Шаблон договора аренды квартиры 2026 и что в нем изменить под себя

Ниже основа договора найма квартиры между двумя физическими лицами по главе 59 Гражданского кодекса (ст. 810-826). Утвержденной государством формы для такого найма нет, поэтому образец нужно дополнить фактическими условиями, проверить вместе с актом и только после этого подписывать. Для представительства, совместной собственности, ипотеки, ремонта в счет платы или значительной предоплаты нужна индивидуальная проверка юристом или нотариусом.

Шаблон рассчитан на срок не больше одного года. К такому краткосрочному найму не применяются ч. 1 ст. 816, ст. 818 и 822-824 ГК, в частности специальное преимущественное право на новый срок и правило ст. 823 о поднайме. Если срок не указать вообще, договор считается заключенным на пять лет (ст. 821). Для более длительного срока просмотрите примечания после текста.

Как пользоваться шаблоном

Текст в файлах тот же, что ниже, с полями в квадратных скобках. Отдельный акт с заполненным примером для двухкомнатной квартиры есть в материале об акте приема-передачи, а дополнительное соглашение для продления срока в материале о продлении договора.

Заполните все в квадратных скобках, удалите примечания курсивом и распечатайте два экземпляра или подпишите электронно. Не оставляйте пустых скобок: незаполненный пункт о сроке или плате это не «по умолчанию», а повод для спора. ФИО наймодателя должно совпадать с документом о праве собственности буква в букву, а не с тем, как человек представился. Как проверить, что перед вами собственник, разобрано в отдельном материале.

Дальше сам текст.

Договор найма (аренды) квартиры

г. [город], [дата]

[ФИО наймодателя полностью], РНОКПП [номер], паспорт [серия, номер, кем и когда выдан, или номер ID-карты], далее Наймодатель, с одной стороны, и [ФИО нанимателя полностью], РНОКПП [номер], паспорт [данные], далее Наниматель, с другой стороны, вместе Стороны, заключили этот договор о следующем.

1. Предмет договора

1.1. Наймодатель передает, а Наниматель принимает в срочное платное пользование для проживания квартиру по адресу: [город, улица, дом, номер квартиры], общей площадью [число] кв. м, количество комнат [число], этаж [число], далее Квартира.

1.2. Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании [название документа, дата, номер записи в Государственном реестре вещных прав].

1.3. Квартира передается с мебелью, техникой и оборудованием по перечню в Акте приема-передачи (Приложение 1), который является неотъемлемой частью договора.

1.4. Наймодатель подтверждает, что Квартира пригодна для постоянного проживания, не находится под арестом, не является предметом судебного спора, а если находится в ипотеке, согласие ипотекодержателя на передачу в наем получено.

2. Срок

2.1. Договор заключен на срок с [дата] до [дата] включительно. (Примечание: ст. 821 ГК называет краткосрочным наем на срок до одного года включительно.)

2.2. Продление срока оформляется дополнительным соглашением в письменной форме, подписанным обеими Сторонами.

3. Плата за наем

3.1. Плата за пользование Квартирой составляет [сумма] грн ([сумма прописью] гривен) в месяц.

3.2. Наниматель вносит плату ежемесячно авансом, не позднее [число] числа текущего месяца, переводом на счет Наймодателя [IBAN и ФИО получателя] с указанием в назначении платежа «плата за наем за [месяц]».

3.3. Плата за первый месяц в сумме [сумма] грн вносится в день подписания Акта приема-передачи.

3.4. Размер платы может быть изменен только по письменному согласию Сторон. Наймодатель сообщает о намерении изменить плату не менее чем за [30] календарных дней; новая плата применяется с месяца, следующего за месяцем подписания дополнительного соглашения.

4. Коммунальные и другие платежи

4.1. Наниматель самостоятельно и за свой счет оплачивает [перечень: электроэнергия, вода, газ, отопление, управление бытовыми отходами, интернет, управление домом] по счетам поставщиков и, где применимо, показаниям счетчиков, не позднее [число] числа месяца, следующего за расчетным.

4.2. Наймодатель оплачивает [перечень: например, налог на недвижимое имущество, взносы на капитальный ремонт ОСМД].

4.3. Показания счетчиков на дату передачи Квартиры зафиксированы в Акте приема-передачи. Наниматель направляет Наймодателю копии оплаченных счетов до [число] числа каждого месяца на [мессенджер или электронную почту].

5. Обеспечительный платеж

5.1. В день подписания Акта приема-передачи Наниматель передает Наймодателю обеспечительный платеж в сумме [сумма] грн. Этот платеж не является задатком в понимании ст. 570 Гражданского кодекса и не является платой за последний месяц найма.

5.2. Обеспечительный платеж возвращается Нанимателю в полном объеме в течение [3] банковских дней после фактического возврата Квартиры и ключей и осмотра ее состояния, кроме случаев, предусмотренных п. 5.3. Отказ одной Стороны подписать Акт возврата не приостанавливает этот срок автоматически: другая Сторона направляет свой акт с фото, перечнем замечаний и приглашением провести совместный осмотр.

5.3. Наймодатель имеет право удержать из обеспечительного платежа только: стоимость ремонта или замены имущества, поврежденного по вине Нанимателя либо лиц, за которых он отвечает, за исключением нормального износа; задолженность по плате за наем и коммунальным услугам по этому договору. Наймодатель направляет Нанимателю письменный расчет каждого удержания и подтверждающие документы (счет, чек, смету); замечания также указываются в Акте возврата, если его подписали обе Стороны.

5.4. Наймодатель не имеет права засчитывать обеспечительный платеж как плату за наем без письменного согласия Нанимателя.

6. Лица, которые будут проживать в Квартире

6.1. Вместе с Нанимателем в Квартире постоянно будут проживать: [ФИО, год рождения каждого лица] или [никто].

6.2. Вселение других лиц для постоянного проживания допускается только по письменному согласию Наймодателя. О временном проживании гостей Наниматель предварительно уведомляет Наймодателя письменно; согласованная Сторонами граница между временным и постоянным проживанием составляет [количество] дней подряд или [количество] дней в месяц.

6.3. Содержание домашних животных: [разрешено таких: / не разрешено].

7. Права и обязанности Сторон

7.1. Наниматель обязан пользоваться Квартирой только для проживания, поддерживать ее в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату, не проводить перепланировку и переоборудование без письменного согласия Наймодателя, не передавать Квартиру в поднаем.

7.2. Текущий ремонт Квартиры выполняет Наниматель за свой счет. Капитальный ремонт и замена оборудования, вышедшего из строя не по вине Нанимателя (сантехника, электропроводка, бойлер, холодильник, стиральная машина), выполняются Наймодателем за его счет в течение [7] дней после уведомления. Если Наймодатель не устранил неисправность в этот срок, Наниматель имеет право устранить ее сам и засчитать подтвержденные документами расходы в счет платы за наем, предварительно согласовав сумму.

7.3. Наймодатель может осматривать Квартиру не чаще чем [один раз в месяц], предупредив Нанимателя не менее чем за [24] часа и согласовав время. Осмотр проводится в присутствии Нанимателя или другого согласованного им лица. В случае аварии Стороны немедленно координируют доступ; если есть угроза людям или имуществу и связаться с Нанимателем невозможно, Наймодатель обращается в аварийную службу и действует в пределах закона, после чего письменно фиксирует обстоятельства и выполненные работы.

7.4. Наймодатель передает Нанимателю [число] комплектов ключей. Плановая замена замков согласовывается письменно. В случае утери ключа, аварии или угрозы безопасности Сторона может безотлагательно заменить замок, письменно уведомив другую Сторону о причине и передав ей согласованное количество новых ключей без необоснованной задержки.

8. Ответственность

8.1. [Если Стороны согласовали пеню: за просрочку платы за наем Наниматель уплачивает пеню в размере [ставка]% от просроченной суммы за каждый день, начиная с [день] и до [предел периода или суммы], в пределах, разрешенных законом. Если пеня не согласована, этот пункт удалить.]

8.2. Наниматель отвечает за вред, причиненный Квартире и имуществу по его вине или по вине лиц, за поведение которых он отвечает, в размере документально подтвержденных необходимых расходов на восстановление с учетом состояния имущества до повреждения и нормального износа.

8.3. Ответственность Наймодателя за недостатки Квартиры определяется договором и законом с учетом того, существовали ли они на момент передачи, знал или мог знать о них Наниматель и препятствуют ли они пользованию. Наймодатель сообщает об известных ему скрытых недостатках до подписания Акта.

9. Расторжение договора

9.1. Наниматель имеет право отказаться от договора, письменно предупредив Наймодателя не менее чем за [30] календарных дней. (Примечание: ст. 825 ГК предусматривает три месяца; более короткий срок является договоренностью Сторон, и именно поэтому его записывают в договор.)

9.2. Наймодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора по основаниям и в порядке, предусмотренным ст. 825 Гражданского кодекса. Письменное предупреждение применяется там, где его требует закон или этот договор; принудительное выселение осуществляется по решению суда.

9.3. Стороны могут расторгнуть договор в любой момент по взаимному письменному согласию с определением даты возврата Квартиры.

9.4. В день прекращения договора Стороны подписывают Акт возврата Квартиры с указанием состояния имущества и показаний счетчиков. Наниматель возвращает все комплекты ключей.

10. Другие условия

10.1. Договор вступает в силу с момента подписания. Право пользования Квартирой действует в срок, определенный п. 2.1, а невыполненные обязанности по расчетам, возврату имущества и ответственности сохраняются до их выполнения или прекращения по предусмотренному законом основанию.

10.2. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями в письменной форме.

10.3. Уведомления по договору направляются на почтовые и электронные адреса и номера, указанные в реквизитах. Для каждого канала Стороны определяют подтверждение доставки: [опись вложения и трекинг почтового отправления / технический статус доставки электронного сообщения / ответ адресата]. В случае изменения реквизитов Сторона уведомляет другую в течение [количество] дней. Факт и время получения в случае спора оцениваются по всем доказательствам.

10.4. Договор составлен на украинском языке в двух экземплярах одинаковой силы, по одному для каждой Стороны. (Для электронного подписания: договор составлен в форме электронного документа, подписанного квалифицированными электронными подписями Сторон.)

Реквизиты и подписи Сторон

Наймодатель: [ФИО, адрес регистрации, телефон, электронная почта, IBAN] Подпись

Наниматель: [ФИО, адрес регистрации, телефон, электронная почта] Подпись

Приложение 1. Акт приема-передачи квартиры

[Дата]. Наймодатель передал, а Наниматель принял Квартиру по адресу [адрес] в таком состоянии: [описание состояния стен, пола, окон, дверей, сантехники]. Перечень имущества: [название, количество, состояние, для техники модель и серийный номер]. Показания счетчиков: электроэнергия [число], вода холодная [число], вода горячая [число], газ [число], тепло [число]. Передано ключей: [число] комплектов. К Акту приложено [число] фото и видео с названиями файлов [перечень или ссылка на согласованную папку], доступ к которым имеют обе Стороны. Обеспечительный платеж в сумме [сумма] грн получен [способ и реквизиты подтверждения]. Подписи Сторон.

Пять мест, которые надо изменить под себя

Срок и что после него. Наем до одного года включительно является краткосрочным. Для срока свыше года действует ст. 822 ГК о преимущественном праве надлежащего нанимателя на новый срок: не позднее чем за три месяца до завершения наймодатель может предложить те же или другие условия либо предупредить об отказе от продления. Запишите срок, который отвечает планам сторон, и отдельно согласуйте порядок переговоров о продлении.

Обеспечительный платеж. В шаблоне приведен перечень удержаний и срок возврата; измените их под собственную договоренность. Не заменяйте название механически на «задаток»: суд оценивает содержание, форму и функцию платежа, а последствия ст. 570-571 ГК применяются не к каждой сумме с таким ярлыком. Чем три платежа отличаются между собой, разобрано отдельно.

Коммунальные. Перечень в п. 4.1 должен отвечать тому, что реально приходит на квартиру. Отопление в доме с центральным теплом и взносы ОСМД часто остаются без внимания, а потом становятся спором на несколько тысяч гривен. Сделайте два списка: что платит наниматель по показаниям, что остается на собственнике.

Ремонт и техника. Кодекс по умолчанию возлагает текущий ремонт на нанимателя, а капитальный на собственника (ст. 819 ГК), но не классифицирует каждую поломку техники. Пункт 7.2 задает порядок реакции, однако причину неисправности все равно может понадобиться подтвердить заключением мастера. Измените список и сроки под свою квартиру.

Срок предупреждения о выезде. В п. 9.1 оставлено поле для договоренности, а ч. 1 ст. 825 ГК предусматривает для нанимателя письменное предупреждение за три месяца. Если стороны записывают более короткий срок, стоит понимать риск спора о соотношении этого условия с законом и, для значительной суммы, проверить формулировку с юристом. Как действовать, когда расторгнуть договор надо раньше, чем договорились, разобрано в материале о досрочном расторжении.

Чего в договоре быть не должно

Эти пункты встречаются в образцах из сети, но создают правовой или доказательственный риск.

• Самостоятельное принудительное выселение. Даже после надлежащего прекращения договора принудительное выселение человека, который не выехал добровольно, происходит на основании решения суда (ст. 826 ГК) и через исполнительное производство. Пункт о замене замков или выносе вещей не дает наймодателю полномочий подменить этот порядок.
• Депозит не возвращается «в любом случае». Без конкретных обеспеченных обязательств, оснований удержания и доказательств собственнику будет сложно обосновать сохранение всей суммы. При отсутствии действующего основания может применяться ст. 1212 ГК.
• Штраф за досрочное расторжение нанимателем. Ч. 1 ст. 825 ГК дает нанимателю право отказаться от договора с письменным предупреждением. Действительность отдельного штрафа зависит от текста, соотношения с этой нормой и пропорциональности; предсказуемее подробно урегулировать срок уведомления и доказанные последствия его нарушения.
• Одностороннее изменение платы. Запрещено ст. 820 ГК, если договором не установлено иное; шаблон устанавливает только порядок согласования.
• Категорический запрет декларировать место жительства. Регистрация сама по себе не создает права собственности или пользования, а письменный договор может быть документом для регистрации через ЦНАП. Если вопрос важен, опишите маршрут, согласие для электронной услуги и действия после выезда с учетом закона. Детали есть в отдельном материале.
• Пункты из чужих правовых систем. Термины из иностранных образцов, «прописка как обязанность», ссылки на законы других стран. Признак того, что образец не читали.

Нотариус, электронная подпись и ставка 5%

Для обычного найма квартиры ст. 811 ГК требует письменную форму; этот шаблон рассчитан именно на нее и не требует государственной регистрации права пользования. Однако действительность и последствия конкретного договора зависят также от сторон, полномочий, содержания и других требований закона. Подписать документ можно на бумаге или электронной подписью, которая отвечает закону и согласована сторонами; Дія.Підпис поддерживает подписание электронных документов. Как это сделать, показано пошагово.

Для обычного найма квартиры срок три года или больше не создает обязанности идти к нотариусу: Верховный Суд в деле № 461/6163/16-ц объяснил, что ст. 793 ГК о найме здания или капитального сооружения не применяется к квартире, переданной в наем как жилье. Нотариальное удостоверение обязательно для найма жилья с выкупом или когда стороны сами согласовали нотариальную форму. Отдельно законопроект № 15111-д предлагает с 1 января 2027 года НДФЛ 5% для собственника, который является физическим лицом, по нотариально удостоверенному договору с арендатором, который является физическим лицом. По состоянию на 2 сентября 2026 года он передан на подпись Президенту, но еще не является действующим законом. Электронная подпись является письменной формой, а не нотариальным удостоверением. Статус и условия проекта разобраны отдельно.

Чем договор на HataHub отличается от этого шаблона

Шаблон выше закрывает содержание договора, но не закрывает три вещи, из-за которых бумажные договоры чаще всего рассыпаются. Первая: кто подписывает. Перед подписанием проверьте право собственности и полномочия подписанта. Запись в ДРРП на одного из супругов сама по себе не исключает общей собственности, а представитель может действовать на основании надлежащих полномочий. Договор на квартиру создает собственник объекта в своем кабинете: для объектов из ДРРП сервис проверяет право собственности по реестру, а вручную добавленные объекты проходят согласование модератором. Вторая и третья: данные сторон и подпись. Обе стороны входят через Дію, поэтому ФИО и РНОКПП берутся из подтвержденных данных Дії, а паспортные данные можно передать из Дії, взять сохраненные или заполнить вручную. Физические лица и ФОП подписывают документы через Дія.Підпис; сервис хранит подписи и время их получения, а после всех подписей каждая сторона скачивает подписанный комплект в своем кабинете. Все это без встречи ради двух распечаток.

Дальше то, чего бумажный договор не умеет. Условия о сроке, плате, депозите и коммунальных заполняются в кабинете, а если договор создают из чата объявления, площадь, плата и депозит подтягиваются из него. Акт приема-передачи с показаниями счетчиков, перечнем имущества и фотографиями подписывают рядом с договором. После подписания договора и акта приема-передачи открываются коммунальные и счета. Показания из акта становятся началом учета: собственник задает категории и тарифы, арендатор ежемесячно подает показания в приложении, сервис напоминает 25-го числа, если их еще нет, сообщает о просрочке и считает сумму. Ежемесячные счета за аренду и коммунальные имеют даты оплаты, реквизиты для перевода, как только собственник добавит свой IBAN, и отметку «оплачено», которую ставит собственник после получения денег и видят обе стороны. Документ о фактическом переводе храните отдельно: отметка является учетом, а не банковским подтверждением. Продление и изменение платы оформляются дополнительным соглашением рядом с договором, которое подписывают обе стороны. До подписания акта приема-передачи стороны могут подписать соглашение о прекращении по взаимному согласию; после него расторжение оформляется уведомлением, которое подписывает инициатор, а акт возврата собственник создает после такого уведомления или когда до завершения срока остается не больше 30 дней; подписывают его обе стороны. Объявления собственников, право которых подтверждено, имеют отметку «Проверено» или «Живая съемка», если медиа прошли проверку, в подборке аренды в Киеве.