Переуступка прав на квартиру в новостройке. Как не купить воздух

Словом «переуступка» на рынке называют как минимум три разные сделки. В старых проектах это может быть уступка права требования по первоначальному договору. В проектах по Закону № 2518-IX покупатель, который оплатил цену полностью, отчуждает зарегистрированное специальное имущественное право, а при частичной оплате уступает права с одновременным переводом обязанностей по договору. Поэтому сначала определите правовой режим, предмет сделки и состояние оплаты, а уже потом проверяйте право продавца и документы строительства.

Какой именно будет сделка, зависит от того, когда застройщик получил право на строительство. Это первое, что нужно выяснить, потому что дальше пути расходятся.

Два режима: до 10 октября 2022 года и после

10 октября 2022 года вступил в силу Закон «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» (№ 2518-IX). Для проектов, где право на выполнение строительных работ получили после этой даты, квартира на этапе строительства существует в реестре как будущий объект недвижимости, а покупатель получает на неё специальное имущественное право. Оно возникает с момента государственной регистрации в ДРРП (ст. 4 Закона), договор купли-продажи такого объекта заключается письменно и удостоверяется нотариусом (ч. 4 ст. 11), а отчуждение и переход специального имущественного права оформляют и регистрируют по отдельным правилам этого закона.

Для проектов с более старыми разрешениями закон не применяется автоматически, и там работают схемы, которые использовали до 2022 года: предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи имущественных прав, участие в фонде финансирования строительства (ФФС), форвардный контракт через биржу. Зарегистрированного специального имущественного права по новому закону в них обычно нет. Кто ведёт учёт прав и согласовывает смену участника, зависит от конструкции: это может быть застройщик, управляющий ФФС или несколько сторон. Поэтому ст. 512 ГК нужно читать вместе с первоначальным договором и специальным законом для выбранной схемы.

Практическое следствие: в новом режиме ДРРП содержит публичную запись о специальном имущественном праве и его обременениях. Это помогает выявить противоречивое отчуждение конкретного объекта, но не подтверждает завершение строительства или финансовую устойчивость девелопера. Заказывайте информацию непосредственно перед сделкой и проверяйте запись после регистрации перехода. В старом режиме государственной записи о праве покупателя обычно нет, поэтому особенно важны первоначальный договор, подтверждение оплаты и участие застройщика или управляющего в замене стороны, когда она нужна.

Что переходит к вам, а что остаётся

Уступка права требования сама по себе не переводит долг: по ст. 512 и 516 ГК согласие должника по общему правилу не нужно для замены кредитора, если иное не предусмотрено законом или договором, а перевод обязанности на нового должника требует согласия кредитора по ст. 520. Поэтому не предполагайте, что долг, доплата за площадь или валютный перерасчёт «перешли автоматически». В договоре должно быть прямо указано, какие права и обязанности переходят и кто согласовал перевод долга.

В режиме Закона № 2518-IX полностью и частично оплаченный объекты регулируются по-разному. По ст. 14 покупатель после полной оплаты может продать будущий объект другому лицу по нотариальному договору; по ст. 15 при частичной оплате нужно согласие заказчика строительства или девелопера, а права уступают одновременно с переводом обязанностей на нового покупателя. В документах и расчётах эти две ситуации нельзя смешивать.

В старом режиме порядок зависит от первоначального договора. Он может требовать письменного согласия застройщика, уведомления или трёхстороннего соглашения; если вместе с правами переводят долг, согласие кредитора нужно по ст. 520 ГК. Не используйте «до 5%» как законный предел: универсальной ставки для этих договорных платежей закон не устанавливает. Читайте действующую редакцию собственного договора и правил ФФС и получите письменный расчёт до договорённости о цене.

Пять документов до первой гривны

1. Договор продавца с застройщиком. Оригинал, со всеми приложениями и дополнительными соглашениями. Сравните номер квартиры, этаж, площадь и цену с тем, что вам обещают. Прочитайте раздел об уступке прав и о последствиях просрочки оплаты.
2. Платёжные документы. Квитанции или банковские выписки на всю уплаченную сумму. Сравните с графиком в договоре. Разница означает, что нужно выяснить остаток, просрочку и предусматривает ли сделка перевод соответствующей обязанности на вас.
3. Справка застройщика о состоянии расчётов. Свежая, с подписью и печатью или КЕП, с формулировкой «задолженности нет» или с точной суммой остатка.
4. Выписка из ДРРП о специальном имущественном праве. Только для нового режима. Закажите её сами по регистрационному номеру будущего объекта или по данным продавца, так же как справку на готовую квартиру. Почему поиск по адресу здесь ничего не даст, мы объяснили в материале о пустой справке из ДРРП.
5. Согласие или подтверждение застройщика. Для частичной оплаты по ст. 15 Закона № 2518-IX и для перевода долга нужно письменное согласие. В других конструкциях первоначальный договор может требовать уведомления или трёхстороннего соглашения. Получите надлежащий документ до подписания; устное «у нас с этим проблем нет» не подтверждает смену стороны.

Отдельно выясните семейное положение продавца на дату приобретения права. Имущественное право, приобретённое за совместные средства в браке, может принадлежать супругам на праве общей совместной собственности, даже если договор оформлен на одного. Правовой режим, личные основания приобретения и нужное согласие проверьте с нотариусом или юристом для конкретной конструкции.

Что проверить у застройщика

Продавец может быть безупречным, а квартира так и не появиться. Поэтому вторая половина проверки касается самого строительства, и она не зависит от того, покупаете вы от застройщика или по переуступке.

Разрешение на выполнение строительных работ ищите на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства (e-construction.gov.ua): по адресу, кадастровому номеру участка или регистрационному номеру документа. Там же видно, не остановлено ли разрешение и не менялся ли заказчик. Документы на землю, статус компании в ЕГР, судебные дела против застройщика и история его предыдущих объектов разобраны отдельно в материале о проверке застройщика.

Для нового режима добавьте ещё одну проверку. Закон № 2518-IX требует, чтобы застройщик зарезервировал гарантийную долю: набор квартир, которые он не вправе продавать до ввода дома в эксплуатацию (ст. 9). Если вам предлагают квартиру «от застройщика через его партнёра» по переуступке, выясните, не входит ли она в гарантийную долю. Обременение на таком объекте будет видно в выписке из ДРРП.

Подъедьте к дому в будний день и зафиксируйте фактическое состояние площадки. Один визит не показывает темпа строительства: сравните фото с разных дат, заявленный график и обновления в ЕГЭССС.

Сколько это стоит сверх цены квартиры

Расходы, о которых часто узнают в день сделки:

• Плата застройщику за согласие на уступку. Смотрите выше. Договоритесь с продавцом, кто её платит, и запишите это в договор.
• Налоги продавца. Налоговый режим зависит от конструкции. Для старой уступки имущественного требования ГНС может квалифицировать выплату как другой доход и облагать налогом всю сумму. Продажа будущего объекта или уступка прав по договору его купли-продажи с частичной оплатой и зарегистрированным обременением подпадает под ст. 172 НКУ; в предусмотренных ею случаях доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на приобретение. Ставка также зависит от вида и очерёдности продажи. До подписания получите письменный расчёт нотариуса или индивидуальную налоговую консультацию. Не занижайте сумму: в споре документ будет подтверждать именно записанную цену.
• Нотариус. В новом режиме соответствующий договор отчуждения удостоверяют нотариально и регистрируют переход права в ДРРП. В старой схеме форма уступки зависит от формы первоначальной сделки, закона и условий договора: по ст. 513 ГК её нельзя определить только словом «переуступка». Согласуйте форму до платежа.
• Разница площади и перерасчёт цены. Проверьте формулу в первоначальном договоре и переходит ли соответствующая обязанность к вам по документу о замене стороны. Не добавляйте и не вычитайте эту сумму без письменного расчёта застройщика.

Что платит покупатель на сделке с готовой квартирой, мы посчитали в материале о налогах при купле-продаже. Перед подписанием попросите нотариуса назвать полный перечень платежей именно для вашего типа договора: для будущего объекта он отличается от перечня для готовой квартиры.

Схемы, которые видно из документов

Продажа с долгом. Продавец показывает первые квитанции, но из них не видно актуального состояния расчётов. Последствия просрочки определяют договор и закон; право могло быть предметом требования о расторжении или уже прекратиться. Попросите датированную справку о расчётах, но также сверьте действительность права, уведомления о просрочке и позицию застройщика.

Противоречивая уступка в старом режиме. Одно право могут попытаться передать нескольким лицам, или документы продавца могут не совпадать с учётом застройщика или управляющего. Получите до оплаты письменное подтверждение именно вашей замены, сверьте оригиналы и состояние расчётов и проведите платёж в согласованной всеми нужными сторонами последовательности. Одно письмо застройщика не заменяет остальную проверку.

Продажа по доверенности. Доверенность от первого покупателя, который «за границей». Проверьте её действительность и объём полномочий у нотариуса непосредственно перед сделкой и свяжитесь с доверителем по независимо найденному контакту. Последствия отмены зависят, в частности, от момента, когда представитель и третье лицо узнали или могли узнать о прекращении доверенности, поэтому не полагайтесь на старую копию.

Квартира из гарантийной доли. Предложение «от застройщика, но оформим как переуступку от нашего человека» требует отдельной проверки первоначального приобретения и обременений. Если объект входит в гарантийную долю, его нельзя отчуждать до ввода дома в эксплуатацию.

Цена заметно ниже прайса застройщика. Скидка может объясняться срочной продажей, долгом по рассрочке, изменением условий проекта или риском строительства. Универсального порога в 25% нет. Попросите письменный расчёт всех остаточных платежей и сравните полную цену, а не только сумму продавцу.

Порядок действий

1. Выясните дату и основание приобретения права на выполнение строительных работ. Вместе с видом первоначального договора это определяет правовой режим, а не просто наличие нотариуса.
2. Заберите у продавца копии договора с приложениями и всех платёжек. Сверьте с графиком.
3. Получите справку застройщика о расчётах и письменное согласие на уступку на ваше имя.
4. В новом режиме закажите выписку из ДРРП о специальном имущественном праве сами.
5. Проверьте застройщика: разрешение, землю, суды, темп строительства.
6. Договоритесь, кто платит застройщику за согласие, и запишите в договор.
7. Согласуйте с нотариусом, застройщиком или управляющим письменную последовательность подписания, оплаты и регистрации. Не делайте необеспеченного платежа только на основании устного обещания будущей переуступки.

Отметка «Проверено» на HataHub касается сопоставления лица с зарегистрированным правом собственности в ДРРП. Она не подтверждает разрешительные документы строительства, специальное имущественное право или возможность переуступки. Для будущего объекта выполните проверку по списку выше независимо от статусов объявления. Если дом уже принят в эксплуатацию и продавец оформил право собственности, применяйте также обычные проверки вторичного рынка.