Податок з оренди житла: 5% замість 18% з 2027 року

Помилка, яку цього літа легко зробити, виглядає так. Власник бачить заголовок «податок з оренди знизили до 5%», перераховує свій квартальний платіж і сплачує менше. У 2026 році ставка 5% не діє жодного дня, тож він просто недоплачує податок. Різницю все одно доведеться внести, а зверху податкова нарахує штраф і пеню.

Сам закон справді існує, але поки що як ухвалений парламентом текст, а не як норма, за якою рахують гроші. Верховна Рада проголосувала за нього 9 червня 2026 року, знижена ставка прописана з 1 січня 2027 року, і працює вона не для всіх договорів підряд.

Що ухвалила Рада і чи це вже чинний закон

Зміну провели не окремим документом, а всередині законопроєкту № 15111-д про оподаткування доходів, отриманих через цифрові платформи. Це українська імплементація європейських правил DAC7, у публічній розмові його називають «податком на OLX». 9 червня 2026 року за нього проголосував 241 депутат, четверо були проти, 37 утрималися. Далі документ пішов на підпис Президентові.

Станом на кінець серпня 2026 року про підписання не повідомляли. Завис закон не через оренду. До другого читання в текст додали правку про фінансовий моніторинг політично значущих осіб, і саме вона стала предметом суперечки з європейськими партнерами. Конституційні 15 днів на вето минули ще влітку. Перш ніж на щось спиратися, відкрийте картку законопроєкту на сайті Верховної Ради: там видно, чи повернуто документ з підписом і який номер закону йому присвоєно.

Висновок з цього один. Поки підписаний текст не опублікований, нових правил не існує. Дата 1 січня 2027 року записана в самому тексті законопроєкту, і затримка з підписом сама по собі її не переносить. Але й гарантії, що текст дійде до публікації без правок, немає. Перебудовувати договори під ставку, якої ще немає, зарано.

Який податок з оренди власник платить зараз

Дохід фізичної особи від здавання житла оподатковується ПДФО за ставкою 18% (п. 167.1 Податкового кодексу) плюс військовий збір 5%. Збір підняли з 1,5% до 5% з 1 грудня 2024 року законом № 4015-IX, і ця ставка чинна досі. Разом виходить 23% від орендної плати.

Хто перераховує ці гроші, залежить від орендаря. Якщо квартиру знімає юридична особа або ФОП, вона є податковим агентом і утримує податок під час виплати. Якщо орендар звичайна фізична особа і не самозайнята, платником стає власник: він сам обчислює податок і сплачує його щокварталу, протягом 40 календарних днів після останнього дня кварталу, а суму доходу і сплаченого податку показує в річній декларації (п.п. 170.1.5 ПКУ). Це найпоширеніший випадок на ринку житла, і саме його змінює новий закон. Порядок дій ми розібрали в гайді про офіційне здавання квартири.

Є ще шлях через ФОП на спрощеній системі, зі своєю ставкою єдиного податку і ЄСВ, але там працює обмеження за площею. За п.п. 291.5.3 ПКУ спрощена система закрита для підприємців, які здають в оренду житлові приміщення загальною площею понад 400 кв. м або нежитлові понад 900 кв. м. Ці цифри вже переглядали, тож перед рішенням звіртеся з чинною редакцією кодексу.

Що змінює новий закон з 1 січня 2027 року

Ставка ПДФО для власника падає з 18% до 5%, якщо збігаються три умови: орендодавець фізична особа, орендар теж фізична особа і не самозайнята, а договір посвідчений нотаріально. Житлова і нежитлова нерухомість підпадають під це однаково. Усе, що поза цими умовами, залишається на 18%.

Військовий збір не чіпали, він залишається 5%. Сукупне навантаження стає 10% замість нинішніх 23%.

Скажімо, квартира здається за 18 000 грн на місяць, це 216 000 грн доходу за рік. Сьогодні з них піде 38 880 грн ПДФО і 10 800 грн військового збору, разом 49 680 грн. За новими правилами ПДФО становитиме 10 800 грн, збір ті самі 10 800 грн, разом 21 600 грн. Різниця 28 080 грн за рік. Це ілюстрація механіки, а не твердження про ринкові ставки.

Податковим агентом орендар-фізособа не стає. Ви й далі рахуєте податок самі і показуєте дохід у річній декларації. Перша декларація за новими правилами буде за 2027 рік, а подавати її ви будете навесні 2028-го.

Нотаріальне посвідчення договору стає умовою знижки

За Цивільним кодексом договір найму житла потребує письмової форми (ст. 811), а нотаріальне посвідчення для нього необов'язкове. Новий закон цього не змінює. Він змінює ціну питання: без нотаріуса ставка залишається 18%, з нотаріусом стає 5%.

Річ тут не в силі паперу, а в тому, звідки податкова дізнається про договір. У чинній редакції п.п. 170.1.5 ПКУ вже є норма: посвідчивши договір оренди нерухомості, нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про нього до контролюючого органу за податковою адресою платника, у порядку, встановленому Кабміном. Знижена ставка застосовується саме до тих договорів, про які державі вже відомо.

Звідси кілька побутових наслідків. Витрати на посвідчення рахуйте наперед: у приватного нотаріуса це окрема плата, розмір якої залежить від нотаріуса і від договору. Якщо ви укладаєте договір на рік і щороку його переукладаєте, нотаріальні витрати теж будуть щорічними, і на дешевій оренді вони з'їдять помітну частину економії. На сам візит нотаріус попросить документ про право власності, паспорти і РНОКПП обох сторін, а якщо житло у спільній сумісній власності подружжя, ще й згоду другого з подружжя. Що має бути в самому тексті договору, ми розібрали окремо: нотаріус посвідчує те, що ви принесли, а не пише за вас умови про депозит, ремонт і порядок повернення квартири.

Пільга на 60 і 120 квадратів, яку ви втратите

Про неї говорять як про нову норму, хоча вона стара. Підпункт 266.4.1 ПКУ дає фізособі пільгу з податку на нерухоме майно: 60 кв. м для квартири, 120 кв. м для будинку, 180 кв. м якщо у власності і те, і те. А п.п. 266.4.3 вже сьогодні каже, що пільга не застосовується до об'єктів, які власник використовує для одержання доходів, зокрема здає в оренду.

Тобто формально ви втрачаєте пільгу не через новий закон, а через сам факт офіційної оренди. Змінюється інше: коли нотаріус повідомляє податкову про договір, ця норма перестає бути теоретичною. Ставку встановлює місцева рада, а п.п. 266.5.1 ПКУ обмежує її 1,5% мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр. Порахуйте свою суму за ставкою вашої громади і покладіть її поруч з економією на ПДФО, перш ніж робити висновок про вигоду.

Цифрові платформи і DAC7: чому дошки оголошень осторонь

Оскільки зміна приїхала всередині закону про платформи, дві різні речі легко переплутати. Перша це оренда між двома фізособами за нотаріальним договором: 5% ПДФО плюс 5% збору, річна декларація, гроші рахує власник. Друга це доходи, які людина отримує через цифрову платформу. Там передбачена окрема пільгова ставка ПДФО 10%, без окремої сплати військового збору, з умовами щодо відсутності найманих працівників, ліміту річного обороту і неторгівлі підакцизними товарами. Платформа при цьому стає податковим агентом і утримує податок сама.

Під платформу підпадає сервіс, через який проходить сама угода і оплата: агрегатори таксі, доставка, майданчики короткострокової оренди житла. Електронні дошки оголошень, де користувач публікує текст, а договір і розрахунок відбуваються поза сервісом, під ці правила не потрапляють і даних про доходи до податкової не подають. HataHub звіряє інше: РНОКПП власника із записом у ДРРП, перш ніж оголошення отримає позначку «Перевірено».

Терміни тримайте окремо від ставки. Оператори платформ мають стати на облік у ДПС до запуску нових правил, а перший міжнародний обмін інформацією планують за доходи 2027 року, тобто у 2028-му. Народний депутат Ярослав Железняк говорив, що з урахуванням часу на підписання міжнародних меморандумів реальний повноцінний запуск обміну ближче до 2028 року.

Що робити власнику зараз, а що почекати

1. За 2026 рік рахуйте податок за чинними правилами. Якщо орендар звичайна фізособа, це 18% ПДФО плюс 5% військового збору, щокварталу протягом 40 днів після кварталу, з річною декларацією.
2. Не переукладайте діючий договір «під 5%» заздалегідь. Підписаного тексту закону немає, а формулювання умов знижки читатимуться за опублікованою редакцією, не за новинами про неї.
3. Порахуйте свою математику наперед: економія на ПДФО мінус плата нотаріусу мінус податок на нерухомість за метри, які раніше були пільговими. Для дорогої великої квартири відповідь майже завжди на користь посвідчення. Для дешевої однокімнатної вона не очевидна.
4. Подивіться, хто ваш орендар. Якщо це юрособа або ФОП, знижену ставку ви не отримаєте в жодному разі: податок утримує орендар як податковий агент.
5. Пам'ятайте, що договір, підписаний через Дія.Підпис, це повноцінна письмова форма, але не нотаріальне посвідчення. Для ставки 5% потрібен саме нотаріус.
6. Якщо ви тільки виходите на ринок, спершу подивіться, за скільки зараз здають схожі квартири поруч, наприклад у Києві, і рахуйте податок від реальної ставки, а не від бажаної.

Чого цей закон не змінює

Права сторін залишаються там, де були, у главі 59 Цивільного кодексу. Якщо строк у договорі не вказано, він вважається укладеним на п'ять років (ст. 821). У наймача є переважне право на укладення договору на новий строк (ст. 822). Наймач може розірвати договір, письмово попередивши власника за три місяці, якщо в договорі не написано інакше; власник вимагає розірвання через суд, зокрема за несплату протягом шести місяців, а для короткострокового найму протягом двох (ст. 825).

Право користування житлом на час дії договору належить наймачеві, тому візити власника узгоджуються з ним, а не оголошуються постфактум. Виселення без згоди наймача проходить через суд, і жодна податкова ставка цього порядку не змінює.