Целевое назначение земельного участка: что можно строить и как его изменить

Целевое назначение определяет, что на земельном участке законно можно делать, и записывается в Государственном земельном кадастре как категория земель плюс вид с кодом. Жилой дом для постоянного проживания строят на участке с кодом 02.01, а пока функциональные зоны громады не внесены в кадастр, назначение частного участка меняют, как правило, по проекту землеустройства, который утверждает местный совет.

Для покупателя это одна из первых строк, которые стоит прочитать в документах на землю. Участок «под застройку» обычно стоит дороже, чем участок под огород, а изменить код после покупки удается не всегда и не быстро.

Категория и вид: из чего состоит целевое назначение

Земельный кодекс делит все земли на девять категорий по основному назначению (ст. 19 ЗКУ): сельскохозяйственного назначения, жилой и общественной застройки, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного, лесохозяйственного назначения, водного фонда, а также промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения. Внутри категории участок относят к конкретному виду, и именно вид определяет направление использования и правовой режим (ч. 3 ст. 19 ЗКУ).

Перечень видов и их коды содержит Классификатор видов целевого назначения земельных участков. Это приложение 59 к Порядку ведения Государственного земельного кадастра, утвержденному постановлением Кабинета Министров № 1051 от 17 октября 2012 года. Классификатор добавило постановление № 821 от 28 июля 2021 года, последние изменения в него внесены в 2026 году. Код состоит из раздела и подраздела: 02 означает земельные участки жилой застройки, 02.01 конкретно приусадебный участок.

Увидеть код можно в выписке из ГЗК о земельном участке, на публичной кадастровой карте и в сведениях Государственного реестра вещных прав. Выписка из кадастра о земельном участке стоит 0,05 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (ст. 41 Закона «О Государственном земельном кадастре»). В 2026 году этот минимум составляет 3 328 грн, поэтому выписка стоит 166,40 грн по состоянию на сентябрь 2026 года. Как читать этот документ, объяснено в материале о выписке из Государственного земельного кадастра, а как сверить участок по кадастровому номеру перед сделкой, в материале о проверке участка.

Какие коды разрешают дом

Код	Вид целевого назначения	Что можно возводить	Норма бесплатной приватизации (ст. 121 ЗКУ)
02.01	Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)	Жилой дом, хозяйственные постройки	0,25 га в селе, 0,15 га в поселке, 0,10 га в городе
01.05	Для индивидуального садоводства	Садовый дом, хозяйственные сооружения	0,12 га
07.03	Для индивидуального дачного строительства	Дачный дом	0,10 га
01.03	Для ведения личного крестьянского хозяйства	Сельскохозяйственное производство	2,0 га
02.05	Для строительства индивидуальных гаражей	Гараж	0,01 га

Без оговорок для жилья подходит только код 02.01. Участок относится к категории земель жилой и общественной застройки, а использование таких земель идет согласно генеральному плану населенного пункта и другой градостроительной документации (ст. 39 ЗКУ).

На участке для садоводства закон разрешает «возведение необходимых домов, хозяйственных сооружений» (ч. 3 ст. 35 ЗКУ). Такой дом юридически садовый. Перевести садовый или дачный дом в жилой можно по Порядку, утвержденному постановлением КМУ № 321 от 29 апреля 2015 года, если дом соответствует государственным строительным нормам. Код 07.03 относится уже к категории земель рекреационного назначения.

С личным крестьянским хозяйством больше всего недоразумений. Закон «О личном крестьянском хозяйстве» в ст. 5 разрешает использовать такие участки для ведения ЛКХ, товарного сельскохозяйственного производства и фермерского хозяйства. Жилой застройки среди этих целей нет, а право на застройку реализуется только при условии использования участка в соответствии с градостроительной документацией (ч. 4 ст. 26 Закона «О регулировании градостроительной деятельности»). Поэтому для жилого дома участок 01.03 обычно переводят в 02.01 еще до начала строительства.

Использование земли не по целевому назначению влечет штраф для граждан от 5 до 25 необлагаемых минимумов доходов граждан (ст. 53 КУоАП). Для штрафов такой минимум равен 17 грн (п. 5 подраздела 1 раздела XX Налогового кодекса), то есть от 85 до 425 грн по состоянию на сентябрь 2026 года. Сам штраф невелик. Дороже другое: дом на участке с несоответствующим кодом труднее узаконить, заложить в банке и продать.

Как изменить целевое назначение в 2026 году

Базовое правило записано в ст. 20 ЗКУ. Для частного участка вид целевого назначения определяет его собственник (ч. 2). Новый вид должен укладываться в функциональную зону, предусмотренную комплексным планом пространственного развития громады или генеральным планом населенного пункта (ч. 3). Когда эти зоны уже внесены в кадастр, изменение не требует ни документации по землеустройству, ни решения совета (ч. 6): собственник подает заявление кадастровому регистратору.

Пока сведения о функциональных зонах не внесены в ГЗК, действует п. 23 раздела X «Переходные положения» ЗКУ:

• изменение целевого назначения происходит по проекту землеустройства относительно отвода земельного участка;
• для участка частной собственности решение принимает сельский, поселковый или городской совет, на территории которого он расположен;
• разрешение на разработку такого проекта не нужно, собственник сразу заказывает его у землеустроителя;
• проект утверждает тот же орган, который принимает решение об изменении.

Есть и упрощенный путь в рамках того же пункта. Если генеральный план, план зонирования или детальный план территории утвержден до вступления в силу Закона № 711-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно планирования использования земель» или в течение двух лет после его опубликования, когда разработку начали раньше, собственник может изменить вид без проекта. Основанием становится выписка из градостроительной документации с указанием функциональной зоны и всех ограничений. Кадастровый регистратор запрашивает ее у органа местного самоуправления на следующий рабочий день после заявления, а орган должен ответить в течение двух рабочих дней. Выписку можно получить и самостоятельно, как публичную информацию.

Изменение внутри сельскохозяйственной категории, например с 01.01 на 01.03, к функциональной зоне не привязано (ч. 3 ст. 20 ЗКУ). Исключение составляет перевод в участки для садоводства: здесь зона имеет значение.

Несколько условий, о которых узнают слишком поздно:

• если участок в аренде, эмфитевзисе, суперфиции или в залоге, изменение согласовывают с пользователем или залогодержателем, и его подпись удостоверяет нотариус (ч. 7 ст. 20 ЗКУ). Для участка в ипотеке это означает согласие банка;
• для земель лесохозяйственного назначения собственник возмещает потери лесохозяйственного производства (ч. 8 ст. 20 ЗКУ). Потерь сельскохозяйственного производства действующая ст. 207 ЗКУ не предусматривает, поэтому для огорода или поля такой платы нет;
• внесение сведений в кадастр, в частности о новом целевом назначении, бесплатно (ч. 1 ст. 41 Закона «О Государственном земельном кадастре»). Стоимость проекта определяет договор с землеустроителем.

Последовательность для типичной ситуации, когда функциональных зон в кадастре еще нет:

1. Получить выписку из ГЗК и выписку из градостроительной документации, чтобы убедиться, что желаемый вид допустим в зоне.
2. Заключить договор с сертифицированным инженером-землеустроителем на проект землеустройства относительно отвода.
3. Подать проект в сельский, поселковый или городской совет и получить решение об утверждении и изменении целевого назначения.
4. Внести сведения в ГЗК через кадастрового регистратора.
5. Заказать новую выписку из кадастра и убедиться, что в ней уже новый код.

Что изменило военное положение

Обычное изменение целевого назначения частного участка во время военного положения не запрещено. Военное положение действует на всей территории Украины и по состоянию на сентябрь 2026 года продлено до 31 октября 2026 года. На это время п. 27 раздела X ЗКУ содержит две нормы, касающиеся частных собственников.

Первая касается ответственности. Собственники и пользователи не отвечают за невыполнение требований относительно использования земель по целевому назначению, если нарушение заключается в неиспользовании участка, а право на него возникло до введения военного положения (пп. 3 п. 27). Это о заброшенном участке, а не о доме на огороде.

Вторая касается территорий, где велись или ведутся боевые действия, и временно оккупированных территорий. Участки под жилыми домами там могут формировать и регистрировать по упрощенной технической документации, без геодезических измерений на местности (пп. 26 п. 27). Для таких участков запрещены раздел, объединение, изменение целевого назначения и любые сделки, а в выписке из кадастра делается соответствующая отметка. В течение года после прекращения военного положения собственник должен переделать документацию с измерениями. Если в выписке есть такая отметка, купить участок сейчас не получится.

Проверка перед покупкой участка под дом

Код в выписке из кадастра должен совпадать с тем, что указано в объявлении и в договоре. Если продавец пишет «под застройку», а в выписке 01.03 или 01.01, вы покупаете сельскохозяйственную землю по цене жилой и беретесь сами проходить процедуру изменения.

Дальше смотрите, в какую функциональную зону участок попадает по генеральному плану или плану зонирования. Даже правильный код не гарантирует, что зона разрешит конкретную застройку, а включение участка в новую зону не обязывает собственника менять вид (ч. 10 ст. 20 ЗКУ). Выписка из градостроительной документации убирает эту неопределенность.

В той же выписке из кадастра видны ограничения в использовании: охранные зоны линий электропередачи, газопроводов, прибрежные защитные полосы. Они могут забрать часть участка под дом.

Если продавец обещает «перевести под жилье до сделки», закрепите это как условие в предварительном договоре с конкретным сроком и последствиями невыполнения. Как это оформить и что будет с задатком, описано в материале о предварительном договоре и задатке. Если участок продают вместе с домом, право на него переходит к покупателю одновременно с домом и без изменения целевого назначения (ч. 1 ст. 120 ЗКУ), поэтому код, который есть сейчас, останется вашим.

Личность продавца и его право сверяйте с Государственным реестром вещных прав так же, как для квартиры: логика проверки описана в материале как проверить собственника, а сам документ в материале о выписке из ДРРП. Общий порядок сделки с землей, от проверки до нотариуса, разобран отдельно: как купить земельный участок.

Где искать участок с проверенным собственником

На HataHub собственник каждого объявления проходит идентификацию через «Дію», а его право сверяется с ДРРП. В разделе продажи земли можно связаться с собственником напрямую и попросить кадастровый номер до просмотра. Статус проверки не заменяет выписки из кадастра: целевое назначение, функциональную зону и ограничения вы проверяете отдельно, а договор купли-продажи удостоверяет нотариус.