Налог с аренды жилья: 5% вместо 18% с 2027 года

Ошибка, которую этим летом легко сделать, выглядит так. Собственник видит заголовок «налог с аренды снизили до 5%», пересчитывает свой квартальный платеж и платит меньше. В 2026 году ставка 5% не действует ни одного дня, поэтому он просто недоплачивает налог. Разницу все равно придется внести, а сверху налоговая начислит штраф и пеню.

Сам закон действительно существует, но пока как принятый парламентом текст, а не как норма, по которой считают деньги. Верховная Рада проголосовала за него 9 июня 2026 года, сниженная ставка прописана с 1 января 2027 года, и работает она не для всех договоров подряд.

Что приняла Рада и действующий ли это уже закон

Изменение провели не отдельным документом, а внутри законопроекта № 15111-д о налогообложении доходов, полученных через цифровые платформы. Это украинская имплементация европейских правил DAC7, в публичном разговоре его называют «налогом на OLX». 9 июня 2026 года за него проголосовал 241 депутат, четверо были против, 37 воздержались. Дальше документ ушел на подпись Президенту.

По состоянию на конец августа 2026 года о подписании не сообщали. Завис закон не из-за аренды. Ко второму чтению в текст добавили правку о финансовом мониторинге политически значимых лиц, и именно она стала предметом спора с европейскими партнерами. Конституционные 15 дней на вето истекли еще летом. Прежде чем на что-то опираться, откройте карточку законопроекта на сайте Верховной Рады: там видно, возвращен ли документ с подписью и какой номер закона ему присвоен.

Вывод из этого один. Пока подписанный текст не опубликован, новых правил не существует. Дата 1 января 2027 года записана в самом тексте законопроекта, и задержка с подписью сама по себе ее не переносит. Но и гарантии, что текст дойдет до публикации без правок, нет. Перестраивать договоры под ставку, которой еще нет, рано.

Какой налог с аренды собственник платит сейчас

Доход физического лица от сдачи жилья облагается НДФЛ по ставке 18% (п. 167.1 Налогового кодекса) плюс военный сбор 5%. Сбор подняли с 1,5% до 5% с 1 декабря 2024 года законом № 4015-IX, и эта ставка действует до сих пор. Вместе выходит 23% от арендной платы.

Кто перечисляет эти деньги, зависит от арендатора. Если квартиру снимает юридическое лицо или ФОП, оно является налоговым агентом и удерживает налог при выплате. Если арендатор обычное физическое лицо и не самозанятое, плательщиком становится собственник: он сам исчисляет налог и платит его ежеквартально, в течение 40 календарных дней после последнего дня квартала, а сумму дохода и уплаченного налога показывает в годовой декларации (п.п. 170.1.5 НКУ). Это самый распространенный случай на рынке жилья, и именно его меняет новый закон. Порядок действий мы разобрали в гайде об официальной сдаче квартиры.

Есть еще путь через ФОП на упрощенной системе, со своей ставкой единого налога и ЕСВ, но там работает ограничение по площади. По п.п. 291.5.3 НКУ упрощенная система закрыта для предпринимателей, которые сдают в аренду жилые помещения общей площадью более 400 кв. м или нежилые более 900 кв. м. Эти цифры уже пересматривали, поэтому перед решением сверьтесь с действующей редакцией кодекса.

Что меняет новый закон с 1 января 2027 года

Ставка НДФЛ для собственника падает с 18% до 5%, если совпадают три условия: арендодатель физическое лицо, арендатор тоже физическое лицо и не самозанятое, а договор удостоверен нотариально. Жилая и нежилая недвижимость подпадают под это одинаково. Все, что вне этих условий, остается на 18%.

Военный сбор не трогали, он остается 5%. Совокупная нагрузка становится 10% вместо нынешних 23%.

Скажем, квартира сдается за 18 000 грн в месяц, это 216 000 грн дохода за год. Сегодня из них уйдет 38 880 грн НДФЛ и 10 800 грн военного сбора, вместе 49 680 грн. По новым правилам НДФЛ составит 10 800 грн, сбор те же 10 800 грн, вместе 21 600 грн. Разница 28 080 грн за год. Это иллюстрация механики, а не утверждение о рыночных ставках.

Налоговым агентом арендатор-физлицо не становится. Вы и дальше считаете налог сами и показываете доход в годовой декларации. Первая декларация по новым правилам будет за 2027 год, а подавать ее вы будете весной 2028-го.

Нотариальное удостоверение договора становится условием скидки

По Гражданскому кодексу договор найма жилья требует письменной формы (ст. 811), а нотариальное удостоверение для него необязательно. Новый закон этого не меняет. Он меняет цену вопроса: без нотариуса ставка остается 18%, с нотариусом становится 5%.

Дело здесь не в силе бумаги, а в том, откуда налоговая узнает о договоре. В действующей редакции п.п. 170.1.5 НКУ уже есть норма: удостоверив договор аренды недвижимости, нотариус обязан направить информацию о нем в контролирующий орган по налоговому адресу плательщика, в порядке, установленном Кабмином. Сниженная ставка применяется именно к тем договорам, о которых государству уже известно.

Отсюда несколько бытовых последствий. Расходы на удостоверение считайте заранее: у частного нотариуса это отдельная плата, размер которой зависит от нотариуса и от договора. Если вы заключаете договор на год и каждый год его перезаключаете, нотариальные расходы тоже будут ежегодными, и на дешевой аренде они съедят заметную часть экономии. На сам визит нотариус попросит документ о праве собственности, паспорта и РНОКПП обеих сторон, а если жилье в общей совместной собственности супругов, еще и согласие второго супруга. Что должно быть в самом тексте договора, мы разобрали отдельно: нотариус удостоверяет то, что вы принесли, а не пишет за вас условия о депозите, ремонте и порядке возврата квартиры.

Льгота на 60 и 120 квадратов, которую вы потеряете

О ней говорят как о новой норме, хотя она старая. Подпункт 266.4.1 НКУ дает физлицу льготу по налогу на недвижимое имущество: 60 кв. м для квартиры, 120 кв. м для дома, 180 кв. м если в собственности и то, и другое. А п.п. 266.4.3 уже сегодня говорит, что льгота не применяется к объектам, которые собственник использует для получения доходов, в частности сдает в аренду.

То есть формально вы теряете льготу не из-за нового закона, а из-за самого факта официальной аренды. Меняется другое: когда нотариус сообщает налоговой о договоре, эта норма перестает быть теоретической. Ставку устанавливает местный совет, а п.п. 266.5.1 НКУ ограничивает ее 1,5% минимальной зарплаты, установленной на 1 января отчетного года, за каждый квадратный метр. Посчитайте свою сумму по ставке своей громады и положите ее рядом с экономией на НДФЛ, прежде чем делать вывод о выгоде.

Цифровые платформы и DAC7: почему доски объявлений в стороне

Поскольку изменение приехало внутри закона о платформах, две разные вещи легко перепутать. Первая это аренда между двумя физлицами по нотариальному договору: 5% НДФЛ плюс 5% сбора, годовая декларация, деньги считает собственник. Вторая это доходы, которые человек получает через цифровую платформу. Там предусмотрена отдельная льготная ставка НДФЛ 10%, без отдельной уплаты военного сбора, с условиями об отсутствии наемных работников, лимите годового оборота и неторговле подакцизными товарами. Платформа при этом становится налоговым агентом и удерживает налог сама.

Под платформу подпадает сервис, через который проходит сама сделка и оплата: агрегаторы такси, доставка, площадки краткосрочной аренды жилья. Электронные доски объявлений, где пользователь публикует текст, а договор и расчет происходят вне сервиса, под эти правила не попадают и данных о доходах в налоговую не подают. HataHub сверяет другое: РНОКПП собственника с записью в ДРРП, прежде чем объявление получит отметку «Проверено».

Сроки держите отдельно от ставки. Операторы платформ должны стать на учет в ГНС до запуска новых правил, а первый международный обмен информацией планируют по доходам 2027 года, то есть в 2028-м. Народный депутат Ярослав Железняк говорил, что с учетом времени на подписание международных меморандумов реальный полноценный запуск обмена ближе к 2028 году.

Что делать собственнику сейчас, а что подождать

1. За 2026 год считайте налог по действующим правилам. Если арендатор обычное физлицо, это 18% НДФЛ плюс 5% военного сбора, ежеквартально в течение 40 дней после квартала, с годовой декларацией.
2. Не перезаключайте действующий договор «под 5%» заранее. Подписанного текста закона нет, а формулировки условий скидки будут читаться по опубликованной редакции, а не по новостям о ней.
3. Посчитайте свою математику заранее: экономия на НДФЛ минус плата нотариусу минус налог на недвижимость за метры, которые раньше были льготными. Для дорогой большой квартиры ответ почти всегда в пользу удостоверения. Для дешевой однокомнатной он не очевиден.
4. Посмотрите, кто ваш арендатор. Если это юрлицо или ФОП, сниженную ставку вы не получите ни в каком случае: налог удерживает арендатор как налоговый агент.
5. Помните, что договор, подписанный через Дія.Підпис, это полноценная письменная форма, но не нотариальное удостоверение. Для ставки 5% нужен именно нотариус.
6. Если вы только выходите на рынок, сначала посмотрите, за сколько сейчас сдают похожие квартиры рядом, например в Киеве, и считайте налог от реальной ставки, а не от желаемой.

Чего этот закон не меняет

Права сторон остаются там, где были, в главе 59 Гражданского кодекса. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на пять лет (ст. 821). У нанимателя есть преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 822). Наниматель может расторгнуть договор, письменно предупредив собственника за три месяца, если в договоре не написано иначе; собственник требует расторжения через суд, в частности за неуплату в течение шести месяцев, а для краткосрочного найма в течение двух (ст. 825).

Право пользования жильем на время действия договора принадлежит нанимателю, поэтому визиты собственника согласовываются с ним, а не объявляются постфактум. Выселение без согласия нанимателя проходит через суд, и никакая налоговая ставка этого порядка не меняет.