Як продовжити договір оренди квартири: зразок додаткової угоди

Договір оренди квартири продовжують додатковою угодою: коротким документом, який посилається на основний договір, називає новий строк і, якщо змінилася, нову плату, а решту умов лишає без змін. Її оформлюють у тій самій формі, що й основний договір (ст. 654 ЦК): для звичайного письмового договору письмово, а якщо договір посвідчував нотаріус, форму зміни погодьте з ним. Нижче розібрано, що буде, якщо нічого не підписати, кому належить переважне право на новий строк і як записати автоматичне продовження, а наприкінці готова додаткова угода для завантаження.

Що буде, якщо строк сплив, а орендар живе далі

Відповідь залежить від того, на який строк був укладений договір.

Для договору на строк понад один рік працює ст. 822 ЦК. Наймач має переважне право на укладення договору на новий строк. Наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку може запропонувати ті самі або інші умови або попередити про відмову продовжувати. Якщо наймодавець цього не зробив, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто мовчання обох сторін продовжує договір на ще один такий самий строк, і власник, який хотів підняти плату, далі може зробити це лише за згодою наймача або за механізмом перегляду плати, якщо він є в договорі.

Для договору на строк до одного року включно, а це більшість побутових договорів, ст. 822 не застосовується: ч. 2 ст. 821 ЦК прямо виключає її для короткострокового найму. Переважного права немає, автоматичного продовження за ст. 822 теж. Ст. 764 ЦК містить загальне правило поновлення найму, коли наймач продовжує користуватися майном, а наймодавець місяць не заперечує, і ч. 2 ст. 821 її прямо не виключає. Але щоб порядок продовження не став предметом спору, передбачте його в самому короткостроковому договорі: ст. 6 і 627 ЦК дозволяють погодити такий порядок з урахуванням обов'язкових вимог закону. Якщо строк сплив, орендар живе, а документа немає, кожна зі сторін у спорі доводитиме своє.

Практичний висновок один. Для договору понад рік обговорюйте нові умови завчасно, з урахуванням тримісячного строку ст. 822 ЦК. Для короткострокового найму встановіть порядок і строки повідомлення в самому договорі і за ними або підпишіть додаткову угоду, або домовтеся про дату виїзду. Все інше створює невизначеність, яка коштує дорожче за півгодини на документ.

Що записати в договір заздалегідь

Найпростіше вирішити питання продовження ще в основному договорі. Два робочі варіанти.

Автоматичне продовження. Пункт на кшталт: «Якщо жодна зі Сторін не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку не повідомить письмово про відмову від продовження, договір продовжується на той самий строк на тих самих умовах». Сторони вільні в умовах договору за ст. 6 і 627 ЦК, і для короткострокового найму такий пункт замінює загальне правило ст. 764 ЦК чітким порядком. Він зручний для обох: орендар не боїться раптового виселення, власник не втрачає орендаря через забутий дзвінок. Автоматичне продовження саме по собі плату не змінює; нову суму можна погодити окремою угодою.

Порядок переговорів. Пункт: «Не пізніше ніж за 45 днів до закінчення строку Наймодавець письмово пропонує умови на новий строк; Наймач протягом 10 днів письмово відповідає. У разі згоди Сторони підписують додаткову угоду». Це дає власнику можливість переглянути плату, а орендарю час знайти інше житло, якщо нова плата не підходить. Для договору на строк понад рік строк пропозиції має бути не коротшим за три місяці зі ст. 822 ЦК.

У нашому шаблоні пункт 2.2 передбачає продовження письмовою додатковою угодою; якщо потрібен автоматичний або переговорний порядок, змініть цей пункт до підписання: шаблон договору оренди.

Нова плата при продовженні

Сторони можуть погодити нову плату під час продовження або посеред строку. Без підстави для односторонньої зміни в договорі чи в законі потрібна згода обох сторін (ст. 820 ЦК), і що робити, коли власник намагається підняти плату всередині строку, розібрано окремо.

У додатковій угоді нову плату записують цифрами й прописом із датою, з якої вона застосовується. Якщо змінюється депозит, наприклад його підтягують до нової місячної плати, різницю орендар доплачує, і це теж записують окремим пунктом із строком. Якщо змінюється перелік комунальних або порядок оплати, пункт основного договору викладають у новій редакції повністю, а не «змінити суму на таку-то».

Пункти, які не змінилися, не переписують. Достатньо одного речення: інші умови договору лишаються без змін.

Додаткова угода чи новий договір

Додаткова угода доречна, коли змінюються одна-дві умови: строк, плата, склад мешканців. Вона зберігає всю історію: акт приймання-передачі, показники лічильників на заселення, депозит, який уже внесений. Це і є її головна перевага: депозит не повертають і не вносять знову, а стан квартири при кінцевому виїзді порівнюватимуть з актом, підписаним на самому початку.

Новий договір доречний, коли змінюється щось суттєве: інший склад сторін, наприклад один зі співмешканців виїжджає, або умови переписані настільки, що додаткова угода довша за договір. Тоді старий договір припиняють за згодою сторін із тією самою датою, з якої починається новий, і складають новий акт або посилаються на старий. Перехід квартири до нового власника сам по собі нового договору не потребує: права й обов'язки наймодавця переходять до нього (ст. 814 ЦК), і сторонам достатньо уточнити дані нового наймодавця й реквізити для платежів.

Один нюанс для довгих строків. Для квартири, переданої для проживання, діють спеціальні правила найму житла: Верховний Суд у справі № 461/6163/16-ц відмовився застосовувати до такого договору ст. 793 ЦК про найм будівлі з її нотаріальним посвідченням від трьох років. Тому строк обирайте за домовленістю сторін, а не з огляду на трирічний поріг. Детальніше в огляді договору оренди.

Зразок додаткової угоди

Додаткова угода № 1 до договору найму квартири від 10 вересня 2025 року

м. Київ, 25 серпня 2026 року.

[ПІБ наймодавця], РНОКПП [номер], далі Наймодавець, і [ПІБ наймача], РНОКПП [номер], далі Наймач, разом Сторони, уклали цю додаткову угоду до договору найму квартири від [дата] року, далі Договір, про таке.

1. Сторони продовжують строк Договору. Пункт 2.1 Договору викласти в такій редакції: «2.1. Договір укладено на строк з [дата] до [дата] включно».

2. Пункт 3.1 Договору викласти в такій редакції: «3.1. Плата за користування Квартирою становить [сума] грн ([сума прописом] гривень) на місяць». Нова плата застосовується з [дата].

3. (Якщо змінюється депозит.) Наймач до [дата] доплачує до забезпечувального платежу [сума] грн, після чого розмір забезпечувального платежу становить [сума] грн. Інші умови п. 5 Договору не змінюються.

4. Акт приймання-передачі від [дата] зберігає значення для визначення початкового стану Квартири. Відомі зміни стану та домовленості щодо їх усунення: [опис або «немає»]. Цей пункт не є відмовою від інших вимог Сторін.

5. Інші умови Договору лишаються без змін. Ця угода є невід'ємною частиною Договору, набирає чинності з моменту підписання і складена у двох примірниках однакової сили.

Наймодавець: [ПІБ] Підпис. Наймач: [ПІБ] Підпис.

Пункт 4 варто заповнити уважно. Відомі пошкодження та домовленості про ремонт краще фіксувати одразу, а продовження є зручною нагодою перевірити, чи все записано. Інакше при кінцевому виїзді ці пошкодження порівнюватимуть з актом річної давнини.

Типові помилки при продовженні

• Продовження «на словах». Через півроку у спорі кожна сторона пам'ятає свою версію. Письмова форма додаткової угоди випливає зі ст. 654 ЦК: зміна договору вчиняється в тій самій формі, що й договір.
• Новий строк записаний, а нова плата в месенджері. Якщо суми різняться, з'ясуйте, чи сторони належно погодили зміну: листування теж є доказом, але остаточну суму й дату її застосування закріпіть у додатковій угоді.
• Пропущено дату, з якої діє нова плата. Власник рахує з дати підписання, орендар з першого числа наступного місяця.
• Додаткова угода без номера і без посилання на дату договору. Через два роки, коли угод три, незрозуміло, яка до якого договору.
• Новий договір без згадки про старий депозит. Депозит «губиться» між документами; у новому договорі має бути рядок, що забезпечувальний платіж у такій-то сумі внесений за попереднім договором і зараховується.

Якщо замість продовження одна зі сторін хоче вийти з договору, це інша процедура, і вона описана в матеріалі про дострокове розірвання.

Продовження на HataHub

Паперова додаткова угода повторює всі слабкі місця паперового договору: треба зустрітися, роздрукувати два примірники, знову звірити ПІБ із документами і сподіватися, що підписує та сама людина, що й рік тому, а не її родич «за дорученням». На HataHub додаткову угоду створюють у кабінеті поруч із чинним договором: сторона може змінити плату, продовжити строк, викласти розділ у новій редакції або додати пункт чи розділ, а решта умов береться з договору без переписування. Підписують обидві сторони, фізичні особи та ФОП через Дія.Підпис, і підписана угода лишається в обох поруч із договором і актом приймання-передачі.

Особа підписанта тут не питання довіри. Договір на квартиру створює власник об'єкта у своєму кабінеті: для об'єктів із ДРРП сервіс перевіряє право власності за реєстром, а вручну додані об'єкти проходять погодження модератором. Обидві сторони входять через Дію, тож ПІБ і РНОКПП беруться з підтверджених даних Дії, а паспортні дані можна передати з Дії, взяти збережені або заповнити вручну. Фізичні особи та ФОП підписують документи через Дія.Підпис; сервіс зберігає підписи і час їх отримання, а після всіх підписів кожна сторона завантажує підписаний комплект у своєму кабінеті.

Нова плата після підписання застосовується до наступних щомісячних рахунків, які сервіс формує далі з датами оплати, а власник після отримання грошей позначає їх сплаченими; комунальні продовжують рахуватися з показників, які орендар подає в застосунку. Продовження і зміна плати оформлюються додатковою угодою поруч із договором, яку підписують обидві сторони. До підписання акта приймання-передачі сторони можуть підписати угоду про припинення за взаємною згодою; після нього розірвання оформлюється повідомленням, яке підписує ініціатор, а акт повернення власник створює після такого повідомлення або коли до завершення строку лишається не більше 30 днів; підписують його обидві сторони. Оголошення власників, право яких підтверджено, мають позначку «Перевірено» або «Жива зйомка», якщо медіа пройшли перевірку, в добірці оренди в Києві.