Налог с аренды жилья: 5% вместо 18%. Когда заработает и для кого

Ошибка, которую этим летом легко сделать, выглядит так. Собственник видит заголовок «налог с аренды снизили до 5%», пересчитывает свой квартальный платеж и платит меньше. Пока закон не подписан и не опубликован, ставка 5% не действует ни одного дня, поэтому он просто недоплачивает налог. Разницу все равно придется внести, а сверху налоговая начислит штраф и пеню.

Сам закон действительно существует, но пока как принятый парламентом текст, а не как норма, по которой считают деньги. Верховная Рада проголосовала за него 9 июня 2026 года. Сниженная ставка работает не для всех договоров, а только тогда, когда арендатор обычное физическое лицо. Нотариального удостоверения договора принятый текст для нее не требует, хотя в первых новостях писали иначе.

Что приняла Рада и действующий ли это уже закон

Изменение провели не отдельным документом, а внутри законопроекта № 15111-д о налогообложении доходов, полученных через цифровые платформы. Это украинская имплементация европейских правил DAC7, в публичном разговоре его называют «налогом на OLX». 9 июня 2026 года за него проголосовал 241 депутат, четверо были против, 37 воздержались. Дальше документ ушел на подпись Президенту.

По состоянию на 21 октября 2026 года карточка законопроекта на сайте Верховной Рады показывает стадию «Передано на підпис Президенту» от 12 июня, подписи нет. Кроме норм об аренде, принятый текст содержит изменения о финансовом мониторинге политически значимых лиц. Конституция дает Президенту 15 дней со дня получения закона, чтобы подписать его или вернуть в Раду (ст. 94), а направили закон 12 июня. Прежде чем на что-то опираться, откройте карточку законопроекта на сайте Верховной Рады: там видно, возвращен ли документ с подписью и какой номер закона ему присвоен.

Вывод из этого один. Пока подписанный текст не опубликован, новых правил не существует. Обратите внимание на дату старта. По заключительным положениям принятого текста новая редакция п.п. 170.1.5 НКУ, где записана ставка 5% для аренды, вступает в силу со дня, следующего за днем опубликования закона. С 1 января 2027 года отложены только нормы о цифровых платформах. Как налоговая будет считать год, в котором закон опубликуют посередине, текст отдельно не объясняет, поэтому дождитесь разъяснения ГНС. Перестраивать расчеты под ставку, которой еще нет, рано.

Какой налог с аренды собственник платит сейчас

Доход физического лица от сдачи жилья облагается НДФЛ по ставке 18% (п. 167.1 Налогового кодекса) плюс военный сбор 5%. Сбор подняли с 1,5% до 5% с 1 декабря 2024 года законом № 4015-IX, и эта ставка действует до сих пор. Вместе выходит 23% от арендной платы.

Кто перечисляет эти деньги, зависит от арендатора. Если квартиру снимает юридическое лицо или ФОП, оно является налоговым агентом и удерживает налог при выплате. Если арендатор обычное физическое лицо и не самозанятое, плательщиком становится собственник: он сам исчисляет налог и платит его ежеквартально, в течение 40 календарных дней после последнего дня квартала, а сумму дохода и уплаченного налога показывает в годовой декларации (п.п. 170.1.5 НКУ). Это самый распространенный случай на рынке жилья, и именно его меняет новый закон. Порядок действий мы разобрали в гайде об официальной сдаче квартиры.

Есть еще путь через ФОП на упрощенной системе, со своей ставкой единого налога и ЕСВ, но там работает ограничение по площади. По п.п. 291.5.3 НКУ упрощенная система закрыта для предпринимателей, которые сдают в аренду жилые помещения общей площадью более 400 кв. м или нежилые более 900 кв. м. Эти цифры уже пересматривали, поэтому перед решением сверьтесь с действующей редакцией кодекса.

Что меняет новый закон

Ставка НДФЛ для собственника падает с 18% до 5%, если арендодатель физическое лицо, а арендатор тоже физическое лицо и не самозанятое. Так сказано в новой редакции п.п. 170.1.5 НКУ: доход от аренды жилой и нежилой недвижимости облагается по ставке п. 167.2, то есть 5%. Для другого недвижимого имущества, например земли, остается 18%. Если арендатор юрлицо или ФОП, тоже остается 18%, и налог удерживает он как налоговый агент.

Военный сбор не трогали, он остается 5%. Совокупная нагрузка становится 10% вместо нынешних 23%.

Скажем, квартира сдается за 18 000 грн в месяц, это 216 000 грн дохода за год. Сегодня из них уйдет 38 880 грн НДФЛ и 10 800 грн военного сбора, вместе 49 680 грн. По новым правилам НДФЛ составит 10 800 грн, сбор те же 10 800 грн, вместе 21 600 грн. Разница 28 080 грн за год. Это иллюстрация механики, а не утверждение о рыночных ставках.

Налоговым агентом арендатор-физлицо не становится. Вы и дальше считаете налог сами и показываете доход в годовой декларации. Декларацию за год подаете, как и сейчас, до 1 мая следующего года.

Нужен ли нотариус для ставки 5%

Нет. По Гражданскому кодексу договор найма жилья требует письменной формы (ст. 811), а нотариальное удостоверение для него необязательно. Новый закон этого не меняет и не ставит сниженную ставку в зависимость от нотариуса. В ранних новостях о законопроекте нотариальное удостоверение называли условием скидки, но в тексте, который подписал Председатель Верховной Рады, такого условия нет.

Нотариус в новой редакции появляется в другой роли. Удостоверив договор аренды недвижимости, он обязан направить информацию о нем в налоговую по адресу арендодателя, в форме, которую установит Кабмин. Похожая норма есть и в действующей редакции кодекса. То есть нотариально удостоверенный договор налоговая видит автоматически, а договор в простой письменной форме собственник декларирует сам.

Нотариус остается нужным там, где его требует Гражданский кодекс, а не налоговая. Для найма жилья это не обязательно, для аренды нежилого здания на три года и более обязательно (ст. 793, 794 ГК). Что должно быть в самом тексте договора, мы разобрали отдельно: депозит, ремонт и порядок возврата квартиры важнее формы удостоверения.

Льгота на 60 и 120 квадратов, которую вы потеряете

О ней говорят как о новой норме, хотя она старая. Подпункт 266.4.1 НКУ дает физлицу льготу по налогу на недвижимое имущество: 60 кв. м для квартиры, 120 кв. м для дома, 180 кв. м если в собственности и то, и другое. А п.п. 266.4.3 уже сегодня говорит, что льгота не применяется к объектам, которые собственник использует для получения доходов, в частности сдает в аренду.

То есть формально вы теряете льготу не из-за нового закона, а из-за самого факта официальной аренды. Меняется другое: чем больше договоров видит налоговая, тем менее теоретической становится эта норма. Ставку устанавливает местный совет, а п.п. 266.5.1 НКУ ограничивает ее 1,5% минимальной зарплаты, установленной на 1 января отчетного года, за каждый квадратный метр. Посчитайте свою сумму по ставке своей громады и положите ее рядом с экономией на НДФЛ, прежде чем делать вывод о выгоде.

Цифровые платформы и DAC7: почему доски объявлений в стороне

Поскольку изменение приехало внутри закона о платформах, две разные вещи легко перепутать. Первая это аренда между двумя физлицами: 5% НДФЛ плюс 5% сбора, годовая декларация, деньги считает собственник. Вторая это доходы, которые человек получает через цифровую платформу. Там предусмотрена отдельная льготная ставка НДФЛ 10%, без отдельной уплаты военного сбора, с условиями об отсутствии наемных работников, лимите годового оборота и неторговле подакцизными товарами. Платформа при этом становится налоговым агентом и удерживает налог сама.

Под платформу подпадает сервис, через который проходит сама сделка и оплата: агрегаторы такси, доставка, площадки краткосрочной аренды жилья. Электронные доски объявлений, где пользователь публикует текст, а договор и расчет происходят вне сервиса, под эти правила не попадают и данных о доходах в налоговую не подают. HataHub сверяет другое: РНОКПП собственника с записью в ДРРП, прежде чем объявление получит отметку «Проверено».

Сроки держите отдельно от ставки. Операторы платформ должны стать на учет в ГНС до запуска новых правил, а первый международный обмен информацией планируют по доходам 2027 года, то есть в 2028-м. Народный депутат Ярослав Железняк говорил, что с учетом времени на подписание международных меморандумов реальный полноценный запуск обмена ближе к 2028 году.

Что делать собственнику сейчас, а что подождать

1. Пока закон не опубликован, считайте налог по действующим правилам. Если арендатор обычное физлицо, это 18% НДФЛ плюс 5% военного сбора, ежеквартально в течение 40 дней после квартала, с годовой декларацией.
2. Не перезаключайте действующий договор «под 5%» заранее. Подписанного текста закона нет, а формулировки условий скидки будут читаться по опубликованной редакции, а не по новостям о ней.
3. Посчитайте заранее, что изменение даст именно вам. Если квартиру уже сдаете официально, льгота по налогу на недвижимость для нее не действует и сейчас (п.п. 266.4.3 НКУ), поэтому выигрыш равен разнице в НДФЛ. Если только собираетесь сдавать официально, добавьте к налогу с аренды еще и налог на недвижимость за метры, на которые раньше действовала льгота.
4. Посмотрите, кто ваш арендатор. Если это юрлицо или ФОП, сниженную ставку вы не получите ни в каком случае: налог удерживает арендатор как налоговый агент.
5. Договор, подписанный через Дія.Підпис, это полноценная письменная форма. По принятому тексту для ставки 5% этого достаточно, нотариус не нужен.
6. Если вы только выходите на рынок, сначала посмотрите, за сколько сейчас сдают похожие квартиры рядом, например в Киеве, и считайте налог от реальной ставки, а не от желаемой.

Чего этот закон не меняет

Права сторон остаются там, где были, в главе 59 Гражданского кодекса. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на пять лет (ст. 821). У нанимателя есть преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 822). Наниматель может расторгнуть договор, письменно предупредив собственника за три месяца, если в договоре не написано иначе; собственник требует расторжения через суд, в частности за неуплату в течение шести месяцев, а для краткосрочного найма в течение двух (ст. 825).

Право пользования жильем на время действия договора принадлежит нанимателю, поэтому визиты собственника согласовываются с ним, а не объявляются постфактум. Выселение без согласия нанимателя проходит через суд, и никакая налоговая ставка этого порядка не меняет.