Как оформить наследство на квартиру: сроки, документы и что делать без завещания

Наследство на квартиру оформляют у нотариуса в три шага: в течение шести месяцев со дня смерти наследник подает заявление о принятии наследства (ст. 1269 и 1270 Гражданского кодекса), после истечения этих шести месяцев получает свидетельство о праве на наследство (ст. 1298), а затем право собственности регистрируют в Государственном реестре вещных прав (ст. 182 ГК). Если завещания нет, квартира переходит к наследникам по закону в порядке очередей, и в пределах одной очереди доли равны.

Кто жил вместе с умершим на день смерти, заявление может не подавать, но свидетельство и регистрацию это не заменяет. Дальше по порядку: кто наследует, к какому нотариусу идти, что принести, сколько это стоит по состоянию на сентябрь 2026 года и что делать, когда срок уже прошел.

Кто наследует квартиру, если завещания нет

Завещание имеет приоритет. Наследование по закону наступает, когда завещания нет, его признали недействительным, наследники по завещанию не приняли наследство или завещание охватывает не все имущество (ст. 1223 ГК). Тогда работают пять очередей, и каждая следующая получает право только при отсутствии предыдущей, ее устранении, непринятии или отказе от наследства (ст. 1258):

1. Дети наследодателя, переживший его супруг и родители (ст. 1261).
2. Родные братья и сестры, бабка и дед с обеих сторон (ст. 1262).
3. Родные дядя и тетя (ст. 1263).
4. Лица, которые проживали с наследодателем одной семьей не менее пяти лет до смерти (ст. 1264).
5. Другие родственники до шестой степени родства и иждивенцы (ст. 1265).

Доли наследников одной очереди равны (ч. 1 ст. 1267). Если сын умер раньше отца, его долю получают внуки по праву представления (ст. 1266). Изменить размер долей в недвижимости наследники могут письменным соглашением, удостоверенным нотариусом (ч. 3 ст. 1267).

Завещание тоже не всегда забирает все. Малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети, нетрудоспособные вдова или вдовец и нетрудоспособные родители получают обязательную долю, то есть половину того, что досталось бы им по закону, независимо от содержания завещания (ст. 1241). Суд может ее уменьшить.

Отдельно о квартире, купленной в браке. В наследство переходит только доля умершего в общем имуществе (ст. 1226 ГК). Переживший супруг может получить у нотариуса свидетельство о праве собственности на свою половину (ст. 71 Закона «О нотариате»), а вторая половина делится между наследниками первой очереди, среди которых и он сам. То есть вдова с двумя взрослыми детьми, если родителей умершего уже нет, получает половину квартиры как супруга плюс треть второй половины как наследница.

Шесть месяцев и кто считается принявшим наследство

Срок для принятия наследства составляет шесть месяцев со дня смерти (ч. 1 ст. 1270 ГК). Если право на наследство возникло потому, что кто-то другой отказался или не принял его, у следующего наследника есть три месяца с этого момента (ч. 2 ст. 1270).

Подавать заявление не нужно двум категориям. Первая: наследник, который постоянно проживал вместе с наследодателем на время смерти, считается принявшим наследство, если в течение шести месяцев не отказался (ч. 3 ст. 1268). Вторая: малолетние, несовершеннолетние, недееспособные лица и лица с ограниченной дееспособностью (ч. 4 ст. 1268). Регистрация по одному адресу является лишь одним из доказательств совместного проживания, поэтому нотариус может попросить и другие документы.

От наследства можно отказаться в пределах того же срока, подав заявление нотариусу (ст. 1273). Отказ безусловный, но его можно отозвать, пока шесть месяцев не прошли. За малолетнего ребенка родители могут отказаться только с разрешения органа опеки и попечительства.

О войне. В начале полномасштабного вторжения п. 3 постановления Кабинета Министров № 164 от 28 февраля 2022 года приостанавливал течение срока на время военного положения, но не более чем на четыре месяца. Этот пункт исключен постановлением № 469 от 9 мая 2023 года. В постановлении от 13 июня 2025 года по делу № 692/852/24 Верховный Суд указал, что срок на принятие наследства устанавливает Гражданский кодекс, а бывший п. 3 постановления № 164 ему противоречил и не подлежит применению.

Единственное исключение для военного времени теперь записано в самом кодексе. Если смерть зарегистрировали позднее чем через месяц со дня смерти, сроки принятия наследства, отказа от него и выдачи свидетельства считают со дня государственной регистрации смерти (п. 20 раздела «Заключительные и переходные положения» ГК). Правило действует во время военного положения и два года после его прекращения. В остальных случаях по состоянию на сентябрь 2026 года срок составляет шесть месяцев со дня смерти без продления, поэтому не откладывайте визит к нотариусу.

К какому нотариусу обращаться

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (ч. 1 ст. 1221 ГК). Если оно неизвестно, наследство открывается по месту нахождения недвижимости. Свидетельство выдает нотариус по месту открытия наследства (ст. 66 Закона «О нотариате»), поэтому квартира в Одессе не означает, что идти нужно к одесскому нотариусу: значение имеет адрес, где жил умерший.

Наследственное дело заводит нотариус, который получил первое заявление, и дальше ведет его сам (пп. 2.1 п. 2 главы 10 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины). Минюст в разъяснении от 26 января 2026 года пояснил, что дело заводится один раз и ведется одним нотариусом, а передать его другому можно лишь в исключениях, предусмотренных Правилами ведения нотариального делопроизводства, например когда нотариус прекратил деятельность. Поэтому с остальной семьей лучше договориться заранее.

Для войны есть исключение. Если последнее место жительства наследодателя находится на временно оккупированной территории или там, где идут боевые действия и не определена дата их завершения, заявления о наследстве подают любому нотариусу, а дело ведет нотариус по месту подачи первого заявления (п. 21 раздела «Заключительные и переходные положения» ГК). Это правило действует во время военного положения и шесть месяцев после его прекращения.

Заявление подают лично (ч. 2 ст. 1269). Его можно также отправить по почте, но тогда подлинность подписи должна быть засвидетельствована нотариально (пп. 3.5 п. 3 главы 10 раздела II Порядка). Наследник за границей может засвидетельствовать подпись в консульстве Украины (ст. 38 Закона «О нотариате») и отправить заявление нотариусу.

Документы для нотариуса

Точный перечень нотариус определяет под конкретное дело по главе 10 раздела II Порядка совершения нотариальных действий. Базовый набор для квартиры такой:

• паспорт и РНОКПП наследника;
• свидетельство о смерти или выписка из Государственного реестра актов гражданского состояния;
• документ о последнем месте жительства наследодателя, который выдает ЦНАП или исполнительный орган совета;
• документы о родственной связи: свидетельства о рождении, о браке, о смене фамилии, если цепочка длинная;
• документ, на основании которого наследодателю принадлежала квартира: договор, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, решение суда;
• технический паспорт, если нотариус попросит его для описания объекта;
• отчет об оценке или справка об оценочной стоимости, когда наследство облагается налогом.

Если право собственности наследодателя зарегистрировано в ДРРП, нотариус видит запись сам. Если квартиру приватизировали в девяностых и в реестр ее не переносили, понадобится оригинал старого документа. Чем свидетельство о приватизации отличается от записи в реестре, объясняем в материале о документах на квартиру.

Документы о родственной связи бывает трудно собрать, например когда свидетельство о рождении выдано на оккупированной территории. Закон позволяет включить такого наследника в свидетельство с письменного согласия всех других наследников, которые приняли наследство и подтвердили свои отношения с наследодателем (ст. 68 Закона «О нотариате»). Иначе факт родственных отношений устанавливают в суде.

Налог и расходы на оформление

Наследство, которое получает член семьи наследодателя первой или второй степени родства, облагается по нулевой ставке (пп. 174.2.1 Налогового кодекса). Это родители, муж или жена, дети, родные братья и сестры, бабка и дед, внуки. Для таких наследников рыночную стоимость квартиры для целей налогообложения не определяют (п. 174.8 НКУ). Военный сбор с доходов, облагаемых по нулевой ставке, тоже не взимается (пп. 1.7 п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ).

Другие наследники-резиденты платят 5% НДФЛ (пп. 174.2.2) и 5% военного сбора от оценочной стоимости. Если наследодатель или наследник нерезидент, применяется пп. 174.2.3 со ставкой 18% и так же 5% военного сбора. Наследник-нерезидент уплачивает налог до выдачи свидетельства, резидент может уплатить до нотариального оформления или задекларировать доход в годовой декларации (п. 174.3). Разбор всех случаев есть в материале о налоге на наследство.

Остальные расходы:

• плата нотариусу: частный нотариус берет ее по договоренности (ст. 31 Закона «О нотариате»), государственная нотариальная контора взимает государственную пошлину;
• административный сбор за регистрацию права в результате нотариального действия составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц, округленного до 10 гривен (ч. 5 и 8 ст. 34 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»); прожиточный минимум на 1 января 2026 года составляет 3 328 грн, поэтому сбор равен 330 грн;
• оценка квартиры, если она нужна для налога.

Сумму платы нотариусу уточните до первого визита: она зависит от количества наследников, объектов и того, нужны ли запросы в архивы.

От свидетельства до записи в ДРРП

Наследник, в составе наследства которого есть недвижимость, обязан обратиться за свидетельством о праве на наследство (ч. 1 ст. 1297 ГК). Раньше чем через шесть месяцев со дня смерти его не выдадут (ст. 1298). Если наследников несколько, свидетельство выдают каждому с указанием долей остальных (ст. 1296).

Принятое наследство принадлежит наследнику со времени открытия наследства (ч. 5 ст. 1268), но вещные права на недвижимость возникают с момента государственной регистрации, и распоряжаться квартирой можно только после нее (ч. 2 и 4 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Практически это означает: пока записи в ДРРП нет, продать, подарить или заложить квартиру не получится. Нотариус, который выдал свидетельство, регистрирует право одновременно с выдачей (п. 2-1 ч. 1 ст. 3 того же закона).

После регистрации закажите информационную справку из реестра и проверьте фамилию, долю, адрес и отсутствие чужих обременений. Как это сделать онлайн, описано в материале о выписке из ДРРП.

Если шесть месяцев уже прошли

Наследник, который не подал заявление вовремя, считается не принявшим наследство (ч. 1 ст. 1272 ГК). Есть два способа это исправить.

Первый, быстрый: письменное согласие всех наследников, которые наследство приняли. С ним опоздавший подает заявление нотариусу по месту открытия наследства (ч. 2 ст. 1272), и его включают в свидетельство (ст. 67 Закона «О нотариате»). Согласие подают до выдачи свидетельства.

Второй, через суд: иск об определении дополнительного срока для подачи заявления (ч. 3 ст. 1272). Суд дает такой срок, только если причина пропуска уважительная, то есть связана с объективными, непреодолимыми и существенными трудностями именно в течение шести месяцев после смерти. В том же деле № 692/852/24 Верховный Суд привел примеры: длительная болезнь, большое расстояние до места нахождения имущества, длительные командировки, в частности заграничные. Незнание о смерти, когда других препятствий не было, и сам факт военного положения без доказательств конкретных препятствий уважительными причинами не признаются. Если свидетельства уже выданы другим наследникам, после решения суда наследство перераспределяют (ст. 1280 ГК), и это отдельный спор.

Что дальше с квартирой

После регистрации вы распоряжаетесь квартирой как любой собственник. Продать ее можно сразу: условие о трех годах владения для нулевой ставки НДФЛ не распространяется на имущество, полученное по наследству (п. 172.1 НКУ), хотя условие об одной продаже в год действует. Если собственников несколько, продают все вместе или один по нотариальным доверенностям остальных. Покупатели внимательно смотрят на унаследованные квартиры, и что именно они проверяют, мы разобрали в материале о рисках покупателя.

На HataHub собственника идентифицируют через Дію и сверяют с записью в ДРРП, поэтому объявление от наследника может получить отметку «Проверено» только после регистрации права. Дальше два пути. Можно выставить квартиру на продажу в разделе квартир в Одессе и общаться с покупателями напрямую, а сам договор купли-продажи удостоверит нотариус. Или сдать ее в долгосрочную аренду и подписать электронный договор с арендатором в Дії, без отдельного визита к нотариусу.