Акт приема-передачи квартиры в аренду: образец и пример заполнения

Акт приема-передачи квартиры это документ, который обе стороны подписывают в день, когда наниматель получает ключи. Он фиксирует состояние квартиры, перечень имущества, показания счетчиков и количество ключей на конкретную дату. Закон не требует такого акта для найма жилья, но без него спор о депозите при выезде сводится к тому, кто лучше помнит царапину на дверце. Ниже пустой бланк для загрузки, заполненный пример для обычной двухкомнатной квартиры и объяснение к каждому разделу.

Загрузить «Акт приема-передачи квартиры»: DOCX или PDF.

Это приложение к договору найма; сам договор с объяснениями находится в отдельном материале.

Зачем нужен акт, если есть договор

Договор описывает условия: срок, плату, депозит, кто платит за коммунальные услуги. Он не описывает, в каком состоянии квартира была в день заселения. Именно это состояние становится предметом спора через год: было ли пятно на диване, работала ли духовка, сколько ключей передали, какие цифры стояли на счетчике воды.

Гражданский кодекс в ст. 819 возлагает текущий ремонт на нанимателя, а капитальный на наймодателя, если договором не установлено иное. Общая норма ст. 785 ГК обязывает нанимателя вернуть вещь в состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа; для найма жилья ее применяют в части, не противоречащей главе 59, поэтому обязанность вернуть квартиру в первоначальном состоянии лучше записать и в договор. Обе нормы опираются на первоначальное состояние квартиры, и именно его устанавливает акт. Основания для удержания из депозита определяют по договору, причине повреждений и всем доказательствам вместе: актам, фотографиям, переписке. Для найма здания ст. 795 ГК предусматривает оформление передачи актом, и с этого момента исчисляют срок найма, если договором не установлено иное. Глава 59 о найме жилья отдельного требования относительно акта не содержит, поэтому стороны договариваются о нем сами, и именно поэтому в договоре стоит записать, что акт является его неотъемлемой частью.

Второй акт составляют при выезде. Сравнение двух актов дает сторонам общую точку отсчета вместо воспоминаний. Если спор дойдет до суда, тот оценивает акты вместе с другими доказательствами и ни одному из них заранее не придает установленной силы (ст. 89 ГПК). Как действовать, когда собственник удерживает депозит без такого сравнения, разобрано отдельно.

Что должно быть в акте

Рабочий акт содержит семь блоков. Порядок неважен, важно, чтобы ни один не был пустым.

1. Стороны и основание. ФИО наймодателя и нанимателя так же, как в договоре, номер и дата договора, адрес квартиры.
2. Дата и время передачи. В договоре стоит согласовать, что именно с этого момента наниматель отвечает за переданное имущество и оплачивает потребленные услуги.
3. Состояние помещений. По комнатам: стены, пол, потолок, окна, двери, сантехника, электричество. Дефекты описывают конкретно, с местом и размером.
4. Перечень имущества. Мебель и техника с количеством, состоянием, а для техники также с моделью и серийным номером. Мелкие недорогие вещи вроде вешалок не нужны; то, что стоит больше нескольких тысяч гривен, нужно.
5. Показания счетчиков. Электроэнергия, холодная вода, горячая вода, газ, тепло. Записывают и номер счетчика, и показание, и дату снятия.
6. Ключи и доступ. Количество комплектов, от чего каждый ключ, брелоки от домофона и шлагбаума, коды.
7. Фото и видео. Количество файлов, названия или ссылки на общую папку, к которой обе стороны имеют доступ.

Отдельной строкой стоит зафиксировать, что обеспечительный платеж получен, с суммой и способом. Тогда акт одновременно является распиской о депозите, и отдельную расписку писать не нужно.

Пример заполнения

Ниже заполненный акт для вымышленной двухкомнатной квартиры. Имена и адрес условные; цифры показывают, насколько конкретными должны быть записи.

Акт приема-передачи квартиры

Приложение 1 к договору найма квартиры от 10 сентября 2026 года.

г. Киев, 10 сентября 2026 года, 18:30.

Наймодатель Петренко Оксана Ивановна передала, а Наниматель Коваль Дмитрий Сергеевич принял квартиру по адресу: г. Киев, ул. Прикладная, д. 12, кв. 45, общей площадью 54,2 кв. м, две комнаты, 7 этаж.

1. Состояние помещений

Комната 1 (спальня, 14 кв. м). Стены: окраска, светло-серая, без повреждений. Пол: ламинат, на расстоянии около 40 см от балконной двери потертость площадью примерно 5 на 8 см. Окно металлопластиковое, двустворчатое, створки открываются, уплотнитель целый. Дверь межкомнатная, белая, замок работает.

Комната 2 (гостиная, 18 кв. м). Стены: обои, на стене справа от входа на высоте около 90 см след от крепления шириной 2 см. Пол: ламинат без повреждений. Окно металлопластиковое, на левой створке ручка туже другой, закрывается.

Кухня (9 кв. м). Стены: плитка над рабочей зоной, остальная часть окрашена. На плитке возле мойки скол на одной плитке размером до 1 см. Пол: плитка без сколов. Смеситель работает, протечек нет.

Ванная комната (4 кв. м). Плитка на стенах и полу без повреждений. Ванна акриловая, на дне две царапины длиной около 3 см. Унитаз, сливной бачок работают. Вытяжка работает.

Коридор и балкон. Входная дверь металлическая, замки: два, оба работают. Балкон застеклен, пол деревянный, без повреждений.

2. Имущество

Наименование	Количество	Модель, серийный номер	Состояние
Холодильник	1	Samsung RB34, S/N 0A2B44	Работает, на дверце вмятина до 3 см
Стиральная машина	1	Bosch WAN2417, S/N FD9905	Работает
Варочная поверхность индукционная	1	Electrolux, S/N 2263	Работает, все 4 зоны
Духовой шкаф	1	Electrolux, S/N 2264	Работает
Бойлер	1	Atlantic 80 л	Работает
Кондиционер	1	Cooper&Hunter 09	Работает, пульт передан
Диван раскладной	1	серый, ткань	Механизм работает, пятен нет
Двуспальная кровать с матрасом	1	160 на 200	Без повреждений
Шкаф-купе	1	спальня	Одна створка соскакивает с направляющей
Кухонный стол и 4 стула	1 и 4	дерево	Без повреждений
Роутер	1	TP-Link Archer C6	Работает, пароль передан

3. Показания счетчиков на 10 сентября 2026 года

Счетчик	Номер	Показание
Электроэнергия	123456789	04521,7
Холодная вода	7788101	00318,410
Горячая вода	7788102	00196,225
Тепло (квартирный)	нет	общедомовой, распределение по площади

4. Ключи и доступ

Передано 2 комплекта ключей, в каждом: ключ от верхнего замка, ключ от нижнего замка, ключ от почтового ящика. Передано 2 брелока домофона. Код подъезда 45В.

5. Фото и видео

Стороны сделали 46 фотографий и 1 видео продолжительностью 6 мин 12 с, файлы загружены в общую папку, ссылку на которую обе стороны отправили друг другу в мессенджере 10 сентября 2026 года. Файлы названы по комнатам и дате.

6. Платежи

Наниматель передал Наймодателю обеспечительный платеж 18 000 грн переводом на счет, указанный в договоре, назначение платежа «обеспечительный платеж по договору найма от 10.09.2026». Плата за найм за сентябрь в сумме 12 600 грн (за 21 день с 10 по 30 сентября) уплачена в тот же день.

7. Подписи

Наймодатель: Петренко О. И. Подпись. Наниматель: Коваль Д. С. Подпись.

Обратите внимание на три вещи в этом примере. Дефекты записаны с местом и размером, а не словами «есть царапины». Для техники указаны серийные номера, поэтому незаметно заменить холодильник на более старый не получится. Плату за неполный месяц посчитали пропорционально количеству дней, и это тоже записали.

Счетчики: что именно записать

Количество и расположение счетчиков различаются от дома к дому, поэтому не ограничивайтесь тремя привычными. Спросите собственника, какие именно счета приходят на квартиру, и пройдите по списку. Для каждого счетчика фиксируйте заводской номер с корпуса, показание со всеми цифрами после запятой и дату. Сфотографируйте табло так, чтобы номер и цифры были на одном снимке.

Если в доме тепло распределяют по площади без квартирного счетчика, так и запишите. Если у счетчика закончился срок поверки, это тоже стоит указать и выяснить у поставщика, как это влияет на начисления за эту услугу и кто организует поверку.

Показания на дату передачи нужны не только для акта. Наниматель передает их при первой передаче показаний поставщику, а собственник в кабинете поставщика видит, с какой цифры началось потребление нанимателя. Долг, возникший до даты акта, остается на собственнике, и об этом должна быть строка в договоре.

Фото и видео как часть акта

Фотографии могут подтверждать состояние квартиры и без акта, но отдельно от него их сложно привязать к дате передачи и к тому, что другая сторона их видела. Акт с фотографиями работает иначе. Он называет количество и названия файлов, а также место, где они хранятся, а обе подписи подтверждают, что стороны их согласовали.

Практический порядок такой. Сначала снимают общий план каждой комнаты от двери, затем каждый дефект с предметом для масштаба, потом табло счетчиков и серийные номера техники. Видео одним дублем от входной двери через все комнаты дополняет фото. Файлы складывают в одну папку, к которой имеют доступ обе стороны, а в акте пишут количество и названия файлов. Каждая сторона хранит собственную копию согласованного набора и переписку о его получении: общая папка сама по себе не гарантирует, что состав файлов не изменится.

Типичные ошибки

• Акт подписан «без замечаний» за пять минут. Такой акт усложняет нанимателю доказывание того, что дефект существовал до заселения. Осмотр двухкомнатной квартиры с фото занимает около часа, и это нормальное время.
• Состояние описано словами «удовлетворительное» или «хорошее». Это оценка, а не факт. Замените описанием: что, где, какого размера.
• Техника без серийных номеров. Без номера стороны будут спорить, та ли это самая стиральная машина.
• Показания счетчиков без номеров счетчиков и даты. Поставщик идентифицирует прибор по номеру; показание без него нельзя привязать к счету.
• Депозит передан наличными без строки в акте. Через год доказать передачу будет сложно. Передачу наличных подтвердите распиской получателя или строкой в акте, а для перевода сохраните банковский документ с назначением платежа.
• Один экземпляр у одной стороны. Каждая сторона хранит подписанный экземпляр или подписанный электронный документ.

Что именно осмотреть в квартире до подписания, с перечнем точек от электричества до вентиляции, разобрано в материале об осмотре квартиры.

Акт при выезде

Акт возврата составляют по той же структуре, и его главная ценность в сравнении с актом заселения. Новые повреждения, которых не было в первом акте, являются предметом разговора об удержании. Чтобы удержать часть депозита, собственник должен показать ответственность нанимателя за повреждения, предусмотренное договором основание и подтвержденную сумму расходов на восстановление с учетом нормального износа. Нормальный износ это то, что произошло бы с квартирой за этот срок при обычном использовании: потертый ламинат в проходе, выцветшие обои на солнечной стене. Он не является основанием для удержания.

Если одна сторона отказывается подписывать акт возврата, другая составляет свой акт с фото, направляет его в письменном виде и предлагает совместный осмотр. Договор может предусматривать, что такой отказ не останавливает срок возврата депозита. Чем депозит отличается от задатка и платы за последний месяц, объяснено в отдельном материале.

Как это выглядит на HataHub

Акт фиксирует состояние квартиры, а личность подписанта, право собственности и полномочия нужно проверить отдельно. Если подписывает представитель, проверьте документальное основание его полномочий. Родственной связи для этого недостаточно, но и запись квартиры на одного из супругов сама по себе не исключает совместную собственность.

Договор на квартиру создает собственник объекта в своем кабинете: для объектов с ДРРП сервис проверяет право собственности по реестру, а добавленные вручную объекты проходят согласование модератором. Обе стороны входят через Дію, поэтому ФИО и РНОКПП берутся из подтвержденных данных Дії, а паспортные данные можно передать из Дії, взять сохраненные или заполнить вручную. Физические лица и ФОП подписывают документы через Дія.Підпис; сервис хранит подписи и время их получения, а после всех подписей каждая сторона загружает подписанный комплект в своем кабинете.

Акт приема-передачи является частью этого же договора: дата передачи, количество ключей, показания счетчиков, перечень имущества и до 30 фотографий, подписанные обеими сторонами. После подписания договора и акта приема-передачи открываются коммунальные услуги и счета. Показания из акта становятся началом учета: собственник задает категории и тарифы, арендатор ежемесячно подает показания в приложении, сервис напоминает 25-го числа, если их еще нет, сообщает о просрочке и рассчитывает сумму. Ежемесячные счета за аренду и коммунальные услуги содержат даты оплаты, реквизиты для перевода, как только собственник добавит свой IBAN, и отметку «оплачено», которую ставит собственник после получения денег и видят обе стороны. Документ о фактическом переводе храните отдельно: отметка является учетом, а не банковским подтверждением. Продление и изменение платы оформляются дополнительным соглашением рядом с договором, которое подписывают обе стороны. До подписания акта приема-передачи стороны могут подписать соглашение о прекращении по взаимному согласию; после него расторжение оформляется уведомлением, которое подписывает инициатор, а акт возврата собственник создает после такого уведомления или когда до завершения срока остается не более 30 дней; его подписывают обе стороны. Объявления собственников, право которых подтверждено, имеют отметку «Проверено» или «Живая съемка», если медиа прошли проверку, в подборке аренды в Киеве.