Що краще на квартиру: дарча чи заповіт

Якщо власник хоче лишатися господарем квартири до кінця життя, мати змогу її продати або передумати щодо спадкоємця, краще заповіт: він діє лише після смерті, і скасувати чи змінити його можна будь-коли (ст. 1233, 1254 Цивільного кодексу). Дарча передає квартиру новому власнику одразу після державної реєстрації, повернути її майже неможливо, зате квартира не потрапляє у спадщину, на неї не претендують власники обов'язкової частки, а обдаровуваному не треба чекати шість місяців.

Податки в обох випадках рахують за одними правилами, бо дарунок оподатковують так само, як спадщину (п. 174.6 Податкового кодексу). Члени сім'ї першого і другого ступеня споріднення не платять нічого, інші резиденти платять 5% ПДФО і 5% військового збору. Якщо одна зі сторін нерезидент, податкова служба застосовує 18% ПДФО і 5% збору навіть до родичів, і для дарчої, і для заповіту. Тому вибір залежить не від податку, а від того, хто і коли має контролювати квартиру.

Коли переходить право власності

Дарування це договір між живими людьми. Право обдаровуваного на квартиру виникає з дня державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК), яку нотаріус проводить одразу після посвідчення. З цього моменту дарувальник уже не власник. Він не може продати квартиру, закласти її чи заповісти, а обдаровуваний може зробити все це без його згоди.

Заповіт це особисте розпорядження на випадок смерті (ст. 1233 ЦК). Поки заповідач живий, він лишається власником і може робити з квартирою що завгодно. Склад спадщини визначають на момент її відкриття (ч. 4 ст. 1236 ЦК): якщо квартиру продали за життя, заповіт щодо неї просто не спрацює. Змінити заповіт або скласти новий можна будь-коли, пізніший скасовує попередній у тій частині, в якій йому суперечить (ст. 1254 ЦК).

Звідси головний ризик дарчої. Закон не дозволяє вписати в договір дарування обов'язок обдаровуваного на користь самого дарувальника: такий договір уже не є даруванням (ч. 2 ст. 717 ЦК). Тобто право дарувальника й надалі жити в подарованій квартирі сама дарча не гарантує. Обов'язок на користь третьої особи, наприклад право довічного користування квартирою для другого з подружжя дарувальника, записати можна (ч. 1 ст. 725 ЦК).

Порівняння в одній таблиці

	Дарча	Заповіт
Коли новий власник отримує квартиру	З дня реєстрації дарування	Після смерті, прийняття спадщини і реєстрації права
Чи можна передумати	Лише розірвання з підстав ст. 727 ЦК протягом року	Будь-коли, без пояснень
Обов'язкова частка	Не діє, квартира не входить у спадщину	Діє, ст. 1241 ЦК
Податок для родичів першого і другого ступеня	0%	0%
Податок для інших резидентів	5% ПДФО і 5% військового збору	5% ПДФО і 5% військового збору
Продаж без ПДФО пізніше	Лише після трьох років володіння	Одразу після реєстрації права
Борги попереднього власника	Квартира вже не його	Спадкоємець відповідає в межах вартості спадщини

Кілька рядків потребують пояснення.

Розірвати дарування дарувальник може лише у вузьких випадках: обдаровуваний умисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров'я чи власності дарувальника або його близьких, або створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має велику немайнову цінність (ст. 727 ЦК). Дарунок на момент вимоги має бути збережений, а позовна давність становить один рік (ч. 4 ст. 727, ст. 728 ЦК). Сварка з дітьми або зміна планів підставою не є.

Різниця при подальшому продажу пов'язана з податком. Нульова ставка ПДФО при першому продажу житла за рік вимагає, щоб квартира була у власності понад три роки. Для успадкованого майна цю умову не застосовують (п. 172.1 ПКУ), для подарованого вона діє. Обдаровуваний, який продасть квартиру раніше, сплатить 5% ПДФО і 5% військового збору з ціни договору, але не менше оціночної вартості, якщо це його перший продаж нерухомості за рік. Деталі в матеріалі про податки при продажу квартири.

Борги спадкодавця переходять разом зі спадщиною: спадкоємці зобов'язані задовольнити вимоги кредиторів спадкодавця в межах вартості отриманого майна (ч. 1 ст. 1282 ЦК). Подарована квартира власнику вже не належить, але дарування, укладене лише для того, щоб сховати її від кредиторів, суд може визнати фіктивним (ст. 234 ЦК).

Коли краще заповіт

Заповіт підходить, якщо власник живе в квартирі сам і не хоче залежати від рішень іншої людини. Він може продати житло, якщо знадобляться гроші на лікування, або переписати заповіт, якщо стосунки в родині зміняться. Повідомляти про зміни майбутніх спадкоємців він не зобов'язаний.

Заповідач може призначити спадкоємцем будь-кого, незалежно від родинних відносин, і без пояснень позбавити права на спадкування будь-кого зі спадкоємців за законом (ч. 1, 2 ст. 1235 ЦК). Не можна позбавити лише тих, хто має право на обов'язкову частку (ч. 3 ст. 1235 ЦК). Це малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти, непрацездатна вдова чи вдівець і непрацездатні батьки: вони отримують половину частки, яка належала б їм за законом, незалежно від змісту заповіту (ст. 1241 ЦК). Суд може цю частку зменшити з урахуванням відносин між ними та спадкодавцем.

Заповіт складають письмово, із зазначенням місця й часу, особисто підписують і посвідчують у нотаріуса або в іншої уповноваженої особи (ст. 1247 ЦК). Після посвідчення його реєструють у Спадковому реєстрі, тож після смерті нотаріус його знайде. Заповіт з порушенням форми нікчемний, а заповіт, складений не з вільної волі, суд визнає недійсним за позовом заінтересованої особи (ст. 1257 ЦК). Посвідчення коштує недорого: у державній нотаріальній конторі державне мито становить 0,05 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (пп. «є» п. 3 ст. 3 Декрету «Про державне мито»), у приватного нотаріуса плата за домовленістю (ст. 31 Закону «Про нотаріат»).

Мінуси заповіту проявляються після смерті. Спадкоємцю треба подати заяву протягом шести місяців (ст. 1270 ЦК), свідоцтво видадуть лише після закінчення цього строку (ст. 1298 ЦК), а до реєстрації права продати квартиру не вийде. Тим часом можуть з'явитися інші претенденти: власники обов'язкової частки або ті, хто вважає заповіт недійсним. Як проходить оформлення, описано в матеріалі як оформити спадщину на квартиру.

Коли краще дарча

Дарча має сенс, коли власник свідомо хоче передати квартиру вже зараз: наприклад, батьки переїжджають до заміського будинку, а квартиру віддають дорослому сину, який у ній живе. Право переходить у день реєстрації, без спадкової справи і без очікування.

Друга перевага стосується спорів у родині. Обов'язкову частку рахують від спадщини, а до спадщини входять лише права, що належали спадкодавцеві на момент смерті (ст. 1218, 1241 ЦК). Квартира, подарована за життя, до цієї маси вже не входить.

Третя стосується шлюбу обдаровуваного. Майно, отримане одним із подружжя за договором дарування, є його особистою власністю (п. 2 ч. 1 ст. 57 Сімейного кодексу). Щоправда, те саме стосується успадкованого майна, тож тут дарча і заповіт рівні.

Ризики дарчої варто назвати прямо. Обдаровуваний може продати квартиру, закласти її в банку, а його кредитори можуть звернути на неї стягнення. Якщо обдаровуваний помре раніше за дарувальника, квартира перейде до його спадкоємців, а не повернеться назад. Якщо подарувати квартиру малолітній дитині, продати її потім можна буде лише з дозволу органу опіки та піклування (ст. 177 СК).

Як оформлюють дарчу, чия згода потрібна і з чого складається її ціна, розібрано в матеріалі про договір дарування квартири.

Спадковий договір і довічне утримання

Між цими двома варіантами є ще два договори, які враховують інтереси власника.

Спадковий договір зобов'язує набувача виконувати розпорядження власника, а право власності на майно набувач отримує лише в разі його смерті (ст. 1302 ЦК). Обов'язки можуть бути майнові й немайнові, до смерті власника або після (ст. 1305 ЦК). Договір посвідчує нотаріус і реєструє в Спадковому реєстрі (ст. 1304 ЦК). На квартиру накладають заборону відчуження, а заповіт щодо неї буде нікчемним (ст. 1307 ЦК). Якщо набувач не виконує розпоряджень, суд може розірвати договір на вимогу власника (ст. 1308 ЦК).

Договір довічного утримання передає квартиру набувачеві одразу, а той зобов'язується довічно утримувати відчужувача або доглядати за ним (ст. 744 ЦК). Договір посвідчує нотаріус (ст. 745 ЦК). Якщо набувач не виконує обов'язків або виконує їх неналежно, суд може розірвати договір на вимогу відчужувача незалежно від вини набувача (п. 1 ч. 1 ст. 755 ЦК).

Обидва договори підходять, коли людина хоче гарантувати собі догляд або право жити в квартирі. Податкові наслідки цих договорів ми тут не розбираємо, їх варто розрахувати з нотаріусом до підпису.

Три типові ситуації

Самотня пенсіонерка живе у своїй квартирі й хоче, щоб після неї житло дісталося племінниці, яка допомагає. Дарча зробила б племінницю власницею вже зараз, і право пенсіонерки жити вдома трималося б лише на добрих стосунках. Тут доречніший заповіт або, якщо потрібні гарантії догляду, спадковий договір чи довічне утримання. Податок племінниця в будь-якому разі сплатить за ставкою 5% і 5% збору, бо до першого і другого ступеня споріднення вона не належить.

Батьки мають дві квартири, в одній з яких багато років живе їхня доросла дочка з родиною. Тут дарча логічна: дочка стає власницею одразу, податку немає, а квартира буде її особистим майном, а не спільним з чоловіком.

У власника двоє дітей, і один із них неповнолітній. Заповіт на користь старшого не позбавить молодшого обов'язкової частки, а квартира, подарована старшому за життя, до спадщини не увійде. Але таке рішення зачіпає інтереси дитини, тому до нього варто підійти з юристом, а не з шаблоном.

Що це означає для покупця квартири

Покупця питання «дарча чи заповіт» зачіпає тоді, коли продавець отримав квартиру одним із цих шляхів.

Якщо підставою в ДРРП записано договір дарування, перевірте дату. Продавець, який володіє квартирою менше трьох років, платить податок і може запропонувати занизити ціну в договорі, а для покупця це ризик: у разі спору повернути можна лише записану суму. Перевірте також, чи була нотаріальна згода подружжя дарувальника, якщо квартира була спільною. Розірвання дарування за ст. 727 ЦК можливе лише щодо дарунка, який збережений, тобто не проданий.

Якщо підставою є свідоцтво про право на спадщину, ризики інші: пропущений спадкоємець, обов'язкова частка, оскаржений заповіт. Про них є окремий матеріал про ризики квартири у спадщину. Який документ що підтверджує, розібрано в матеріалі про документи на квартиру.

Власник у реєстрі і на HataHub

І після дарування, і після спадщини новий власник продає квартиру лише тоді, коли його право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав. На HataHub власника оголошення ідентифікують через Дію і звіряють його РНОКПП із записом у ДРРП, перш ніж оголошення отримає позначку «Перевірено». Такі квартири зібрані, наприклад, у розділі продаж квартир у Львові, і власнику можна написати напряму. Підставу набуття права, будь то дарча чи свідоцтво про спадщину, на угоді перевіряє нотаріус, який і посвідчує договір купівлі-продажу.