Договір оренди будинку між фізичними особами: зразок і що додати до договору квартири

Договір оренди будинку між фізичними особами укладають за тими самими правилами найму житла, що й договір квартири: глава 59 Цивільного кодексу, проста письмова форма (ст. 811), а житловий будинок прямо названий предметом договору найму житла (ч. 1 ст. 812). Різниця в тому, що разом з будинком наймач отримує ділянку, котел, свердловину, двір і сигналізацію, і кожен з цих предметів потребує окремого рядка в договорі.

Друга відмінність юридична. Норми про найм будівлі передбачають нотаріальне посвідчення договору на три роки і більше, і для будинку цей ризик реальніший, ніж для квартири. Спершу про строк, потім про те, що дописати до звичайного договору найму.

Заповніть поля в квадратних дужках і видаліть примітки курсивом, а нижче пояснюємо, чим будинок відрізняється від квартири.

Строк: чому для будинку важливі три роки

Ст. 793 ЦК вимагає письмової форми для договору найму будівлі або іншої капітальної споруди, а якщо строк становить три роки і більше, такий договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793). Право користування за договором найму будівлі на строк не менш як три роки підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК, ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Для квартири Верховний Суд цю вимогу не застосував. У постанові від 25 вересня 2019 року у справі № 461/6163/16-ц, яку Касаційний цивільний суд включив до огляду практики у справах про найм, він указав, що правила ст. 793 стосуються договору найму будівлі або капітальної споруди, якою не є квартира, передана у найм. Житловий будинок будівлею є, і такого прямого висновку для нього ми не знайшли. Тому для договору найму будинку на три роки і більше обережніше вважати, що нотаріальне посвідчення потрібне. Договір, для якого закон вимагає нотаріальної форми, без неї нікчемний (ч. 1 ст. 220 ЦК).

Звідси практичне правило. Або укладайте договір на строк до трьох років і за потреби продовжуйте його, або йдіть до нотаріуса, і тоді він одночасно зареєструє право користування в Державному реєстрі речових прав. Адміністративний збір за реєстрацію прав у результаті нотаріальної дії становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ч. 5 ст. 34 Закону про реєстрацію). З прожиткового мінімуму 3 328 грн, встановленого на 2026 рік, це 330 грн після округлення, плюс оплата самого нотаріуса. Скільки коштує посвідчення, розібрано в матеріалі про договір оренди без нотаріуса.

Не залишайте строк порожнім. Якщо строк у договорі найму житла не встановлено, договір вважається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦК), і будинок автоматично потрапляє в зону ст. 793.

Земельна ділянка: скільки з неї отримує наймач

Для найму будівлі кодекс має окреме правило. Разом з правом найму наймач отримує право користування ділянкою під будівлею і прилеглою ділянкою в розмірі, потрібному для мети найму (ч. 1 ст. 796 ЦК). Якщо розмір ділянки в договорі не визначено, наймачеві надається право користування всією ділянкою, якою володів наймодавець (ч. 2 ст. 796). Плата за найм будівлі складається з плати за користування нею і за користування ділянкою (ст. 797 ЦК).

Отже, опишіть ділянку прямо:

• кадастровий номер і площа, а якщо наймач отримує лише частину, то яка саме: двір, сад, город, місце для авто;
• які споруди на ділянці залишаються за власником: гараж, літня кухня, сарай, лазня;
• що наймачеві дозволено: садити, рубати дерева, ставити теплицю, тримати тварин у дворі;
• що заборонено без письмової згоди: будь-яке будівництво, зміна огорожі, вирубка.

Будинок і ділянка можуть належати різним людям, тому перевірте обидва об'єкти в реєстрах. Якщо наймодавець не є власником ділянки, закон вважає, що власник ділянки погоджується на користування нею наймачем, якщо інше не встановлено договором між ними (ч. 3 ст. 796). На практиці краще побачити документ на ділянку, ніж покладатися на цю презумпцію.

Опалення, котел і газ

У квартирі наймач зазвичай лише платить за тепло. У будинку він фактично керує опалювальною системою, і договір має сказати, хто за що відповідає.

За загальним правилом поточний ремонт житла здійснює наймач, а капітальний наймодавець, якщо інше не встановлено договором (ст. 819 ЦК). Для будинку межа між ними розмита, тому розпишіть конкретні вузли:

1. Котел: тип, модель, хто замовляє і оплачує щорічне сервісне обслуговування, хто платить, якщо котел вийде з ладу не з вини наймача.
2. Димохід і вентиляція: хто і коли замовляє перевірку перед опалювальним сезоном.
3. Паливо: для твердопаливного котла хто купує дрова чи пелети і де їх зберігати.
4. Мінімальна температура взимку, якщо наймач виїжджає надовго, щоб не розморозити труби, і хто відповідає за наслідки.
5. Генератор, інвертор, акумулятори: чиє обладнання, хто обслуговує і заправляє.

Договори з газорозподільною організацією, постачальником газу й електрики зазвичай залишаються на власникові. Наймач вносить плату за комунальні послуги самостійно, якщо договором не встановлено інше (ч. 3 ст. 815 ЦК), тому впишіть, як саме: напряму за рахунками власника чи компенсацією власнику за показниками лічильників. Показники газу, електрики й води на день заїзду фіксують в акті приймання-передачі, як описано в матеріалі про акт приймання-передачі.

Вода, каналізація і сміття

Централізованої каналізації в приватному секторі часто немає, і ці витрати легко забути при розмові про ціну. Пропишіть:

• свердловину або колодязь: хто міняє фільтри, хто платить за ремонт насоса;
• септик або вигрібну яму: як часто його відкачують і хто оплачує виклик машини;
• вивезення сміття: на кого договір з перевізником і хто платить;
• поливання: чи можна поливати город з питної свердловини влітку без обмежень.

Двір, сезонні роботи і охорона

Прибудинкова територія потребує роботи весь рік. Запишіть, хто косить траву, прибирає листя, чистить сніг біля воріт і на даху, чистить ринви, доглядає за басейном, якщо він є. Якщо власник залишає газонокосарку чи снігоприбирач, внесіть їх до переліку майна в акті.

Охоронна сигналізація й пультова охорона майже завжди оформлені на власника. Домовтеся, хто платить абонентську плату, як передаються коди доступу і хто відповідає за виклики, спричинені помилкою наймача. Камери спостереження на ділянці краще обговорити заздалегідь: де вони стоять, хто має доступ до запису і чи вимикаються внутрішні камери на час оренди.

Окремо про візити власника. Наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла і підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК), а власнику потрібен доступ для огляду котла чи покрівлі. Визначте, за скільки днів він попереджає про візит.

Що перевірити в документах на будинок

Право передати майно в найм має власник або особа, уповноважена на укладення договору (ст. 761 ЦК). Для квартири перевірка зазвичай зводиться до довідки з Державного реєстру речових прав. З будинком частіше трапляються дві проблеми.

Перша: будинок не введений в експлуатацію або добудований без документів. Тоді в реєстрі може бути записана лише ділянка чи старий будинок меншої площі, а другий поверх і прибудова юридично не існують. Власник усе одно може здавати зареєстровану частину, але наймач має розуміти, що саме він орендує. Як узаконюють такі будинки, розібрано в матеріалі про введення будинку в експлуатацію.

Друга: іпотека. Передавати предмет іпотеки в оренду власник може лише за згодою іпотекодержателя (ст. 9 Закону «Про іпотеку»). Якщо в довідці з реєстру є іпотека банку, попросіть письмову згоду банку на здавання.

Якщо власник продасть будинок під час строку оренди, права й обов'язки наймодавця переходять до нового власника (ст. 814 ЦК), тож договір продовжує діяти.

Хто живе в будинку і що з тваринами

У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем, і вони набувають рівних з ним прав користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК). Для договору на строк до одного року це правило не застосовується (ч. 2 ст. 821), але список усе одно корисний, бо наймач відповідає за порушення з боку тих, хто живе з ним (ч. 2 ст. 816). У договорі на рік і довше гостей без плати можна тимчасово поселити з попереднім повідомленням наймодавця (ст. 818). Передати будинок у піднайм наймач може лише за згодою наймодавця (ст. 774 ЦК, а для договору від року також ст. 823).

Для будинку частіше, ніж для квартири, виникає питання тварин: собака у дворі, кури, кіт у будинку. Запишіть, які тварини дозволені, де вони можуть перебувати і хто відповідає за пошкоджений газон чи двері.

Податки власника

Дохід від здавання будинку фізичною особою оподатковується ПДФО 18% і військовим збором 5% станом на вересень 2026 року. Якщо орендар звичайна фізична особа, власник сам сплачує податок щокварталу протягом 40 календарних днів після кінця кварталу і подає річну декларацію (пп. 170.1.5 ПКУ). Порядок розібрано в матеріалі як офіційно здати квартиру в оренду, для будинку він той самий.

Є деталь, специфічна для будинку. Податок на нерухоме майно для житлового будинку рахують з площі, зменшеної на 120 кв. м (пп. «б» пп. 266.4.1 ПКУ), але для об'єкта, який власник здає в оренду, цю пільгу не застосовують (пп. 266.4.3 ПКУ). Земельний податок або орендну плату за ділянку й надалі сплачує її власник або землекористувач, тому якщо ви хочете перекласти цю суму на наймача, закладіть її в орендну плату.

Перелік того, що додати до договору квартири

1. Строк до трьох років або нотаріальне посвідчення з реєстрацією права користування.
2. Опис ділянки з кадастровим номером і межами користування.
3. Перелік споруд, які залишаються за власником.
4. Розподіл обслуговування котла, димоходу, насоса, септика.
5. Порядок оплати газу, електрики, води, вивезення сміття і охорони.
6. Сезонні роботи на території.
7. Правила доступу власника і попередження про візити.
8. Список мешканців і правила щодо тварин.
9. Детальний акт з показниками лічильників, фото і переліком техніки.

Решта пунктів такі самі, як у звичайному договорі найму: плата, забезпечувальний платіж, строк попередження про виїзд, стан при поверненні. Їх розібрано в матеріалі про договір оренди квартири.

Як оформити оренду будинку через HataHub

Перед підписанням перевірте, що людина, з якою ви домовляєтесь, справді власник будинку. На HataHub автор кожного оголошення ідентифікований через Дію, а позначка «Перевірено» означає, що власника зіставлено із записом у ДРРП. Будинки від таких власників є в розділі оренда будинків.

Договір найму будинку і акт приймання-передачі можна підписати на HataHub електронно, Дія.Підписом, без зустрічі в офісі. Електронний підпис дає письмову форму, але не замінює нотаріуса, тому для строку від трьох років обирайте нотаріальне посвідчення, а для коротшого строку достатньо договору, підписаного через Дію.