Раздел имущества при разводе: кому достанется квартира, если есть дети или ипотека

Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит супругам поровну, независимо от того, на кого из них она записана в реестре и имел ли каждый собственный заработок (ст. 60 и ч. 1 ст. 70 Семейного кодекса). Квартира, полученная до брака, подаренная, унаследованная или приватизированная одним из супругов, является его личной собственностью (ст. 57 СК), и при разводе ее не делят.

Дети сами доли в квартире родителей не получают, но суд может увеличить долю того из родителей, с кем они живут. Дальше о том, как отличить общее жилье от личного, когда доли становятся неравными, как разделить квартиру у нотариуса или в суде и что делать с ипотекой.

Какая квартира общая, а какая личная

Имущество, приобретенное за время брака, является общей совместной собственностью супругов, даже если один из них не имел собственного заработка из-за учебы, ухода за детьми или болезни (ч. 1 ст. 60 СК). Закон исходит из презумпции: каждая вещь, приобретенная в браке, считается общей, пока не доказано иное (ч. 2 ст. 60). Запись в ДРРП на одного из супругов эту презумпцию не опровергает.

Личной частной собственностью по ст. 57 СК является, в частности:

• имущество, приобретенное до брака;
• имущество, приобретенное в браке по договору дарения или в порядке наследования;
• имущество, купленное в браке за средства, которые принадлежали одному из супругов лично, например деньги от продажи добрачной квартиры;
• жилье, приобретенное в браке в результате приватизации по Закону «О приватизации государственного жилищного фонда».

Границы здесь не всегда четкие. Если в покупку вложили и общие деньги, и личные средства одного из супругов, доля, соответствующая личному вкладу, принадлежит ему (ч. 7 ст. 57). Суд может признать личным имущество, приобретенное, когда супруги уже жили отдельно из-за фактического прекращения брачных отношений (ч. 6 ст. 57). И наоборот, личная квартира может стать общей по решению суда, если за время брака ее стоимость существенно выросла благодаря общим трудовым или денежным затратам, например капитальному ремонту (ч. 1 ст. 62).

Отдельный случай: квартиру купили до брака в кредит, а погашали его вместе уже в браке. Объединенная палата Кассационного гражданского суда в постановлении от 12 июня 2023 года по делу № 712/8602/19 пришла к выводу, что квартира в таком случае остается личной, но второй супруг после развода имеет право на компенсацию половины сумм, уплаченных банку за время брака.

Расторжение брака общую собственность не прекращает (ч. 1 ст. 68 СК). После развода квартира остается общей, пока ее не разделят, и распоряжаться ею бывшие супруги могут только по взаимному согласию (ч. 2 ст. 68). Режим общей собственности распространяется также на женщину и мужчину, которые жили одной семьей без брака и не состояли в другом браке, если письменный договор между ними не устанавливает иное (ст. 74 СК).

Могут ли доли быть неравными

По общему правилу доли равны, если иное не определено договоренностью супругов или брачным договором (ч. 1 ст. 70 СК). Отступить от равенства может только суд и только при обстоятельствах, имеющих существенное значение. Закон называет примеры: один из супругов не заботился о материальном обеспечении семьи, уклонялся от содержания ребенка, скрыл, уничтожил или повредил общее имущество или тратил его во вред семье (ч. 2 ст. 70).

Дети влияют на раздел через ч. 3 ст. 70: суд может увеличить долю того из супругов, с кем проживают дети или нетрудоспособные совершеннолетние сын или дочь, при условии, что алиментов недостаточно для их развития и лечения. Это право суда, а не автоматическое правило. Тот, кто его просит, должен показать, сколько алиментов реально поступает и почему их не хватает.

Квартира при этом не переходит к детям. Собственниками остаются родители, а дети, которые живут вместе с собственником, имеют право пользования как члены его семьи (ст. 405 Гражданского кодекса). Оно учитывается позже, например при продаже или при снятии с регистрации, о чем ниже.

Как разделить квартиру без суда

Супруги вправе разделить имущество по взаимному согласию, и сделать это можно как во время брака, так и после развода (ст. 69 СК). Договор о разделе квартиры или о выделе квартиры одному из супругов обязательно удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 69). Тот же нотариус регистрирует смену собственника в ДРРП.

На практике договариваются об одном из трех вариантов:

1. Квартира переходит одному из супругов, а другой получает денежную компенсацию или другое имущество, например машину или гараж.
2. Каждый получает долю, чаще всего по одной второй, и квартира становится общей долевой собственностью. Дальше доли можно продать вместе или отдельно.
3. Квартиру продают, а деньги делят. Тогда отдельный договор о разделе не всегда нужен: оба совладельца подписывают договор купли-продажи.

НДФЛ и военного сбора при разделе нет. Средства или стоимость имущества, полученные в результате раздела общей совместной собственности супругов по решению суда или по добровольному решению сторон, не включаются в налогооблагаемый доход (пп. 165.1.13 Налогового кодекса), а такие доходы освобождены и от военного сбора (пп. 1.7 п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ). Льгота касается именно раздела. Если вместо него оформить дарение или куплю-продажу, будут действовать правила для этих сделок.

Частный нотариус берет плату по договоренности (ст. 31 Закона «О нотариате»). Административный сбор за регистрацию права в результате нотариального действия составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц с округлением до 10 гривен (ст. 34 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»), по состоянию на сентябрь 2026 года это 330 грн.

Как делит суд

Если договориться не удалось, спор решает суд и учитывает интересы обоих супругов, детей и другие существенные обстоятельства (ч. 1 ст. 71 СК). Квартира обычно является неделимой вещью, а неделимые вещи присуждаются одному из супругов (ч. 2 ст. 71).

Здесь есть два предохранителя. Присудить одному из супругов денежную компенсацию вместо доли в квартире суд может только с его согласия, кроме случаев, предусмотренных Гражданским кодексом (ч. 4 ст. 71). А тот, кто хочет оставить квартиру себе, должен заранее внести соответствующую сумму на депозитный счет суда (ч. 5 ст. 71). Если никто не готов заплатить или не согласен на деньги, на практике суд определяет каждому долю в праве собственности, и квартира становится общей долевой собственностью.

Выделить долю в натуре можно только тогда, когда это возможно без потери целевого назначения вещи, то есть когда из одной квартиры образуются отдельные объекты (ст. 364 и ч. 2 ст. 183 ГК). В обычной квартире без отдельных входов это часто невозможно. Тогда совладелец имеет право на денежную компенсацию стоимости доли, но только с его согласия (ч. 2 ст. 364). Без его согласия долю можно прекратить по решению суда, если она незначительна, вещь неделима, совместное пользование невозможно и это не причинит существенного вреда ему и его семье. Истец при этом сначала вносит стоимость доли на депозит суда (ст. 365 ГК).

Сроки. Пока брак не расторгнут, исковая давность к требованиям о разделе не применяется. После развода она составляет три года и исчисляется со дня, когда совладелец узнал или мог узнать о нарушении своего права, например о попытке продать квартиру без него (ст. 72 СК).

Судебный сбор за иск о разделе имущества при расторжении брака составляет 1% цены иска, но не менее 0,4 и не более 3 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (ст. 4 Закона «О судебном сборе»). По состоянию на сентябрь 2026 года это от 1 331,20 до 9 984 грн. Если подать иск в электронной форме, ставку умножают на коэффициент 0,8.

Ипотека и кредит

Квартиру, купленную в браке с ипотекой, например по программе єОселя, делят по тем же правилам, но с банком как третьей стороной. Ипотекодатель может отчуждать предмет ипотеки только с согласия ипотекодержателя (ст. 9 Закона «Об ипотеке»), поэтому переоформить квартиру на одного из супругов без банка не получится. Даже если право собственности перейдет, ипотека сохраняется для нового собственника, и он отвечает по ипотечному договору (ст. 23 того же закона).

Отдельный вопрос, кто отвечает по долгам. По обязательствам одного из супругов взыскание обращают только на его личное имущество и на его долю в общем имуществе, выделенную в натуре. На общее имущество взыскание возможно, если суд установит, что договор заключен в интересах семьи и полученное использовано на ее нужды (ст. 73 СК). Поэтому перед переговорами стоит выяснить в банке остаток долга и согласится ли он переоформить кредит на того, кто оставляет квартиру себе. Как покупатели смотрят на квартиры под ипотекой, описано в материале о покупке квартиры в ипотеке.

Дети, которые живут в квартире

Когда квартира после раздела достается одному из родителей, он не может своим заявлением снять ребенка с регистрации в ней. Закон № 1871-IX прямо запрещает это, если собственником жилья является один из родителей или законных представителей ребенка (ч. 2 ст. 18). О том, кого и как собственник может снять с регистрации без согласия, есть отдельный материал о снятии с регистрации.

Права ребенка снова становятся вопросом при продаже. Родители не могут без разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки в отношении жилья, собственником или пользователем которого является их малолетний ребенок (п. 3 ч. 2 ст. 177 СК, ч. 4 ст. 12 Закона «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей»). Формулировка закона широкая, поэтому перед подписанием договора о разделе квартиры, в которой живет ребенок, уточните у нотариуса, понадобится ли разрешение и для него. Как это проверяют при сделке, разобрано в материале о детях в квартире, которую продают.

Продажа квартиры после развода

Если квартиру не делили, она остается общей совместной, и продать ее можно только вместе: оба бывших супруга подписывают договор купли-продажи или один действует по нотариальной доверенности другого (ч. 2 ст. 68 СК). Если доли уже определены, каждый может продать свою, но другой совладелец имеет преимущественное право ее купить. О намерении продать его нужно письменно уведомить с ценой и условиями, и только если он откажется или не ответит в течение месяца, долю можно продать другому лицу (ст. 362 ГК). Подробно об этом в материале о согласии совладельцев.

Налог с продажи считают по ст. 172 НКУ. Нулевая ставка НДФЛ действует для первой продажи за год, если имущество было в собственности более трех лет (п. 172.1). Как считать эти три года, когда жилье перешло одному из супругов по разделу, окончательно не выяснено. В индивидуальной консультации от 16 июля 2026 года № 4093/ІПК/26-15-24-01-14-06 по дому, который достался бывшей жене по мировому соглашению, ГУ ГНС в г. Киеве не определило момент приобретения права и посоветовало обратиться в Минюст. Дату приобретения для своего случая проверьте с нотариусом до сделки. Ставки и примеры есть в материале о налогах при продаже квартиры.

Когда решили продавать

На HataHub собственника идентифицируют через Дію и сверяют с записью в ДРРП до того, как объявление получит отметку «Проверено». Если в реестре два собственника, проверка одного из них не заменяет участия второго в продаже. Выставить общую квартиру можно в разделе продажи квартир в Киеве, с покупателями вы общаетесь напрямую, а договор удостоверяет нотариус с участием обоих совладельцев.

Тому, кто после развода переезжает, пригодится раздел долгосрочной аренды в Киеве: там объявления от проверенных собственников, а договор найма можно подписать электронно в Дії.