Можно ли сдавать арендованную квартиру дальше. Субаренда по закону

Сдать арендованную квартиру или комнату в ней другому человеку можно с согласия наймодателя. По ст. 823 ГК поднаниматель не приобретает самостоятельного права владения и пользования жильем, а срок поднайма не может превышать срок основного договора. Поднаем без нужного согласия нарушает условия пользования; способ и основание прекращения зависят от основного договора, длительности найма и характера нарушения. Поднаниматель рискует потерять жилье, а возврата денег будет требовать от своего наймодателя.

В быту это называют субарендой, в кодексе поднаймом; для квартиры это одно и то же. Ниже о том, чем поднаем отличается от «подселить друга», в какой форме нужно согласие, что должно быть в договоре, сколько налогов платит каждое звено и как человеку, который снимает у поднанимателя, не потерять депозит.

Поднаем, сосед и посуточно: три разные вещи

Подселить человека и сдать ему комнату не одно и то же. Для найма свыше одного года ч. 1 ст. 816 ГК требует указать в договоре лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем; к краткосрочному найму эта норма не применяется, но перечень жильцов все равно стоит согласовать. Совместное участие в бытовых расходах само по себе не определяет вид договора. Если человек платит именно за отдельное право пользования комнатой или квартирой, отношения могут быть поднаймом независимо от названия платежа.

Поднаем является возмездным, а его размер устанавливает договор поднайма (ч. 2 ст. 823). Наниматель становится наймодателем для поднанимателя, но не перестает быть стороной основного договора перед собственником. Объем его ответственности определяют основной договор, нормы о найме и конкретная причина вреда или долга.

Платная передача жилья посуточно может иметь признаки поднайма, а также зависит от организации услуги и другой деятельности. Наниматель обязан использовать жилье для проживания (ст. 815), поэтому регулярное краткосрочное заселение посторонних лиц нужно прямо согласовать с собственником и проверить с учетом договора, правил дома и налогового статуса. Использование жилья не по назначению после письменного предупреждения может стать основанием для иска по ч. 4 ст. 825.

Согласие собственника: в какой форме и что в нем должно быть

Кодекс требует согласия, но не устанавливает для него отдельной формы. Для доказывания зафиксируйте его письменно: пунктом основного договора или дополнительным соглашением, где указаны лицо, срок, часть жилья и условия. Сообщение в мессенджере также может быть электронным доказательством, но общее «да, сдавай» оставляет слишком много неопределенности.

Что стоит зафиксировать в согласии:

• что именно разрешено передавать: всю квартиру или конкретную комнату;
• на какой срок, с учетом того, что срок договора поднайма не может превышать срок договора найма (ст. 823, часть третья);
• нужно ли согласовывать каждого поднанимателя отдельно или достаточно сообщить о нем;
• меняется ли от этого плата за наем и кто отвечает за коммунальные;
• разрешен ли посуточный формат, если о нем идет речь.

Отдельный случай: договор найма на срок до одного года. К краткосрочному найму ст. 823 не применяется (ст. 821), то есть специальных правил о поднайме жилья для него нет. Это не означает, что сдавать можно без согласия: общая норма о найме говорит, что передача нанимателем вещи в пользование другому лицу возможна только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом (ст. 774). Поэтому при коротком договоре договоренность о поднайме пишут прямо в тексте, а не полагаются на кодекс.

Договор поднайма: что в нем обязательно

Зафиксируйте поднаем письменно вместе с согласием собственника. По структуре он похож на обычный договор найма, о котором мы писали, но требует нескольких дополнительных условий.

Основание. Реквизиты основного договора найма и документа, которым собственник согласовал поднаем. Копии обоих прилагаются. Это защита прежде всего поднанимателя: он видит, что цепочка легальна.

Предмет. Адрес, комната или вся квартира, перечень передаваемой мебели и техники, акт приема-передачи с показаниями счетчиков.

Срок. Не дольше основного договора и с прямым указанием, что в случае досрочного прекращения договора найма жилья одновременно с ним прекращается договор поднайма (ст. 823, часть четвертая). Поднаниматель должен это понимать до подписания, а не в день, когда собственник расторг основной договор.

Плата и депозит. Кто кому платит, до какого числа, что с депозитом при выезде. Депозит поднаниматель передает нанимателю, а не собственнику, и возвращает его тоже наниматель: собственник в этих деньгах не участвует.

Ответственность. По ст. 780 ГК наниматель отвечает за ухудшение вещи лицами, за поведение которых он отвечает. В договоре поднайма определите, как поднаниматель компенсирует доказанный вред, долги и расходы, вызванные его действиями. Ответственность перед соседями зависит от того, кто причинил вред, от вины и других обстоятельств, поэтому ее нельзя автоматически переложить одним предложением.

Коммунальные и быт. Если вы сдаете комнату и живете рядом, пропишите, как делится плата за коммунальные услуги: по показаниям счетчиков, фиксированной суммой или по другой понятной формуле. Договоренность с поднанимателем сама по себе не меняет ваши обязательства перед собственником или исполнителем услуги по основному договору. Определите также правила пользования общими зонами, приема гостей и соблюдения тишины с учетом местных правил.

Преимущественного права на новый срок у поднанимателя нет (ч. 5 ст. 823). После завершения основного договора он может договариваться с собственником только о новом, самостоятельном найме.

Налоги: платит каждое звено отдельно

Доход от поднайма для нанимателя является таким же доходом физического лица, как аренда для собственника: 18% налога на доходы физических лиц (п. 167.1 Налогового кодекса) и 5% военного сбора, вместе 23%. Если поднаниматель физическое лицо, наниматель сам исчисляет налог и платит его ежеквартально в течение 40 дней после квартала, а сумму показывает в годовой декларации. Если поднаниматель юридическое лицо или ФОП, налог удерживает он как налоговый агент.

Собственник свой налог с платы, которую получает от нанимателя, платит отдельно и независимо. То, что часть его квартиры сдают дальше, его обязательств не меняет. Как оформляется легальная аренда со стороны собственника, разобрано в отдельном материале.

Законопроект № 15111-д предлагает с 1 января 2027 года ставку НДФЛ 5% для нотариально удостоверенных договоров между физическими лицами. Охватывает ли предложенная норма доход нанимателя от поднайма, из текста не очевидно. По состоянию на 2 сентября 2026 года проект передан на подпись Президенту и он не вступил в силу, поэтому считать надо по действующим правилам; содержание и статус разобраны отдельно.

Если вы снимаете у нанимателя: как не потерять депозит

Один из мошеннических сценариев: человек снимает квартиру посуточно, выдает себя за собственника и собирает предоплаты. Поднаем без согласия может выглядеть похоже, даже когда первоначального умысла на обман не было. В обоих случаях доступ к квартире не доказывает права ее передавать, а требование о возврате денег адресуют тому, кто их получил; фактическое взыскание может потребовать суда.

1. Спросите прямо, собственник ли человек. Если нет, попросите основной договор найма и письменное согласие собственника на поднаем.
2. Закажите актуальную информацию из ДРРП по адресу квартиры и сверьте собственника с основным договором и согласием. Плату и срок запроса проверяйте в государственном сервисе; сам порядок разобран пошагово.
3. Посмотрите на срок основного договора: ваш не может быть дольше, и он прекратится вместе с основным.
4. Зафиксируйте в договоре поднайма, что депозит возвращает наниматель в определенный срок, и платите переводом с назначением платежа.
5. Если есть возможность, познакомьтесь с собственником или хотя бы получите от него подтверждение в переписке, что он знает о вас.

Отсутствие согласия собственника само по себе не доказывает мошенничество, но оставляет поднаем без нужной правовой опоры. Не передавайте деньги, пока не увидите действующий основной договор и надлежащее согласие.

Что делать, если вы наниматель и хотите сдать

Перечитайте свой договор: есть ли в нем запрет поднайма или требование согласовывать жильцов. Напишите собственнику, что именно и на какой срок хотите передать, и предложите дополнительное соглашение. После согласия заключите письменный договор поднайма с актом, сообщите управителю или ОСМД, если этого требуют правила дома, и заранее внесите сроки налоговых платежей и декларации в календарь.

На HataHub поднаем предусмотрен как отдельный сценарий: с согласия собственника наниматель размещает объявление и может подписать договор поднайма через Дія.Підпис или КЕП. Поднаниматель видит роли участников, подтверждение личности автора через Дію и результат сверки собственника квартиры с ДРРП. Это делает цепочку «собственник, наниматель, поднаниматель» прозрачнее, но не отменяет необходимости прочитать основной договор, согласие и условия оплаты.