Шаблон договору оренди квартири 2026 і що в ньому змінити під себе

Нижче шаблон договору оренди (найму) квартири між двома фізичними особами за главою 59 Цивільного кодексу (ст. 810-826). Затвердженої державою форми для такого найму немає, тому шаблон потрібно заповнити фактичними умовами й лише потім підписувати. Для представництва, співвласності, іпотеки, ремонту в рахунок плати або значної передоплати потрібна індивідуальна перевірка юристом чи нотаріусом.

Строк сторони вписують у п. 3.1. Найм до одного року включно є короткостроковим, і до нього не застосовуються ч. 1 ст. 816, ст. 818 і 822-824 ЦК, зокрема переважне право на новий строк і правило ст. 823 про піднайм. Якщо строк не вказати взагалі, договір вважається укладеним на п'ять років (ст. 821).

Як користуватися шаблоном

Друкувати договір не обов'язково. На HataHub власник створює договір, обидві сторони підписують його та акт приймання-передачі КЕП або Дія.Підписом, а комунальні й щомісячні рахунки потім ведуться там же. Як це працює

Текст у файлах той самий, що нижче, з полями в квадратних дужках. Акт приймання-передачі складається окремим документом: шаблон і заповнений приклад для двокімнатної квартири є в матеріалі про акт приймання-передачі, а додаткова угода для продовження строку в матеріалі про продовження договору.

Заповніть усе в квадратних дужках, у п. 4.4.6 залиште один із двох варіантів і роздрукуйте два примірники. Не залишайте порожніх дужок: незаповнений пункт про строк або плату це не «за замовчуванням», а привід для спору. ПІБ орендодавця має збігатися з документом про право власності літера в літеру, а не з тим, як людина представилася. Як перевірити, що перед вами власник, розібрано в окремому матеріалі.

Далі сам текст.

Договір оренди квартири

м. [місто], [дата]

Відомості про Сторони

Гортайте таблицю вбік

Орендодавець і Орендар, разом Сторони, уклали цей Договір про таке.

Терміни, що використовуються в Договорі

Об'єкт оренди: квартира, зазначена в п. 1.1, а також майно та обладнання, яке передається разом з нею.

Орендодавець: фізична або юридична особа, яка є власником Об'єкта оренди.

Орендар: фізична або юридична особа, яка приймає Об'єкт оренди в найм.

1. Предмет договору

1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасове платне користування Об'єкт оренди, а саме:

• Тип об'єкта: квартира
• Адреса: [місто, вулиця, будинок, номер квартири]
• Площа: [число] м²
• Підстава права власності Орендодавця: [документ або номер запису в Державному реєстрі речових прав]

2. Розмір орендної плати та порядок розрахунків

2.1. Розмір орендної плати становить [сума] ([сума прописом]) грн на місяць.

2.2. Оплата здійснюється до [число]-го числа кожного наступного місяця на рахунок Орендодавця, зазначений у розділі 8.

2.3. Гарантійний внесок становить [сума] ([сума прописом]) грн та повертається Орендарю протягом [число] календарних днів після припинення дії Договору та повернення Об'єкта оренди за Актом приймання-передачі за умови виконання Орендарем усіх зобов'язань.

2.4. Комунальні послуги (електроенергія, вода, опалення, газ тощо) відшкодовуються Орендарем окремо на підставі рахунків Орендодавця.

3. Строк дії договору

3.1. Договір укладено на строк з [дата] по [дата].

3.2. Договір може бути пролонгований за взаємною згодою Сторін.

4. Права та обов'язки сторін

4.1. Орендодавець зобов'язується:

4.1.1. Передати Об'єкт оренди Орендарю за Актом приймання-передачі.

4.1.2. Не перешкоджати Орендарю у користуванні Об'єктом оренди.

4.2. Орендар зобов'язується:

4.2.1. Своєчасно вносити орендну плату.

4.2.2. Використовувати Об'єкт оренди виключно за цільовим призначенням.

4.2.3. Утримувати Об'єкт оренди в належному стані.

4.2.4. Відшкодовувати комунальні послуги згідно з виставленими рахунками Орендодавця.

4.3. Орендодавець має право:

4.3.1. Отримувати орендну плату в розмірі та в строки, передбачені цим Договором.

4.3.2. Отримувати компенсацію за пошкодження Об'єкта оренди, що сталося з вини Орендаря.

4.3.3. Здійснювати перевірку стану Об'єкта оренди, попередньо повідомивши Орендаря не менше ніж за [число] календарних днів (крім аварійних ситуацій).

4.3.4. Вимагати усунення порушень умов Договору.

4.3.5. Вносити зміни до Договору або розірвати його в порядку, передбаченому Договором та законодавством України.

4.3.6. Відмовити Орендарю в продовженні Договору після закінчення строку його дії без пояснення причин.

4.3.7. Відвідувати Об'єкт оренди у разі надзвичайних ситуацій (пожежа, затоплення, витік газу тощо) без попереднього повідомлення.

4.4. Орендар має право:

4.4.1. Користуватися Об'єктом оренди відповідно до умов Договору.

4.4.2. Вносити поліпшення в Об'єкт оренди лише за попередньою письмовою згодою Орендодавця.

4.4.3. Достроково розірвати Договір, повідомивши Орендодавця не пізніше ніж за [число] календарних днів у письмовій формі.

4.4.4. На повернення гарантійного внеску за умови належного виконання Орендарем усіх зобов'язань за Договором, відсутності заборгованості, повернення переданого майна та ключів, а також відсутності пошкоджень Об'єкта оренди та майна, переданого разом з ним.

4.4.5. Вимагати відшкодування збитків, завданих Орендодавцем унаслідок неналежного виконання умов Договору.

4.4.6. Здійснювати суборенду Об'єкта оренди або його частини [без додаткової згоди Орендодавця / лише за окремою письмовою згодою Орендодавця].

5. Відповідальність сторін

5.1. За прострочення оплати Орендар сплачує пеню в розмірі [число]% від суми заборгованості за кожен день прострочення.

5.2. У разі пошкодження Об'єкта оренди Орендар відшкодовує завдані збитки в повному обсязі.

6. Порядок розірвання договору

6.1. Договір може бути розірваний достроково за взаємною згодою Сторін або в порядку, передбаченому законодавством України.

6.2. Сторона, яка ініціює дострокове розірвання Договору, зобов'язана надіслати іншій Стороні відповідне письмове повідомлення не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів до бажаної дати розірвання.

6.3. Порядок виселення:

6.3.1. Після закінчення строку дії Договору або його дострокового розірвання Орендар зобов'язаний звільнити Об'єкт оренди та передати його Орендодавцю у належному стані за Актом приймання-передачі протягом 3 (трьох) календарних днів.

6.3.2. У разі відмови Орендаря звільнити Об'єкт оренди у встановлений строк Орендодавець має право вимагати примусового виселення Орендаря в судовому порядку відповідно до законодавства України.

6.3.3. Орендар несе повну відповідальність за всі збитки, завдані Орендодавцю внаслідок прострочення виселення, в тому числі за подвійну орендну плату за кожен день прострочення.

6.3.4. Гарантійний внесок не повертається до моменту фактичного звільнення Об'єкта оренди та підписання Акта приймання-передачі.

7. Інші умови

7.1. Договір складено українською мовою у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному для кожної Сторони.

7.2. Зміни та доповнення до Договору оформлюються додатковими угодами в письмовій формі, підписаними обома Сторонами.

7.3. Письмові повідомлення за Договором надсилаються на адреси, номери телефонів або електронну пошту Сторін, зазначені в Договорі.

7.4. Усі спори вирішуються шляхом переговорів, а якщо згоди не досягнуто, у судовому порядку відповідно до правил підсудності, встановлених законодавством України.

7.5. Фактична передача Об'єкта оренди здійснюється виключно на підставі підписаного обома Сторонами Акта приймання-передачі, який є невід'ємною частиною цього Договору.

7.6. У день передачі Об'єкта оренди Сторони складають та підписують Акт приймання-передачі, в якому детально зазначають стан майна, перелік меблів, техніки та іншого майна, що передається, з описом їх стану, а також показання лічильників.

8. Реквізити та підписи сторін

Гортайте таблицю вбік

П'ять місць, які треба змінити під себе

Строк і що після нього. Найм до одного року включно є короткостроковим. Для строку понад рік діє ст. 822 ЦК про переважне право належного наймача на новий строк: не пізніше ніж за три місяці до завершення наймодавець може запропонувати ті самі або інші умови чи попередити про відмову від продовження. Тому п. 4.3.6 про відмову в продовженні без пояснення причин безпечно працює саме для короткого строку. Запишіть строк, який відповідає планам сторін, і окремо погодьте порядок переговорів про продовження.

Гарантійний внесок. Суму і строк повернення вписують у п. 2.3, умови повернення наведено в п. 4.4.4 і 6.3.4. Не замінюйте назву механічно на «завдаток»: суд оцінює зміст, форму та функцію платежу, а наслідки ст. 570-571 ЦК застосовуються не до кожної суми з таким ярликом. Чим три платежі відрізняються між собою, розібрано окремо.

Комунальні. За п. 2.4 орендар відшкодовує комунальні за рахунками, які отримує власник. Якщо орендар платить постачальникам напряму, змініть п. 2.4 і 4.2.4. Опалення в будинку з центральним теплом і внески ОСББ часто лишаються поза увагою, а потім стають спором на кілька тисяч гривень. Зробіть два списки: що платить орендар, що лишається на власнику.

Ремонт і техніка. Окремого пункту про ремонт у шаблоні немає, тож діє ст. 819 ЦК: поточний ремонт на наймачеві, капітальний на власникові. Кодекс не класифікує кожну поломку техніки, тому якщо для вас важливо, хто і в який строк ремонтує бойлер чи пральну машину, допишіть це окремим пунктом у розділ 4.

Строк попередження про виїзд. Строк для орендаря вписують у п. 4.4.3, а п. 6.2 встановлює 30 днів для сторони, яка ініціює розірвання. Ч. 1 ст. 825 ЦК передбачає для наймача письмове попередження за три місяці, а наймодавець може вимагати дострокового розірвання через суд на підставах ч. 2 ст. 825. Якщо сторони записують коротший строк, варто розуміти ризик спору про співвідношення цієї умови із законом і, для значної суми, перевірити формулювання з юристом. Як діяти, коли розірвати договір треба раніше, ніж домовилися, розібрано в матеріалі про дострокове розірвання.

Чого в договорі бути не повинно

Ці пункти зустрічаються в зразках із мережі, але створюють правовий або доказовий ризик.

• Самостійне примусове виселення. Навіть після належного припинення договору примусове виселення людини, яка не виїхала добровільно, відбувається на підставі рішення суду (ст. 826 ЦК) і через виконавче провадження. Пункт про заміну замків або винесення речей не дає наймодавцю повноважень підмінити цей порядок.
• Депозит не повертається «в будь-якому разі». Без конкретних забезпечених зобов'язань, підстав утримання та доказів власникові буде складно обґрунтувати збереження всієї суми. За відсутності чинної підстави може застосовуватися ст. 1212 ЦК.
• Штраф за дострокове розірвання наймачем. Ч. 1 ст. 825 ЦК дає наймачеві право відмовитися від договору з письмовим попередженням. Чинність окремого штрафу залежить від тексту, співвідношення з цією нормою та пропорційності; передбачуваніше докладно врегулювати строк повідомлення й доведені наслідки його порушення.
• Одностороння зміна плати. Заборонена ст. 820 ЦК, якщо договором не встановлено інше; у шаблоні зміни оформлюються додатковою угодою (п. 7.2).
• Категорична заборона декларувати місце проживання. Реєстрація сама по собі не створює права власності чи користування, а письмовий договір може бути документом для реєстрації через ЦНАП. Якщо питання важливе, опишіть маршрут, згоду для електронної послуги та дії після виїзду з урахуванням закону. Деталі є в окремому матеріалі.
• Пункти з чужих правових систем. «Наймодатель», «прописка як обов'язок», посилання на закони інших країн. Ознака того, що зразок не читали.

Нотаріус, електронний підпис і ставка 5%

Для звичайного найму квартири ст. 811 ЦК вимагає письмову форму; цей шаблон розрахований саме на неї та не потребує державної реєстрації права користування. Однак дійсність і наслідки конкретного договору залежать також від сторін, повноважень, змісту й інших вимог закону. Підписати документ можна на папері або електронним підписом, який відповідає закону й погоджений сторонами; Дія.Підпис підтримує підписання електронних документів. Як це зробити, показано покроково.

Для звичайного найму квартири строк три роки чи більше не створює обов'язку йти до нотаріуса: Верховний Суд у справі № 461/6163/16-ц пояснив, що ст. 793 ЦК про найм будівлі або капітальної споруди не застосовується до квартири, переданої в найм як житло. Нотаріальне посвідчення обов'язкове для найму житла з викупом або коли сторони самі погодили нотаріальну форму. Окремо законопроєкт № 15111-д передбачає ПДФО 5% для власника-фізособи, якщо орендар теж фізособа і не самозайнятий, і нотаріального посвідчення договору для цього не вимагає. Станом на 21 жовтня 2026 року він із 12 червня чекає на підпис Президента і ще не є чинним законом. Електронний підпис є письмовою формою, а не нотаріальним посвідченням, і для цієї ставки його достатньо. Статус і умови проєкту розібрано окремо.

Чим договір на HataHub відрізняється від цього шаблону

Текст шаблону збігається з договором, який сторони підписують на HataHub. Папір не закриває три речі, через які такі договори найчастіше розсипаються. Перша: хто підписує. Перед підписанням перевірте право власності та повноваження підписанта. Запис у ДРРП на одного з подружжя сам по собі не виключає спільної власності, а представник може діяти на підставі належних повноважень. Договір на квартиру створює власник об'єкта у своєму кабінеті: для об'єктів із ДРРП сервіс перевіряє право власності за реєстром, а вручну додані об'єкти проходять погодження модератором. Друга і третя: дані сторін і підпис. Обидві сторони входять через Дію, тож ПІБ і РНОКПП беруться з підтверджених даних Дії, а паспортні дані можна передати з Дії, взяти збережені або заповнити вручну. Фізичні особи та ФОП підписують документи через Дія.Підпис; сервіс зберігає підписи і час їх отримання, а після всіх підписів кожна сторона завантажує підписаний комплект у своєму кабінеті. Усе це без зустрічі заради двох роздруківок.

Далі те, чого паперовий договір не вміє. Умови про строк, плату, депозит і комунальні заповнюються в кабінеті, а якщо договір створюють із чату оголошення, площа, плата і депозит підтягуються з нього. Акт приймання-передачі з показниками лічильників, переліком майна і фотографіями підписують поруч із договором. Після підписання договору і акта приймання-передачі відкриваються комунальні і рахунки. Показники з акта стають початком обліку: власник задає категорії і тарифи, орендар щомісяця подає показники в застосунку, сервіс нагадує 25-го числа, якщо їх ще немає, повідомляє про прострочення і рахує суму. Щомісячні рахунки за оренду і комунальні мають дати оплати, реквізити для переказу, щойно власник додасть свій IBAN, і позначку «сплачено», яку ставить власник після отримання грошей і бачать обидві сторони. Документ про фактичний переказ зберігайте окремо: позначка є обліком, а не банківським підтвердженням. Продовження і зміна плати оформлюються додатковою угодою поруч із договором, яку підписують обидві сторони. До підписання акта приймання-передачі сторони можуть підписати угоду про припинення за взаємною згодою; після нього розірвання оформлюється повідомленням, яке підписує ініціатор, а акт повернення власник створює після такого повідомлення або коли до завершення строку лишається не більше 30 днів; підписують його обидві сторони. Оголошення власників, право яких підтверджено, мають позначку «Перевірено» або «Жива зйомка», якщо медіа пройшли перевірку, в добірці оренди в Києві.