Техпаспорт на квартиру: когда он нужен, где заказать и сколько стоит

Техпаспорт на квартиру нужен не для каждой сделки. Нотариус, который удостоверяет продажу квартиры с записью в Государственном реестре вещных прав, берет ее характеристики из реестра, и в перечне документов для такого договора техпаспорта нет. Обязательным он становится при приватизации, после реконструкции или капитального ремонта, при разделе или объединении квартир, а на практике его часто просят банк и покупатель.

Изготавливает техпаспорт компания или ФЛП, в составе которых работает инженер с квалификационным сертификатом на техническую инвентаризацию. С 1 августа 2021 года результаты инвентаризации вносят в Единую государственную электронную систему в сфере строительства, поэтому новый техпаспорт имеет регистрационный номер, по которому его можно найти онлайн. Государственного тарифа нет: срок и цену определяет договор с исполнителем.

Что такое техпаспорт и чего он не доказывает

Закон «О регулировании градостроительной деятельности» определяет техническую инвентаризацию как комплекс работ, который устанавливает состав, фактическую площадь, объем и техническое состояние объекта, а также изменения этих характеристик за определенное время (ч. 1 ст. 39-3). Результат оформляют как инвентаризационное дело, материалы инвентаризации и технический паспорт (ч. 4 ст. 39-3).

Содержание техпаспорта определяет Порядок проведения технической инвентаризации, утвержденный постановлением Кабмина от 12 мая 2023 года № 488. Согласно п. 11 Порядка в нем есть данные о заказчике и исполнителе, регистрационный номер в Реестре строительной деятельности, идентификатор объекта, адрес, описание основных конструкций, технического состояния и инженерных систем, год постройки, графические материалы и экспликация к ним.

Порядок определяет техпаспорт как документ о составе, площади, объеме и техническом состоянии объекта на дату инвентаризации (п. 2). Отсюда два вывода. Первый: техпаспорт не является документом о праве собственности и не заменяет ни договора, ни свидетельства, ни записи в ДРРП. Чем отличаются основание права и запись в реестре, разобрано в материале о документах на квартиру. Второй: закон не устанавливает срока действия техпаспорта. Старый документ остается точным, пока в квартире ничего не меняли, и устаревает в день, когда убрали перегородку.

Когда техпаспорт обязателен, а когда его просят по привычке

Часть вторая ст. 39-3 перечисляет случаи, когда техническую инвентаризацию проводят обязательно:

• перед принятием в эксплуатацию законченного строительством объекта, в частности после реконструкции или капитального ремонта;
• перед регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства;
• перед регистрацией права на объект, в частности квартиру, образовавшийся в результате раздела, объединения или выдела доли, если его не принимали в эксплуатацию после реконструкции;
• на основании решения суда.

В остальных случаях инвентаризацию проводят по желанию собственника. Для приватизации техпаспорт прямо требует п. 18 Положения о порядке передачи квартир в собственность граждан, утвержденного приказом от 16 декабря 2009 года № 396. Как проходит сама приватизация, описано в материале о приватизации квартиры.

Для продажи, дарения или мены картина другая. Порядок совершения нотариальных действий, утвержденный приказом Минюста от 22 февраля 2012 года № 296/5, в главе 2 раздела II требует документ о праве собственности, а если право уже зарегистрировано в ДРРП, нотариус проверяет его по реестру. Техпаспорта в этом перечне нет. Вместе с тем нотариус имеет право истребовать сведения и документы, необходимые для нотариального действия (ст. 46 Закона «О нотариате», глава 7 раздела I Порядка № 296/5). Поэтому, если площадь в старом договоре не совпадает с реестром или квартиру перепланировали, нотариус может попросить свежий техпаспорт.

Банки при ипотеке, в частности по программе єОселя, обычно хотят видеть техпаспорт, поскольку по нему оценщик сверяет планировку. Покупатели просят его по той же причине. Закон этого не требует, но условия кредита определяет банк, и без техпаспорта заявку могут не рассмотреть.

Бумажный техпаспорт и ЕГЭССС

С 1 августа 2021 года исполнители технической инвентаризации вносят ее результаты в электронный кабинет Единой государственной электронной системы в сфере строительства, а государственные регистраторы используют данные об объекте именно оттуда (п. 9 постановления Кабмина от 23 июня 2021 года № 681). Порядок № 488 закрепил электронную форму как основную: бумажный техпаспорт изготавливают только по желанию заказчика.

Техпаспорт содержит регистрационный номер в Реестре строительной деятельности (п. 11 Порядка № 488). Портал ЕГЭССС e-construction.gov.ua согласно Порядку ведения системы обеспечивает открытый доступ к сведениям и документам этого реестра, кроме персональных данных (пп. 4 п. 179 Порядка, утвержденного постановлением № 681). По номеру документ можно найти и сверить адрес, площадь и исполнителя.

Бумажные техпаспорта, сделанные до 2021 года, закон недействительными не объявлял. Проблема с ними практическая: регистратор или нотариус, которому нужны данные технической инвентаризации для регистрационного действия, будет искать их в ЕГЭССС. Постановление № 488 обязывает исполнителей вносить в систему инвентаризационные дела, созданные до запуска ЕГЭССС (пп. 2 п. 3), но если вашего дела там нет, проще заказать новую инвентаризацию, чем выяснять, где лежит архив.

Как заказать техпаспорт

1. Проверьте исполнителя. Квалификационный сертификат на техническую инвентаризацию выдают согласно Закону «Об архитектурной деятельности». Попросите номер сертификата инженера, который выедет на обмер, и проверьте его в реестре аттестованных лиц.
2. Заключите договор. Срок, размер и порядок оплаты определяют в договоре по договоренности сторон, его можно подписать и электронно через кабинет (ч. 3 ст. 39-3).
3. Подготовьте документы: паспорт и РНОКПП собственника, документ о праве собственности или справку из ДРРП, предыдущий техпаспорт, если он есть, и документы на перепланировку, если ее делали по проекту.
4. Обеспечьте доступ в квартиру. Инженер обмеряет все помещения, лоджии и балконы, фиксирует конструкции и инженерные системы.
5. Получите техпаспорт с регистрационным номером и найдите его на портале ЕГЭССС.

Инвентаризацию может заказать не только собственник, но и уполномоченное им лицо. Для квартиры государственной или коммунальной собственности договор заключает предприятие, которое управляет этим жильем, и именно так работает схема при приватизации.

Сколько стоит техпаспорт в 2026 году

Единого тарифа нет: срок, размер и порядок оплаты определяют в договоре по договоренности сторон (ч. 3 ст. 39-3). Один ориентир для Киева: по данным издания «Знай.ua» от 31 июля 2026 года, которое ссылалось на перечень услуг коммунального Киевского городского БТИ, техпаспорт на квартиру там стоил 1 800 грн, а внесение данных в ЕГЭССС еще 480 грн. У частных исполнителей цены разные и зависят от площади, количества комнат, срочности и того, перепланировали ли квартиру.

Просите у исполнителя итоговую сумму с внесением в ЕГЭССС и выездом инженера. Цена без внесения в систему неполная: без этого шага регистратор и нотариус не найдут техпаспорт по номеру.

Срок изготовления тоже определяет договор. Согласуйте его письменно, особенно если техпаспорт нужен к конкретной дате сделки.

Справка БТИ и техпаспорт на дом

Техпаспорт часто путают с информационной справкой БТИ, хотя это разные документы. До 1 января 2013 года право собственности на квартиры регистрировали бюро технической инвентаризации, и для права, которое так и не попало в ДРРП, нотариус требует документ об этой регистрации. Исключение действует, когда сведения уже есть в Реестре прав собственности на недвижимое имущество, архивной части ДРРП (п. 1.6 главы 2 раздела II Порядка № 296/5). Такую справку выдают из архива БТИ, и она касается права, а не планировки. Архивная информационная справка Киевского городского БТИ, согласно тому же сообщению «Знай.ua» от 31 июля 2026 года, стоила 452,88 грн. Сначала проверьте запись через справку из ДРРП: если право уже там, справка БТИ для сделки не понадобится.

Техпаспорт на частный дом изготавливают по тому же Порядку № 488, но обмеряют и дом, и хозяйственные постройки на участке. Для усадебного дома он нужен чаще, чем для квартиры: после пристройки, при принятии в эксплуатацию, разделе дома между совладельцами. Если вместе с домом продают участок под ним, нотариусу отдельно подают выписку из Государственного земельного кадастра (п. 3.3 главы 2 раздела II Порядка № 296/5).

Что покажет техпаспорт после перепланировки

Техпаспорт фиксирует квартиру такой, какой ее увидел инженер. Если перегородку убрали, на плане ее уже не будет. Но этот документ ничего не легализует: он показывает факт изменения, а не его законность. Для работ без вмешательства в несущие конструкции и общие сети новой инвентаризации достаточно. Если же инженер обнаружит строительные работы, выполненные с нарушением законодательства, он обязан внести об этом сведения в Реестр строительной деятельности (п. 12 Порядка № 488). Как отличить одно от другого и что делать в каждом случае, объяснено в материале об узаконивании перепланировки.

Перепланировка меняет и площади. Согласно п. 96 Порядка № 488, если снести перегородку между жилой комнатой и кухней, образованная кухня-столовая считается вспомогательной площадью. Жилая площадь квартиры уменьшится, и двухкомнатная квартира на бумаге может стать однокомнатной с большой кухней. Для однокомнатной квартиры с электроплитой и кухней-нишей Порядок относит к вспомогательной площади площадь по проекту, а без проекта 5 квадратных метров.

Что проверить продавцу и покупателю

Продавцу стоит заказать техпаспорт до того, как выставлять квартиру, и сравнить общую площадь со справкой из ДРРП. Расхождение в несколько квадратных метров лучше объяснить нотариусу заранее, чем услышать о нем в день сделки. Полный перечень документов для сделки есть в материале о документах для продажи квартиры.

Покупателю стоит проверить следующее:

• техпаспорт находится на портале ЕГЭССС по регистрационному номеру, адрес и площадь совпадают с документом;
• общая площадь в техпаспорте соответствует записи в ДРРП;
• план соответствует тому, что вы видите в квартире, включая лоджии и дверные проемы;
• дата инвентаризации позже последнего ремонта, о котором рассказывает продавец;
• у исполнителя есть действующий сертификат.

Если план и квартира различаются, расспросите, что именно меняли и есть ли документы на эти работы. Ответ определяет, формальность ли это на неделю или проблема, которую вы покупаете вместе с квартирой.

Квартиры с проверенным собственником на HataHub

Техпаспорт не входит в проверку на HataHub. Отметка «Проверено» означает, что собственник, который вошел через «Дію», сопоставлен с записью в ДРРП, поэтому вы знаете, с кем говорите, еще до первого просмотра. Техпаспорт, план и документы на ремонт попросите у собственника напрямую в чате, а договор купли-продажи подпишет нотариус. Объявления от проверенных собственников собраны в подборке продажи квартир в Киеве.