Суперфиций и эмфитевзис: что это и чем они отличаются от аренды земли

Эмфитевзис это право пользоваться чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, а суперфиций это право пользоваться чужим участком для застройки, при котором здания принадлежат тому, кто их возвел. Оба являются вещными правами на чужое имущество (ст. 395 Гражданского кодекса), и закон прямо разрешает их продавать и передавать по наследству, а для государственной и коммунальной земли устанавливает ограничения.

Правила для обоих прав записаны в ст. 407 до 417 ГК и в ст. 102-1 Земельного кодекса. Ниже разобрано, как каждое из них работает, где проходит граница с арендой и что стоит проверить, если покупаете участок или дом, обремененные таким правом.

Эмфитевзис: чужая земля для сельского хозяйства

Право возникает из договора между собственником участка и землепользователем, которого называют эмфитевтом (ч. 1 ст. 407 ГК, ч. 1 ст. 102-1 ЗКУ). Типичная ситуация: собственник нескольких гектаров не хочет продавать землю, а фермер хочет вложить деньги в сад или виноградник на десятилетия и иметь гарантию, что право не исчезнет с переменой настроения собственника.

Срок эмфитевзиса устанавливают договором, и он не может превышать 50 лет (ст. 408 ГК). Земельный кодекс применяет ту же границу к земле любой формы собственности (ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ).

Собственник имеет право на плату, а ее размер, форму и сроки определяет договор (ч. 2 ст. 409 ГК). Он также может требовать, чтобы участок использовали по назначению, установленному в договоре (ч. 1 ст. 409 ГК).

Эмфитевт владеет и пользуется участком в полном объеме в соответствии с договором и может передать его в аренду на срок, не превышающий срок эмфитевзиса (ст. 410 ГК, ч. 4 ст. 102-1 ЗКУ). Договор может запретить такую передачу, и тогда запрет регистрируют как обременение.

Продажу самого права Гражданский кодекс урегулировал подробно (ст. 411 ГК):

• собственник земли имеет преимущественное право купить право пользования по объявленной цене и на прочих равных условиях;
• продавец обязан письменно уведомить собственника, и только если тот в течение месяца не пришлет письменного согласия на покупку, право можно продать другому лицу;
• собственник имеет право на проценты от цены продажи, и их размер и порядок уплаты являются существенным условием договора эмфитевзиса;
• новый эмфитевт получает все права и обязанности со дня государственной регистрации перехода права.

Эмфитевзис также переходит по наследству (ч. 2 ст. 407 ГК). Прекращается он при совпадении собственника и пользователя в одном лице, по истечении срока, при выкупе участка для общественных нужд и по решению суда в случаях, предусмотренных законом (ст. 412 ГК). Земельный кодекс добавляет к этому прекращение по согласию сторон (ч. 9 ст. 102-1 ЗКУ).

Суперфиций: право застроить чужой участок

Собственник участка может предоставить его другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений (ч. 1 ст. 413 ГК). Такого пользователя называют суперфициарием. Право возникает из договора или из завещания (ч. 1 ст. 413 ГК, ч. 1 ст. 102-1 ЗКУ). Эмфитевзис завещанием не устанавливают, только договором.

Срок суперфиция на частной земле может быть определенным или неопределенным (ч. 4 ст. 413 ГК). Для земли государственной или коммунальной собственности он не может превышать 50 лет (ч. 5 ст. 413 ГК, ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ).

Главное в суперфиции состоит в том, кому принадлежит построенное. Здания, возведенные на участке, принадлежат суперфициарию (ч. 2 ст. 415 ГК). Тот, кто покупает такой дом, приобретает право пользования землей на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник (ч. 3 ст. 415 ГК, ч. 4 ст. 120 ЗКУ). А продажа самого участка другому собственнику не уменьшает прав собственника здания на пользование им (ч. 2 ст. 414 ГК).

Право можно продать и передать по наследству (ч. 2 ст. 413 ГК). Для государственной и коммунальной земли действует ограничение: суперфиций нельзя отчудить, внести в уставный капитал или передать в залог, кроме случаев перехода права на здание или когда право приобретено на земельных торгах (ч. 5 ст. 102-1 ЗКУ).

Суперфиций прекращается, среди прочего, если землепользователь не использует участок для застройки в течение трех лет подряд (п. 4 ч. 1 ст. 416 ГК). Это предохранитель для собственника земли, который не хочет годами ждать начала строительства.

Что будет с домом, когда суперфиций закончится, определяет ст. 417 ГК. Собственник земли и собственник здания договариваются сами. Если согласия нет, собственник земли может требовать сноса и возвращения участка в прежнее состояние. Но когда снос запрещен законом, как для жилых домов, или явно нецелесообразен, поскольку здание стоит значительно дороже земли, суд может обязать одну сторону выкупить объект другой или установить условия пользования на новый срок. Именно поэтому условия на конец срока лучше прописать в договоре сразу.

Чем оба права отличаются от аренды земли

Аренда земли регулируется ст. 93 ЗКУ и Законом «Об аренде земли». Это срочное платное владение и пользование участком для предпринимательской и другой деятельности (ч. 1 ст. 93 ЗКУ).

Признак	Эмфитевзис	Суперфиций	Аренда
Цель	Сельскохозяйственные нужды	Застройка	Любая деятельность согласно целевому назначению
Основание	Договор	Договор или завещание	Договор
Максимальный срок	50 лет	Для частной земли без ограничения, для государственной и коммунальной 50 лет	50 лет
Минимальный срок	Не установлен	Не установлен	7 лет для товарного производства, фермерства, ЛПХ; 25 лет для многолетних насаждений
Продажа права	Да, с преимущественным правом собственника; для государственной и коммунальной земли с ограничениями	Да; для государственной и коммунальной земли с ограничениями	Для сельскохозяйственной земли без согласования с собственником
Здания	В пределах целевого назначения участка	Принадлежат суперфициарию	Только с письменного согласия арендодателя

Минимальные сроки аренды установлены ч. 11 ст. 93 ЗКУ и ст. 19 Закона «Об аренде земли», максимальный в ч. 4 ст. 93 ЗКУ. Для мелиорированных земель, на которых проводится гидротехническая мелиорация, минимум составляет 10 лет (ч. 12 ст. 93 ЗКУ). Право аренды сельскохозяйственного участка пользователь может отчудить или передать в залог без согласования с собственником, кроме отдельных случаев для государственной и коммунальной земли (ч. 5 ст. 93 ЗКУ). Арендатор возводит здания только с письменного согласия арендодателя (ст. 25 Закона «Об аренде земли»).

Одно правило связывает все три права: участок, который уже находится в аренде, собственник не может передать другому лицу на праве эмфитевзиса или суперфиция (ч. 3 ст. 102-1 ЗКУ).

Подробнее о самом договоре аренды, его сроке, регистрации и расторжении рассказано в материале о договоре аренды земельного участка.

Как заключить и зарегистрировать договор

Договоры эмфитевзиса и суперфиция заключают в письменной форме. Стороны могут подписать их собственноручно или квалифицированной электронной подписью (ч. 8 ст. 102-1 ЗКУ). Нотариальное удостоверение обязательно лишь тогда, когда стороны об этом договорились или когда собственник участка заранее установил и зарегистрировал такое требование как обременение.

Право возникает не с подписания, а с государственной регистрации (ч. 2 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Эмфитевзис и суперфиций закон прямо называет среди производных вещных прав, подлежащих регистрации (ст. 4). Административный сбор за регистрацию производного права составляет 0,05 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (ч. 3 ст. 34 того же закона), то есть 170 грн по состоянию на сентябрь 2026 года.

В договоре стоит отдельно прописать:

• срок и условия его продления;
• размер платы, способ ее пересмотра и сроки уплаты;
• для эмфитевзиса процент от цены продажи права, поскольку без него договор не содержит существенного условия;
• для суперфиция, что происходит со зданиями после окончания срока: выкуп, продление или снос;
• разрешение или запрет передавать участок в аренду третьим лицам.

Отдельно о налоге. Для собственника сельскохозяйственной земли, который получает плату за эмфитевзис, налоговым агентом является землепользователь: он удерживает НДФЛ при выплате (пп. 170.1.1 НКУ) по ставке 18% (п. 167.1 НКУ), а также военный сбор 5% (пп. 1.3 п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ). Обе ставки приведены по состоянию на сентябрь 2026 года. О том, как облагают налогом продажу недвижимости, говорится в материале о налогах при продаже.

Что проверить, если покупаете участок или дом

Суперфиций переживает продажу земли. Поэтому, покупая участок, смотрите в Государственном реестре вещных прав не только, кто собственник, но и зарегистрированы ли на нем производные права: эмфитевзис, суперфиций, аренда. Купив участок с действующим суперфицием, вы получаете плату за пользование, но распоряжаться землей по своему усмотрению не сможете, пока право пользователя не прекратится. Как заказать и читать документ из реестра, объяснено в материале о выписке из ДРРП.

Покупая дом на чужой земле, выясните, на каком праве продавец ею пользуется. Если это суперфиций, к вам перейдет именно он, с тем же сроком и той же платой. Проверьте, сколько лет осталось, что договор предусматривает на конец срока и есть ли у собственника земли претензии к продавцу из-за неуплаты. Для договора купли-продажи такого дома кадастровый номер участка является существенным условием (ч. 8 ст. 120 ЗКУ). Разница между записью в реестре и документом, на основании которого она внесена, разобрана в материале о документах на право собственности.

Если же вы собственник земли и вам предлагают эмфитевзис вместо аренды, помните о компромиссе. Вы получаете более долгий и стабильный доход и процент от перепродажи права, но вернуть участок досрочно будет сложнее, поскольку право пользователя можно продать и унаследовать без вашего согласия, лишь с вашим преимущественным правом покупки.

Участки с проверенным собственником

На HataHub собственник каждого объявления идентифицирован через «Дію», а его право сверено с ДРРП. В разделе продажи земли можно связаться с собственником напрямую и до сделки запросить кадастровый номер, чтобы проверить в реестре производные права на участок. Договор купли-продажи земли удостоверяет нотариус, а договор эмфитевзиса или суперфиция стороны заключают и регистрируют отдельно.