Договір оренди нежитлового приміщення з фізособою: зразок, умови і податки

Договір оренди нежитлового приміщення між фізичною особою і орендарем укладають письмово, а якщо строк становить три роки і більше, його посвідчує нотаріус, і право користування реєструють у Державному реєстрі речових прав. Власник, який здає приміщення як звичайна фізособа, платить з орендної плати 18% ПДФО і 5% військового збору, а зареєстрований ФОП платить за правилами своєї групи єдиного податку.

Житло і нежитлові приміщення регулюють різні частини Цивільного кодексу. Квартиру здають за главою 59 про найм житла. Офіс, магазин, склад чи кабінет у бізнес-центрі здають за главою 58: загальні правила найму в ст. 759 до 786 і окремий параграф про найм будівлі або іншої капітальної споруди в ст. 793 до 797. Звідси й відмінності у формі договору.

Заповніть поля в квадратних дужках і видаліть примітки курсивом, а нижче пояснюємо, що означає кожна умова і які податки платити.

Коли потрібен нотаріус і реєстрація

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, як і їх окремої частини, укладається письмово (ч. 1 ст. 793 ЦК). Нежитлове приміщення в будинку це і є окрема частина будівлі. Усна домовленість тут не працює.

Строк вирішує решту. Договір на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК), а право користування, що з нього виникає, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК, ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Для майна державної і комунальної власності поріг інший: нотаріус потрібен, коли договір укладено на строк понад п'ять років, а оренду такого майна регулює окремий Закон «Про оренду державного та комунального майна».

Пропустити нотаріуса в договорі на три роки означає отримати нікчемний договір (ч. 1 ст. 220 ЦК). Тому на ринку поширені договори на строк до трьох років, наприклад на два роки і 11 місяців. Це законний вибір, але він має ціну: в орендаря немає зареєстрованого права, яке видно кожному, хто перевіряє приміщення в реєстрі.

Зазвичай право користування реєструє той самий нотаріус одразу після посвідчення договору. Тоді адміністративний збір становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ч. 5 ст. 34 закону про реєстрацію), у 2026 році це 330 грн. Якщо реєструвати окремо в державного реєстратора ЦНАП, збір становить 0,05 прожиткового мінімуму (ч. 3 ст. 34), тобто 170 грн за звичайний строк до п'яти робочих днів. Плату нотаріусу за посвідчення рахуйте окремо.

Хто може здати приміщення і що перевірити

Здати річ у найм може її власник або уповноважена ним особа (ст. 761 ЦК). Перед підписом орендар перевіряє інформацію з Державного реєстру речових прав: хто власник, чи немає іпотеки, арешту і зареєстрованого права користування іншої особи. Як її отримати через Дію і що читати першим, пояснено в матеріалі про ДРРП.

Три речі, про які часто забувають:

1. Призначення об'єкта. У реєстрі і в технічному паспорті видно, чи це нежитлове приміщення, і яка його загальна площа. Від площі залежать і податок на нерухомість, і обмеження для ФОП.
2. Згода другого з подружжя. Якщо приміщення в спільній сумісній власності подружжя, а договір потребує нотаріального посвідчення або реєстрації, згода має бути письмовою і нотаріально посвідченою (ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу).
3. Співвласники. Якщо часток кілька, на договорі потрібні підписи всіх співвласників або довіреності від них.

Що записати в договір: пункти зразка

Готового державного бланка для оренди приватного нежитлового приміщення немає, тому зразок з інтернету треба налаштувати. Ось пункти, які варто мати в тексті.

1. Сторони: ПІБ, РНОКПП і паспортні дані фізособи, а для компанії найменування, код ЄДРПОУ і підписант.
2. Предмет: адреса, номер приміщення, загальна площа, реєстраційний номер об'єкта в ДРРП, підстава права власності.
3. Мета використання: офіс, магазин, склад, кабінет. Використання не за призначенням дає наймодавцю право вимагати розірвання (ст. 773 ЦК).
4. Строк і дата початку. Строк рахують від підписання акта приймання-передачі, якщо договір не встановлює іншого (ст. 795 ЦК).
5. Орендна плата: сума, валюта, строк внесення, індексація. Якщо дата не вказана, плату вносять щомісяця (ч. 5 ст. 762 ЦК).
6. Комунальні послуги: хто укладає договори з постачальниками, як рахують компенсацію, хто знімає показники лічильників.
7. Забезпечувальний платіж: сума, що саме він покриває і коли повертається.
8. Ремонт. За замовчуванням поточний ремонт робить наймач, капітальний наймодавець (ст. 776 ЦК). Для приміщень під бізнес ці межі краще розписати: хто міняє вітрину, хто ремонтує вентиляцію.
9. Поліпшення. Перепланування і ремонт під бренд робляться лише за згодою власника. Погоджені невідокремлювані поліпшення наймач може зарахувати в плату або отримати їх вартість, непогоджені не компенсуються (ст. 778 ЦК).
10. Піднайм: дозволений чи ні, і на яких умовах.
11. Вивіска, реклама на фасаді, режим доступу, паркування, охорона.
12. Страхування приміщення і відповідальність за шкоду третім особам (ст. 780 ЦК).
13. Порядок повернення: стан приміщення, строк звільнення, акт повернення.

Земля під будівлею теж входить у предмет. Разом з правом найму будівлі або її частини наймач отримує право користування земельною ділянкою під нею в розмірі, потрібному для мети найму (ст. 796 ЦК), а плата за найм включає і плату за користування ділянкою (ст. 797 ЦК). Для окремої будівлі з двором це варто прописати окремо.

Податки, якщо орендодавець звичайна фізособа

Дохід від здавання нерухомості оподатковується ПДФО за ставкою 18% (п. 167.1 ПКУ) і військовим збором 5%. Разом 23% від орендної плати. Хто перераховує гроші до бюджету, залежить від орендаря.

Якщо приміщення орендує компанія або ФОП, орендар є податковим агентом (п.п. 170.1.2 ПКУ). Він утримує податок під час нарахування плати і перераховує його сам (п.п. 170.1.4 ПКУ). Об'єкт оподаткування рахують з плати за договором, але не менше мінімальної суми орендного платежу, якщо місцева рада встановила і оприлюднила мінімальну вартість оренди квадратного метра до початку року.

Приклад. Компанія орендує офіс у фізособи за 20 000 грн на місяць. Вона утримує 3 600 грн ПДФО і 1 000 грн військового збору, а власник отримує на картку 15 400 грн. За рік держава отримає 55 200 грн податків з 240 000 грн плати.

Якщо орендар звичайна фізособа, не підприємець, платником стає власник. Він сам нараховує і сплачує податок протягом 40 календарних днів після кінця кожного кварталу і показує дохід у річній декларації (п.п. 170.1.5 ПКУ). Порядок такий самий, як для квартири, його покроково розібрано в гайді про офіційне здавання квартири.

Окремо рахуйте податок на нерухоме майно. Пільга на 60 і 120 квадратних метрів діє тільки для житла (п.п. 266.4.1 ПКУ), тож нежитлове приміщення оподатковується з усієї площі. Ставку встановлює місцева рада, але не більше 1,5% мінімальної зарплати за квадратний метр (п.п. 266.5.1 ПКУ). Мінімальна зарплата на 1 січня 2026 року становить 8 647 грн (ст. 8 Закону «Про Державний бюджет України на 2026 рік»), тож стеля становить приблизно 129,71 грн за метр на рік. Пільги, які встановлює громада, на об'єкти, що здаються в оренду, для фізосіб не поширюються (п.п. 266.4.3 ПКУ).

Про зниження ставки. Верховна Рада 9 червня 2026 року ухвалила законопроєкт № 15111-д, а 12 червня направила його на підпис Президенту. Станом на 28 вересня 2026 року картка законопроєкту на сайті Ради відмітки про підписання не має. Ухвалений текст знижує ПДФО до 5% для доходу від оренди житлової чи нежитлової нерухомості, якщо орендар звичайна фізособа, не підприємець. Коли орендар компанія або ФОП, ця норма вас не стосується. Поки закон не підписано й не опубліковано, рахуйте за чинними 18% і 5%. Деталі в матеріалі про податок з оренди 5% з 2027 року.

Орендодавець ФОП: друга чи третя група

Багато власників реєструються підприємцями, щоб платити менше. Але спрощена система має обмеження, які варто перевірити до реєстрації.

Друга група надає послуги тільки платникам єдиного податку і населенню, а річний дохід не може перевищувати 834 мінімальні зарплати, у 2026 році 7 211 598 грн (пп. 2 п. 291.4 ПКУ). Отже, ФОП другої групи не може здавати приміщення компанії на загальній системі оподаткування. Третя група таких обмежень щодо клієнтів не має. Її ставка 5% доходу без ПДВ або 3% з ПДВ (п. 293.3 ПКУ), а ліміт доходу 1 167 мінімальних зарплат, у 2026 році 10 091 049 грн (пп. 3 п. 291.4 ПКУ).

Площа теж має значення. Спрощена система закрита для ФОП, які здають в оренду нежитлові приміщення загальною площею понад 900 кв. м, житлові понад 400 кв. м або земельні ділянки понад 0,2 га (п.п. 291.5.3 ПКУ).

Для порівняння з прикладом вище, ФОП третьої групи без ПДВ з тими самими 240 000 грн річного доходу сплатить:

• єдиний податок 5%: 12 000 грн;
• військовий збір 1% доходу: 2 400 грн (п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ);
• ЄСВ не менше 22% мінімальної зарплати, тобто 1 902,34 грн на місяць і 22 828,08 грн за рік.

Разом 37 228,08 грн замість 55 200 грн. Компанія, яка платить ФОП за його підприємницьку діяльність, податок не утримує, якщо ФОП надав документ про державну реєстрацію (п. 177.8 ПКУ). Суми розраховані станом на вересень 2026 року. Для малих сум ЄСВ з'їдає вигоду, тож рахуйте на своїх цифрах.

Суборенда нежитлового приміщення

Орендар може передати приміщення або його частину іншій особі лише за згодою наймодавця, якщо договір або закон не встановлюють іншого (ч. 1 ст. 774 ЦК). Строк піднайму не може перевищувати строку основного договору, а до піднайму застосовуються ті самі правила, що й до найму (ч. 2 і 3 ст. 774 ЦК).

Для власника це питання контролю. Якщо орендар без дозволу пустив когось іншого, власник має право вимагати розірвання договору (п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК). Хочете дозволити суборенду, наприклад для коворкінгу, пропишіть у договорі, чи потрібна згода на кожного суборендаря, і хто відповідає перед вами за його дії.

Строк, продовження і розірвання

Якщо строк у договорі не вказано, договір вважається укладеним на невизначений строк, і кожна сторона може відмовитися від нього, письмово попередивши іншу за три місяці (ч. 2 ст. 763 ЦК). Коли строк сплив, а орендар і далі користується приміщенням без заперечень власника протягом місяця, договір вважається поновленим на той самий строк (ст. 764 ЦК).

Сумлінний орендар має переважне право на новий договір після спливу строку (ч. 1 ст. 777 ЦК). Якщо власник продає приміщення, такий орендар має переважне право його купити (ч. 2 ст. 777 ЦК). Сам продаж договір не розриває: права і обов'язки наймодавця переходять до нового власника, якщо договір не каже, що відчуження його припиняє (ст. 770 ЦК).

Основні підстави дострокового виходу закон дає обом сторонам:

• власник може відмовитися від договору, якщо орендар не платить три місяці підряд, і договір розірваний з моменту, коли орендар отримав повідомлення (ст. 782 ЦК);
• власник може вимагати розірвання через суд, якщо орендар використовує приміщення всупереч договору, недбало ставиться до нього або без дозволу здав його іншому (ст. 783 ЦК);
• орендар може вимагати розірвання, якщо приміщення не відповідає договору або власник не робить капітального ремонту (ст. 784 ЦК).

Після припинення договору орендар мусить негайно повернути приміщення в стані, в якому отримав його, з урахуванням нормального зносу. Якщо він затримує повернення, власник має право вимагати неустойку в розмірі подвійної плати за весь час прострочення (ст. 785 ЦК). Повернення оформлюють актом, і з моменту його підписання договір припиняється (ч. 2 ст. 795 ЦК).

Де шукати приміщення

У розділі комерційної нерухомості на HataHub зібрані офіси, магазини і склади в оренду. Оголошення з позначкою «Перевірено» означають, що власника ідентифіковано через Дію і зіставлено із записом у ДРРП, тож на переговорах ви говорите з тим, хто має право укладати договір. Оголошення з позначкою «Агрегатор» зібрані з інших сайтів, їх власника перевіряйте за реєстром самостійно. Договір оренди нежитлового приміщення сторони укладають самі, письмово, а на три роки і більше у нотаріуса.