Договір оренди без нотаріуса. Чи він дійсний і коли нотаріус потрібен

Договір оренди квартири між двома фізичними особами дійсний без нотаріуса. Стаття 811 Цивільного кодексу вимагає письмову форму, а нотаріальне посвідчення передбачає лише для найму житла з викупом. Звичайний договір можна посвідчити добровільно, якщо сторони так домовилися. Ухвалена парламентом ставка ПДФО 5% для окремих нотаріальних договорів із 2027 року станом на 2 вересня 2026 року ще не стала законом: законопроєкт № 15111-д передано на підпис Президенту.

Далі про те, що саме дає нотаріус, чого не дає, скільки коштує і як зрозуміти, чи він потрібен саме вам.

Що каже кодекс про форму договору найму житла

Найм житла регулює глава 59 Цивільного кодексу. Ст. 811 встановлює письмову форму, і на цьому вимоги до форми закінчуються. Нотаріальне посвідчення ч. 2 тієї самої статті передбачає тільки для договору найму житла з викупом, тобто для конструкції, коли наймач поступово викуповує квартиру. Звичайна оренда на рік чи три до неї не належить.

Загальне правило ст. 209 ЦК: правочин посвідчується нотаріально, якщо цього вимагає закон або якщо так домовилися сторони. Друга частина важлива: ви можете піти до нотаріуса добровільно, і тоді договір набуде чинності з моменту посвідчення. Але без цього він не стає ані нікчемним, ані «неофіційним».

Слово «офіційний» тут радше заважає. Письмовий договір без нотаріуса є належною формою найму житла: ним можна доводити погоджені умови, вимагати сплати боргу або повернення забезпечувального платежу. За загальним правилом ст. 814 ЦК у разі продажу квартири до нового власника переходять права й обов'язки наймодавця, якщо сторони не передбачили в договорі його припинення через відчуження житла. Нотаріальне посвідчення додає перевірку нотаріусом і запис про нотаріальну дію, але не замінює продуманих умов договору.

Строк три роки не змінює форму найму квартири

Статті 793 і 794 ЦК передбачають нотаріальне посвідчення та реєстрацію права користування для найму будівлі або іншої капітальної споруди, її окремої частини, строком від трьох років. Але квартира, яку передають у найм як житло, регулюється спеціальною главою 59. Верховний Суд у справі № 461/6163/16-ц прямо зазначив, що правило ст. 793 не застосовується до квартири, переданої в найм.

Отже, договір найму квартири на три або п'ять років не стає нікчемним лише через відсутність нотаріального посвідчення. Довгий строк збільшує практичну ціну помилки в умовах про ремонт, індексацію, дострокове припинення і продаж квартири, тому перед підписанням такого договору корисна індивідуальна перевірка тексту юристом. Нотаріальне посвідчення сторони можуть обрати добровільно.

Що нотаріус робить, а чого не робить

Нотаріальне посвідчення і якість умов договору не одне й те саме.

Нотаріус перевіряє. Він установлює особи й цивільну дієздатність сторін, їхні повноваження, належність квартири власнику та документи, потрібні для конкретного правочину. Якщо підписує представник, нотаріус перевіряє довіреність; якщо розпорядження спільним майном потребує згоди другого з подружжя, перевіряє і її. Це знижує ризик помилки в особі чи повноваженнях, але не є гарантією від будь-якого майбутнього спору.

Нотаріус роз'яснює. Він зобов'язаний пояснити сторонам зміст правочину та його правові наслідки, а посвідчувальний напис фіксує вчинення нотаріальної дії.

Нотаріус фіксує дату й реєструє нотаріальну дію. Це дає незалежний запис, за яким можна перевірити факт і час посвідчення, та ускладнює підміну примірника після конфлікту.

Нотаріальне посвідчення не замінює домовленості сторін про забезпечувальний платіж, ремонт, порядок виїзду й зміну плати. Незалежно від того, хто підготував проєкт, звірте ці умови зі своїми домовленостями до візиту. Типові спірні пункти ми розібрали в матеріалі про договір оренди квартири.

Скільки коштує посвідчення

Дві різні ціни залежно від того, до кого йти.

У державного нотаріуса справляється державне мито. За Декретом «Про державне мито» посвідчення договорів оренди нерухомого майна коштує 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, тобто 17 грн. Сума договору для оренди рахується як загальна сума платежів за весь строк, а якщо строк не визначений, то за три роки. Для квартири за 18 000 грн на місяць, зданої на рік, це 216 000 грн суми договору і 2 160 грн мита. Можливі додаткові платні послуги уточніть до запису.

У приватного нотаріуса державне мито за нотаріальну дію не справляється, а плата визначається за домовленістю. Остаточна сума залежить від нотаріуса та супутніх перевірок, тому до запису попросіть повний письмовий розрахунок. Порівнюйте саме повну ціну, а не лише одну позицію тарифу.

До вартості додайте час на перевірку документів і запис. Якщо сторона діє особисто, вона подає документи, що посвідчують особу, та РНОКПП; представник подає також належну довіреність. Перелік документів про квартиру, згоду другого з подружжя та можливість дистанційної участі уточніть у нотаріуса до візиту: він залежить від складу власників і способу підписання.

2027 рік: ставка 5% ще не набула чинності

Верховна Рада 9 червня 2026 року ухвалила законопроєкт № 15111-д, який передбачає з 1 січня 2027 року ПДФО 5% для доходу фізичної особи від оренди за певних умов, зокрема за нотаріально посвідченим договором між фізичними особами. Військовий збір за текстом проєкту лишається окремим. Офіційна картка законопроєкту станом на 2 вересня 2026 року має статус «Передано на підпис Президенту», а не чинного закону. До підписання, офіційного опублікування та набрання чинності плануйте податки за чинними правилами. Зміст проєкту розібрано в матеріалі про можливі 5% з оренди.

За чинним п.п. 170.1.5 ПКУ нотаріус повідомляє податкову про посвідчений договір оренди. Якщо законопроєкт набуде чинності без змін, нотаріальне посвідчення стане однією з умов нижчої ставки. Поки цього не сталося, порівнювати «23% і 10%» як два доступні режими не можна.

Посвідчений договір сам по собі не доводить сплату податків. Для наймача його цінність у перевірці особи, повноважень і факту посвідчення; умови про депозит, строк та ремонт усе одно треба читати окремо.

Електронний підпис це не нотаріус

Дві речі, які плутають найчастіше. Договір, підписаний Дія.Підписом або іншим кваліфікованим електронним підписом, є договором у письмовій формі: ст. 207 ЦК визнає письмовим правочин, зміст якого зафіксований в електронному документі, а Закон «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги» прирівнює кваліфікований підпис до власноручного. Цього достатньо для ст. 811.

Але електронний підпис не є нотаріальним посвідченням. Він підтверджує підписувача та цілісність підписаного файлу, але сам по собі не перевіряє право власності, згоду подружжя і не створює повідомлення нотаріуса до податкової. Якщо законопроєкт № 15111-д набуде чинності в нинішній редакції, одного електронного підпису для його податкової умови буде недостатньо. Як підписати договір електронно, ми розібрали крок за кроком.

Як вирішити, чи потрібен нотаріус саме вам

Пройдіться по списку. Якщо закон або ваша домовленість не вимагають нотаріального посвідчення, проста письмова форма відповідає вимозі ст. 811 ЦК. Окремо оцініть суму, строк і складність умов.

1. Найм з викупом. Посвідчення обов'язкове за законом (ч. 2 ст. 811).
2. Сторони самі домовилися про нотаріальну форму. Тоді договір набуває чинності після посвідчення.
3. Велика сума наперед або дорогий ремонт у рахунок плати. Нотаріус перевірить особи й повноваження, але фінансові умови все одно слід погодити в тексті.
4. Підписує представник або є кілька співвласників. Нотаріус перевірить довіреність і необхідні згоди.
5. Законопроєкт № 15111-д набув чинності, а власник виконує умови запропонованої ставки 5%. До офіційного опублікування це не підстава переукладати договір.

В усіх інших випадках ключове не посвідчення, а перевірка власника до підписання і повний текст договору. Інформацію з ДРРП можна замовити самостійно; актуальну плату й строк перевіряйте безпосередньо в державному сервісі. Про зміст такої перевірки читайте в матеріалі про перевірку власника квартири.

На HataHub позначка «Перевірено» показує результат звірки власника з ДРРП. Оголошенням також може керувати уповноважена на платформі особа або самостійний учасник суборенди, тому окремо дивіться роль автора й підставу його дій. Платформне уповноваження саме по собі не замінює цивільно-правову довіреність там, де вона потрібна. Договір і акт можна підписати Дія.Підписом або КЕП, що дає письмову форму без нотаріуса. Якщо законопроєкт № 15111-д набуде чинності й власник захоче виконати його умову про нотаріальне посвідчення, порядок потрібно буде звірити з остаточним текстом закону та нотаріусом.