Податок з оренди житла: 5% замість 18%. Коли запрацює і для кого

Помилка, яку цього літа легко зробити, виглядає так. Власник бачить заголовок «податок з оренди знизили до 5%», перераховує свій квартальний платіж і сплачує менше. Поки закон не підписаний і не опублікований, ставка 5% не діє жодного дня, тож він просто недоплачує податок. Різницю все одно доведеться внести, а зверху податкова нарахує штраф і пеню.

Сам закон справді існує, але поки що як ухвалений парламентом текст, а не як норма, за якою рахують гроші. Верховна Рада проголосувала за нього 9 червня 2026 року. Знижена ставка працює не для всіх договорів, а лише тоді, коли орендар звичайна фізична особа. Нотаріального посвідчення договору ухвалений текст для неї не вимагає, хоча в перших новинах писали інакше.

Що ухвалила Рада і чи це вже чинний закон

Зміну провели не окремим документом, а всередині законопроєкту № 15111-д про оподаткування доходів, отриманих через цифрові платформи. Це українська імплементація європейських правил DAC7, у публічній розмові його називають «податком на OLX». 9 червня 2026 року за нього проголосував 241 депутат, четверо були проти, 37 утрималися. Далі документ пішов на підпис Президентові.

Станом на 28 вересня 2026 року картка законопроєкту на сайті Верховної Ради показує стадію «Передано на підпис Президенту» від 12 червня, підпису немає. Завис закон не через оренду. До другого читання в текст додали правку про фінансовий моніторинг політично значущих осіб, і саме вона стала предметом суперечки з європейськими партнерами. Конституційні 15 днів на вето минули ще влітку. Перш ніж на щось спиратися, відкрийте картку законопроєкту на сайті Верховної Ради: там видно, чи повернуто документ з підписом і який номер закону йому присвоєно.

Висновок з цього один. Поки підписаний текст не опублікований, нових правил не існує. Зверніть увагу на дату старту. За прикінцевими положеннями ухваленого тексту нова редакція п.п. 170.1.5 ПКУ, де записана ставка 5% для оренди, набирає чинності з дня, наступного за днем опублікування закону. З 1 січня 2027 року відкладено лише норми про цифрові платформи. Як податкова рахуватиме рік, у якому закон опублікують посередині, текст окремо не пояснює, тож дочекайтеся роз'яснення ДПС. Перебудовувати розрахунки під ставку, якої ще немає, зарано.

Який податок з оренди власник платить зараз

Дохід фізичної особи від здавання житла оподатковується ПДФО за ставкою 18% (п. 167.1 Податкового кодексу) плюс військовий збір 5%. Збір підняли з 1,5% до 5% з 1 грудня 2024 року законом № 4015-IX, і ця ставка чинна досі. Разом виходить 23% від орендної плати.

Хто перераховує ці гроші, залежить від орендаря. Якщо квартиру знімає юридична особа або ФОП, вона є податковим агентом і утримує податок під час виплати. Якщо орендар звичайна фізична особа і не самозайнята, платником стає власник: він сам обчислює податок і сплачує його щокварталу, протягом 40 календарних днів після останнього дня кварталу, а суму доходу і сплаченого податку показує в річній декларації (п.п. 170.1.5 ПКУ). Це найпоширеніший випадок на ринку житла, і саме його змінює новий закон. Порядок дій ми розібрали в гайді про офіційне здавання квартири.

Є ще шлях через ФОП на спрощеній системі, зі своєю ставкою єдиного податку і ЄСВ, але там працює обмеження за площею. За п.п. 291.5.3 ПКУ спрощена система закрита для підприємців, які здають в оренду житлові приміщення загальною площею понад 400 кв. м або нежитлові понад 900 кв. м. Ці цифри вже переглядали, тож перед рішенням звіртеся з чинною редакцією кодексу.

Що змінює новий закон

Ставка ПДФО для власника падає з 18% до 5%, якщо орендодавець фізична особа, а орендар теж фізична особа і не самозайнята. Так сказано в новій редакції п.п. 170.1.5 ПКУ: дохід від оренди житлової і нежитлової нерухомості оподатковується за ставкою п. 167.2, тобто 5%. Для іншого нерухомого майна, наприклад землі, залишається 18%. Якщо орендар юрособа або ФОП, теж залишається 18%, і податок утримує він як податковий агент.

Військовий збір не чіпали, він залишається 5%. Сукупне навантаження стає 10% замість нинішніх 23%.

Скажімо, квартира здається за 18 000 грн на місяць, це 216 000 грн доходу за рік. Сьогодні з них піде 38 880 грн ПДФО і 10 800 грн військового збору, разом 49 680 грн. За новими правилами ПДФО становитиме 10 800 грн, збір ті самі 10 800 грн, разом 21 600 грн. Різниця 28 080 грн за рік. Це ілюстрація механіки, а не твердження про ринкові ставки.

Податковим агентом орендар-фізособа не стає. Ви й далі рахуєте податок самі і показуєте дохід у річній декларації. Декларацію за рік подаєте, як і зараз, до 1 травня наступного року.

Чи потрібен нотаріус для ставки 5%

Ні. За Цивільним кодексом договір найму житла потребує письмової форми (ст. 811), а нотаріальне посвідчення для нього необов'язкове. Новий закон цього не змінює і не ставить знижену ставку в залежність від нотаріуса. У ранніх новинах про законопроєкт нотаріальне посвідчення називали умовою знижки, але в тексті, який підписав Голова Верховної Ради, такої умови немає.

Нотаріус у новій редакції з'являється в іншій ролі. Посвідчивши договір оренди нерухомості, він зобов'язаний надіслати інформацію про нього до податкової за адресою орендодавця, у формі, яку встановить Кабмін. Схожа норма є і в чинній редакції кодексу. Тобто нотаріально посвідчений договір податкова бачить автоматично, а договір у простій письмовій формі власник декларує сам.

Нотаріус залишається потрібним там, де його вимагає Цивільний кодекс, а не податкова. Для найму житла це не обов'язково, для оренди нежитлової будівлі на три роки і більше обов'язково (ст. 793, 794 ЦК). Що має бути в самому тексті договору, ми розібрали окремо: депозит, ремонт і порядок повернення квартири важать більше за форму посвідчення.

Пільга на 60 і 120 квадратів, яку ви втратите

Про неї говорять як про нову норму, хоча вона стара. Підпункт 266.4.1 ПКУ дає фізособі пільгу з податку на нерухоме майно: 60 кв. м для квартири, 120 кв. м для будинку, 180 кв. м якщо у власності і те, і те. А п.п. 266.4.3 вже сьогодні каже, що пільга не застосовується до об'єктів, які власник використовує для одержання доходів, зокрема здає в оренду.

Тобто формально ви втрачаєте пільгу не через новий закон, а через сам факт офіційної оренди. Змінюється інше: чим більше договорів податкова бачить, тим менш теоретичною стає ця норма. Ставку встановлює місцева рада, а п.п. 266.5.1 ПКУ обмежує її 1,5% мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр. Порахуйте свою суму за ставкою вашої громади і покладіть її поруч з економією на ПДФО, перш ніж робити висновок про вигоду.

Цифрові платформи і DAC7: чому дошки оголошень осторонь

Оскільки зміна приїхала всередині закону про платформи, дві різні речі легко переплутати. Перша це оренда між двома фізособами: 5% ПДФО плюс 5% збору, річна декларація, гроші рахує власник. Друга це доходи, які людина отримує через цифрову платформу. Там передбачена окрема пільгова ставка ПДФО 10%, без окремої сплати військового збору, з умовами щодо відсутності найманих працівників, ліміту річного обороту і неторгівлі підакцизними товарами. Платформа при цьому стає податковим агентом і утримує податок сама.

Під платформу підпадає сервіс, через який проходить сама угода і оплата: агрегатори таксі, доставка, майданчики короткострокової оренди житла. Електронні дошки оголошень, де користувач публікує текст, а договір і розрахунок відбуваються поза сервісом, під ці правила не потрапляють і даних про доходи до податкової не подають. HataHub звіряє інше: РНОКПП власника із записом у ДРРП, перш ніж оголошення отримає позначку «Перевірено».

Терміни тримайте окремо від ставки. Оператори платформ мають стати на облік у ДПС до запуску нових правил, а перший міжнародний обмін інформацією планують за доходи 2027 року, тобто у 2028-му. Народний депутат Ярослав Железняк говорив, що з урахуванням часу на підписання міжнародних меморандумів реальний повноцінний запуск обміну ближче до 2028 року.

Що робити власнику зараз, а що почекати

1. Доки закон не опублікований, рахуйте податок за чинними правилами. Якщо орендар звичайна фізособа, це 18% ПДФО плюс 5% військового збору, щокварталу протягом 40 днів після кварталу, з річною декларацією.
2. Не переукладайте діючий договір «під 5%» заздалегідь. Підписаного тексту закону немає, а формулювання умов знижки читатимуться за опублікованою редакцією, не за новинами про неї.
3. Порахуйте свою математику наперед: економія на ПДФО мінус податок на нерухомість за метри, які раніше були пільговими. Для більшості квартир економія на ПДФО буде більшою.
4. Подивіться, хто ваш орендар. Якщо це юрособа або ФОП, знижену ставку ви не отримаєте в жодному разі: податок утримує орендар як податковий агент.
5. Договір, підписаний через Дія.Підпис, це повноцінна письмова форма. За ухваленим текстом для ставки 5% цього достатньо, нотаріус не потрібен.
6. Якщо ви тільки виходите на ринок, спершу подивіться, за скільки зараз здають схожі квартири поруч, наприклад у Києві, і рахуйте податок від реальної ставки, а не від бажаної.

Чого цей закон не змінює

Права сторін залишаються там, де були, у главі 59 Цивільного кодексу. Якщо строк у договорі не вказано, він вважається укладеним на п'ять років (ст. 821). У наймача є переважне право на укладення договору на новий строк (ст. 822). Наймач може розірвати договір, письмово попередивши власника за три місяці, якщо в договорі не написано інакше; власник вимагає розірвання через суд, зокрема за несплату протягом шести місяців, а для короткострокового найму протягом двох (ст. 825).

Право користування житлом на час дії договору належить наймачеві, тому візити власника узгоджуються з ним, а не оголошуються постфактум. Виселення без згоди наймача проходить через суд, і жодна податкова ставка цього порядку не змінює.