Договор аренды квартиры: обязательные пункты и типичные ловушки

Стороны договорились о цене, нашли в поиске «типовой договор аренды квартиры», вписали фамилии и сумму, подписали за десять минут. Через полгода появляются вопросы: возвращается ли депозит, кто платит за сломанную стиральную машину, за сколько дней можно съехать. В договоре об этом ничего нет, потому что образец писали не для этой квартиры и не для этих людей.

Договор аренды квартиры не обязан быть длинным. Он должен быть полным в тех немногих местах, где стороны чаще всего ссорятся: срок, оплата, коммунальные услуги, обеспечительный платеж, ремонт, порядок выезда. Остальное допишет Гражданский кодекс, и написанное редко совпадает с тем, о чем стороны думали, когда ставили подписи.

Жилищную аренду между физическими лицами регулирует глава 59 Гражданского кодекса (ст. 810-826). Кодекс называет ее наймом жилья, в быту говорят «аренда», для квартиры это одно и то же.

Письменная форма и кто подписывает договор аренды квартиры

Форма письменная (ст. 811 ГК). Обязательного нотариального удостоверения глава 59 не устанавливает: оно предусмотрено только для договора аренды жилья с выкупом (ч. 2 ст. 811), а обычный договор между частными лицами действует и без нотариуса.

На вопрос «нужно ли регистрировать договор аренды квартиры» есть короткий ответ. Сам договор нигде не регистрируют. Но право пользования недвижимым имуществом, возникающее из договора найма здания или его отдельной части на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГК). Рядом стоит ст. 793, которая для такого же срока требует нотариального удостоверения. Распространяются ли эти нормы главы 58 на квартиру, юристы трактуют по-разному, и именно поэтому бытовую аренду обычно подписывают на срок до трех лет, а затем продлевают дополнительным соглашением.

Нотариус может понадобиться собственникам с 2027 года. Верховная Рада приняла закон, который привязывает сниженную ставку налога на доход от аренды к нотариально удостоверенному договору: о таком договоре нотариус сообщает в налоговую. Правила должны вступить в силу с 1 января 2027 года, поэтому перед тем, как на них рассчитывать, проверьте, подписан ли закон и опубликован ли он. Что он меняет для тех, кто сдает жилье, разобрано в материале о 5% с аренды.

Наймодателем должен быть собственник. Сверьте фамилию, имя и отчество в договоре с документом о праве собственности, а не с паспортом «кого-то из семьи». Если подписывает представитель, в тексте должны быть реквизиты доверенности, а копия доверенности остается у нанимателя. Как убедиться, что человек перед вами действительно собственник, разобрано отдельно. На HataHub объявление получает отметку «Проверено» только тогда, когда РНОКПП собственника совпадает с записью в ДРРП, поэтому в подборке квартир в аренду в Киеве она стоит не на каждом объявлении.

Предмет договора описывают конкретно: адрес с номером квартиры, этаж, площадь, количество комнат, основание, по которому жилье принадлежит наймодателю. Кодекс добавляет требование, которого нет в шаблонах: помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (ст. 812).

И строка, которую чаще всего пропускают. В договоре должны быть указаны все, кто будет проживать вместе с нанимателем (ст. 816 ГК). Эти люди приобретают равные с нанимателем права и обязанности по владению и пользованию жильем, наниматель отвечает перед собственником за их нарушения, а если нанимателей несколько, их обязанности солидарны. Когда квартиру снимают трое друзей и все трое подписали договор как наниматели, исчезновение одного не уменьшает сумму, которую собственник требует с остальных.

Срок: почему молчание стоит пять лет

Если срок в договоре не установлен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 821 ГК). Это не формальность: полгода устных договоренностей и бумажка без даты окончания дают нанимателю пятилетние права, о которых собственник не думал.

Договор до одного года кодекс называет краткосрочным наймом, и к нему не применяются часть первая ст. 816 и ст. 818, 822-824. Практическое следствие: наниматель теряет преимущественное право на новый срок и право на поднаем, а требование перечислять жильцов формально отпадает, хотя в тексте договора его все равно стоит оставить. Собственнику короткий срок удобен, нанимателю он снимает защиту, поэтому год против одиннадцати месяцев здесь не мелочь.

Если срок превышает один год, наем уже не краткосрочный и действует ст. 822; договор ровно на год еще относится к краткосрочному найму. Не позднее чем за три месяца до конца срока собственник может предложить новый договор или предупредить об отказе. Если он промолчал, а наниматель не освободил квартиру, договор считается заключенным на тех же условиях и на такой же срок. А когда собственник отказал и в течение года сдал жилье другому человеку, предыдущий наниматель имеет право требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков.

Еще две нормы, о которых обычно не знают. При продаже квартиры наниматель имеет преимущественное перед другими право ее приобрести (ст. 822), а сама продажа аренду не прекращает: к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя (ст. 814 ГК). Пункт «в случае продажи квартиры договор прекращается» в шаблонах встречается, хотя кодекс по умолчанию устанавливает обратное. Если собственник действительно планирует продажу, честнее прописать срок предупреждения и компенсацию за переезд, чем делать вид, что продажа сама по себе отменяет аренду.

Сколько, когда и за что платит наниматель

Размер платы устанавливается договором, и одностороннее изменение не допускается, если иное не установлено договором или законом (ст. 820 ГК). Читайте эту норму внимательно: строка «наймодатель имеет право изменять размер платы» в шаблоне означает, что вы только что согласились на одностороннее изменение. Рабочий компромисс выглядит иначе: пересмотр не чаще чем раз в 12 месяцев, письменное предупреждение за 30 дней и право нанимателя выйти без штрафа, если новая цена его не устраивает.

Срок платежа тоже должен быть в тексте. Если его не установили, наниматель вносит плату ежемесячно (ст. 820). Пропишите конкретное число, способ оплаты и то, что считается подтверждением: банковский перевод с назначением платежа лучше переживает конфликт, чем расписки. Если сумму привязывают к курсу валюты, платеж все равно осуществляется в гривнах, и по умолчанию его считают по официальному курсу на день платежа, если договор не установил иной порядок (ст. 533 ГК). Поэтому из текста должно быть понятно, по какому курсу и на какую дату производится перерасчет.

Скажем, квартира за 18 000 грн в месяц с оплатой до 5 числа. Из текста должно быть понятно, что входит в эти 18 000: включены ли коммунальные услуги, есть ли интернет, есть ли взносы ОСМД.

По умолчанию наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором (ст. 815 ГК). На практике счета остаются оформленными на собственника, поэтому перечислите услуги поименно: газ, вода, электричество, отопление, вывоз мусора, обслуживание дома. Показания всех счетчиков на дату передачи фиксирует акт, а долг, возникший до этой даты, отдельной строкой закрепляют за собственником. Одна строка в договоре снимает спор о чужом долге уже на втором месяце.

Депозит, задаток и аванс: это три разные вещи

Самая дорогая путаница в готовых шаблонах. Задаток (ст. 570-571 ГК) обеспечивает исполнение обязательства: если нарушила сторона, которая его дала, задаток остается у другой; если нарушила сторона, которая его получила, она возвращает задаток и дополнительно выплачивает такую же сумму. Главная деталь в части второй ст. 570: если не установлено, что сумма является задатком, она считается авансом. Аванс просто возвращается.

Депозит, он же страховой или обеспечительный платеж, в бытовой аренде не является ни задатком, ни платой за последний месяц, пока договор прямо не устанавливает иное. Это сумма, которую собственник держит на случай ущерба или долга. Пункт о ней должен отвечать на четыре вопроса:

• сколько вносится и когда;
• что из нее можно удержать (неоплаченная аренда, долг за коммунальные услуги, повреждения сверх естественного износа);
• в какой срок она возвращается после выезда, например в течение пяти рабочих дней после подписания акта возврата;
• можно ли зачесть ее как плату за последний месяц (по умолчанию нельзя).

Естественный износ назовите в тексте отдельно. Потертая краска на стене и просевший диван после двух лет проживания не являются повреждением, и лучше договориться об этом заранее, чем на пороге с чемоданами.

Кто делает ремонт и зачем нужен акт приема-передачи

Кодекс делит ремонт так: текущий делает наниматель, капитальный делает наймодатель, если договор не установил иное (ст. 819 ГК). Перепланировку и реконструкцию наниматель без согласия собственника проводить не может (ст. 815). Граница между текущим и капитальным ремонтом в жизни размыта, поэтому полезнее не спорить о терминах, а написать порядок: до какой суммы наниматель устраняет мелкие поломки сам, начиная с какой суммы ремонт согласуют письменно и засчитывается ли его стоимость в счет платы.

Акт приема-передачи квартиры в аренду закон не требует, но без него спор о депозите превращается в ситуацию, когда слово одного против слова другого. Рабочий акт содержит:

• дату передачи и адрес;
• показания всех счетчиков на эту дату;
• перечень мебели и техники с описанием состояния, для дорогой техники серийные номера;
• количество переданных комплектов ключей;
• фотографии в качестве приложения, подписанные обеими сторонами;
• подписи сторон.

Такой же акт составляют при выезде. Сравнение двух актов и является основанием для решения о депозите, а не воспоминания о том, была ли та царапина на дверце в феврале.

Расторжение: сроки предупреждения и то, чего нельзя делать самостоятельно

Наниматель имеет право в любое время отказаться от договора с согласия других лиц, постоянно проживающих вместе с ним, письменно предупредив собственника за три месяца (ст. 825 ГК). Если он съехал без предупреждения, собственник может потребовать плату за три месяца при условии, что докажет: сдать жилье на тех же условиях он не мог. Для бытовой аренды три месяца слишком долго, поэтому в договорах обычно пишут 30 дней. Только имейте в виду: в ст. 825 нет оговорки «если иное не установлено договором», поэтому сокращенный срок является договоренностью сторон, а не гарантией, и в споре собственник может сослаться на предусмотренные кодексом три месяца. О таком сроке договариваются до подписания, а не в день выезда.

Собственник расторгает договор иначе и сложнее. По его требованию договор расторгается по решению суда, если наниматель не вносил плату за шесть месяцев и договором не установлен более длительный срок (при краткосрочном найме более двух раз) или если наниматель разрушает либо портит жилье. Отдельно кодекс позволяет расторгнуть договор найма части дома, квартиры или комнаты, когда жилье нужно самому собственнику или членам его семьи, с предупреждением за два месяца. Если наниматель использует жилье не по назначению или систематически нарушает права соседей, собственник сначала предупреждает о необходимости устранить нарушения.

Выселение происходит на основании решения суда (ст. 826 ГК). Менять замки, отключать электричество и выносить вещи на лестницу нельзя: это не способ расторгнуть договор, а способ создать проблему себе. Именно поэтому короткие и понятные сроки предупреждения в договоре выгодны обеим сторонам, ведь любая договоренность быстрее суда.

Что проверить в любом образце из интернета

Искать образец договора аренды квартиры нормально. Подписывать его не читая, нет. Обязательной формы, утвержденной государством, для аренды между частными лицами нет, поэтому любой файл из сети является чужим черновым текстом, написанным под другую квартиру и других людей. Проверьте его по этому списку:

1. Наймодатель назван так же, как в документе о праве собственности, и именно он подписывает договор. Если подписывает представитель, в тексте есть реквизиты доверенности.
2. Указаны адрес с номером квартиры, площадь и основание собственности, а не просто «квартира в г. Киев».
3. Перечислены все, кто будет жить в квартире (ст. 816).
4. Есть срок. Без него договор действует пять лет (ст. 821).
5. Есть сумма, дата платежа, способ оплаты и правило о повышении цены с предупреждением.
6. Расписано, кто платит за коммунальные услуги, по каким показаниям и до какого числа.
7. Обеспечительный платеж назван своим именем, с перечнем удержаний и сроком возврата. Если в тексте стоит «задаток», это другая конструкция с удвоением суммы (ст. 570-571).
8. Акт приема-передачи добавлен как приложение, а не упомянут в будущем времени.
9. Сроки предупреждения о выезде прописаны для обеих сторон.
10. Нет пунктов о выселении без суда, автоматическом удержании депозита «по факту» и штрафах без описания основания.
11. Нет следов чужого шаблона: «наймодатель», ссылки на неукраинские кодексы, упоминания о регистрации по месту жительства как условии аренды.
12. Два экземпляра идентичны, страницы пронумерованы, каждое приложение подписано отдельно.

Подписать можно на бумаге в двух экземплярах или электронно. Квалифицированная электронная подпись, в том числе Дія.Підпис, согласно Закону «Об электронных доверительных услугах» имеет такую же силу, как собственноручная, а файл остается у обеих сторон; как это выглядит шаг за шагом, описано в отдельном материале. На HataHub договор аренды заключают полностью электронно: данные сторон подтягиваются из Дії, поэтому ФИО и РНОКПП не нужно перепечатывать из паспорта, подписать Дія.Підписом можно и сам договор, и акт приема-передачи, и дополнительное соглашение, а подписанные экземпляры хранятся в кабинетах обеих сторон вместе с условиями и показаниями счетчиков. Об этой интеграции писал портал Дія. Собственникам, которые оформляют аренду официально, понадобится еще и разбор того, как сдать квартиру в аренду легально, включая налоговую часть.

И последнее. Любое изменение после подписания является дополнительным соглашением к договору аренды квартиры в той же письменной форме (ст. 654 ГК): новая цена, новый срок, еще один человек в квартире, другой порядок оплаты коммунальных услуг. Его подписывают обе стороны, нумеруют и хранят вместе с договором. Устные договоренности о деньгах конфликтов не переживают.