Акт приймання-передачі квартири в оренду: зразок і приклад заповнення

Акт приймання-передачі квартири це документ, який обидві сторони підписують у день, коли наймач отримує ключі. Він фіксує стан квартири, перелік майна, показники лічильників і кількість ключів на конкретну дату. Закон не вимагає такого акта для найму житла, але без нього спір про депозит при виїзді зводиться до того, хто краще пам'ятає подряпину на дверцятах. Нижче порожній бланк для завантаження, заповнений приклад для звичайної двокімнатної квартири і пояснення до кожного розділу.

Акт складають до договору оренди і посилаються на дату цього договору; сам договір з поясненнями є в окремому матеріалі.

Навіщо потрібен акт, якщо є договір

Договір описує умови: строк, плату, депозит, хто платить за комунальні. Він не описує, в якому стані квартира була в день заселення. Саме цей стан стає предметом спору через рік: чи була пляма на дивані, чи працювала духова шафа, скільки ключів передали, які цифри стояли на лічильнику води.

Цивільний кодекс у ст. 819 покладає поточний ремонт на наймача, а капітальний на наймодавця, якщо договором не встановлено інше. Загальна норма ст. 785 ЦК зобов'язує наймача повернути річ у стані, в якому її одержано, з урахуванням нормального зносу; для найму житла її застосовують у частині, що не суперечить главі 59, тому обов'язок повернути квартиру в початковому стані краще записати і в договір. Обидві норми спираються на початковий стан квартири, і саме його встановлює акт. Підстави для утримання з депозиту визначають за договором, причиною пошкоджень і всіма доказами разом: актами, фотографіями, листуванням. Для найму будівлі ст. 795 ЦК передбачає оформлення передання актом, і з цього моменту обчислюють строк найму, якщо договором не встановлено інше. Глава 59 про найм житла окремої вимоги щодо акта не містить, тому сторони домовляються про нього самі, і саме тому в договорі варто записати, що акт є його невід'ємною частиною.

Другий акт складають при виїзді. Порівняння двох актів дає сторонам спільну точку відліку замість спогадів. Якщо спір дійде до суду, той оцінює акти разом з іншими доказами і жодному не надає наперед встановленої сили (ст. 89 ЦПК). Як діяти, коли власник утримує депозит без такого порівняння, розібрано окремо.

Що має бути в акті

Акт у шаблоні складається із семи розділів. Порожнім не має лишитися жоден рядок: якщо чогось немає, так і напишіть.

1. Сторони. ПІБ орендодавця й орендаря так само, як у договорі.
2. Передача. Дата договору, адреса квартири, дата передачі, кількість ключів та інші засоби доступу: брелоки домофону, пульти від шлагбаума. У договорі варто погодити, що саме з дати передачі орендар відповідає за передане майно й оплачує спожиті послуги. Тут же п. 2.4 для недоліків, знайдених під час огляду: стіни, підлога, стеля, вікна, двері, сантехніка, електрика. Кожен дефект описують з місцем і розміром.
3. Майно. Меблі й техніка з кількістю і станом, для техніки ще модель і серійний номер. Дрібні недорогі речі на кшталт вішалок не потрібні; те, що коштує понад кілька тисяч гривень, потрібне. У шаблоні вісім рядків, за потреби додайте ще.
4. Фотофіксація. Кількість фотографій і спосіб, яким кожна сторона отримала їхні копії.
5. Показники лічильників. Електроенергія, холодна вода, гаряча вода, газ, тепло: номер лічильника і показник на дату передачі.
6. Інші умови. Сторони не мають претензій, крім недоліків, записаних в акті; акт є частиною договору і складений у двох примірниках, по одному для кожної сторони.
7. Підписи. ПІБ, РНОКПП, телефон і підпис кожної сторони.

Рядка про гроші в акті немає. Гарантійний внесок, переданий готівкою, фіксує розписка: у її шаблоні є варіант «гарантійним внеском». Для переказу збережіть банківський документ із призначенням платежу.

Приклад заповнення

Нижче заповнений акт для вигаданої двокімнатної квартири. Імена, адреса й номери умовні; записи показують, наскільки конкретним має бути опис.

Акт приймання-передачі квартири

До договору оренди квартири від 10 вересня 2026 року

м. Київ, 10 вересня 2026 року

1. Відомості про Сторони

1.1. Орендодавець (Сторона, яка передає): Петренко Оксана Іванівна.

1.2. Орендар (Сторона, яка приймає): Коваль Дмитро Сергійович.

2. Передача Об'єкта оренди

2.1. На підставі договору оренди квартири від 10 вересня 2026 року, далі Договір, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування Об'єкт оренди за адресою: м. Київ, вул. Прикладна, буд. 12, кв. 45.

2.2. Дата передачі: 10 вересня 2026 року.

2.3. Орендар отримав ключі від Об'єкта оренди у кількості 6 шт. Інші засоби доступу: 2 брелоки домофону.

2.4. Недоліки Об'єкта оренди, виявлені під час огляду: спальня, ламінат приблизно за 40 см від балконних дверей, потертість близько 5 на 8 см; вітальня, шпалери праворуч від входу на висоті близько 90 см, слід від кріплення завширшки 2 см; вітальня, ручка лівої стулки вікна тугіша за інші, вікно закривається; кухня, скол до 1 см на одній плитці біля мийки; ванна кімната, дві подряпини завдовжки близько 3 см на дні акрилової ванни.

3. Майно, що передається

3.1. Разом з Об'єктом оренди передається таке майно (меблі, побутова техніка, обладнання тощо):

• холодильник Samsung RB34, S/N 0A2B44, 1 шт., стан: працює, на дверцятах вм'ятина до 3 см
• пральна машина Bosch WAN2417, S/N FD9905, 1 шт., стан: працює
• індукційна варильна поверхня Electrolux, S/N 2263, 1 шт., стан: працюють усі 4 зони
• духова шафа Electrolux, S/N 2264, 1 шт., стан: працює
• бойлер Atlantic 80 л, 1 шт., стан: працює
• кондиціонер Cooper&Hunter 09 з пультом, 1 шт., стан: працює
• диван розкладний, сірий, тканина, 1 шт., стан: механізм працює, плям немає
• ліжко двоспальне 160 на 200 з матрацом, 1 шт., стан: без пошкоджень
• шафа-купе в спальні, 1 шт., стан: одна стулка зіскакує з напрямної
• кухонний стіл і дерев'яні стільці, 1 і 4 шт., стан: без пошкоджень
• роутер TP-Link Archer C6, 1 шт., стан: працює, пароль передано

4. Фотофіксація

4.1. Стан Об'єкта оренди та майна на дату передачі Сторони зафіксували на 46 фотографіях. Кожна Сторона отримала копії цих фотографій месенджером.

5. Показники лічильників на момент передачі

• Електроенергія: лічильник № 123456789, показник 04521,7
• Холодна вода: лічильник № 7788101, показник 00318,410
• Гаряча вода: лічильник № 7788102, показник 00196,225
• Газ: лічильника немає, квартира без газопостачання
• Тепло: квартирного лічильника немає, тепло розподіляють за площею

6. Інші умови

6.1. Об'єкт оренди передано в належному технічному та санітарному стані, придатному для використання за призначенням. Орендар особисто оглянув Об'єкт оренди і не має претензій щодо його технічного стану, комплектності та якості на момент приймання, крім недоліків, зазначених у цьому Акті.

6.2. Сторони підтверджують відсутність претензій щодо факту передачі Об'єкта оренди, його стану, комплектності та переданого майна на момент підписання цього Акта, крім недоліків, зазначених у цьому Акті. Цей Акт є невід'ємною частиною Договору і набирає чинності з моменту його підписання Сторонами.

6.3. Цей Акт складено українською мовою у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному для кожної Сторони.

7. Підписи сторін

Гортайте таблицю вбік

Зверніть увагу на чотири речі в цьому прикладі. Дефекти записано з місцем і розміром, а не словами «є подряпини». Для техніки вказано серійні номери, тож заміну холодильника на старіший легко помітити. Газу й квартирного лічильника тепла немає, і це записано прямо, а не залишено порожнім рядком. Гарантійного внеску й першої плати в акті немає: їх фіксує банківський документ або розписка.

Лічильники: що саме записати

У шаблоні п'ять рядків: електроенергія, холодна вода, гаряча вода, газ, тепло. Набір лічильників різниться від будинку до будинку, тому спитайте власника, які саме рахунки приходять на квартиру, і пройдіть за списком: у рядку, для якого лічильника немає, так і напишіть, а відсутній рядок допишіть. Для кожного лічильника фіксуйте заводський номер з корпусу і показник з усіма цифрами після коми; датою показників є дата передачі з п. 2.2. Сфотографуйте табло так, щоб номер і цифри були на одному знімку.

Якщо в будинку тепло розподіляють за площею без квартирного лічильника, так і запишіть. Якщо на лічильнику закінчився строк повірки, допишіть це в його рядок і з'ясуйте в постачальника, як це впливає на нарахування за цією послугою і хто організовує повірку.

Показники на дату передачі потрібні не лише для акта. Наймач передає їх у свою першу передачу показників постачальнику, а власник у кабінеті постачальника бачить, з якої цифри почалося споживання наймача. Борг, що виник до дати акта, лишається на власнику, і про це має бути рядок у договорі.

Фотографії до акта

Фотографії допомагають встановити стан квартири й без акта, але окремо від нього їх складно прив'язати до дати передачі і до того, що інша сторона їх бачила. Пункт 4.1 акта називає кількість фотографій і спосіб, яким кожна сторона отримала копії, а підписи обох сторін допомагають встановити, що набір був спільний.

Практичний порядок такий. Спершу знімають загальний план кожної кімнати від дверей, потім кожен дефект з предметом для масштабу, потім табло лічильників і серійні номера техніки. Відео одним дублем від вхідних дверей через усі кімнати може доповнити фото, хоча окремого рядка для нього в акті немає. Перед підписанням надішліть увесь набір іншій стороні одним повідомленням або листом, порахуйте файли і впишіть їхню кількість у п. 4.1. Кожна сторона зберігає власну копію і саме повідомлення з датою: спільна папка сама по собі не гарантує, що склад файлів не зміниться.

Типові помилки

• Акт підписано «без зауважень» за п'ять хвилин. Такий акт ускладнює наймачу доведення, що дефект існував до заселення. Огляд двокімнатної квартири з фото займає близько години, і це нормальний час.
• Стан описано словами «задовільний» або «хороший». Це оцінка, а не факт. Замініть на опис: що, де, якого розміру.
• Техніка без серійних номерів. Без номера сторони сперечатимуться, чи це та сама пральна машина.
• Показники лічильників без номерів лічильників. Постачальник ідентифікує прилад за номером; показник без нього не прив'язати до рахунку.
• Гарантійний внесок передано готівкою без розписки. Рядка про гроші в акті немає, тож через рік довести передачу буде складно. Передачу готівки підтвердіть розпискою отримувача, а для переказу збережіть банківський документ із призначенням платежу.
• Один примірник в одної сторони. Кожна сторона зберігає підписаний примірник або підписаний електронний документ.

Що саме оглянути в квартирі до підписання, з переліком точок від електрики до вентиляції, розібрано в матеріалі про огляд квартири.

Акт при виїзді

Акт повернення складають за тією ж структурою, і його головна цінність у порівнянні з актом заселення. Нові пошкодження, яких не було в першому акті, є предметом розмови про утримання. Щоб утримати частину депозиту, власник має показати відповідальність наймача за пошкодження, передбачену договором підставу і підтверджену суму витрат на відновлення з урахуванням нормального зносу. Нормальний знос це те, що сталося б із квартирою за цей строк при звичайному користуванні: потертий ламінат у проході, вицвілі шпалери на сонячній стіні. Він не є підставою для утримання.

Якщо одна сторона відмовляється підписувати акт повернення, інша складає свій акт з фото, надсилає його письмово і пропонує спільний огляд. Договір може передбачати, що така відмова не зупиняє строк повернення депозиту. Чим депозит відрізняється від завдатку і плати за останній місяць, пояснено в окремому матеріалі.

Як це виглядає на HataHub

Акт фіксує стан квартири, а особу підписанта, право власності та повноваження потрібно перевірити окремо. Якщо підписує представник, перевірте документальну підставу його повноважень. Родинного зв'язку для цього недостатньо, але й запис квартири на одного з подружжя сам по собі не виключає спільної власності.

Договір на квартиру створює власник об'єкта у своєму кабінеті: для об'єктів із ДРРП сервіс перевіряє право власності за реєстром, а вручну додані об'єкти проходять погодження модератором. Обидві сторони входять через Дію, тож ПІБ і РНОКПП беруться з підтверджених даних Дії, а паспортні дані можна передати з Дії, взяти збережені або заповнити вручну. Фізичні особи та ФОП підписують документи через Дія.Підпис; сервіс зберігає підписи і час їх отримання, а після всіх підписів кожна сторона завантажує підписаний комплект у своєму кабінеті.

Акт приймання-передачі є частиною цього самого договору: дата передачі, кількість ключів, показники лічильників, перелік майна і до 30 фотографій, підписані обома сторонами. Після підписання договору і акта приймання-передачі відкриваються комунальні і рахунки. Показники з акта стають початком обліку: власник задає категорії і тарифи, орендар щомісяця подає показники в застосунку, сервіс нагадує 25-го числа, якщо їх ще немає, повідомляє про прострочення і рахує суму. Щомісячні рахунки за оренду і комунальні мають дати оплати, реквізити для переказу, щойно власник додасть свій IBAN, і позначку «сплачено», яку ставить власник після отримання грошей і бачать обидві сторони. Документ про фактичний переказ зберігайте окремо: позначка є обліком, а не банківським підтвердженням. Продовження і зміна плати оформлюються додатковою угодою поруч із договором, яку підписують обидві сторони. До підписання акта приймання-передачі сторони можуть підписати угоду про припинення за взаємною згодою; після нього розірвання оформлюється повідомленням, яке підписує ініціатор, а акт повернення власник створює після такого повідомлення або коли до завершення строку лишається не більше 30 днів; підписують його обидві сторони. Оголошення власників, право яких підтверджено, мають позначку «Перевірено» або «Жива зйомка», якщо медіа пройшли перевірку, в добірці оренди в Києві.