Шаблон договора аренды квартиры 2026 и что в нем изменить под себя

Ниже шаблон договора аренды (найма) квартиры между двумя физическими лицами по главе 59 Гражданского кодекса (ст. 810-826). Утвержденной государством формы для такого найма нет, поэтому шаблон нужно заполнить фактическими условиями и только потом подписывать. Для представительства, совместной собственности, ипотеки, ремонта в счет платы или значительной предоплаты нужна индивидуальная проверка юристом или нотариусом.

Срок стороны вписывают в п. 3.1. Наем до одного года включительно является краткосрочным, и к нему не применяются ч. 1 ст. 816, ст. 818 и 822-824 ГК, в частности преимущественное право на новый срок и правило ст. 823 о поднайме. Если срок не указать вообще, договор считается заключенным на пять лет (ст. 821).

Как пользоваться шаблоном

Печатать договор не обязательно. На HataHub собственник создает договор, обе стороны подписывают его и акт приема-передачи КЭП или Дія.Підпис, а коммунальные и ежемесячные счета потом ведутся там же. Как это работает

Текст в файлах тот же, что ниже, с полями в квадратных скобках. Акт приема-передачи составляется отдельным документом: шаблон и заполненный пример для двухкомнатной квартиры есть в материале об акте приема-передачи, а дополнительное соглашение для продления срока в материале о продлении договора.

Заполните все в квадратных скобках, в п. 4.4.6 оставьте один из двух вариантов и распечатайте два экземпляра. Не оставляйте пустых скобок: незаполненный пункт о сроке или плате это не «по умолчанию», а повод для спора. ФИО арендодателя должно совпадать с документом о праве собственности буква в букву, а не с тем, как человек представился. Как проверить, что перед вами собственник, разобрано в отдельном материале.

Дальше сам текст.

Договор аренды квартиры

г. [город], [дата]

Сведения о Сторонах

Прокрутите таблицу вбок

Арендодатель и Арендатор, вместе Стороны, заключили этот Договор о следующем.

Термины, используемые в Договоре

Объект аренды: квартира, указанная в п. 1.1, а также имущество и оборудование, которое передается вместе с ней.

Арендодатель: физическое или юридическое лицо, являющееся собственником Объекта аренды.

Арендатор: физическое или юридическое лицо, которое принимает Объект аренды в наем.

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное платное пользование Объект аренды, а именно:

• Тип объекта: квартира
• Адрес: [город, улица, дом, номер квартиры]
• Площадь: [число] м²
• Основание права собственности Арендодателя: [документ или номер записи в Государственном реестре вещных прав]

2. Размер арендной платы и порядок расчетов

2.1. Размер арендной платы составляет [сумма] ([сумма прописью]) грн в месяц.

2.2. Оплата осуществляется до [число]-го числа каждого следующего месяца на счет Арендодателя, указанный в разделе 8.

2.3. Гарантийный взнос составляет [сумма] ([сумма прописью]) грн и возвращается Арендатору в течение [число] календарных дней после прекращения действия Договора и возврата Объекта аренды по Акту приема-передачи при условии выполнения Арендатором всех обязательств.

2.4. Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, отопление, газ и т. п.) возмещаются Арендатором отдельно на основании счетов Арендодателя.

3. Срок действия договора

3.1. Договор заключен на срок с [дата] по [дата].

3.2. Договор может быть пролонгирован по взаимному согласию Сторон.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Арендодатель обязуется:

4.1.1. Передать Объект аренды Арендатору по Акту приема-передачи.

4.1.2. Не препятствовать Арендатору в пользовании Объектом аренды.

4.2. Арендатор обязуется:

4.2.1. Своевременно вносить арендную плату.

4.2.2. Использовать Объект аренды исключительно по целевому назначению.

4.2.3. Содержать Объект аренды в надлежащем состоянии.

4.2.4. Возмещать коммунальные услуги согласно выставленным счетам Арендодателя.

4.3. Арендодатель имеет право:

4.3.1. Получать арендную плату в размере и в сроки, предусмотренные этим Договором.

4.3.2. Получать компенсацию за повреждение Объекта аренды, произошедшее по вине Арендатора.

4.3.3. Проверять состояние Объекта аренды, предварительно уведомив Арендатора не менее чем за [число] календарных дней (кроме аварийных ситуаций).

4.3.4. Требовать устранения нарушений условий Договора.

4.3.5. Вносить изменения в Договор или расторгнуть его в порядке, предусмотренном Договором и законодательством Украины.

4.3.6. Отказать Арендатору в продлении Договора после окончания срока его действия без объяснения причин.

4.3.7. Посещать Объект аренды в случае чрезвычайных ситуаций (пожар, затопление, утечка газа и т. п.) без предварительного уведомления.

4.4. Арендатор имеет право:

4.4.1. Пользоваться Объектом аренды в соответствии с условиями Договора.

4.4.2. Вносить улучшения в Объект аренды только с предварительного письменного согласия Арендодателя.

4.4.3. Досрочно расторгнуть Договор, уведомив Арендодателя не позднее чем за [число] календарных дней в письменной форме.

4.4.4. На возврат гарантийного взноса при условии надлежащего выполнения Арендатором всех обязательств по Договору, отсутствия задолженности, возврата переданного имущества и ключей, а также отсутствия повреждений Объекта аренды и имущества, переданного вместе с ним.

4.4.5. Требовать возмещения убытков, причиненных Арендодателем вследствие ненадлежащего выполнения условий Договора.

4.4.6. Осуществлять субаренду Объекта аренды или его части [без дополнительного согласия Арендодателя / только с отдельного письменного согласия Арендодателя].

5. Ответственность сторон

5.1. За просрочку оплаты Арендатор уплачивает пеню в размере [число]% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.2. В случае повреждения Объекта аренды Арендатор возмещает причиненные убытки в полном объеме.

6. Порядок расторжения договора

6.1. Договор может быть расторгнут досрочно по взаимному согласию Сторон или в порядке, предусмотренном законодательством Украины.

6.2. Сторона, которая инициирует досрочное расторжение Договора, обязана направить другой Стороне соответствующее письменное уведомление не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до желаемой даты расторжения.

6.3. Порядок выселения:

6.3.1. После окончания срока действия Договора или его досрочного расторжения Арендатор обязан освободить Объект аренды и передать его Арендодателю в надлежащем состоянии по Акту приема-передачи в течение 3 (трех) календарных дней.

6.3.2. В случае отказа Арендатора освободить Объект аренды в установленный срок Арендодатель имеет право требовать принудительного выселения Арендатора в судебном порядке в соответствии с законодательством Украины.

6.3.3. Арендатор несет полную ответственность за все убытки, причиненные Арендодателю вследствие просрочки выселения, в том числе за двойную арендную плату за каждый день просрочки.

6.3.4. Гарантийный взнос не возвращается до момента фактического освобождения Объекта аренды и подписания Акта приема-передачи.

7. Другие условия

7.1. Договор составлен на украинском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

7.2. Изменения и дополнения к Договору оформляются дополнительными соглашениями в письменной форме, подписанными обеими Сторонами.

7.3. Письменные уведомления по Договору направляются на адреса, номера телефонов или электронную почту Сторон, указанные в Договоре.

7.4. Все споры решаются путем переговоров, а если согласие не достигнуто, в судебном порядке в соответствии с правилами подсудности, установленными законодательством Украины.

7.5. Фактическая передача Объекта аренды осуществляется исключительно на основании подписанного обеими Сторонами Акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью этого Договора.

7.6. В день передачи Объекта аренды Стороны составляют и подписывают Акт приема-передачи, в котором подробно указывают состояние имущества, перечень мебели, техники и другого имущества, которое передается, с описанием их состояния, а также показания счетчиков.

8. Реквизиты и подписи сторон

Прокрутите таблицу вбок

Пять мест, которые надо изменить под себя

Срок и что после него. Наем до одного года включительно является краткосрочным. Для срока свыше года действует ст. 822 ГК о преимущественном праве надлежащего нанимателя на новый срок: не позднее чем за три месяца до завершения наймодатель может предложить те же или другие условия либо предупредить об отказе от продления. Поэтому п. 4.3.6 об отказе в продлении без объяснения причин безопасно работает именно для короткого срока. Запишите срок, который отвечает планам сторон, и отдельно согласуйте порядок переговоров о продлении.

Гарантийный взнос. Сумму и срок возврата вписывают в п. 2.3, условия возврата приведены в п. 4.4.4 и 6.3.4. Не заменяйте название механически на «задаток»: суд оценивает содержание, форму и функцию платежа, а последствия ст. 570-571 ГК применяются не к каждой сумме с таким ярлыком. Чем три платежа отличаются между собой, разобрано отдельно.

Коммунальные. По п. 2.4 арендатор возмещает коммунальные по счетам, которые получает собственник. Если арендатор платит поставщикам напрямую, измените п. 2.4 и 4.2.4. Отопление в доме с центральным теплом и взносы ОСМД часто остаются без внимания, а потом становятся спором на несколько тысяч гривен. Сделайте два списка: что платит арендатор, что остается на собственнике.

Ремонт и техника. Отдельного пункта о ремонте в шаблоне нет, поэтому действует ст. 819 ГК: текущий ремонт на нанимателе, капитальный на собственнике. Кодекс не классифицирует каждую поломку техники, поэтому если для вас важно, кто и в какой срок ремонтирует бойлер или стиральную машину, допишите это отдельным пунктом в раздел 4.

Срок предупреждения о выезде. Срок для арендатора вписывают в п. 4.4.3, а п. 6.2 устанавливает 30 дней для стороны, которая инициирует расторжение. Ч. 1 ст. 825 ГК предусматривает для нанимателя письменное предупреждение за три месяца, а наймодатель может требовать досрочного расторжения через суд по основаниям ч. 2 ст. 825. Если стороны записывают более короткий срок, стоит понимать риск спора о соотношении этого условия с законом и, для значительной суммы, проверить формулировку с юристом. Как действовать, когда расторгнуть договор надо раньше, чем договорились, разобрано в материале о досрочном расторжении.

Чего в договоре быть не должно

Эти пункты встречаются в образцах из сети, но создают правовой или доказательственный риск.

• Самостоятельное принудительное выселение. Даже после надлежащего прекращения договора принудительное выселение человека, который не выехал добровольно, происходит на основании решения суда (ст. 826 ГК) и через исполнительное производство. Пункт о замене замков или выносе вещей не дает наймодателю полномочий подменить этот порядок.
• Депозит не возвращается «в любом случае». Без конкретных обеспеченных обязательств, оснований удержания и доказательств собственнику будет сложно обосновать сохранение всей суммы. При отсутствии действующего основания может применяться ст. 1212 ГК.
• Штраф за досрочное расторжение нанимателем. Ч. 1 ст. 825 ГК дает нанимателю право отказаться от договора с письменным предупреждением. Действительность отдельного штрафа зависит от текста, соотношения с этой нормой и пропорциональности; предсказуемее подробно урегулировать срок уведомления и доказанные последствия его нарушения.
• Одностороннее изменение платы. Запрещено ст. 820 ГК, если договором не установлено иное; в шаблоне изменения оформляются дополнительным соглашением (п. 7.2).
• Категорический запрет декларировать место жительства. Регистрация сама по себе не создает права собственности или пользования, а письменный договор может быть документом для регистрации через ЦНАП. Если вопрос важен, опишите маршрут, согласие для электронной услуги и действия после выезда с учетом закона. Детали есть в отдельном материале.
• Пункты из чужих правовых систем. Термины из иностранных образцов, «прописка как обязанность», ссылки на законы других стран. Признак того, что образец не читали.

Нотариус, электронная подпись и ставка 5%

Для обычного найма квартиры ст. 811 ГК требует письменную форму; этот шаблон рассчитан именно на нее и не требует государственной регистрации права пользования. Однако действительность и последствия конкретного договора зависят также от сторон, полномочий, содержания и других требований закона. Подписать документ можно на бумаге или электронной подписью, которая отвечает закону и согласована сторонами; Дія.Підпис поддерживает подписание электронных документов. Как это сделать, показано пошагово.

Для обычного найма квартиры срок три года или больше не создает обязанности идти к нотариусу: Верховный Суд в деле № 461/6163/16-ц объяснил, что ст. 793 ГК о найме здания или капитального сооружения не применяется к квартире, переданной в наем как жилье. Нотариальное удостоверение обязательно для найма жилья с выкупом или когда стороны сами согласовали нотариальную форму. Отдельно законопроект № 15111-д предусматривает НДФЛ 5% для собственника, который является физическим лицом, если арендатор тоже физлицо и не самозанятый, и нотариального удостоверения договора для этого не требует. По состоянию на 21 октября 2026 года он с 12 июня ждет подписи Президента и еще не является действующим законом. Электронная подпись является письменной формой, а не нотариальным удостоверением, и для этой ставки ее достаточно. Статус и условия проекта разобраны отдельно.

Чем договор на HataHub отличается от этого шаблона

Текст шаблона совпадает с договором, который стороны подписывают на HataHub. Бумага не закрывает три вещи, из-за которых такие договоры чаще всего рассыпаются. Первая: кто подписывает. Перед подписанием проверьте право собственности и полномочия подписанта. Запись в ДРРП на одного из супругов сама по себе не исключает общей собственности, а представитель может действовать на основании надлежащих полномочий. Договор на квартиру создает собственник объекта в своем кабинете: для объектов из ДРРП сервис проверяет право собственности по реестру, а вручную добавленные объекты проходят согласование модератором. Вторая и третья: данные сторон и подпись. Обе стороны входят через Дію, поэтому ФИО и РНОКПП берутся из подтвержденных данных Дії, а паспортные данные можно передать из Дії, взять сохраненные или заполнить вручную. Физические лица и ФОП подписывают документы через Дія.Підпис; сервис хранит подписи и время их получения, а после всех подписей каждая сторона скачивает подписанный комплект в своем кабинете. Все это без встречи ради двух распечаток.

Дальше то, чего бумажный договор не умеет. Условия о сроке, плате, депозите и коммунальных заполняются в кабинете, а если договор создают из чата объявления, площадь, плата и депозит подтягиваются из него. Акт приема-передачи с показаниями счетчиков, перечнем имущества и фотографиями подписывают рядом с договором. После подписания договора и акта приема-передачи открываются коммунальные и счета. Показания из акта становятся началом учета: собственник задает категории и тарифы, арендатор ежемесячно подает показания в приложении, сервис напоминает 25-го числа, если их еще нет, сообщает о просрочке и считает сумму. Ежемесячные счета за аренду и коммунальные имеют даты оплаты, реквизиты для перевода, как только собственник добавит свой IBAN, и отметку «оплачено», которую ставит собственник после получения денег и видят обе стороны. Документ о фактическом переводе храните отдельно: отметка является учетом, а не банковским подтверждением. Продление и изменение платы оформляются дополнительным соглашением рядом с договором, которое подписывают обе стороны. До подписания акта приема-передачи стороны могут подписать соглашение о прекращении по взаимному согласию; после него расторжение оформляется уведомлением, которое подписывает инициатор, а акт возврата собственник создает после такого уведомления или когда до завершения срока остается не больше 30 дней; подписывают его обе стороны. Объявления собственников, право которых подтверждено, имеют отметку «Проверено» или «Живая съемка», если медиа прошли проверку, в подборке аренды в Киеве.