Договор аренды дома между физическими лицами: образец и что добавить к договору квартиры

Договор аренды дома между физическими лицами заключают по тем же правилам найма жилья, что и договор квартиры: глава 59 Гражданского кодекса, простая письменная форма (ст. 811), а жилой дом прямо назван предметом договора найма жилья (ч. 1 ст. 812). Разница в том, что вместе с домом наниматель получает участок, котел, скважину, двор и сигнализацию, и каждый из этих предметов требует отдельной строки в договоре.

Второе отличие юридическое. Нормы о найме здания предусматривают нотариальное удостоверение договора на три года и более, и для дома этот риск реальнее, чем для квартиры. Сначала о сроке, потом о том, что дописать к обычному договору найма.

Шаблон на украинском языке. Заполните поля в квадратных скобках и удалите примечания курсивом, а ниже объясняем, чем дом отличается от квартиры.

Срок: почему для дома важны три года

Ст. 793 ГК требует письменной формы для договора найма здания или иного капитального сооружения, а если срок составляет три года и более, такой договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793). Право пользования по договору найма здания на срок не менее трех лет подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГК, ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»).

Для квартиры Верховный Суд это требование не применил. В постановлении от 25 сентября 2019 года по делу № 461/6163/16-ц, которое Кассационный гражданский суд включил в обзор практики по делам о найме, он указал, что правила ст. 793 касаются договора найма здания или капитального сооружения, которым не является квартира, переданная в наем. Жилой дом является зданием, и такого прямого вывода для него мы не нашли. Поэтому для договора найма дома на три года и более осторожнее считать, что нотариальное удостоверение нужно. Договор, для которого закон требует нотариальной формы, без нее ничтожен (ч. 1 ст. 220 ГК).

Отсюда практическое правило. Либо заключайте договор на срок до трех лет и при необходимости продлевайте его, либо идите к нотариусу, и тогда он одновременно зарегистрирует право пользования в Государственном реестре вещных прав. Административный сбор за регистрацию прав в результате нотариального действия составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (ч. 5 ст. 34 Закона о регистрации). Из прожиточного минимума 3 328 грн, установленного на 2026 год, это 330 грн после округления, плюс оплата самого нотариуса. Сколько стоит удостоверение, разобрано в материале о договоре аренды без нотариуса.

Не оставляйте срок пустым. Если срок в договоре найма жилья не установлен, договор считается заключенным на пять лет (ч. 1 ст. 821 ГК), и дом автоматически попадает в зону ст. 793.

Земельный участок: сколько из него получает наниматель

Для найма здания кодекс содержит отдельное правило. Вместе с правом найма наниматель получает право пользования участком под зданием и прилегающим участком в размере, необходимом для цели найма (ч. 1 ст. 796 ГК). Если размер участка в договоре не определен, нанимателю предоставляется право пользования всем участком, которым владел наймодатель (ч. 2 ст. 796). Плата за наем здания состоит из платы за пользование им и за пользование участком (ст. 797 ГК).

Значит, опишите участок прямо:

• кадастровый номер и площадь, а если наниматель получает только часть, то какую именно: двор, сад, огород, место для авто;
• какие сооружения на участке остаются за собственником: гараж, летняя кухня, сарай, баня;
• что нанимателю разрешено: сажать, рубить деревья, ставить теплицу, держать животных во дворе;
• что запрещено без письменного согласия: любое строительство, изменение ограждения, вырубка.

Дом и участок могут принадлежать разным людям, поэтому проверьте оба объекта в реестрах. Если наймодатель не является собственником участка, закон считает, что собственник участка соглашается на пользование им нанимателем, если иное не установлено договором между ними (ч. 3 ст. 796). На практике лучше увидеть документ на участок, чем полагаться на эту презумпцию.

Отопление, котел и газ

В квартире наниматель обычно только платит за тепло. В доме он фактически управляет отопительной системой, и договор должен сказать, кто за что отвечает.

По общему правилу текущий ремонт жилья осуществляет наниматель, а капитальный наймодатель, если иное не установлено договором (ст. 819 ГК). Для дома граница между ними размыта, поэтому распишите конкретные узлы:

1. Котел: тип, модель, кто заказывает и оплачивает ежегодное сервисное обслуживание, кто платит, если котел выйдет из строя не по вине нанимателя.
2. Дымоход и вентиляция: кто и когда заказывает проверку перед отопительным сезоном.
3. Топливо: для твердотопливного котла кто покупает дрова или пеллеты и где их хранить.
4. Минимальная температура зимой, если наниматель уезжает надолго, чтобы не разморозить трубы, и кто отвечает за последствия.
5. Генератор, инвертор, аккумуляторы: чье оборудование, кто обслуживает и заправляет.

Договоры с газораспределительной организацией, поставщиком газа и электричества обычно остаются на собственнике. Наниматель вносит плату за коммунальные услуги самостоятельно, если договором не установлено иное (ч. 3 ст. 815 ГК), поэтому впишите, как именно: напрямую по счетам собственника или компенсацией собственнику по показаниям счетчиков. Показания газа, электричества и воды на день заезда фиксируют в акте приема-передачи, как описано в материале об акте приема-передачи.

Вода, канализация и мусор

Централизованной канализации в частном секторе часто нет, и эти расходы легко забыть при разговоре о цене. Пропишите:

• скважину или колодец: кто меняет фильтры, кто платит за ремонт насоса;
• септик или выгребную яму: как часто его откачивают и кто оплачивает вызов машины;
• вывоз мусора: на кого договор с перевозчиком и кто платит;
• полив: можно ли поливать огород из питьевой скважины летом без ограничений.

Двор, сезонные работы и охрана

Придомовая территория требует работы круглый год. Запишите, кто косит траву, убирает листья, чистит снег у ворот и на крыше, чистит водостоки, ухаживает за бассейном, если он есть. Если собственник оставляет газонокосилку или снегоуборщик, внесите их в перечень имущества в акте.

Охранная сигнализация и пультовая охрана почти всегда оформлены на собственника. Договоритесь, кто платит абонентскую плату, как передаются коды доступа и кто отвечает за вызовы, вызванные ошибкой нанимателя. Камеры наблюдения на участке лучше обсудить заранее: где они стоят, у кого есть доступ к записи и отключаются ли внутренние камеры на время аренды.

Отдельно о визитах собственника. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 815 ГК), а собственнику нужен доступ для осмотра котла или кровли. Определите, за сколько дней он предупреждает о визите.

Что проверить в документах на дом

Право передать имущество в наем имеет собственник или лицо, уполномоченное на заключение договора (ст. 761 ГК). Для квартиры проверка обычно сводится к справке из Государственного реестра вещных прав. С домом чаще встречаются две проблемы.

Первая: дом не введен в эксплуатацию или достроен без документов. Тогда в реестре может быть записан только участок или старый дом меньшей площади, а второй этаж и пристройка юридически не существуют. Собственник все равно может сдавать зарегистрированную часть, но наниматель должен понимать, что именно он арендует. Как узаконивают такие дома, разобрано в материале о вводе дома в эксплуатацию.

Вторая: ипотека. Передавать предмет ипотеки в аренду собственник может только с согласия ипотекодержателя (ст. 9 Закона «Об ипотеке»). Если в справке из реестра есть ипотека банка, попросите письменное согласие банка на сдачу.

Если собственник продаст дом во время срока аренды, права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику (ст. 814 ГК), так что договор продолжает действовать.

Кто живет в доме и что с животными

В договоре найма жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем, и они приобретают равные с ним права пользования жильем (ч. 1 ст. 816 ГК). Для договора на срок до одного года это правило не применяется (ч. 2 ст. 821), но список все равно полезен, потому что наниматель отвечает за нарушения со стороны тех, кто живет с ним (ч. 2 ст. 816). В договоре на год и дольше гостей без платы можно временно поселить с предварительным уведомлением наймодателя (ст. 818). Передать дом в поднаем наниматель может только с согласия наймодателя (ст. 774 ГК, а для договора от года также ст. 823).

Для дома чаще, чем для квартиры, возникает вопрос животных: собака во дворе, куры, кот в доме. Запишите, какие животные разрешены, где они могут находиться и кто отвечает за поврежденный газон или двери.

Налоги собственника

Доход от сдачи дома физическим лицом облагается НДФЛ 18% и военным сбором 5% по состоянию на сентябрь 2026 года. Если арендатор обычное физическое лицо, собственник сам уплачивает налог ежеквартально в течение 40 календарных дней после окончания квартала и подает годовую декларацию (пп. 170.1.5 НКУ). Порядок разобран в материале как официально сдать квартиру в аренду, для дома он тот же.

Есть деталь, специфическая для дома. Налог на недвижимое имущество для жилого дома считают с площади, уменьшенной на 120 кв. м (пп. «б» пп. 266.4.1 НКУ), но для объекта, который собственник сдает в аренду, эту льготу не применяют (пп. 266.4.3 НКУ). Земельный налог или арендную плату за участок и дальше уплачивает его собственник или землепользователь, поэтому если вы хотите переложить эту сумму на нанимателя, заложите ее в арендную плату.

Перечень того, что добавить к договору квартиры

1. Срок до трех лет или нотариальное удостоверение с регистрацией права пользования.
2. Описание участка с кадастровым номером и границами пользования.
3. Перечень сооружений, которые остаются за собственником.
4. Распределение обслуживания котла, дымохода, насоса, септика.
5. Порядок оплаты газа, электричества, воды, вывоза мусора и охраны.
6. Сезонные работы на территории.
7. Правила доступа собственника и предупреждение о визитах.
8. Список жильцов и правила в отношении животных.
9. Подробный акт с показаниями счетчиков, фото и перечнем техники.

Остальные пункты такие же, как в обычном договоре найма: плата, обеспечительный платеж, срок предупреждения о выезде, состояние при возврате. Они разобраны в материале о договоре аренды квартиры.

Как оформить аренду дома через HataHub

Перед подписанием проверьте, что человек, с которым вы договариваетесь, действительно собственник дома. На HataHub автор каждого объявления идентифицирован через Дію, а отметка «Проверено» означает, что собственник сопоставлен с записью в ДРРП. Дома от таких собственников есть в разделе аренда домов.

Договор найма дома и акт приема-передачи можно подписать на HataHub электронно, Дія.Підписом, без встречи в офисе. Электронная подпись дает письменную форму, но не заменяет нотариуса, поэтому для срока от трех лет выбирайте нотариальное удостоверение, а для более короткого срока достаточно договора, подписанного через Дію.