Что лучше на квартиру: дарственная или завещание

Если собственник хочет оставаться хозяином квартиры до конца жизни, иметь возможность ее продать или передумать насчет наследника, лучше завещание: оно действует только после смерти, и отменить или изменить его можно в любой момент (ст. 1233, 1254 Гражданского кодекса). Дарственная передает квартиру новому собственнику сразу после государственной регистрации, вернуть ее почти невозможно, зато квартира не попадает в наследство, на нее не претендуют обладатели обязательной доли, а одаряемому не нужно ждать шесть месяцев.

Налоги в обоих случаях считают по одним правилам, потому что подарок облагают так же, как наследство (п. 174.6 Налогового кодекса). Члены семьи первой и второй степени родства не платят ничего, другие резиденты платят 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Если одна из сторон нерезидент, налоговая служба применяет 18% НДФЛ и 5% сбора даже к родственникам, и для дарственной, и для завещания. Поэтому выбор зависит не от налога, а от того, кто и когда должен контролировать квартиру.

Когда переходит право собственности

Дарение представляет собой договор между живыми людьми. Право одаряемого на квартиру возникает со дня государственной регистрации (ч. 4 ст. 334 ГК), которую нотариус проводит сразу после удостоверения. С этого момента даритель уже не собственник. Он не может продать квартиру, заложить ее или завещать, а одаряемый может сделать все это без его согласия.

Завещание представляет собой личное распоряжение на случай смерти (ст. 1233 ГК). Пока завещатель жив, он остается собственником и может делать с квартирой что угодно. Состав наследства определяют на момент его открытия (ч. 4 ст. 1236 ГК): если квартиру продали при жизни, завещание в отношении нее просто не сработает. Изменить завещание или составить новое можно в любой момент, более позднее отменяет предыдущее в той части, в которой ему противоречит (ст. 1254 ГК).

Отсюда главный риск дарственной. Закон не позволяет вписать в договор дарения обязанность одаряемого в пользу самого дарителя: такой договор уже не является дарением (ч. 2 ст. 717 ГК). То есть право дарителя и дальше жить в подаренной квартире сама дарственная не гарантирует. Обязанность в пользу третьего лица, например право пожизненного пользования квартирой для второго супруга дарителя, записать можно (ч. 1 ст. 725 ГК).

Сравнение в одной таблице

	Дарственная	Завещание
Когда новый собственник получает квартиру	Со дня регистрации дарения	После смерти, принятия наследства и регистрации права
Можно ли передумать	Только расторжение по основаниям ст. 727 ГК в течение года	В любой момент, без объяснений
Обязательная доля	Не действует, квартира не входит в наследство	Действует, ст. 1241 ГК
Налог для родственников первой и второй степени	0%	0%
Налог для других резидентов	5% НДФЛ и 5% военного сбора	5% НДФЛ и 5% военного сбора
Продажа без НДФЛ позже	Только после трех лет владения	Сразу после регистрации права
Долги прежнего собственника	Квартира уже не его	Наследник отвечает в пределах стоимости наследства

Несколько строк требуют пояснения.

Расторгнуть дарение даритель может только в узких случаях: одаряемый умышленно совершил уголовное правонарушение против жизни, здоровья или собственности дарителя или его близких, или создает угрозу безвозвратной утраты подарка, имеющего большую неимущественную ценность (ст. 727 ГК). Подарок на момент требования должен быть сохранен, а исковая давность составляет один год (ч. 4 ст. 727, ст. 728 ГК). Ссора с детьми или изменение планов основанием не являются.

Разница при последующей продаже связана с налогом. Нулевая ставка НДФЛ при первой продаже жилья за год требует, чтобы квартира была в собственности более трех лет. Для унаследованного имущества это условие не применяют (п. 172.1 НКУ), для подаренного оно действует. Одаряемый, который продаст квартиру раньше, уплатит 5% НДФЛ и 5% военного сбора с цены договора, но не меньше оценочной стоимости, если это его первая продажа недвижимости за год. Детали в материале о налогах при продаже квартиры.

Долги наследодателя переходят вместе с наследством: наследники обязаны удовлетворить требования кредиторов наследодателя в пределах стоимости полученного имущества (ч. 1 ст. 1282 ГК). Подаренная квартира собственнику уже не принадлежит, но дарение, заключенное только для того, чтобы спрятать ее от кредиторов, суд может признать фиктивным (ст. 234 ГК).

Когда лучше завещание

Завещание подходит, если собственник живет в квартире сам и не хочет зависеть от решений другого человека. Он может продать жилье, если понадобятся деньги на лечение, или переписать завещание, если отношения в семье изменятся. Сообщать об изменениях будущим наследникам он не обязан.

Завещатель может назначить наследником кого угодно, независимо от родственных отношений, и без объяснений лишить права наследования любого из наследников по закону (ч. 1, 2 ст. 1235 ГК). Нельзя лишить только тех, кто имеет право на обязательную долю (ч. 3 ст. 1235 ГК). Это малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети, нетрудоспособные вдова или вдовец и нетрудоспособные родители: они получают половину доли, которая причиталась бы им по закону, независимо от содержания завещания (ст. 1241 ГК). Суд может эту долю уменьшить с учетом отношений между ними и наследодателем.

Завещание составляют письменно, с указанием места и времени, лично подписывают и удостоверяют у нотариуса или у другого уполномоченного лица (ст. 1247 ГК). После удостоверения его регистрируют в Наследственном реестре, поэтому после смерти нотариус его найдет. Завещание с нарушением формы ничтожно, а завещание, составленное не по свободной воле, суд признает недействительным по иску заинтересованного лица (ст. 1257 ГК). Удостоверение стоит недорого: в государственной нотариальной конторе государственная пошлина составляет 0,05 необлагаемого минимума доходов граждан (пп. «є» п. 3 ст. 3 Декрета «О государственной пошлине»), у частного нотариуса плата по договоренности (ст. 31 Закона «О нотариате»).

Минусы завещания проявляются после смерти. Наследнику нужно подать заявление в течение шести месяцев (ст. 1270 ГК), свидетельство выдадут только после окончания этого срока (ст. 1298 ГК), а до регистрации права продать квартиру не получится. Тем временем могут появиться другие претенденты: обладатели обязательной доли или те, кто считает завещание недействительным. Как проходит оформление, описано в материале как оформить наследство на квартиру.

Когда лучше дарственная

Дарственная имеет смысл, когда собственник сознательно хочет передать квартиру уже сейчас: например, родители переезжают в загородный дом, а квартиру отдают взрослому сыну, который в ней живет. Право переходит в день регистрации, без наследственного дела и без ожидания.

Второе преимущество касается споров в семье. Обязательную долю считают от наследства, а в наследство входят только права, принадлежавшие наследодателю на момент смерти (ст. 1218, 1241 ГК). Квартира, подаренная при жизни, в эту массу уже не входит.

Третье касается брака одаряемого. Имущество, полученное одним из супругов по договору дарения, является его личной собственностью (п. 2 ч. 1 ст. 57 Семейного кодекса). Правда, то же касается унаследованного имущества, так что здесь дарственная и завещание равны.

Риски дарственной стоит назвать прямо. Одаряемый может продать квартиру, заложить ее в банке, а его кредиторы могут обратить на нее взыскание. Если одаряемый умрет раньше дарителя, квартира перейдет к его наследникам, а не вернется обратно. Если подарить квартиру малолетнему ребенку, продать ее потом можно будет только с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 177 СК).

Как оформляют дарственную, чье согласие нужно и из чего складывается ее цена, разобрано в материале о договоре дарения квартиры.

Наследственный договор и пожизненное содержание

Между этими двумя вариантами есть еще два договора, которые учитывают интересы собственника.

Наследственный договор обязывает приобретателя выполнять распоряжения собственника, а право собственности на имущество приобретатель получает только в случае его смерти (ст. 1302 ГК). Обязанности могут быть имущественными и неимущественными, до смерти собственника или после (ст. 1305 ГК). Договор удостоверяет нотариус и регистрирует в Наследственном реестре (ст. 1304 ГК). На квартиру налагают запрет отчуждения, а завещание в отношении нее будет ничтожным (ст. 1307 ГК). Если приобретатель не выполняет распоряжений, суд может расторгнуть договор по требованию собственника (ст. 1308 ГК).

Договор пожизненного содержания передает квартиру приобретателю сразу, а тот обязуется пожизненно содержать отчуждателя или ухаживать за ним (ст. 744 ГК). Договор удостоверяет нотариус (ст. 745 ГК). Если приобретатель не выполняет обязанностей или выполняет их ненадлежаще, суд может расторгнуть договор по требованию отчуждателя независимо от вины приобретателя (п. 1 ч. 1 ст. 755 ГК).

Оба договора подходят, когда человек хочет гарантировать себе уход или право жить в квартире. Налоговые последствия этих договоров мы здесь не разбираем, их стоит рассчитать с нотариусом до подписания.

Три типичные ситуации

Одинокая пенсионерка живет в своей квартире и хочет, чтобы после нее жилье досталось племяннице, которая помогает. Дарственная сделала бы племянницу собственницей уже сейчас, и право пенсионерки жить дома держалось бы только на хороших отношениях. Здесь уместнее завещание или, если нужны гарантии ухода, наследственный договор или пожизненное содержание. Налог племянница в любом случае уплатит по ставке 5% и 5% сбора, потому что к первой и второй степени родства она не относится.

У родителей две квартиры, в одной из которых много лет живет их взрослая дочь с семьей. Здесь дарственная логична: дочь становится собственницей сразу, налога нет, а квартира будет ее личным имуществом, а не общим с мужем.

У собственника двое детей, и один из них несовершеннолетний. Завещание в пользу старшего не лишит младшего обязательной доли, а квартира, подаренная старшему при жизни, в наследство не войдет. Но такое решение затрагивает интересы ребенка, поэтому к нему стоит подойти с юристом, а не с шаблоном.

Что это значит для покупателя квартиры

Покупателя вопрос «дарственная или завещание» касается тогда, когда продавец получил квартиру одним из этих путей.

Если основанием в ДРРП записан договор дарения, проверьте дату. Продавец, владеющий квартирой менее трех лет, платит налог и может предложить занизить цену в договоре, а для покупателя это риск: в случае спора вернуть можно только записанную сумму. Проверьте также, было ли нотариальное согласие супруга дарителя, если квартира была общей. Расторжение дарения по ст. 727 ГК возможно только в отношении подарка, который сохранен, то есть не продан.

Если основанием является свидетельство о праве на наследство, риски другие: пропущенный наследник, обязательная доля, оспоренное завещание. О них есть отдельный материал о рисках квартиры в наследство. Какой документ что подтверждает, разобрано в материале о документах на квартиру.

Собственник в реестре и на HataHub

И после дарения, и после наследства новый собственник продает квартиру только тогда, когда его право зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав. На HataHub собственника объявления идентифицируют через Дію и сверяют его РНОКПП с записью в ДРРП, прежде чем объявление получит отметку «Проверено». Такие квартиры собраны, например, в разделе продажа квартир во Львове, и собственнику можно написать напрямую. Основание приобретения права, будь то дарственная или свидетельство о наследстве, при сделке проверяет нотариус, который и удостоверяет договор купли-продажи.