Що таке ОСББ і що воно означає для власника, покупця та орендаря

ОСББ, тобто об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, це юридична особа, яку створюють власники квартир і нежитлових приміщень, щоб самостійно утримувати, ремонтувати і використовувати спільне майно будинку (ст. 1 Закону № 2866-III). Якщо в будинку є ОСББ, кожен власник квартири бере в ньому участь як співвласник, платить внески, розмір яких встановлюють загальні збори, і за загальним правилом голосує пропорційно до площі своєї квартири.

Норми наведено станом на жовтень 2026 року за чинною редакцією Закону № 2866-III від 15 квітня 2026 року.

Що таке ОСББ за законом

Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство і є неприбутковою організацією: воно не має на меті отримувати прибуток для розподілу між співвласниками (ст. 4 Закону № 2866-III). Податковий кодекс прямо називає ОСББ серед організацій, які можуть мати статус неприбуткових (пп. 133.4.6 ПКУ).

В одному будинку може бути лише одне ОСББ. Власники квартир у двох і більше будинках, які мають спільну прибудинкову територію, благоустрій або інженерні мережі, можуть створити одне об'єднання на всі ці будинки (ч. 3 ст. 4).

Управляє ОСББ не квартирами, а спільним майном. До нього належать приміщення загального користування, зокрема допоміжні (підвали, горища, колясочні, шахти ліфтів), несучі та огороджувальні конструкції, обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення, споруди на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку під будинком, якщо їх зареєстровано (ч. 2 ст. 382 ЦК, ст. 1 Закону № 417-VIII). Це майно перебуває у спільній сумісній власності всіх власників квартир, його не можна поділити чи виділити з нього частку в натурі (ст. 5 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII).

Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями власними коштами і майном, а за зобов'язаннями окремих співвласників не відповідає (ч. 8 ст. 4 Закону № 2866-III). ОСББ також не є обов'язковою формою. Будинком можуть управляти самі співвласники, найнятий ними управитель або об'єднання (ч. 1 ст. 9 Закону № 417-VIII).

Хто входить до ОСББ: власник, співвласник і «член»

У старих статутах і розмовах досі кажуть «член ОСББ». У 2015 році Закон № 417-VIII замінив у тексті Закону № 2866-III слова «член об'єднання» на «співвласник». Співвласником закон називає кожного власника квартири або нежитлового приміщення в будинку (ст. 1 Закону № 2866-III). Окремої заяви про вступ немає, а рішення загальних зборів, ухвалене відповідно до статуту, обов'язкове для всіх співвласників (ст. 10).

Коли квартиру продають, новий власник отримує всі права і всі обов'язки попереднього як співвласника (ч. 3 ст. 6 і ч. 3 ст. 7 Закону № 417-VIII).

Орендар і наймач співвласниками не є. В управлінні будинком вони беруть участь лише за дорученням власника квартири (ч. 2 ст. 9 Закону № 417-VIII).

Органи ОСББ і як ухвалюють рішення

Органів три, і їх перелік встановлює ст. 10 Закону № 2866-III.

Гортайте таблицю вбік

Загальні збори скликає правління або ініціативна група щонайменше з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень. Повідомлення надсилають не пізніше ніж за 10 календарних днів: вручають під підпис або надсилають рекомендованим листом. Електронною поштою повідомлення надсилають тому, хто подав про це письмову заяву не пізніше ніж за 15 календарних днів до зборів (ст. 6 і ч. 3 ст. 10). За технічної можливості в зборах можна брати участь дистанційно, у режимі відеоконференції.

Голоси рахують за площею. Кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну до частки його квартири в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Якщо одній особі належить понад 50% загальної площі, кожен співвласник має один голос незалежно від площі (ст. 6). Статут може встановити для загальних зборів інший порядок підрахунку голосів (ст. 10), а голову зборів обирають більшістю присутніх, по одному голосу на кожного.

Рішення ухвалене, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини голосів усіх співвласників будинку, а не лише тих, хто прийшов на збори (ст. 10). Статут може встановити інші пороги, але не нижче 50% і не вище 75% голосів усіх співвласників. Для обрання органів управління, зміни форми управління, встановлення і зміни розміру внесків, затвердження кошторису верхня межа нижча, 67%. Окремо закон вимагає понад 75% голосів для відключення будинку від централізованого постачання комунальних послуг.

Якщо на зборах голосів не вистачило, проводять письмове опитування тих, хто не голосував. Для установчих зборів закон дає на нього не більше 45 календарних днів з дня зборів, і загальні збори проводять у тому самому порядку (ст. 6 і ч. 3 ст. 10). Рішення можна оскаржити в суді.

Дві новіші норми стосуються війни. З 15 квітня 2026 року загальні збори можуть повністю або частково звільнити від внесків співвласників, чиє майно пошкоджене (ст. 10 у редакції Закону № 4825-IX від 25.03.2026). На територіях з переліку тих, де ведуться або велися бойові дії, правління на час воєнного стану і ще рік після нього може без загальних зборів вирішити питання про ремонт будинку, пошкодженого внаслідок збройної агресії, за рахунок отриманої для цього безоплатної безповоротної допомоги. Ремонт не може змінювати призначення чи поверховість будинку або утворювати чи ліквідовувати квартири та інші самостійні об'єкти, а загальні збори можуть припинити ці повноваження достроково (п. 3-1 ст. 30).

Внески: хто платить і за що

Порядок сплати, перелік і розмір внесків, зокрема відрахувань до резервного і ремонтного фондів, встановлюють загальні збори (ст. 21 Закону № 2866-III). Частка кожного співвласника пропорційна до площі його квартири (ст. 20). Те, що в квартирі ніхто не живе, від витрат на будинок не звільняє (ч. 3 ст. 12 Закону № 417-VIII).

До витрат на управління будинком закон відносить утримання і ремонт спільного майна, комунальні послуги для нього, платежі за кредитом за програмами Фонду енергоефективності та винагороду управителю, якщо його залучили (ч. 1 ст. 12 Закону № 417-VIII). Газ і електроенергію для квартир власник оплачує за власними договорами з постачальниками, а не через ОСББ (ст. 22 Закону № 2866-III). Тепло і воду об'єднання може замовляти як колективний споживач, і тоді нарахування йдуть через нього.

Якщо співвласник не платить, правління вимагає сплати і може звернутися до суду (ст. 17). Загальні збори можуть списати борг співвласнику, який на цю суму виконав роботи з утримання спільного майна.

ОСББ чи управитель: у чому різниця

Управитель це фізична особа-підприємець або компанія, яка за договором із співвласниками утримує і ремонтує спільне майно (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417-VIII). Ці форми не виключають одна одну: ОСББ може передати управителю всі або частину функцій з управління (ст. 12 Закону № 2866-III).

Гортайте таблицю вбік

Договір з управителем, призначеним за конкурсом, співвласники можуть розірвати достроково, якщо обрали іншу форму управління або іншого управителя. Попередити його треба не пізніше ніж за два місяці (п. 5 ст. 13 Закону № 417-VIII).

Що перевірити покупцю квартири

Покупець стає співвласником з дня державної реєстрації права власності (ч. 4 ст. 334 ЦК) і приймає обов'язки, які вже діють у будинку. Тому про ОСББ варто дізнатися до завдатку.

1. Чи є в будинку ОСББ і хто ним керує. Відповідь видно з квитанцій продавця. Об'єднання є в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, відомості якого відкриті й загальнодоступні (ч. 1 ст. 11 Закону № 755-IV). Там видно керівника і чи не перебуває ОСББ у стані припинення.
2. Борги по квартирі. Попросіть продавця взяти в ОСББ довідку про стан розрахунків. Закон передає новому власнику обов'язки співвласника, але Верховний Суд у постанові від 1 вересня 2020 року у справі № 686/6276/19 зазначив, що ця норма не покладає на покупця борги попереднього власника за житлово-комунальні послуги. Іншої норми, яка переводила б на покупця борг за внесками до ОСББ, закон не містить: він перейде лише тоді, коли покупець прийняв його за договором і ОСББ на це погодилося (ст. 520 ЦК). Тож найпростіше погасити борг з грошей продавця до угоди. Як розподіляються борги за комунальні послуги, розібрано в матеріалі про переоформлення комунальних послуг.
3. Розмір внесків і кошторис. Співвласник має право вимагати від ОСББ фінансові звіти (ст. 14 Закону № 2866-III). Покупець цього права ще не має, тож звіти і кошторис просять через продавця.
4. Плани на капітальний ремонт і кредити. Рішення загальних зборів про реконструкцію, капітальний ремонт чи кредит обов'язкові і для майбутнього власника, а платежі за кредитом Фонду енергоефективності розподіляють між співвласниками як витрати на будинок. Попросіть протоколи останніх зборів.
5. Новобудова. Там ОСББ може ще не бути. Установчі збори можна провести, коли зареєстровано право власності на квартири і приміщення площею понад половину загальної (ст. 6). Про огляд квартири перед підписанням акта написано в матеріалі про приймання квартири в новобудові.

Що платить орендар, а що лишається на власнику

Перед ОСББ відповідає власник. Закон перекладає витрати на управління будинком на наймача чи орендаря лише тоді, коли квартира державна або комунальна (ч. 4 ст. 12 Закону № 417-VIII). У приватній квартирі хто фактично платить внески, вирішує договір найму, але вимагати їх ОСББ буде від власника.

Цивільний кодекс зобов'язує наймача самостійно платити за комунальні послуги, якщо договір не встановлює іншого (ч. 3 ст. 815 ЦК). Послуга з управління будинком закон відносить до житлових, а не комунальних (ст. 5 Закону «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII). Тому в договорі краще прямо написати, чи входять внески ОСББ в орендну плату. Як це сформулювати, є в матеріалі про договір оренди квартири.

Орендаря мають ознайомити зі статутом ОСББ і правами та обов'язками співвласників (ст. 26 Закону № 2866-III). Голосувати на зборах він може лише за дорученням власника. За збитки, які орендар завдав спільному майну, перед ОСББ відповідає власник, якщо договір оренди не передбачає іншого (ч. 5 ст. 23). Капітальний ремонт житла за законом лежить на наймодавці, а поточний на наймачеві, якщо договір не каже іншого (ст. 819 ЦК). Як ділять ремонт в орендованій квартирі, розібрано окремо.

Як створити ОСББ

1. Зібрати ініціативну групу щонайменше з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.
2. Скласти список власників і площ. Співвласники мають право безоплатно отримати інформацію про власників усіх квартир і приміщень будинку та їхню площу в межах, визначених законом (п. 4 ч. 1 ст. 6 Закону № 417-VIII).
3. Повідомити кожного власника про установчі збори не пізніше ніж за 10 календарних днів.
4. Провести збори: обрати голову зборів, ухвалити рішення про створення ОСББ, затвердити статут, складений за типовим (ст. 7), обрати правління і його голову, визначити, хто подасть документи на реєстрацію.
5. Якщо голосів не вистачило, протягом не більше 45 календарних днів провести письмове опитування тих, хто не голосував.
6. Не пізніше 15 календарних днів після зборів або опитування повідомити всіх власників про ухвалені рішення.
7. Зареєструвати об'єднання як юридичну особу. ОСББ вважається утвореним з дня державної реєстрації (ст. 6).
8. Звернутися по технічну документацію на будинок до забудовника, колишнього балансоутримувача або того, хто управляв чи обслуговував будинок до ОСББ. Її мають передати протягом 30 календарних днів з дня направлення звернення, а якщо її немає, відновити за свій рахунок і передати протягом шести місяців з того самого дня (ст. 6).

Часті запитання

За що відповідає голова ОСББ?

Перший склад правління і його голову обирають установчі збори, а повноваження голови визначає статут (ст. 6 Закону № 2866-III). Правління відповідає за кошторис і звіт, контроль сплати внесків і стягнення боргів, витрати за кошторисом, договори, облік і скликання зборів (ст. 10). За втрату чи знищення оригіналів протоколів, листків опитування і договорів, а також за ненадання співвласникам передбаченої законом інформації настає цивільна, адміністративна або кримінальна відповідальність (ст. 29).

Яка різниця між власником і співвласником?

Власник квартири водночас є співвласником спільного майна будинку: приміщень загального користування, конструкцій будинку і мереж, які обслуговують більше однієї квартири (ч. 2 ст. 382 ЦК). Слово «співвласник» також означає одного з кількох власників однієї квартири. Під час голосування в ОСББ кожен такий співвласник має голоси за своєю часткою, а подружжя чи інші власники на праві спільної сумісної власності вважаються власниками рівних часток (ст. 6 Закону № 2866-III).

Скільки коштує створити ОСББ?

Ст. 36 Закону № 755-IV не встановлює адміністративного збору за державну реєстрацію створення такої юридичної особи. За реєстрацію подальших змін до відомостей про ОСББ збір зазвичай справляють, хоча закон має винятки, наприклад для зміни контактних даних. Решту витрат закон не встановлює: рекомендовані листи, друк, за потреби юрист, потім рахунок у банку і бухгалтерія.

Як працює ОСББ?

Загальні збори скликають щонайменше раз на рік, вони затверджують кошторис і встановлюють внески. Правління за цим кошторисом укладає договори, збирає гроші і стягує борги, ревізійна комісія перевіряє його роботу. Об'єднання зобов'язане щороку звітувати загальним зборам про виконання кошторису (ст. 18 Закону № 2866-III).

Чи можна вийти з ОСББ?

Окремої процедури виходу закон не містить. Поки ви власник квартири в будинку, ви співвласник, і рішення загальних зборів обов'язкові для вас (ст. 10). Об'єднання ліквідують за рішенням співвласників, за рішенням суду або коли всі приміщення будинку набуває одна особа (ст. 28).

Питання про ОСББ до перегляду квартири на HataHub

Розмір внесків, борги і плани на ремонт зручно з'ясувати з власником ще до перегляду. На HataHub покупці й орендарі пишуть власнику в чаті сервісу і бронюють перегляд у слоти, які він відкрив. В оголошеннях з позначкою «Перевірено» власник ідентифікований через Дію, а право власності звірене із записом у ДРРП, і у фільтрі можна залишити лише такі оголошення. Довідку про розрахунки і протоколи зборів видає саме ОСББ, а купівля, як і завжди, завершується в нотаріуса. Квартири можна переглянути в каталозі продажу в Києві і в розділі оренди, а власник може безкоштовно додати свою квартиру.