Акт приема-передачи квартиры в аренду: образец и пример заполнения

Акт приема-передачи квартиры это документ, который обе стороны подписывают в день, когда наниматель получает ключи. Он фиксирует состояние квартиры, перечень имущества, показания счетчиков и количество ключей на конкретную дату. Закон не требует такого акта для найма жилья, но без него спор о депозите при выезде сводится к тому, кто лучше помнит царапину на дверце. Ниже пустой бланк для загрузки, заполненный пример для обычной двухкомнатной квартиры и объяснение к каждому разделу.

Акт составляют к договору аренды и ссылаются на дату этого договора; сам договор с объяснениями находится в отдельном материале.

Зачем нужен акт, если есть договор

Договор описывает условия: срок, плату, депозит, кто платит за коммунальные услуги. Он не описывает, в каком состоянии квартира была в день заселения. Именно это состояние становится предметом спора через год: было ли пятно на диване, работала ли духовка, сколько ключей передали, какие цифры стояли на счетчике воды.

Гражданский кодекс в ст. 819 возлагает текущий ремонт на нанимателя, а капитальный на наймодателя, если договором не установлено иное. Общая норма ст. 785 ГК обязывает нанимателя вернуть вещь в состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа; для найма жилья ее применяют в части, не противоречащей главе 59, поэтому обязанность вернуть квартиру в первоначальном состоянии лучше записать и в договор. Обе нормы опираются на первоначальное состояние квартиры, и именно его устанавливает акт. Основания для удержания из депозита определяют по договору, причине повреждений и всем доказательствам вместе: актам, фотографиям, переписке. Для найма здания ст. 795 ГК предусматривает оформление передачи актом, и с этого момента исчисляют срок найма, если договором не установлено иное. Глава 59 о найме жилья отдельного требования относительно акта не содержит, поэтому стороны договариваются о нем сами, и именно поэтому в договоре стоит записать, что акт является его неотъемлемой частью.

Второй акт составляют при выезде. Сравнение двух актов дает сторонам общую точку отсчета вместо воспоминаний. Если спор дойдет до суда, тот оценивает акты вместе с другими доказательствами и ни одному из них заранее не придает установленной силы (ст. 89 ГПК). Как действовать, когда собственник удерживает депозит без такого сравнения, разобрано отдельно.

Что должно быть в акте

Акт в шаблоне состоит из семи разделов. Пустой не должна остаться ни одна строка: если чего-то нет, так и напишите.

1. Стороны. ФИО арендодателя и арендатора так же, как в договоре.
2. Передача. Дата договора, адрес квартиры, дата передачи, количество ключей и другие средства доступа: брелоки домофона, пульты от шлагбаума. В договоре стоит согласовать, что именно с даты передачи арендатор отвечает за переданное имущество и оплачивает потребленные услуги. Здесь же п. 2.4 для недостатков, найденных при осмотре: стены, пол, потолок, окна, двери, сантехника, электричество. Каждый дефект описывают с местом и размером.
3. Имущество. Мебель и техника с количеством и состоянием, для техники еще модель и серийный номер. Мелкие недорогие вещи вроде вешалок не нужны; то, что стоит больше нескольких тысяч гривен, нужно. В шаблоне восемь строк, при необходимости добавьте еще.
4. Фотофиксация. Количество фотографий и способ, которым каждая сторона получила их копии.
5. Показания счетчиков. Электроэнергия, холодная вода, горячая вода, газ, тепло: номер счетчика и показание на дату передачи.
6. Другие условия. У сторон нет претензий, кроме недостатков, записанных в акте; акт является частью договора и составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
7. Подписи. ФИО, РНОКПП, телефон и подпись каждой стороны.

Строки о деньгах в акте нет. Гарантийный взнос, переданный наличными, фиксирует расписка: в ее шаблоне есть вариант «гарантийным взносом». Для перевода сохраните банковский документ с назначением платежа.

Пример заполнения

Ниже заполненный акт для вымышленной двухкомнатной квартиры. Имена, адрес и номера условные; записи показывают, насколько конкретным должно быть описание. Сам шаблон на украинском, поэтому пример ниже дан в переводе.

Акт приема-передачи квартиры

К договору аренды квартиры от 10 сентября 2026 года

г. Киев, 10 сентября 2026 года

1. Сведения о Сторонах

1.1. Арендодатель (Сторона, которая передает): Петренко Оксана Ивановна.

1.2. Арендатор (Сторона, которая принимает): Коваль Дмитрий Сергеевич.

2. Передача Объекта аренды

2.1. На основании договора аренды квартиры от 10 сентября 2026 года, далее Договор, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное платное пользование Объект аренды по адресу: г. Киев, ул. Прикладная, д. 12, кв. 45.

2.2. Дата передачи: 10 сентября 2026 года.

2.3. Арендатор получил ключи от Объекта аренды в количестве 6 шт. Другие средства доступа: 2 брелока домофона.

2.4. Недостатки Объекта аренды, выявленные при осмотре: спальня, ламинат примерно в 40 см от балконной двери, потертость около 5 на 8 см; гостиная, обои справа от входа на высоте около 90 см, след от крепления шириной 2 см; гостиная, ручка левой створки окна туже других, окно закрывается; кухня, скол до 1 см на одной плитке возле мойки; ванная комната, две царапины длиной около 3 см на дне акриловой ванны.

3. Имущество, которое передается

3.1. Вместе с Объектом аренды передается следующее имущество (мебель, бытовая техника, оборудование и т. п.):

• холодильник Samsung RB34, S/N 0A2B44, 1 шт., состояние: работает, на дверце вмятина до 3 см
• стиральная машина Bosch WAN2417, S/N FD9905, 1 шт., состояние: работает
• индукционная варочная поверхность Electrolux, S/N 2263, 1 шт., состояние: работают все 4 зоны
• духовой шкаф Electrolux, S/N 2264, 1 шт., состояние: работает
• бойлер Atlantic 80 л, 1 шт., состояние: работает
• кондиционер Cooper&Hunter 09 с пультом, 1 шт., состояние: работает
• диван раскладной, серый, ткань, 1 шт., состояние: механизм работает, пятен нет
• кровать двуспальная 160 на 200 с матрасом, 1 шт., состояние: без повреждений
• шкаф-купе в спальне, 1 шт., состояние: одна створка соскакивает с направляющей
• кухонный стол и деревянные стулья, 1 и 4 шт., состояние: без повреждений
• роутер TP-Link Archer C6, 1 шт., состояние: работает, пароль передан

4. Фотофиксация

4.1. Состояние Объекта аренды и имущества на дату передачи Стороны зафиксировали на 46 фотографиях. Каждая Сторона получила копии этих фотографий через мессенджер.

5. Показания счетчиков на момент передачи

• Электроэнергия: счетчик № 123456789, показание 04521,7
• Холодная вода: счетчик № 7788101, показание 00318,410
• Горячая вода: счетчик № 7788102, показание 00196,225
• Газ: счетчика нет, квартира без газоснабжения
• Тепло: квартирного счетчика нет, тепло распределяют по площади

6. Другие условия

6.1. Объект аренды передан в надлежащем техническом и санитарном состоянии, пригодном для использования по назначению. Арендатор лично осмотрел Объект аренды и не имеет претензий относительно его технического состояния, комплектности и качества на момент приема, кроме недостатков, указанных в этом Акте.

6.2. Стороны подтверждают отсутствие претензий относительно факта передачи Объекта аренды, его состояния, комплектности и переданного имущества на момент подписания этого Акта, кроме недостатков, указанных в этом Акте. Этот Акт является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6.3. Этот Акт составлен на украинском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

7. Подписи сторон

Прокрутите таблицу вбок

Обратите внимание на четыре вещи в этом примере. Дефекты записаны с местом и размером, а не словами «есть царапины». Для техники указаны серийные номера, поэтому замену холодильника на более старый легко заметить. Газа и квартирного счетчика тепла нет, и это записано прямо, а не оставлено пустой строкой. Гарантийного взноса и первой платы в акте нет: их фиксирует банковский документ или расписка.

Счетчики: что именно записать

В шаблоне пять строк: электроэнергия, холодная вода, горячая вода, газ, тепло. Набор счетчиков различается от дома к дому, поэтому спросите собственника, какие именно счета приходят на квартиру, и пройдите по списку: в строке, для которой счетчика нет, так и напишите, а недостающую строку допишите. Для каждого счетчика фиксируйте заводской номер с корпуса и показание со всеми цифрами после запятой; датой показаний является дата передачи из п. 2.2. Сфотографируйте табло так, чтобы номер и цифры были на одном снимке.

Если в доме тепло распределяют по площади без квартирного счетчика, так и запишите. Если у счетчика закончился срок поверки, допишите это в его строку и выясните у поставщика, как это влияет на начисления за эту услугу и кто организует поверку.

Показания на дату передачи нужны не только для акта. Наниматель передает их при первой передаче показаний поставщику, а собственник в кабинете поставщика видит, с какой цифры началось потребление нанимателя. Долг, возникший до даты акта, остается на собственнике, и об этом должна быть строка в договоре.

Фотографии к акту

Фотографии помогают установить состояние квартиры и без акта, но отдельно от него их сложно привязать к дате передачи и к тому, что другая сторона их видела. Пункт 4.1 акта называет количество фотографий и способ, которым каждая сторона получила копии, а подписи обеих сторон помогают установить, что набор был общим.

Практический порядок такой. Сначала снимают общий план каждой комнаты от двери, затем каждый дефект с предметом для масштаба, потом табло счетчиков и серийные номера техники. Видео одним дублем от входной двери через все комнаты может дополнить фото, хотя отдельной строки для него в акте нет. Перед подписанием отправьте весь набор другой стороне одним сообщением или письмом, посчитайте файлы и впишите их количество в п. 4.1. Каждая сторона хранит собственную копию и само сообщение с датой: общая папка сама по себе не гарантирует, что состав файлов не изменится.

Типичные ошибки

• Акт подписан «без замечаний» за пять минут. Такой акт усложняет нанимателю доказывание того, что дефект существовал до заселения. Осмотр двухкомнатной квартиры с фото занимает около часа, и это нормальное время.
• Состояние описано словами «удовлетворительное» или «хорошее». Это оценка, а не факт. Замените описанием: что, где, какого размера.
• Техника без серийных номеров. Без номера стороны будут спорить, та ли это самая стиральная машина.
• Показания счетчиков без номеров счетчиков. Поставщик идентифицирует прибор по номеру; показание без него нельзя привязать к счету.
• Гарантийный взнос передан наличными без расписки. Строки о деньгах в акте нет, поэтому через год доказать передачу будет сложно. Передачу наличных подтвердите распиской получателя, а для перевода сохраните банковский документ с назначением платежа.
• Один экземпляр у одной стороны. Каждая сторона хранит подписанный экземпляр или подписанный электронный документ.

Что именно осмотреть в квартире до подписания, с перечнем точек от электричества до вентиляции, разобрано в материале об осмотре квартиры.

Акт при выезде

Акт возврата составляют по той же структуре, и его главная ценность в сравнении с актом заселения. Новые повреждения, которых не было в первом акте, являются предметом разговора об удержании. Чтобы удержать часть депозита, собственник должен показать ответственность нанимателя за повреждения, предусмотренное договором основание и подтвержденную сумму расходов на восстановление с учетом нормального износа. Нормальный износ это то, что произошло бы с квартирой за этот срок при обычном использовании: потертый ламинат в проходе, выцветшие обои на солнечной стене. Он не является основанием для удержания.

Если одна сторона отказывается подписывать акт возврата, другая составляет свой акт с фото, направляет его в письменном виде и предлагает совместный осмотр. Договор может предусматривать, что такой отказ не останавливает срок возврата депозита. Чем депозит отличается от задатка и платы за последний месяц, объяснено в отдельном материале.

Как это выглядит на HataHub

Акт фиксирует состояние квартиры, а личность подписанта, право собственности и полномочия нужно проверить отдельно. Если подписывает представитель, проверьте документальное основание его полномочий. Родственной связи для этого недостаточно, но и запись квартиры на одного из супругов сама по себе не исключает совместную собственность.

Договор на квартиру создает собственник объекта в своем кабинете: для объектов с ДРРП сервис проверяет право собственности по реестру, а добавленные вручную объекты проходят согласование модератором. Обе стороны входят через Дію, поэтому ФИО и РНОКПП берутся из подтвержденных данных Дії, а паспортные данные можно передать из Дії, взять сохраненные или заполнить вручную. Физические лица и ФОП подписывают документы через Дія.Підпис; сервис хранит подписи и время их получения, а после всех подписей каждая сторона загружает подписанный комплект в своем кабинете.

Акт приема-передачи является частью этого же договора: дата передачи, количество ключей, показания счетчиков, перечень имущества и до 30 фотографий, подписанные обеими сторонами. После подписания договора и акта приема-передачи открываются коммунальные услуги и счета. Показания из акта становятся началом учета: собственник задает категории и тарифы, арендатор ежемесячно подает показания в приложении, сервис напоминает 25-го числа, если их еще нет, сообщает о просрочке и рассчитывает сумму. Ежемесячные счета за аренду и коммунальные услуги содержат даты оплаты, реквизиты для перевода, как только собственник добавит свой IBAN, и отметку «оплачено», которую ставит собственник после получения денег и видят обе стороны. Документ о фактическом переводе храните отдельно: отметка является учетом, а не банковским подтверждением. Продление и изменение платы оформляются дополнительным соглашением рядом с договором, которое подписывают обе стороны. До подписания акта приема-передачи стороны могут подписать соглашение о прекращении по взаимному согласию; после него расторжение оформляется уведомлением, которое подписывает инициатор, а акт возврата собственник создает после такого уведомления или когда до завершения срока остается не более 30 дней; его подписывают обе стороны. Объявления собственников, право которых подтверждено, имеют отметку «Проверено» или «Живая съемка», если медиа прошли проверку, в подборке аренды в Киеве.