Договор аренды нежилого помещения с физлицом: образец, условия и налоги

Договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и арендатором заключают письменно, а если срок составляет три года и более, его удостоверяет нотариус, и право пользования регистрируют в Государственном реестре вещных прав. Собственник, который сдает помещение как обычное физлицо, платит с арендной платы 18% НДФЛ и 5% военного сбора, а зарегистрированный ФЛП платит по правилам своей группы единого налога.

Жилье и нежилые помещения регулируют разные части Гражданского кодекса. Квартиру сдают по главе 59 о найме жилья. Офис, магазин, склад или кабинет в бизнес-центре сдают по главе 58: общие правила найма в ст. 759 до 786 и отдельный параграф о найме здания или иного капитального сооружения в ст. 793 до 797. Отсюда и различия в форме договора.

Шаблон на украинском языке. Заполните поля в квадратных скобках и удалите примечания курсивом, а ниже объясняем, что означает каждое условие и какие налоги платить.

Когда нужен нотариус и регистрация

Договор найма здания или иного капитального сооружения, как и их отдельной части, заключается письменно (ч. 1 ст. 793 ГК). Нежилое помещение в доме и есть отдельная часть здания. Устная договоренность здесь не работает.

Срок решает остальное. Договор на три года и более подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГК), а право пользования, которое из него возникает, подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГК, ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Для имущества государственной и коммунальной собственности порог другой: нотариус нужен, когда договор заключен на срок более пяти лет, а аренду такого имущества регулирует отдельный Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Пропустить нотариуса в договоре на три года означает получить ничтожный договор (ч. 1 ст. 220 ГК). Поэтому на рынке распространены договоры на срок до трех лет, например на два года и 11 месяцев. Это законный выбор, но у него есть цена: у арендатора нет зарегистрированного права, которое видно каждому, кто проверяет помещение в реестре.

Обычно право пользования регистрирует тот же нотариус сразу после удостоверения договора. Тогда административный сбор составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (ч. 5 ст. 34 закона о регистрации), в 2026 году это 330 грн. Если регистрировать отдельно у государственного регистратора ЦНАП, сбор составляет 0,05 прожиточного минимума (ч. 3 ст. 34), то есть 170 грн за обычный срок до пяти рабочих дней. Плату нотариусу за удостоверение считайте отдельно.

Кто может сдать помещение и что проверить

Сдать вещь в наем может ее собственник или уполномоченное им лицо (ст. 761 ГК). Перед подписанием арендатор проверяет информацию из Государственного реестра вещных прав: кто собственник, нет ли ипотеки, ареста и зарегистрированного права пользования другого лица. Как ее получить через Дію и что читать первым, объяснено в материале о ДРРП.

Три вещи, о которых часто забывают:

1. Назначение объекта. В реестре и в техническом паспорте видно, нежилое ли это помещение и какова его общая площадь. От площади зависят и налог на недвижимость, и ограничения для ФЛП.
2. Согласие второго супруга. Если помещение в общей совместной собственности супругов, а договор требует нотариального удостоверения или регистрации, согласие должно быть письменным и нотариально удостоверенным (ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса).
3. Совладельцы. Если долей несколько, на договоре нужны подписи всех совладельцев или доверенности от них.

Что записать в договор: пункты образца

Готового государственного бланка для аренды частного нежилого помещения нет, поэтому образец из интернета нужно настроить. Вот пункты, которые стоит иметь в тексте.

1. Стороны: ФИО, РНУКПН и паспортные данные физлица, а для компании наименование, код ЕГРПОУ и подписант.
2. Предмет: адрес, номер помещения, общая площадь, регистрационный номер объекта в ДРРП, основание права собственности.
3. Цель использования: офис, магазин, склад, кабинет. Использование не по назначению дает наймодателю право требовать расторжения (ст. 773 ГК).
4. Срок и дата начала. Срок отсчитывают от подписания акта приема-передачи, если договор не устанавливает иного (ст. 795 ГК).
5. Арендная плата: сумма, валюта, срок внесения, индексация. Если дата не указана, плату вносят ежемесячно (ч. 5 ст. 762 ГК).
6. Коммунальные услуги: кто заключает договоры с поставщиками, как считают компенсацию, кто снимает показания счетчиков.
7. Обеспечительный платеж: сумма, что именно он покрывает и когда возвращается.
8. Ремонт. По умолчанию текущий ремонт делает наниматель, капитальный наймодатель (ст. 776 ГК). Для помещений под бизнес эти границы лучше расписать: кто меняет витрину, кто ремонтирует вентиляцию.
9. Улучшения. Перепланировка и ремонт под бренд делаются только с согласия собственника. Согласованные неотделимые улучшения наниматель может зачесть в плату или получить их стоимость, несогласованные не компенсируются (ст. 778 ГК).
10. Поднаем: разрешен или нет, и на каких условиях.
11. Вывеска, реклама на фасаде, режим доступа, парковка, охрана.
12. Страхование помещения и ответственность за вред третьим лицам (ст. 780 ГК).
13. Порядок возврата: состояние помещения, срок освобождения, акт возврата.

Земля под зданием тоже входит в предмет. Вместе с правом найма здания или его части наниматель получает право пользования земельным участком под ним в размере, нужном для цели найма (ст. 796 ГК), а плата за наем включает и плату за пользование участком (ст. 797 ГК). Для отдельного здания с двором это стоит прописать отдельно.

Налоги, если арендодатель обычное физлицо

Доход от сдачи недвижимости облагается НДФЛ по ставке 18% (п. 167.1 НКУ) и военным сбором 5%. Вместе 23% от арендной платы. Кто перечисляет деньги в бюджет, зависит от арендатора.

Если помещение арендует компания или ФЛП, арендатор является налоговым агентом (пп. 170.1.2 НКУ). Он удерживает налог при начислении платы и перечисляет его сам (пп. 170.1.4 НКУ). Объект налогообложения считают с платы по договору, но не меньше минимальной суммы арендного платежа, если местный совет установил и обнародовал минимальную стоимость аренды квадратного метра до начала года.

Пример. Компания арендует офис у физлица за 20 000 грн в месяц. Она удерживает 3 600 грн НДФЛ и 1 000 грн военного сбора, а собственник получает на карту 15 400 грн. За год государство получит 55 200 грн налогов с 240 000 грн платы.

Если арендатор обычное физлицо, не предприниматель, плательщиком становится собственник. Он сам начисляет и уплачивает налог в течение 40 календарных дней после окончания каждого квартала и показывает доход в годовой декларации (пп. 170.1.5 НКУ). Порядок такой же, как для квартиры, его пошагово разобрано в гайде об официальной сдаче квартиры.

Отдельно считайте налог на недвижимое имущество. Льгота на 60 и 120 квадратных метров действует только для жилья (пп. 266.4.1 НКУ), так что нежилое помещение облагается со всей площади. Ставку устанавливает местный совет, но не более 1,5% минимальной зарплаты за квадратный метр (пп. 266.5.1 НКУ). Минимальная зарплата на 1 января 2026 года составляет 8 647 грн (ст. 8 Закона «О Государственном бюджете Украины на 2026 год»), так что потолок составляет примерно 129,71 грн за метр в год. Льготы, которые устанавливает громада, на объекты, сдаваемые в аренду, для физлиц не распространяются (пп. 266.4.3 НКУ).

О снижении ставки. Верховная Рада 9 июня 2026 года приняла законопроект № 15111-д, а 12 июня направила его на подпись Президенту. По состоянию на 28 сентября 2026 года карточка законопроекта на сайте Рады отметки о подписании не имеет. Принятый текст снижает НДФЛ до 5% для дохода от аренды жилой или нежилой недвижимости, если арендатор обычное физлицо, не предприниматель. Когда арендатор компания или ФЛП, эта норма вас не касается. Пока закон не подписан и не опубликован, считайте по действующим 18% и 5%. Подробности в материале о налоге с аренды 5%.

Арендодатель ФЛП: вторая или третья группа

Многие собственники регистрируются предпринимателями, чтобы платить меньше. Но упрощенная система имеет ограничения, которые стоит проверить до регистрации.

Вторая группа оказывает услуги только плательщикам единого налога и населению, а годовой доход не может превышать 834 минимальные зарплаты, в 2026 году 7 211 598 грн (пп. 2 п. 291.4 НКУ). Значит, ФЛП второй группы не может сдавать помещение компании на общей системе налогообложения. У третьей группы таких ограничений по клиентам нет. Ее ставка 5% дохода без НДС или 3% с НДС (п. 293.3 НКУ), а лимит дохода 1 167 минимальных зарплат, в 2026 году 10 091 049 грн (пп. 3 п. 291.4 НКУ).

Площадь тоже имеет значение. Упрощенная система закрыта для ФЛП, которые сдают в аренду нежилые помещения общей площадью более 900 кв. м, жилые более 400 кв. м или земельные участки более 0,2 га (пп. 291.5.3 НКУ).

Для сравнения с примером выше, ФЛП третьей группы без НДС с теми же 240 000 грн годового дохода уплатит:

• единый налог 5%: 12 000 грн;
• военный сбор 1% дохода: 2 400 грн (п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ);
• ЕСВ не менее 22% минимальной зарплаты, то есть 1 902,34 грн в месяц и 22 828,08 грн за год.

Вместе 37 228,08 грн вместо 55 200 грн. Компания, которая платит ФЛП за его предпринимательскую деятельность, налог не удерживает, если ФЛП предоставил документ о государственной регистрации (п. 177.8 НКУ). Суммы рассчитаны по состоянию на сентябрь 2026 года. Для малых сумм ЕСВ съедает выгоду, так что считайте на своих цифрах.

Субаренда нежилого помещения

Арендатор может передать помещение или его часть другому лицу только с согласия наймодателя, если договор или закон не устанавливают иного (ч. 1 ст. 774 ГК). Срок поднайма не может превышать срока основного договора, а к поднайму применяются те же правила, что и к найму (ч. 2 и 3 ст. 774 ГК).

Для собственника это вопрос контроля. Если арендатор без разрешения пустил кого-то другого, собственник вправе требовать расторжения договора (п. 2 ч. 1 ст. 783 ГК). Хотите разрешить субаренду, например для коворкинга, пропишите в договоре, нужно ли согласие на каждого субарендатора и кто отвечает перед вами за его действия.

Срок, продление и расторжение

Если срок в договоре не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая сторона может отказаться от него, письменно предупредив другую за три месяца (ч. 2 ст. 763 ГК). Когда срок истек, а арендатор и дальше пользуется помещением без возражений собственника в течение месяца, договор считается возобновленным на тот же срок (ст. 764 ГК).

Добросовестный арендатор имеет преимущественное право на новый договор после истечения срока (ч. 1 ст. 777 ГК). Если собственник продает помещение, такой арендатор имеет преимущественное право его купить (ч. 2 ст. 777 ГК). Сама продажа договор не расторгает: права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику, если договор не говорит, что отчуждение его прекращает (ст. 770 ГК).

Основные основания досрочного выхода закон дает обеим сторонам:

• собственник может отказаться от договора, если арендатор не платит три месяца подряд, и договор расторгнут с момента, когда арендатор получил уведомление (ст. 782 ГК);
• собственник может требовать расторжения через суд, если арендатор использует помещение вопреки договору, небрежно к нему относится или без разрешения сдал его другому (ст. 783 ГК);
• арендатор может требовать расторжения, если помещение не соответствует договору или собственник не делает капитального ремонта (ст. 784 ГК).

После прекращения договора арендатор обязан немедленно вернуть помещение в состоянии, в котором получил его, с учетом нормального износа. Если он задерживает возврат, собственник вправе требовать неустойку в размере двойной платы за все время просрочки (ст. 785 ГК). Возврат оформляют актом, и с момента его подписания договор прекращается (ч. 2 ст. 795 ГК).

Где искать помещение

В разделе коммерческой недвижимости на HataHub собраны офисы, магазины и склады в аренду. Объявления с отметкой «Проверено» означают, что собственник идентифицирован через Дію и сопоставлен с записью в ДРРП, так что на переговорах вы говорите с тем, кто имеет право заключать договор. Объявления с отметкой «Агрегатор» собраны с других сайтов, их собственника проверяйте по реестру самостоятельно. Договор аренды нежилого помещения стороны заключают сами, письменно, а на три года и более у нотариуса.