Квартира в ипотеке. Можно ли ее купить и как это оформить

Да, квартиру в ипотеке купить можно. Закон не запрещает продажу заложенного жилья, но ипотекодатель может отчуждать предмет ипотеки только с согласия ипотекодержателя (ст. 9 Закона «Об ипотеке»), а сделка без такого согласия недействительна (ст. 12 того же закона). Поэтому до любого платежа банк должен письменно согласовать схему продажи и погашения.

Ниже приведены три возможные схемы: покупатель направляет часть цены на погашение долга продавца, банк согласовывает замену должника или дает согласие на продажу с погашением из выручки. Конкретный банк может предложить другой порядок или отказаться от сделки.

Как увидеть ипотеку до первого платежа

Действующая ипотека подлежит государственной регистрации, а нотариус при удостоверении сделки проверяет сведения ДРРП. Закажите собственную актуальную информационную справку по адресу или регистрационному номеру и проверьте записи об ипотеке, запрете отчуждения и других обременениях. Пустой поиск по адресу не дает абсолютного ответа: возможны ошибки в адресе, старые записи или ограничение доступа, поэтому сверяйте также правоустанавливающие документы и данные нотариуса. Как читать справку, разобрано в материале о выписке из ДРРП.

В записи об ипотеке смотрите на три вещи: кто ипотекодержатель, то есть какой банк или какая финансовая компания; дата и номер ипотечного договора; есть ли в том же разделе другие обременения, например арест. Ипотека сама по себе нормальная ситуация, но арест рядом с ней означает, что у продавца уже есть проблемы с долгом или с другими кредиторами, и сделка может не дойти до конца независимо от вашей воли.

Второй документ, который нужно сразу попросить у продавца, это справка банка об остатке задолженности по кредиту. В ней должны быть тело кредита, начисленные проценты на конкретную дату и, главное, сведения о наличии просрочки. Без этой цифры невозможно посчитать, сколько денег уйдет банку, а сколько продавцу, и покрывает ли цена квартиры долг вообще.

Отдельно сверьте, кого ДРРП указывает собственником. Если это банк или лизинговая компания, человек, который пользуется квартирой, не может продавать ее от своего имени. Такая операция уже не является обычной продажей собственником квартиры в ипотеке: порядок и сторона договора зависят от документов с юридическим лицом.

Первая схема: погашение долга деньгами покупателя

По этой схеме покупатель вносит часть цены квартиры непосредственно на определенный банком счет для погашения кредита продавца. После полного погашения основного обязательства ипотека прекращается согласно ст. 17 Закона «Об ипотеке», а прекращение обременения регистрируют в ДРРП. Последовательность платежа, банковских документов, регистрационных действий и основного договора согласуйте письменно с банком и нотариусом.

Здесь важен порядок действий, потому что деньги уходят до того, как вы стали собственником:

1. До платежа стороны, банк и нотариус письменно фиксируют цену, дату или условия основного договора, сумму для банка и последствия, если продажа не состоится. Если для этого заключают предварительный договор купли-продажи, его форма должна соответствовать форме основного договора (ст. 635 ГК), то есть быть нотариальной. Квалификация платежа и последствия договоренности разобраны в материале о предварительном договоре и задатке.
2. Покупатель переводит сумму долга на счет, который назвал банк, а не продавец. Назначение платежа: погашение кредита по договору номер такой-то за такого-то заемщика. Эта квитанция и есть ваше доказательство того, что деньги пошли именно на закрытие ипотеки.
3. Банк выдает документы о полном погашении и прекращении ипотеки или совершает предусмотренные своей процедурой действия для снятия обременения. Срок и перечень документов письменно уточните в конкретном банке до оплаты.
4. Нотариус вносит в ДРРП запись о прекращении ипотеки и запрета. Проверьте это по свежей справке из реестра, а не на словах.
5. После выполнения условий банка в согласованной последовательности удостоверяют основной договор, покупатель оплачивает оставшуюся часть цены, а нотариус регистрирует право собственности. Не полагайтесь на устное обещание, что все эти действия состоятся в тот же день.

Интервал между шагами 2 и 5 это ваш риск. Сокращайте его: договаривайтесь с банком, чтобы справку о погашении и снятии обременения оформляли в день платежа, и планируйте основной договор на ту же неделю.

Вторая схема: покупатель принимает кредит

Если банк согласен, долг продавца можно перевести на покупателя. Юридически это замена должника: должник в обязательстве может быть заменен другим лицом только с согласия кредитора (ст. 520 Гражданского кодекса). Банк сам определяет процедуру оценки покупателя, условия кредита и может отказать в согласии.

Далее оформляют пакет документов, согласованный банком и нотариусом: перевод долга или изменения в кредитный договор, куплю-продажу квартиры и ипотечные документы с покупателем. Расчет с продавцом и зачисление остатка долга нужно описать в этих документах, а не выводить самостоятельно из разницы двух сумм.

Эта схема требует полноценного кредитного решения банка. Условия нового или измененного кредитного договора, включая ставку и первый взнос, банк определяет после проверки покупателя; их нельзя выводить из условий старого кредита продавца.

Отдельный случай: кредит по программе Є-Оселя. Возможность и последствия досрочного погашения или замены должника проверяйте по действующим условиям программы, конкретному кредитному договору и письменному ответу банка. Общие условия программы мы разбирали в материале о Є-Оселе.

Третья схема: согласие банка на продажу

Иногда банк дает письменное согласие на отчуждение предмета ипотеки при условии, что долг будет погашен из выручки в день сделки. Тогда основной договор могут удостоверить при еще действующей ипотеке, а часть цены направить банку по согласованному им механизму, например через аккредитив или специально определенный счет. Порядок снятия обременения, сроки и условия раскрытия платежа должны быть указаны в письменном согласии банка и договоре.

Депозит нотариуса согласно ст. 85 Закона «О нотариате» не является универсальным эскроу для любой купли-продажи: нотариус принимает деньги в случаях, предусмотренных гражданским законодательством. Не закладывайте этот механизм в схему без подтверждения конкретного нотариуса и банка. О способах расчета по сделке есть отдельный раздел в материале о налогах и расходах при купле-продаже.

Важный момент по ст. 23 Закона «Об ипотеке»: если право собственности на предмет ипотеки переходит к другому лицу, ипотека по общему правилу остается действующей, а приобретатель получает статус ипотекодателя. Это не равнозначно автоматическому принятию личного денежного долга продавца, но квартира продолжает обеспечивать обязательство, и на нее может быть обращено взыскание. Не соглашайтесь на обещание продавца «закрыть ипотеку потом» без письменной схемы банка и оценки нотариуса.

Чем рискует именно покупатель

Просроченный кредит. Остаток долга может меняться из-за процентов, просрочки и других начислений по договору, поэтому старая справка не подходит для расчетов. Согласуйте с банком дату, на которую он рассчитает сумму полного погашения, срок действия расчета и действия после поступления средств. Временные военные ограничения в отношении отдельных способов обращения взыскания не прекращают ипотеку и не заменяют согласие банка на добровольную продажу.

Деньги продавцу вместо банка. Если часть цены должна погасить кредит, не передавайте ее продавцу с устным обещанием рассчитаться с банком. Сумму погашения платите по письменной инструкции банка на определенный им счет и с согласованным назначением. Остальную часть цены передавайте продавцу только по схеме, зафиксированной в договоре и согласованной банком и нотариусом.

Несколько кредиторов. Справка из ДРРП показывает ипотеки всех очередей. Если ипотек две, нужно согласие обоих ипотекодержателей, а погашение первого долга не освобождает квартиру.

Налоги продавца. Ипотека не создает отдельной ставки, но налог определяется не только сроком владения. Согласно ст. 172 НКУ имеют значение вид объекта, количество продаж в календарном году, срок владения, наследование и в отдельных случаях документально подтвержденные расходы. До аванса попросите нотариуса письменно рассчитать платежи именно для этого продавца и проверьте, что после погашения банку и уплаты налогов цена покрывает все обязательства.

Что сделать до первого платежа

1. Заказать справку из ДРРП по адресу: собственник, ипотекодержатель, запрет, другие обременения. Общий порядок проверки описан в материале о проверке собственника квартиры.
2. Получить от продавца справку банка об остатке долга с датой и отметкой об отсутствии просрочки.
3. Выбрать схему вместе с банком, а не только с продавцом: банк должен письменно подтвердить, как он видит погашение и снятие обременения.
4. Оформить согласованный банком и нотариусом документ, где указано, куда и в каком порядке идут деньги и кто совершает действия для прекращения обременения. Если это предварительный договор купли-продажи, он должен быть нотариальным.
5. Часть для погашения кредита платить по письменным реквизитам банка; порядок передачи продавцу остальной части цены согласовать в договоре с банком и нотариусом.
6. Перед основным договором заказать свежую справку из ДРРП и убедиться, что записей об ипотеке и запрете уже нет.

На HataHub отметка «Проверено» показывает результат сопоставления собственника с ДРРП; объявлением может управлять уполномоченное на платформе лицо, поэтому роль автора проверяйте отдельно. Этот статус не заменяет актуальную проверку обременений. Ипотеку, арест или запрет нужно сверить по свежей информации из реестра и непосредственно с нотариусом перед расчетом.