Договір оренди квартири: обов’язкові пункти і типові пастки

Сторони домовилися про ціну, знайшли в пошуку «типовий договір оренди квартири», вписали прізвища й суму, підписали за десять хвилин. Через пів року з’являються питання: чи повертається депозит, хто платить за зламану пральну машину, за скільки днів можна з’їхати. У договорі про це немає нічого, бо зразок писали не для цієї квартири й не для цих людей.

Договір оренди квартири не мусить бути довгим. Він мусить бути повним у тих кількох місцях, де сторони найчастіше сваряться: строк, оплата, комунальні, забезпечувальний платіж, ремонт, порядок виїзду. Решту допише Цивільний кодекс, і дописане рідко збігається з тим, про що сторони думали, коли ставили підписи.

Житлову оренду між фізичними особами регулює глава 59 Цивільного кодексу (ст. 810-826). Кодекс називає її наймом житла, у побуті кажуть «оренда», для квартири це одне й те саме.

Письмова форма і хто підписує договір оренди квартири

Форма письмова (ст. 811 ЦК). Обов’язкового нотаріального посвідчення глава 59 не встановлює: воно передбачене лише для договору оренди житла з викупом (ч. 2 ст. 811), а звичайний договір між приватними особами діє й без нотаріуса.

Питання «чи потрібно реєструвати договір оренди квартири» має коротку відповідь. Сам договір не реєструють ніде. Але право користування нерухомим майном, що виникає з договору найму будівлі або її окремої частини на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК). Поруч стоїть ст. 793, яка для такого ж строку вимагає нотаріального посвідчення. Чи поширюються ці норми глави 58 на квартиру, юристи трактують по-різному, і саме тому побутову оренду зазвичай підписують на строк до трьох років, а далі продовжують додатковою угодою.

Нотаріус може знадобитися власникам з 2027 року. Верховна Рада ухвалила закон, який прив’язує знижену ставку податку на дохід від оренди до нотаріально посвідченого договору: про такий договір нотаріус повідомляє податкову. Правила мають набрати чинності з 1 січня 2027 року, тож перед тим, як на них розраховувати, перевірте, чи закон підписаний і опублікований. Що він змінює для тих, хто здає, розібрано в матеріалі про 5% з оренди.

Наймодавцем має бути власник. Звірте прізвище, ім’я та по батькові в договорі з документом про право власності, а не з паспортом «когось із родини». Якщо підписує представник, у тексті мають бути реквізити довіреності, а копія довіреності лишається в наймача. Як переконатися, що людина перед вами справді власник, розписано окремо. На HataHub оголошення отримує позначку «Перевірено» лише тоді, коли РНОКПП власника збігається із записом у ДРРП, тож у добірці квартир в оренду в Києві вона стоїть не на кожному оголошенні.

Предмет описують конкретно: адреса з номером квартири, поверх, площа, кількість кімнат, підстава, з якої житло належить наймодавцю. Кодекс додає вимогу, якої в шаблонах немає: помешкання має бути придатним для постійного проживання (ст. 812).

І рядок, який пропускають найчастіше. У договорі мають бути вказані всі, хто проживатиме разом із наймачем (ст. 816 ЦК). Ці люди набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо володіння й користування житлом, наймач відповідає перед власником за їхні порушення, а якщо наймачів кілька, їхні обов’язки солідарні. Коли квартиру знімають троє друзів і всі троє підписали договір як наймачі, зникнення одного не зменшує суму, яку власник вимагає з решти.

Строк: чому мовчання коштує п’ять років

Якщо строк у договорі не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років (ст. 821 ЦК). Це не формальність: пів року усних домовленостей і папірець без дати закінчення дають наймачеві п’ятирічні права, про які власник не думав.

Договір до одного року кодекс називає короткостроковим наймом, і до нього не застосовуються частина перша ст. 816 та ст. 818, 822-824. Практичний наслідок: наймач втрачає переважне право на новий строк і право на піднайм, а вимога перелічувати мешканців формально відпадає, хоч у тексті договору її все одно варто лишити. Власнику короткий строк зручний, наймачеві він знімає захист, тож рік проти одинадцяти місяців тут не дрібниця.

Якщо строк становить рік або більше, найм уже не короткостроковий і працює ст. 822. Не пізніше ніж за три місяці до кінця строку власник може запропонувати новий договір або попередити про відмову. Якщо він промовчав, а наймач не звільнив квартиру, договір вважається укладеним на тих самих умовах і на такий самий строк. А коли власник відмовив і протягом року здав житло іншій людині, попередній наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків.

Ще дві норми, про які зазвичай не знають. При продажі квартири наймач має переважне перед іншими право її придбати (ст. 822), а сам продаж оренду не припиняє: до нового власника переходять права й обов’язки наймодавця (ст. 814 ЦК). Пункт «у разі продажу квартири договір припиняється» у шаблонах трапляється, хоча кодекс за замовчуванням встановлює протилежне. Якщо власник справді планує продаж, чесніше прописати строк попередження і компенсацію за переїзд, ніж вдавати, що продаж сам собою скасовує оренду.

Скільки, коли і за що платить наймач

Розмір плати встановлюється договором, і одностороння зміна не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 820 ЦК). Читайте цю норму уважно: рядок «наймодавець має право змінювати розмір плати» у шаблоні означає, що ви щойно погодилися на односторонню зміну. Робочий компроміс виглядає інакше: перегляд не частіше ніж раз на 12 місяців, письмове попередження за 30 днів і право наймача вийти без штрафу, якщо нова ціна його не влаштовує.

Строк платежу теж має бути в тексті. Якщо його не встановили, наймач вносить плату щомісяця (ст. 820). Пропишіть конкретне число, спосіб оплати й те, що вважається підтвердженням: банківський переказ із призначенням платежу переживає конфлікт краще за розписки. Якщо суму прив’язують до курсу валюти, платіж усе одно здійснюється в гривні, і за замовчуванням його рахують за офіційним курсом на день платежу, якщо договір не встановив інший порядок (ст. 533 ЦК). Тому з тексту має бути видно, за яким курсом і на яку дату йде перерахунок.

Скажімо, квартира за 18 000 грн на місяць з оплатою до 5 числа. З тексту має бути зрозуміло, що входить у ці 18 000: чи є там комунальні, чи є інтернет, чи є внески ОСББ.

За замовчуванням наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором (ст. 815 ЦК). На практиці рахунки лишаються оформленими на власника, тому перелічіть послуги поіменно: газ, вода, електрика, опалення, вивезення сміття, обслуговування будинку. Показники всіх лічильників на дату передачі фіксує акт, а борг, що виник до цієї дати, окремим рядком закріплюють за власником. Один рядок у договорі знімає суперечку про чужий борг на другому місяці.

Депозит, завдаток і аванс: це три різні речі

Найдорожча плутанина в готових шаблонах. Завдаток (ст. 570-571 ЦК) забезпечує виконання зобов’язання: якщо порушила сторона, яка його дала, завдаток лишається в іншої; якщо порушила сторона, яка його отримала, вона повертає завдаток і додатково сплачує таку саму суму. Головна деталь у частині другій ст. 570: якщо не встановлено, що сума є завдатком, вона вважається авансом. Аванс просто повертається.

Депозит, він же страховий або забезпечувальний платіж, у побутовій оренді не є ані завдатком, ані платою за останній місяць, поки договір прямо не написав інше. Це сума, яку власник тримає на випадок шкоди чи боргу. Пункт про неї має відповідати на чотири питання:

• скільки вноситься і коли;
• що з неї можна утримати (несплачена оренда, борг за комунальні, пошкодження понад природний знос);
• у який строк вона повертається після виїзду, наприклад протягом п’яти робочих днів після підписання акта повернення;
• чи можна зарахувати її як плату за останній місяць (за замовчуванням не можна).

Природний знос назвіть у тексті окремо. Витерта фарба на стіні й просілий диван після двох років проживання не є пошкодженням, і краще домовитися про це заздалегідь, ніж на порозі з валізами.

Хто робить ремонт і навіщо потрібен акт приймання-передачі

Кодекс ділить ремонт так: поточний робить наймач, капітальний робить наймодавець, якщо договір не встановив інше (ст. 819 ЦК). Перевлаштування й реконструкцію наймач без згоди власника проводити не може (ст. 815). Межа між поточним і капітальним у житті розмита, тому корисніше не сперечатися про терміни, а написати порядок: до якої суми наймач усуває дрібні поломки сам, з якої суми ремонт узгоджують письмово і чи зараховується його вартість у рахунок плати.

Акт приймання-передачі квартири в оренду закон не вимагає, але без нього спір про депозит перетворюється на слово проти слова. Робочий акт містить:

• дату передачі й адресу;
• показники всіх лічильників на цю дату;
• перелік меблів і техніки з описом стану, для дорогої техніки серійні номери;
• кількість переданих комплектів ключів;
• фотографії як додаток, підписані обома сторонами;
• підписи сторін.

Такий самий акт складають при виїзді. Порівняння двох актів і є підставою для рішення про депозит, а не спогади про те, чи була та подряпина на дверцятах у лютому.

Розірвання: строки попередження і те, чого не можна робити самому

Наймач має право в будь-який час відмовитися від договору за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, письмово попередивши власника за три місяці (ст. 825 ЦК). Якщо він з’їхав без попередження, власник може вимагати плату за три місяці за умови, що доведе: здати житло на тих самих умовах він не міг. Для побутової оренди три місяці задовго, тому в договорах зазвичай пишуть 30 днів. Тільки майте на увазі: у ст. 825 немає застереження «якщо інше не встановлено договором», тож скорочений строк це домовленість сторін, а не гарантія, і в спорі власник може послатися на кодексні три місяці. Про цей строк домовляються до підписання, а не в день виїзду.

Власник розриває договір інакше і важче. На його вимогу договір розривається за рішенням суду, якщо наймач не вносив плату за шість місяців і договором не встановлений довший строк (при короткостроковому наймі понад два рази) або якщо наймач руйнує чи псує житло. Окремо кодекс дозволяє розірвати договір найму частини будинку, квартири або кімнати, коли житло потрібне самому власнику чи членам його сім’ї, з попередженням за два місяці. Якщо наймач використовує житло не за призначенням або систематично порушує права сусідів, власник спершу попереджає про необхідність усунути порушення.

Виселення відбувається на підставі рішення суду (ст. 826 ЦК). Замінити замки, відключити електрику й винести речі на сходи не можна: це не спосіб розірвати договір, а спосіб створити проблему собі. Саме тому короткі й зрозумілі строки попередження в договорі вигідні обом сторонам, адже будь-яка домовленість швидша за суд.

Що перевірити в будь-якому зразку з інтернету

Шукати зразок договору оренди квартири нормально. Підписувати його не читаючи, ні. Обов’язкової форми, затвердженої державою, для оренди між приватними особами немає, тому будь-який файл із мережі це чужий чернетковий текст, писаний під іншу квартиру й інших людей. Пройдіться по ньому так:

1. Наймодавець названий так само, як у документі про право власності, і саме він підписує. Якщо підписує представник, у тексті є реквізити довіреності.
2. Указано адресу з номером квартири, площу й підставу власності, а не просто «квартира в м. Київ».
3. Перелічені всі, хто житиме в квартирі (ст. 816).
4. Є строк. Без нього договір діє п’ять років (ст. 821).
5. Є сума, дата платежу, спосіб оплати й правило про підвищення ціни з попередженням.
6. Розписано, хто платить за комунальні послуги, за якими показниками і до якого числа.
7. Забезпечувальний платіж названий своїм ім’ям, із переліком утримань і строком повернення. Якщо в тексті стоїть «завдаток», це інша конструкція з подвоєнням суми (ст. 570-571).
8. Акт приймання-передачі доданий як додаток, а не згаданий у майбутньому часі.
9. Строки попередження про виїзд прописані для обох сторін.
10. Немає пунктів про виселення без суду, автоматичне утримання депозиту «за фактом» і штрафи без опису підстави.
11. Немає слідів чужого шаблону: «наймодатель», посилання на неукраїнські кодекси, згадки про реєстрацію за місцем проживання як умову оренди.
12. Два примірники ідентичні, сторінки пронумеровані, кожен додаток підписаний окремо.

Підписати можна на папері у двох примірниках або електронно. Кваліфікований електронний підпис, зокрема Дія.Підпис, за Законом «Про електронні довірчі послуги» має таку саму силу, як власноручний, а файл лишається в обох сторін; як це виглядає крок за кроком, описано в окремому матеріалі. На HataHub договір оренди укладають повністю електронно: дані сторін підтягуються з Дії, тож ПІБ і РНОКПП не треба передруковувати з паспорта, підписати Дія.Підписом можна й сам договір, й акт приймання-передачі, і додаткову угоду, а підписані примірники зберігаються в кабінетах обох сторін разом з умовами та показниками лічильників. Про цю інтеграцію писав портал Дія. Власникам, які оформлюють оренду офіційно, знадобиться ще й розбір того, як здати квартиру в оренду легально, з податковою частиною включно.

І останнє. Будь-яка зміна після підписання це додаткова угода до договору оренди квартири в тій самій письмовій формі (ст. 654 ЦК): нова ціна, новий строк, ще одна людина в квартирі, інший порядок оплати комунальних. Її підписують обидві сторони, нумерують і зберігають разом із договором. Усні домовленості про гроші конфлікту не переживають.