Договор аренды гаража или паркоместа: образец для скачивания и что проверить перед подписанием

Аренду гаража между физическими лицами оформляют письменным договором найма по главе 58 Гражданского кодекса, а если срок составляет три года и более, договор удостоверяет нотариус и право пользования регистрируют в Государственном реестре вещных прав. Собственник уплачивает с арендной платы 18% НДФЛ и 5% военного сбора, а в договоре стоит отдельно записать доступ, электричество, взносы кооператива и то, что собственник не отвечает за сохранность автомобиля.

Ниже пункты, из которых состоит рабочий образец договора, и проверки, которые стоит сделать до первого платежа. То же касается машиноместа в подземном паркинге, но с несколькими оговорками, о них отдельный раздел.

Шаблон на украинском языке. Заполните поля в квадратных скобках и удалите примечания курсивом, а ниже объясняем, что проверить в каждом пункте.

Каким законом регулируется аренда гаража

Отдельного закона об аренде гаражей нет. Действуют общие правила найма (ст. 759 по 786 ГК) и параграф о найме здания или иного капитального сооружения (ст. 793 по 797 ГК). Капитальный гараж, бокс в гаражном кооперативе или машиноместо в паркинге является зданием или его отдельной частью, поэтому договор заключают в письменной форме (ч. 1 ст. 793 ГК).

Срок определяет, нужен ли нотариус. Договор на три года и более подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГК), а без него он ничтожен (ч. 1 ст. 220 ГК). Право пользования по такому договору регистрируют в Государственном реестре вещных прав (ст. 794 ГК). Если это делает тот же нотариус сразу после удостоверения, административный сбор составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц, в 2026 году 330 грн. У государственного регистратора ЦНАП отдельная регистрация стоит 0,05 прожиточного минимума, то есть 170 грн (ч. 3 и 5 ст. 34 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Большинство договоров аренды гаража заключают на год или на неопределенный срок, и тогда достаточно простого письменного договора.

Металлический сборный гараж без фундамента обычно недвижимостью не является. Правила ст. 793 к нему не применяются, но письменная форма все равно нужна: сделки между физлицами на сумму от двадцати необлагаемых минимумов доходов граждан заключают в письменной форме (п. 3 ч. 1 ст. 208 ГК), а годовая аренда этот порог превышает.

Гараж, бокс, машиноместо или место во дворе

Сдать вещь в наем может только ее собственник или уполномоченное им лицо (ст. 761 ГК). Поэтому первый вопрос не о цене, а о том, что именно вы арендуете и кому это принадлежит.

Право собственности на отдельный гараж или бокс видно в Государственном реестре вещных прав. Многие гаражи в кооперативах оформлены давно: право, зарегистрированное в БТИ до 2013 года, действительно и без записи в новом реестре, но тогда собственник должен показать бумажный документ. Почему реестр может молчать и что проверять вместо него, объяснено в материале о пустой справке из ДРРП. Справка кооператива о членстве и полностью внесенном пае является документом, на основании которого регистрируют право собственности (п. 81 Порядка государственной регистрации вещных прав, утвержденного постановлением КМУ № 1127). Сама по себе она записью в реестре не является, а членская книжка тем более. Для договора на три года и более попросите собственника сначала зарегистрировать право.

Машиноместо в паркинге может быть отдельным объектом недвижимости с собственным регистрационным номером в ДРРП: Порядок № 1127 прямо называет гаражный бокс и машиноместо в здании самостоятельными объектами недвижимого имущества после ввода дома в эксплуатацию. Тогда машиноместо сдает его собственник так же, как гараж. Если же паркинг принадлежит застройщику или управляющей компании, а вам предлагают «место №» без отдельной записи в реестре, договор заключайте с тем, кто зарегистрирован собственником паркинга.

С местом во дворе многоквартирного дома иначе. Придомовая территория и общее имущество принадлежат совладельцам дома вместе. Отдельный жилец не может сдать участок двора как свой, даже если годами ставит там машину. Правила парковки во дворе определяют совладельцы, в частности через ОСМД.

Как заказать информацию из реестра через Дію, разобрано в материале о ДРРП. В выписке проверьте не только собственника, но и арест или ипотеку.

Аренда или хранение: кто отвечает за машину

Это самое частое недоразумение. По договору найма собственник передает вам помещение в пользование, и все. Он не берет на себя обязанность следить за вашим автомобилем.

Хранение работает иначе. Хранитель обязуется хранить переданную вещь и вернуть ее в сохранности (ст. 936 ГК), а по договору хранения транспортного средства в боксах, гаражах и на специальных стоянках он не допускает туда посторонних и выдает авто по первому требованию (ч. 2 ст. 977 ГК). Платная охраняемая стоянка, которая выдает жетон или квитанцию, обычно заключает именно такой договор, и он публичный, если хранение осуществляет предприниматель (ч. 1 ст. 977 ГК).

Отсюда практические выводы для арендатора:

• в договоре аренды прямо записывают, что наймодатель не отвечает за сохранность транспортного средства и вещей нанимателя, если вред причинен не по его вине;
• страхование авто, в частности от угона и повреждения, остается делом арендатора;
• за вред, причиненный скрытыми недостатками гаража, о которых собственник не предупредил, отвечает собственник, и условие договора, освобождающее его от этого, ничтожно (ст. 780 ГК).

В гаражном кооперативе есть еще один нюанс. ГК распространяет правила хранения транспортных средств на отношения кооператива с его членами (ч. 2 ст. 977 ГК). Арендатор членом кооператива не является, так что о пропуске, шлагбауме и охране договаривайтесь с правлением через собственника и запишите результат в договор.

Что вписать в договор: пункты образца

Вот пункты, которые стоит иметь в договоре аренды гаража или машиноместа. Формулировки адаптируйте под свой случай.

1. Стороны: ФИО, РНОКПП, паспортные данные, контактный телефон.
2. Предмет: адрес, номер бокса или машиноместа, название кооператива или паркинга, площадь, регистрационный номер в ДРРП или реквизиты документа о праве собственности.
3. Цель использования: хранение одного легкового автомобиля, марка и номер. Если арендатор хочет хранить шины, инструменты или мотоцикл, так и напишите. Использование не по назначению дает собственнику право требовать расторжения (ст. 773 ГК).
4. Запреты: хранение топлива сверх бака, газовых баллонов, горючих веществ, ремонтные работы со сваркой, проживание.
5. Срок: конкретная дата окончания или неопределенный срок.
6. Плата: сумма, день оплаты, способ. Если дата не указана, плату вносят ежемесячно (ч. 5 ст. 762 ГК). Для наличных предусмотрите расписку о получении платы.
7. Электроэнергия: показание счетчика на день передачи и порядок компенсации, или запрет подключать оборудование.
8. Взносы кооператива, охрана, вывоз мусора: кто и сколько платит.
9. Доступ: количество комплектов ключей или пультов, может ли собственник заходить и с каким предупреждением.
10. Ремонт. Текущий делает арендатор, капитальный, например крышу или ворота, собственник (ст. 776 ГК), если не договорились иначе.
11. Ответственность за авто и вещи, как описано выше.
12. Поднаем: разрешен только с согласия собственника (ст. 774 ГК).
13. Порядок возврата и состояние, в котором возвращают гараж.

Передачу и возврат оформляют актом, который подписывают обе стороны, и с даты акта начинается срок договора, если договор не устанавливает иного (ст. 795 ГК). В акт впишите состояние ворот, замков, крыши и пола, показание счетчика и количество ключей. Структуру такого документа можно взять из акта приема-передачи квартиры, убрав лишнее.

Налоги с аренды гаража

Доход от сдачи гаража облагается так же, как доход от квартиры: НДФЛ 18% (п. 167.1 НКУ) и военный сбор 5%. Если гараж арендует обычное физлицо, собственник сам уплачивает налог в течение 40 календарных дней после окончания каждого квартала и показывает доход в годовой декларации (п.п. 170.1.5 НКУ), которую за 2026 год нужно подать до 1 мая 2027 года. Если арендатор ФЛП или компания, он является налоговым агентом и удерживает налог при выплате (п.п. 170.1.2 НКУ).

Пример. Гараж сдан физлицу за 2 000 грн в месяц. За год это 24 000 грн дохода, из них 4 320 грн НДФЛ и 1 200 грн военного сбора, вместе 5 520 грн. Платить нужно четырьмя частями по 1 380 грн.

Законопроект № 15111-д, который Рада приняла 9 июня 2026 года, снижает НДФЛ до 5% для аренды жилой и нежилой недвижимости физлицу, которое не является предпринимателем. По состоянию на 28 сентября 2026 года он не подписан, так что считайте по действующим ставкам.

Есть и налог на саму недвижимость. Для налоговых целей гаражи относятся к нежилой недвижимости (п.п. 14.1.129-1 НКУ), льгота на 60 и 120 квадратных метров на них не распространяется, потому что действует только для жилья (п.п. 266.4.1 НКУ). Ставку устанавливает местный совет в зависимости от типа объекта и расположения, но не более 1,5% минимальной зарплаты на 1 января за квадратный метр в год (п.п. 266.5.1 НКУ). Минимальная зарплата на 1 января 2026 года составляет 8 647 грн, так что потолок составляет примерно 129,71 грн за метр, а фактическую ставку для гаражей в вашей громаде смотрите в решении совета о местных налогах.

Срок, продление и расторжение

Если срок в договоре не указан, каждая сторона может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив другую за три месяца, когда речь идет о недвижимом имуществе, и за один месяц для движимого, например сборного металлического гаража (ч. 2 ст. 763 ГК). Договор может установить другой срок предупреждения, и для гаража часто договариваются о месяце.

Когда срок договора истек, а арендатор и дальше пользуется гаражом без возражений собственника в течение месяца, договор считается возобновленным на тот же срок (ст. 764 ГК). Хотите, чтобы договор закончился, скажите об этом письменно.

Основания для досрочного выхода:

• собственник может отказаться от договора, если арендатор не платит три месяца подряд, договор расторгнут с момента получения уведомления (ст. 782 ГК);
• собственник может требовать расторжения, если арендатор использует гараж не по назначению, небрежно к нему относится или без разрешения сдал другому (ст. 783 ГК);
• арендатор может требовать расторжения, если гараж не соответствует договору или собственник не ремонтирует крышу или ворота, когда это его обязанность (ст. 784 ГК).

Продажа гаража договор не прекращает: права собственника переходят к покупателю (ст. 770 ГК). После окончания договора арендатор немедленно освобождает гараж. Если он затягивает, собственник имеет право требовать неустойку в размере двойной платы за время просрочки (ст. 785 ГК).

Для нежилых помещений под бизнес, например гаража под мастерскую, условий больше: налоги ФЛП, ремонт под деятельность, реклама. Они разобраны в материале о договоре аренды нежилого помещения.

Где искать гараж или паркоместо

На HataHub есть отдельные разделы для аренды гаражей и паркомест. Отметка «Проверено» в объявлении означает, что собственник идентифицирован через Дію и сопоставлен с записью в ДРРП, так что гараж сдает тот, у кого есть на это право. Объявления с отметкой «Агрегатор» собраны с других сайтов, для них проверку по реестру сделайте самостоятельно. Договор аренды гаража стороны заключают сами, в письменной форме, а на срок от трех лет у нотариуса.