Поділ майна при розлученні: кому дістанеться квартира, якщо є діти чи іпотека

Квартира, набута під час шлюбу, належить подружжю порівну, незалежно від того, на кого з них вона записана в реєстрі і чи мав кожен власний заробіток (ст. 60 і ч. 1 ст. 70 Сімейного кодексу). Квартира, отримана до шлюбу, подарована, успадкована або приватизована одним із подружжя, є його особистою власністю (ст. 57 СК), і при розлученні її не ділять.

Діти самі частки в квартирі батьків не отримують, але суд може збільшити частку того з батьків, з ким вони живуть. Далі про те, як відрізнити спільне житло від особистого, коли частки стають нерівними, як поділити квартиру в нотаріуса або в суді і що робити з іпотекою.

Яка квартира спільна, а яка особиста

Майно, набуте за час шлюбу, є спільною сумісною власністю подружжя, навіть якщо один із них не мав власного заробітку через навчання, догляд за дітьми чи хворобу (ч. 1 ст. 60 СК). Закон виходить з презумпції: кожна річ, набута в шлюбі, вважається спільною, поки не доведено інше (ч. 2 ст. 60). Запис у ДРРП на одного з подружжя цю презумпцію не спростовує.

Особистою приватною власністю за ст. 57 СК є, зокрема:

• майно, набуте до шлюбу;
• майно, набуте в шлюбі за договором дарування або в порядку спадкування;
• майно, куплене в шлюбі за кошти, які належали одному з подружжя особисто, наприклад гроші від продажу дошлюбної квартири;
• житло, набуте в шлюбі внаслідок приватизації за Законом «Про приватизацію державного житлового фонду».

Межі тут не завжди чіткі. Якщо в покупку вклали і спільні гроші, і особисті кошти одного з подружжя, частка, що відповідає особистому внеску, належить йому (ч. 7 ст. 57). Суд може визнати особистим майно, набуте, коли подружжя вже жило окремо через фактичне припинення шлюбних відносин (ч. 6 ст. 57). І навпаки, особиста квартира може стати спільною за рішенням суду, якщо за час шлюбу її вартість істотно зросла завдяки спільним трудовим чи грошовим витратам, наприклад капітальному ремонту (ч. 1 ст. 62).

Окремий випадок: квартиру купили до шлюбу в кредит, а погашали його разом уже в шлюбі. Об'єднана палата Касаційного цивільного суду у постанові від 12 червня 2023 року у справі № 712/8602/19 дійшла висновку, що квартира в такому разі лишається особистою, але другий з подружжя після розлучення має право на компенсацію половини сум, сплачених банку за час шлюбу.

Розірвання шлюбу спільну власність не припиняє (ч. 1 ст. 68 СК). Після розлучення квартира лишається спільною, доки її не поділять, і розпоряджатися нею колишні подружжя можуть лише за взаємною згодою (ч. 2 ст. 68). Режим спільної власності поширюється також на жінку й чоловіка, які жили однією сім'єю без шлюбу і не перебували в іншому шлюбі, якщо письмовий договір між ними не встановлює інше (ст. 74 СК).

Чи можуть частки бути нерівними

За загальним правилом частки рівні, якщо інше не визначено домовленістю подружжя або шлюбним договором (ч. 1 ст. 70 СК). Відступити від рівності може лише суд і лише за обставин, що мають істотне значення. Закон називає приклади: один із подружжя не дбав про матеріальне забезпечення сім'ї, ухилявся від утримання дитини, приховав, знищив чи пошкодив спільне майно або витрачав його на шкоду сім'ї (ч. 2 ст. 70).

Діти впливають на поділ через ч. 3 ст. 70: суд може збільшити частку того з подружжя, з ким проживають діти або непрацездатні повнолітні син чи дочка, за умови, що аліментів недостатньо для їхнього розвитку та лікування. Це право суду, а не автоматичне правило. Той, хто його просить, має показати, скільки аліментів реально надходить і чому їх не вистачає.

Квартира при цьому не переходить до дітей. Власниками лишаються батьки, а діти, які живуть разом із власником, мають право користування як члени його сім'ї (ст. 405 Цивільного кодексу). Воно враховується пізніше, наприклад при продажу або при знятті з реєстрації, про що нижче.

Як поділити квартиру без суду

Подружжя має право поділити майно за взаємною згодою, і зробити це можна як під час шлюбу, так і після розлучення (ст. 69 СК). Договір про поділ квартири або про виділ квартири одному з подружжя обов'язково посвідчує нотаріус (ч. 2 ст. 69). Той самий нотаріус реєструє зміну власника в ДРРП.

На практиці домовляються про один із трьох варіантів:

1. Квартира переходить одному з подружжя, а другий отримує грошову компенсацію або інше майно, наприклад машину чи гараж.
2. Кожен отримує частку, найчастіше по одній другій, і квартира стає спільною частковою власністю. Далі частки можна продати разом або окремо.
3. Квартиру продають, а гроші ділять. Тоді окремий договір про поділ не завжди потрібен: обидва співвласники підписують договір купівлі-продажу.

ПДФО і військового збору при поділі немає. Кошти або вартість майна, отримані в результаті поділу спільної сумісної власності подружжя за рішенням суду чи за добровільним рішенням сторін, не включаються до оподатковуваного доходу (пп. 165.1.13 Податкового кодексу), а такі доходи звільнені і від військового збору (пп. 1.7 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Пільга стосується саме поділу. Якщо замість нього оформити дарування чи купівлю-продаж, діятимуть правила для цих угод.

Приватний нотаріус бере плату за домовленістю (ст. 31 Закону «Про нотаріат»). Адміністративний збір за реєстрацію права в результаті нотаріальної дії становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб з округленням до 10 гривень (ст. 34 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), станом на вересень 2026 року це 330 грн.

Як ділить суд

Якщо домовитися не вдалося, спір вирішує суд і враховує інтереси обох з подружжя, дітей та інші істотні обставини (ч. 1 ст. 71 СК). Квартира зазвичай є неподільною річчю, а неподільні речі присуджуються одному з подружжя (ч. 2 ст. 71).

Тут є два запобіжники. Присудити одному з подружжя грошову компенсацію замість частки в квартирі суд може лише за його згодою, крім випадків, передбачених Цивільним кодексом (ч. 4 ст. 71). А той, хто хоче залишити квартиру собі, має заздалегідь внести відповідну суму на депозитний рахунок суду (ч. 5 ст. 71). Якщо ніхто не готовий заплатити або не згоден на гроші, на практиці суд визначає кожному частку в праві власності, і квартира стає спільною частковою власністю.

Виділити частку в натурі можна лише тоді, коли це можливо без втрати цільового призначення речі, тобто коли з однієї квартири утворюються окремі об'єкти (ст. 364 і ч. 2 ст. 183 ЦК). У звичайній квартирі без окремих входів це часто неможливо. Тоді співвласник має право на грошову компенсацію вартості частки, але лише за своєю згодою (ч. 2 ст. 364). Без його згоди частку можна припинити за рішенням суду, якщо вона незначна, річ неподільна, спільне користування неможливе і це не завдасть істотної шкоди йому та його сім'ї. Позивач при цьому спершу вносить вартість частки на депозит суду (ст. 365 ЦК).

Строки. Поки шлюб не розірвано, позовна давність до вимог про поділ не застосовується. Після розлучення вона становить три роки і рахується з дня, коли співвласник дізнався або міг дізнатися про порушення свого права, наприклад про спробу продати квартиру без нього (ст. 72 СК).

Судовий збір за позов про поділ майна при розірванні шлюбу становить 1% ціни позову, але не менше 0,4 і не більше 3 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (ст. 4 Закону «Про судовий збір»). Станом на вересень 2026 року це від 1 331,20 до 9 984 грн. Якщо подати позов в електронній формі, ставку множать на коефіцієнт 0,8.

Іпотека і кредит

Квартиру, куплену в шлюбі з іпотекою, наприклад за програмою єОселя, ділять за тими самими правилами, але з банком як третьою стороною. Іпотекодавець може відчужувати предмет іпотеки лише за згодою іпотекодержателя (ст. 9 Закону «Про іпотеку»), тож переоформити квартиру на одного з подружжя без банку не вийде. Навіть якщо право власності перейде, іпотека зберігається для нового власника, і він відповідає за іпотечним договором (ст. 23 того самого закону).

Окреме питання, хто відповідає за борги. За зобов'язаннями одного з подружжя стягнення звертають лише на його особисте майно і на його частку в спільному майні, виділену в натурі. На спільне майно стягнення можливе, якщо суд встановить, що договір укладено в інтересах сім'ї і отримане використано на її потреби (ст. 73 СК). Тому перед переговорами варто з'ясувати в банку залишок боргу і чи погодиться він переоформити кредит на того, хто залишає квартиру собі. Як покупці дивляться на квартири під іпотекою, описано в матеріалі про купівлю квартири в іпотеці.

Діти, які живуть у квартирі

Коли квартира після поділу дістається одному з батьків, він не може своєю заявою зняти дитину з реєстрації в ній. Закон № 1871-IX прямо забороняє це, якщо власником житла є один із батьків або законних представників дитини (ч. 2 ст. 18). Про те, кого і як власник може зняти з реєстрації без згоди, є окремий матеріал про зняття з реєстрації.

Права дитини знову стають питанням при продажу. Батьки не можуть без дозволу органу опіки та піклування вчиняти правочини щодо житла, власником або користувачем якого є їхня малолітня дитина (п. 3 ч. 2 ст. 177 СК, ч. 4 ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей»). Формулювання закону широке, тож перед підписанням договору про поділ квартири, у якій живе дитина, уточніть у нотаріуса, чи знадобиться дозвіл і для нього. Як це перевіряють на угоді, розібрано в матеріалі про дітей у квартирі, яку продають.

Продаж квартири після розлучення

Якщо квартиру не ділили, вона лишається спільною сумісною, і продати її можна лише разом: обидва колишні подружжя підписують договір купівлі-продажу або один діє за нотаріальною довіреністю другого (ч. 2 ст. 68 СК). Якщо частки вже визначені, кожен може продати свою, але інший співвласник має переважне право її купити. Про намір продати його треба письмово повідомити з ціною та умовами, і лише якщо він відмовиться або не відповість протягом місяця, частку можна продати іншій особі (ст. 362 ЦК). Докладно про це в матеріалі про згоду співвласників.

Податок з продажу рахують за ст. 172 ПКУ. Нульова ставка ПДФО діє для першого продажу за рік, якщо майно було у власності понад три роки (п. 172.1). Як рахувати ці три роки, коли житло перейшло одному з подружжя за поділом, остаточно не з'ясовано. В індивідуальній консультації від 16 липня 2026 року № 4093/ІПК/26-15-24-01-14-06 щодо будинку, який дістався колишній дружині за мировою угодою, ГУ ДПС у м. Києві не визначило момент набуття права і порадило звернутися до Мін'юсту. Дату набуття для свого випадку перевірте з нотаріусом до угоди. Ставки й приклади є в матеріалі про податки при продажу квартири.

Коли вирішили продавати

На HataHub власника ідентифікують через Дію і звіряють із записом у ДРРП до того, як оголошення отримає позначку «Перевірено». Якщо в реєстрі двоє власників, перевірка одного з них не замінює участі другого в продажу. Виставити спільну квартиру можна в розділі продажу квартир у Києві, з покупцями ви спілкуєтеся напряму, а договір посвідчує нотаріус за участю обох співвласників.

Тому, хто після розлучення переїжджає, стане в пригоді розділ довгострокової оренди в Києві: там оголошення від перевірених власників, а договір найму можна підписати електронно в Дії.