Доверенность на продажу квартиры 2026: образец, что в ней указать и как проверить

Доверенность на продажу квартиры оформляют у нотариуса: форма доверенности должна соответствовать форме сделки (ч. 1 ст. 245 ГК), а договор купли-продажи квартиры удостоверяется нотариально (ст. 657 ГК). В доверенности указывают конкретную квартиру, цену или ее нижнюю границу, кто получает деньги, может ли представитель подписать предварительный договор, заказывать документы и платить налоги, а также срок действия, записанный словами. Покупатель проверяет доверенность через нотариуса по Единому реестру доверенностей.

Окончательный текст составляет и удостоверяет нотариус, а образец показывает, из каких пунктов состоит доверенность и какие решения собственник должен принять заранее. Если в скобках указано несколько вариантов через косую черту, в доверенности остается один. Например, получает ли представитель деньги сам или покупатель перечисляет их на счет собственника (п. 2.2). Принесите нотариусу заполненные поля как перечень того, что вы хотите поручить.

Что закон говорит о доверенности

Правила представительства собраны в ст. 237-250 Гражданского кодекса. Доверенность является письменным документом, который одно лицо выдает другому для представительства перед третьими лицами (ч. 3 ст. 244 ГК). Сделка, которую представитель заключил в пределах полномочий, создает права и обязанности для собственника, а не для представителя (ст. 239 ГК).

Прокрутите таблицу вбок

Порядок совершения нотариальных действий дополняет эти правила требованиями к тексту. Действия представителя должны быть четко определенными, правомерными, конкретными и осуществимыми. В доверенности указывают место и дату ее составления, ФИО и место жительства обоих лиц, а в доверенности на распоряжение имуществом также РНОКПП доверителя. Срок пишут словами, в годах, месяцах, неделях или днях, и его нельзя привязывать к событию вроде «до продажи квартиры» (пп. 2.1, 2.5, 3.2 главы 4 раздела II Порядка, приказ Минюста № 296/5).

Что указать в доверенности на продажу квартиры

Нотариус, который будет удостоверять продажу, проверяет, охватывает ли доверенность именно эту продажу на этих условиях. Поэтому пункты стоит продумать до визита.

1. Квартира: адрес с номером квартиры, площадь и регистрационный номер объекта в ДРРП, основание права собственности.
2. Цена и расчет: фиксированная сумма или минимальная сумма, а также может ли представитель согласовать отсрочку оплаты. Минимальная цена защищает собственника и оставляет место для торга. Формула «по цене на собственное усмотрение» позволяет представителю продать дешевле, чем рассчитывает собственник, и такая сделка будет в пределах полномочий.
3. Деньги: имеет ли представитель право их получать. Если нет, в доверенности указывают счет собственника, и покупатель платит на него.
4. Предварительный договор: прямо укажите, может ли представитель его заключить, какую сумму обеспечения согласовать и на чей счет ее платят. О разнице между задатком и авансом есть отдельный материал.
5. Документы: право заказывать справки из ДРРП, технический паспорт, отчет об оценке, справки из ЦНАП и от ОСМД или управляющего.
6. Налоги и платежи: право платить от имени собственника налоги, сборы и вознаграждение нотариусу. Если покупатель является физическим лицом, НДФЛ с продажи, когда он возникает, продавец платит до нотариального удостоверения договора (пп. «а» п. 172.5 НКУ). Когда собственник находится за границей, платить обычно поручают представителю, и для этого нужно такое полномочие. Расчет налога разобран в материале о налогах при продаже квартиры.
7. Передача квартиры: акт приема-передачи, показания счетчиков, ключи.
8. Срок и передоверие: реальный срок сделки с запасом и, как правило, без права передоверия.

Одно ограничение закон устанавливает сам: представитель не может заключить сделку от имени собственника в своих интересах или в интересах другого лица, которого он также представляет (ч. 3 ст. 238 ГК). Продать квартиру самому себе по доверенности нельзя.

Доверенность не заменяет согласие второго супруга. Если квартира является общей совместной собственностью супругов, а право зарегистрировано на одного из них, нотариусу подают нотариально удостоверенное согласие второго (ч. 3 ст. 65 СК, пп. 4.2 главы 1 раздела II Порядка). Квартира, полученная в браке в дар или по наследству, является личной собственностью, и согласие не требуется (пп. 4.4 там же). Собственник, который не состоит в браке, подает заявление о том, что квартира не является общей собственностью супругов, а через представителя только в том случае, если доверенность дает на это право (пп. 4.5 там же). Полный перечень документов для сделки есть в материале о документах для продажи квартиры.

«Генеральная доверенность»: чего она не дает

В Гражданском кодексе нет понятия «генеральная доверенность». Так обычно называют доверенность с широкими полномочиями на управление и распоряжение имуществом. Юридически это обычная доверенность, и на нее распространяются те же правила.

Собственником квартиры остается доверитель. Право покупателя возникает только из договора и со дня государственной регистрации (ч. 4 ст. 334 ГК), а не с момента выдачи доверенности. Широкую доверенность так же можно отменить в любое время (ст. 249 ГК), и она прекращается со смертью доверителя (ст. 248 ГК). Поэтому «покупка по генеральной доверенности» без договора не делает человека собственником.

Безотзывные доверенности закон допускает только там, где их прямо устанавливает отдельный закон, например для корпоративных прав (ч. 4 ст. 249 ГК). Доверенность на продажу квартиры к ним не относится.

Как оформить доверенность, если собственник за границей

Есть два пути. В консульство доверитель приходит лично, а порядок у местного нотариуса определяется законодательством страны пребывания.

В консульстве Украины. Консульские учреждения удостоверяют доверенности (п. 1 ч. 1 ст. 38 Закона «О нотариате»). Запрет для консула касается самих договоров отчуждения недвижимости в Украине, а не доверенности на продажу. Согласно разъяснению Минюста от 23 октября 2025 года на прием записываются через сервис «е-Консул», заранее готовят проект доверенности, приходят с паспортом, РНОКПП, копией паспорта представителя и документами о законном пребывании в стране и платят консульский сбор. Доверенность, удостоверенная консулом, действует в Украине без легализации и перевода. Если у консульства нет доступа к Единому реестру доверенностей, ее регистрирует нотариус в Украине по заявлению доверителя, подпись на котором удостоверяет консул (п. 2.2 Положения № 111/5). Это заявление стоит оформить в консульстве вместе с доверенностью.

У местного нотариуса. Документ, составленный за границей, украинский нотариус принимает после легализации, а без нее только в том случае, если это предусмотрено законом или международным договором (ст. 100 Закона «О нотариате»). Для стран, присоединившихся к Гаагской конвенции 1961 года (Украина присоединилась Законом № 2933-III), достаточно апостиля. С Польшей и Чехией, согласно разъяснению Минюста, легализация не требуется из-за двусторонних договоров. Документ на иностранном языке в Украине переводят на украинский, а перевод удостоверяет нотариус. Порядок действий стоит заранее согласовать с нотариусом, который будет удостоверять продажу. Как распределить роли между собственником и представителем на расстоянии, описано в материале о сдаче квартиры из-за границы.

Должностное лицо органа местного самоуправления в населенном пункте без нотариуса не может удостоверить доверенность на распоряжение недвижимым имуществом (ч. 3 ст. 245 ГК, ст. 40 Закона «О нотариате»). Для военнослужащих закон разрешает удостоверение доверенности командиром части (ч. 3 ст. 245 ГК). Но порядок военного положения, по которому командиры удостоверяют доверенности и передают их для регистрации через Генштаб или соответствующий орган, прямо исключает доверенности на право распоряжения недвижимым имуществом (п. 4 постановления КМУ № 164 от 28.02.2022). Поэтому доверенность на продажу квартиры военнослужащему надежнее оформить у нотариуса.

Как проверить доверенность

Нотариально удостоверенные доверенности и их прекращение регистрируются в Едином реестре доверенностей (п. 7 главы 4 раздела II Порядка). По состоянию на октябрь 2026 года его ведут согласно Положению, утвержденному приказом Минюста № 111/5 от 28.12.2006. Новое Положение, утвержденное постановлением КМУ № 972 от 13.08.2025, начнет действовать после запуска системы е-нотариата: само постановление вступило в силу только частично.

Что может сделать покупатель:

1. Попросить у представителя оригинал доверенности и переписать серию и номер специального бланка либо дату и номер записи в реестре нотариальных действий.
2. Обратиться к любому нотариусу с письменным запросом о сокращенной выписке из Единого реестра доверенностей. Ее выдают любому физическому или юридическому лицу (п. 3.2 Положения № 111/5). В выписке указаны дата удостоверения, срок действия, кто удостоверил доверенность и прекращено ли ее действие. Плата в бюджет за сокращенную выписку, не связанную с нотариальным действием, согласно п. 4 приказа № 111/5 составляет 25,50 грн.
3. Если на доверенности есть QR-код системы е-нотариата, через сканер в Дії запрашивают ее электронную копию, а запрос подтверждает доверитель или представитель. Минцифры описывает этот сервис для банков и других учреждений, поэтому для покупателя основным способом остается выписка.
4. Если доверенность удостоверена в период военного положения на белом листе без специального бланка, с ее копией обращаются к нотариусу, который ее удостоверил. Он в течение двух рабочих дней выдает справку, подтверждающую или опровергающую удостоверение (пп. 3 п. 1 постановления КМУ № 164).
5. Сопоставить доверенность с ДРРП: собственником в реестре должно быть то же лицо, что и доверитель, а квартира должна быть той же. Как получить справку, описано в материале о проверке собственника квартиры.

В день сделки нотариус сам проверяет доверенность. Он устанавливает личность представителя, объем его полномочий и действительность доверенности по Единому реестру доверенностей, а с июня 2026 года также отсутствие факта смерти доверителя по Государственному реестру актов гражданского состояния (п. 4 главы 4 раздела I Порядка в редакции приказа Минюста № 1483/5 от 05.06.2026). Доверенности, удостоверенные иностранными органами, по украинскому реестру не проверяются. Апостиль или легализация подтверждают происхождение документа, а не то, что доверенность не отменена, поэтому при такой доверенности разговор с собственником перед сделкой имеет еще большее значение.

Риски для покупателя

Покупка у представителя законна, но покупателю сложнее убедиться, что собственник хочет продать квартиру сейчас и по этой цене.

Доверенность могли отменить. Доверитель должен немедленно сообщить об отмене представителю и известным ему третьим лицам (ч. 2 ст. 249 ГК). Сделка, заключенная до того, как представитель узнал или мог узнать об отмене, сохраняет силу для собственника, но не в том случае, когда покупатель знал или мог знать, что доверенность прекратилась (ч. 3 ст. 249 ГК). При отсутствии доступа к реестру в условиях военного положения нотариус вносит сведения в течение пяти рабочих дней после восстановления доступа (п. 7 главы 4 раздела II Порядка), поэтому реестр может отставать.

Доверитель мог умереть. Тогда представительство прекращается (п. 6 ч. 1 ст. 248 ГК). За представителем остаются только неотложные дела и действия, без которых возникнут убытки, и обычную продажу квартиры по такой доверенности продолжать не стоит. Проверка нотариуса по реестру актов гражданского состояния снижает этот риск, но не заменяет разговор с собственником.

Представитель мог выйти за пределы полномочий. Сделка с превышением полномочий создает права для собственника только после его одобрения (ст. 241 ГК). Сверьте цену в договоре с минимальной ценой в доверенности, а счет для оплаты с тем, что в ней записано.

Что стоит сделать покупателю:

• попросить видеозвонок с собственником незадолго до сделки, чтобы он подтвердил продажу, цену и счет;
• платить на счет собственника, а не представителя, если доверенность прямо не дает права получать деньги; расчеты между физическими лицами по нотариальному договору купли-продажи на сумму свыше 50 000 грн проводят только безналично (пп. 2 п. 7 раздела II Положения, постановление Правления НБУ № 148);
• потребовать нотариальное согласие второго супруга, если квартира является общей совместной собственностью супругов;
• заранее просмотреть проект договора. Что в нем должно быть, разобрано в материале о договоре купли-продажи квартиры.

Частые вопросы

Что нужно, чтобы оформить доверенность?

Личное присутствие собственника у нотариуса или в консульстве, паспорт и РНОКПП. Понадобятся данные представителя: ФИО, дата рождения, РНОКПП, паспорт и место жительства. Документы на квартиру лучше иметь с собой, чтобы нотариус точно описал объект. Плату частный нотариус устанавливает по договоренности (ст. 31 Закона «О нотариате»).

Сколько действует доверенность на продажу квартиры?

Столько, сколько в ней указано. Если срок не указан, доверенность действует до прекращения (ч. 1 ст. 247 ГК). Срок обычно устанавливают с запасом на сбор документов, но не на годы: чем дольше действует доверенность, тем больше времени, за которое обстоятельства собственника могут измениться.

Какие документы нужны для продажи квартиры по доверенности?

Те же, что и без нее, плюс оригинал доверенности, паспорт и РНОКПП представителя. Нотариус дополнительно проверяет доверенность по реестру. Если квартира находится в общей совместной собственности супругов, требуется нотариальное согласие второго супруга.

Что проверяет нотариус при продаже по доверенности?

Личность и дееспособность представителя, объем полномочий, действительность доверенности по Единому реестру доверенностей и отсутствие факта смерти доверителя по реестру актов гражданского состояния. Затем он проверяет все то же, что и при обычной продаже: право собственности в ДРРП, запреты, аресты, ипотеку, уплату налога продавцом.

Можно ли отменить доверенность, если представитель уже договорился с покупателем?

Да. Доверитель может отменить доверенность в любое время (ч. 1 ст. 249 ГК), обратившись к нотариусу, и должен сообщить об этом представителю. Но предварительный договор, который представитель уже заключил, обязывает самого собственника (ст. 239 ГК), и отмена доверенности его не прекращает. Возвращаются ли деньги и в каком размере, зависит от договора: сумма, которая не признана задатком, считается авансом (ч. 2 ст. 570 ГК).

Продажа через представителя и HataHub

Если собственник продает квартиру на расстоянии, объявление на HataHub можно бесплатно разместить в кабинете. Собственник входит через Дію, право собственности проверяется по ДРРП, и такое объявление получает отметку «Проверено». В разделе «Доверенные лица» собственник может пригласить человека, который будет отвечать покупателям в чате и управлять просмотрами. Эта роль действует только внутри сервиса: она не дает права подписывать договоры и не заменяет нотариальную доверенность, а сама сделка проходит у нотариуса. Покупателям в каталоге продажи квартир в Киеве стоит знать, что рядом есть объявления «Агрегатор», собранные с других сайтов, которые такую проверку не проходили. В фильтре можно оставить только проверенные объявления.