Чи можна здавати орендовану квартиру далі. Суборенда за законом

Здати орендовану квартиру або кімнату в ній іншій людині можна за згодою наймодавця. За ст. 823 ЦК піднаймач не набуває самостійного права володіння та користування житлом, а строк піднайму не може перевищувати строк основного договору. Піднайм без потрібної згоди порушує умови користування; спосіб і підстава припинення залежать від основного договору, тривалості найму та характеру порушення. Піднаймач ризикує втратити житло, а повернення коштів вимагатиме від свого наймодавця.

У побуті це називають суборендою, у кодексі піднаймом; для квартири це одне й те саме. Нижче про те, чим піднайм відрізняється від «підселити друга», у якій формі потрібна згода, що має бути в договорі, скільки податків платить кожна ланка і як людині, що винаймає у піднаймача, не втратити депозит.

Піднайм, співмешканець і подобово: три різні речі

Підселити людину і здати їй кімнату не одне й те саме. Для найму понад один рік ч. 1 ст. 816 ЦК вимагає зазначити в договорі осіб, які проживатимуть разом із наймачем; до короткострокового найму ця норма не застосовується, але перелік мешканців усе одно варто погодити. Спільна участь у побутових витратах сама по собі не визначає вид договору. Якщо людина платить саме за окреме право користування кімнатою або квартирою, відносини можуть бути піднаймом незалежно від назви платежу.

Піднайм є оплатним, а його розмір встановлює договір піднайму (ч. 2 ст. 823). Наймач стає наймодавцем для піднаймача, але не перестає бути стороною основного договору перед власником. Обсяг його відповідальності визначають основний договір, норми про найм і конкретна причина шкоди чи боргу.

Платне передання житла подобово може мати ознаки піднайму, а залежно від організації послуги й іншої діяльності. Наймач зобов'язаний використовувати житло для проживання (ст. 815), тому регулярне короткострокове заселення сторонніх осіб потрібно прямо погодити з власником і перевірити з урахуванням договору, правил будинку та податкового статусу. Використання житла не за призначенням після письмового попередження може стати підставою для позову за ч. 4 ст. 825.

Згода власника: у якій формі і що в ній має бути

Кодекс вимагає згоди, але не встановлює для неї окремої форми. Для доказування зафіксуйте її письмово: пунктом основного договору або додатковою угодою, де вказані особа, строк, частина житла й умови. Повідомлення в месенджері також може бути електронним доказом, але загальне «так, здавай» залишає забагато невизначеності.

Що варто зафіксувати в згоді:

• що саме дозволено передавати: всю квартиру чи конкретну кімнату;
• на який строк, з урахуванням того, що строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму (ст. 823, частина третя);
• чи потрібно погоджувати кожного піднаймача окремо, чи достатньо повідомити про нього;
• чи змінюється від цього плата за найм і хто відповідає за комунальні;
• чи дозволений подобовий формат, якщо про нього йдеться.

Окремий випадок: договір найму на строк до одного року. До короткострокового найму ст. 823 не застосовується (ст. 821), тобто спеціальних правил про піднайм житла для нього немає. Це не означає, що здавати можна без згоди: загальна норма про найм каже, що передання наймачем речі у користування іншій особі можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 774). Тому при короткому договорі домовленість про піднайм пишуть прямо в тексті, а не покладаються на кодекс.

Договір піднайму: що в ньому обов'язково

Зафіксуйте піднайм письмово разом зі згодою власника. За структурою він схожий на звичайний договір найму, про який ми писали, але потребує кількох додаткових умов.

Підстава. Реквізити основного договору найму і документа, яким власник погодив піднайм. Копії обох додаються. Це захист насамперед піднаймача: він бачить, що ланцюг легальний.

Предмет. Адреса, кімната або вся квартира, перелік меблів і техніки, що передаються, акт приймання-передачі з показниками лічильників.

Строк. Не довший за основний договір і з прямою вказівкою, що в разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму (ст. 823, частина четверта). Піднаймач має це розуміти до підписання, а не в день, коли власник розірвав основний договір.

Плата й депозит. Хто кому платить, до якого числа, що з депозитом при виїзді. Депозит піднаймач передає наймачу, а не власнику, і повертає його теж наймач: власник у цих грошах не бере участі.

Відповідальність. За ст. 780 ЦК наймач відповідає за погіршення речі особами, за поведінку яких він відповідає. У договорі піднайму визначте, як піднаймач компенсує доведену шкоду, борги та витрати, спричинені його діями. Відповідальність перед сусідами залежить від того, хто завдав шкоди, вини та інших обставин, тому її не можна автоматично перекласти одним реченням.

Комунальні та побут. Якщо ви здаєте кімнату і живете поруч, пропишіть, як ділиться плата за комунальні послуги: за показниками лічильників, фіксованою сумою або за іншою зрозумілою формулою. Домовленість із піднаймачем сама по собі не змінює ваші зобов'язання перед власником чи виконавцем послуги за основним договором. Визначте також правила користування спільними зонами, приймання гостей і дотримання тиші з урахуванням місцевих правил.

Переважного права на новий строк у піднаймача немає (ч. 5 ст. 823). Після завершення основного договору він може домовлятися з власником лише про новий, самостійний найм.

Податки: платить кожна ланка окремо

Дохід від піднайму для наймача є таким самим доходом фізичної особи, як оренда для власника: 18% податку на доходи фізичних осіб (п. 167.1 Податкового кодексу) і 5% військового збору, разом 23%. Якщо піднаймач фізична особа, наймач сам обчислює податок і сплачує його щокварталу протягом 40 днів після кварталу, а суму показує в річній декларації. Якщо піднаймач юридична особа або ФОП, податок утримує він як податковий агент.

Власник свій податок з плати, яку отримує від наймача, платить окремо і незалежно. Те, що частину його квартири здають далі, його зобов'язань не змінює. Як оформлюється легальна оренда з боку власника, розібрано в окремому матеріалі.

Законопроєкт № 15111-д пропонує з 1 січня 2027 року ставку ПДФО 5% для нотаріально посвідчених договорів між фізичними особами. Чи охоплює запропонована норма дохід наймача від піднайму, з тексту не очевидно. Станом на 2 вересня 2026 року проєкт передано на підпис Президенту й він не набрав чинності, тому рахувати треба за чинними правилами; зміст і статус розібрано окремо.

Якщо ви винаймаєте у наймача: як не втратити депозит

Один із шахрайських сценаріїв: людина винаймає квартиру подобово, видає себе за власника й збирає передоплати. Піднайм без згоди може виглядати схоже, навіть коли початкового умислу на обман не було. В обох випадках доступ до квартири не доводить права її передавати, а вимогу про повернення коштів адресують тому, хто їх отримав; фактичне стягнення може потребувати суду.

1. Запитайте прямо, чи людина власник. Якщо ні, попросіть основний договір найму і письмову згоду власника на піднайм.
2. Замовте актуальну інформацію з ДРРП за адресою квартири і звірте власника з основним договором та згодою. Плату й строк запиту перевіряйте в державному сервісі; сам порядок розібрано покроково.
3. Подивіться на строк основного договору: ваш не може бути довшим, і він припиниться разом з основним.
4. Зафіксуйте в договорі піднайму, що депозит повертає наймач у визначений строк, і платіть переказом з призначенням платежу.
5. Якщо є можливість, познайомтеся з власником або хоча б отримайте від нього підтвердження в переписці, що він знає про вас.

Відсутність згоди власника сама по собі не доводить шахрайство, але залишає піднайм без потрібної правової опори. Не передавайте гроші, доки не побачите чинний основний договір і належну згоду.

Що робити, якщо ви наймач і хочете здати

Перечитайте свій договір: чи є в ньому заборона піднайму або вимога погоджувати мешканців. Напишіть власнику, що саме і на який строк хочете передати, та запропонуйте додаткову угоду. Після згоди укладіть письмовий договір піднайму з актом, повідомте управителя чи ОСББ, якщо цього вимагають правила будинку, і заздалегідь внесіть строки податкових платежів та декларації в календар.

На HataHub піднайм передбачений як окремий сценарій: за згодою власника наймач розміщує оголошення і може підписати договір піднайму через Дія.Підпис або КЕП. Піднаймач бачить ролі учасників, підтвердження особи автора через Дію та результат звірки власника квартири з ДРРП. Це робить ланцюг «власник, наймач, піднаймач» прозорішим, але не скасовує потреби прочитати основний договір, згоду й умови оплати.