Договор аренды земельного участка: образец, срок, регистрация и расторжение

Договор аренды земельного участка заключают в письменной форме на срок, который определяют стороны, но не дольше 50 лет. Нотариус для него необязателен, а вот государственная регистрация обязательна: право аренды возникает именно с момента регистрации в Государственном реестре вещных прав, и до нее арендатор не вправе начинать пользоваться землей.

Основные правила записаны в Законе Украины «Об аренде земли» № 161-XIV и в Земельном кодексе. Ниже речь о частных участках: под сад, огород, строительство, склад или стоянку. Аренда паев подчиняется тем же статьям, но имеет собственные минимальные сроки и налоговые особенности, о них отдельно в тексте.

Шаблон на украинском языке, построен по структуре Типового договора аренды земли. Заполните поля в квадратных скобках, приложите выписку из Государственного земельного кадастра и удалите примечания курсивом.

Кто подписывает договор и в какой форме

Договор аренды земли представляет собой договор, по которому арендодатель за плату передает участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор использует его в соответствии с договором и земельным законодательством (ст. 13 Закона). Арендодателем может быть собственник участка, уполномоченное им лицо или тот, кто пользуется участком на праве эмфитевзиса (ч. 8 ст. 93 ЗКУ).

Форма письменная. Стороны подписывают договор собственноручно или квалифицированной электронной подписью, а нотариальное удостоверение нужно только тогда, когда его хочет одна из сторон (ч. 1 ст. 14 Закона). Есть редкое исключение: собственник участка может заранее установить требование нотариального удостоверения своих договоров аренды. Такое требование оформляют нотариально, и оно регистрируется как обременение, так что его видно в Государственном реестре вещных прав.

Кабинет Министров утвердил Типовой договор аренды земли постановлением № 220 от 3 марта 2004 года. Для частного участка это удобная основа, которую стороны дополняют собственными условиями.

Если участок принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, второй супруг должен дать письменное нотариально удостоверенное согласие. Право аренды подлежит государственной регистрации, а для договоров, требующих регистрации, ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса требует именно нотариального согласия.

Без чего договор не зарегистрируют

Статья 15 Закона называет три существенных условия. Договор считается заключенным, когда стороны договорились обо всех существенных условиях (ч. 1 ст. 638 ГК), так что пропуск любого из них ставит под сомнение сам договор.

1. Объект аренды: кадастровый номер, местоположение и размер участка.
2. Дата заключения и срок действия договора.
3. Арендная плата: размер, индексация, способ и условия расчетов, сроки, порядок внесения и пересмотра, ответственность за неуплату.

Из первого пункта следует практическое правило. Участок без кадастрового номера сдать в аренду по договору, который можно зарегистрировать, не получится: сначала его нужно сформировать и внести в Государственный земельный кадастр. Как получить выписку из кадастра и что в ней читать, разобрано в материале о выписке из ГЗК.

Остальные условия стороны добавляют по согласию. Стоит записать целевое назначение и разрешенное использование, состояние участка на момент передачи, кто отвечает за ограждение, подъезд и вывоз мусора, можно ли возводить сооружения и высаживать многолетние насаждения. Арендатор может строить на арендованной земле только с письменного согласия арендодателя (ст. 25 Закона), поэтому согласие лучше внести в сам договор, а не договариваться устно. Если цель именно строительство, сравните аренду с правом застройки: чем суперфиций отличается от аренды, объясняет материал о суперфиции и эмфитевзисе.

Срок аренды: минимумы для сельхозземель и максимум в 50 лет

Максимальный срок 50 лет устанавливают и ч. 1 ст. 19 Закона, и ч. 4 ст. 93 ЗКУ. Для несельскохозяйственного участка, например под склад, стоянку или строительство, минимального срока закон не устанавливает.

Минимумы действуют для земель сельскохозяйственного назначения (ч. 3 и 4 ст. 19 Закона, ч. 11 и 12 ст. 93 ЗКУ):

• не менее 7 лет, если участок передают для товарного сельскохозяйственного производства, фермерского или личного крестьянского хозяйства;
• не менее 10 лет для мелиорированных участков, на которых проводится гидротехническая мелиорация;
• не менее 25 лет для закладки или выращивания многолетних насаждений: садов, ягодников, орехов, винограда.

Личное крестьянское хозяйство входит в этот перечень. Поэтому договоренность взять участок соседа с таким назначением на один сезон «под огород» закону не соответствует: для нее срок должен быть от семи лет. Прежде чем выбирать срок, проверьте целевое назначение в выписке из кадастра.

Срок отсчитывают от даты заключения договора (ч. 1 ст. 19 Закона). Если стороны хотят автоматического продления, условие о возобновлении нужно прямо записать в договор. Тогда по ст. 126-1 ЗКУ договор возобновляется на тот же срок и на тех же условиях без новой сделки, если ни одна сторона не позднее чем за месяц до конца срока не подаст в реестр заявление об исключении сведений о возобновлении. Без такого условия действует преимущественное право добросовестного арендатора на новый договор (ст. 33 Закона): он уведомляет арендодателя не позднее чем за месяц до окончания срока и прилагает проект договора, а арендодатель рассматривает его в месячный срок.

Автоматическое возобновление договоров на один год по пп. 1 п. 27 раздела X «Переходные положения» ЗКУ касалось только земель сельскохозяйственного назначения и только договоров, срок которых истек после введения военного положения, но до вступления в силу Закона № 2698-IX от 19 октября 2022 года. Закон опубликован 18 ноября 2022 года, так что на договоры, срок которых истекает сейчас, эта норма не распространяется. Договор на частный участок заключают и возобновляют по общим правилам.

Регистрация права аренды: где, за сколько и когда

Право аренды возникает с момента государственной регистрации (ст. 125 ЗКУ, ч. 1 ст. 19 Закона). Участок считается переданным арендатору тогда же (ст. 17 Закона), а пользоваться им арендатор может не раньше регистрации (ст. 25 Закона). Договор, подписанный в мае и зарегистрированный в июле, дает право пользоваться участком только с июля.

Регистрацию проводит государственный регистратор в ЦНАП или нотариус. Право аренды относится к иным вещным правам, производным от права собственности (ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Обычный срок регистрации до пяти рабочих дней со дня регистрации заявления (ч. 2 ст. 19 того же закона).

Административный сбор считают от прожиточного минимума для трудоспособных лиц на 1 января года, когда поданы документы, и округляют до ближайших 10 гривен (ч. 3 и 8 ст. 34). В 2026 году этот прожиточный минимум составляет 3 328 грн (ст. 7 Закона «О Государственном бюджете Украины на 2026 год»), следовательно:

• до пяти рабочих дней: 0,05 прожиточного минимума, 170 грн;
• два рабочих дня: 0,5 прожиточного минимума, 1 660 грн;
• один рабочий день: 1 прожиточный минимум, 3 330 грн;
• два часа: 2,5 прожиточного минимума, 8 320 грн.

Если стороны удостоверили договор у нотариуса и тот же нотариус сразу регистрирует право аренды, сбор составляет 0,1 прожиточного минимума, то есть 330 грн (ч. 5 ст. 34).

Субаренда тоже подлежит государственной регистрации (ст. 8 Закона). Когда договор прекращается, в реестр вносят и прекращение права аренды, иначе запись об арендаторе останется.

Арендная плата, налоги и кто платит за землю

Размер, условия и сроки платы за частный участок стороны определяют сами (ст. 21 Закона). Одна деталь часто удивляет собственников: если договор не говорит иначе, плату исчисляют с учетом индексов инфляции. Не хотите индексации, так и напишите.

Плата вносится деньгами. По согласию сторон ее можно вносить натурой, например зерном, но расчет должен соответствовать денежному эквиваленту по рыночным ценам на дату платежа (ст. 22 Закона). Для государственных и коммунальных земель допустимы только деньги. Пересматривают плату за частную землю по согласию сторон, а арендатор может требовать уменьшения, если состояние участка ухудшилось не по его вине (ст. 23 Закона).

Налог с арендной платы зависит от того, кто арендатор:

• арендатор обычное физическое лицо: собственник сам уплачивает НДФЛ 18% и военный сбор 5% ежеквартально, в течение 40 календарных дней после окончания квартала, и показывает доход в годовой декларации (пп. 170.1.5 НКУ);
• арендатор компания или ФЛП: он является налоговым агентом, удерживает налог при выплате и перечисляет его сам (пп. 170.1.1 для сельскохозяйственных участков и паев, пп. 170.1.2 для остальной недвижимости).

Скажем, участок сдан физлицу за 3 000 грн в месяц. За год это 36 000 грн, из них 6 480 грн НДФЛ и 1 800 грн военного сбора, вместе 8 280 грн.

Земельный налог за частный участок по-прежнему уплачивает собственник (пп. 269.1.1 НКУ). Кто кому компенсирует эту сумму, стороны могут записать в договоре, но плательщиком для налоговой остается собственник. Арендная плата как налоговый платеж существует только для арендаторов государственных и коммунальных земель (пп. 269.1.2 НКУ). Для них годовая плата не может превышать 12% нормативной денежной оценки, если арендатор не определен на торгах (пп. 288.5.2 и 288.5.3 НКУ).

Субаренда, продажа участка и смерть стороны

Арендатор может передать участок в субаренду без изменения целевого назначения, если это разрешает договор или арендодатель дал письменное согласие. Молчание тоже имеет последствие: если арендодатель в течение месяца не ответил на запрос, субаренда считается разрешенной (ч. 1 ст. 8 Закона). Срок субаренды не может превышать срока аренды, а когда прекращается аренда, прекращается и субаренда.

Продажа или наследование участка не расторгают договор: переход права собственности к другому лицу не является основанием изменить или прекратить аренду, если договор не предусматривает иного (ст. 32 Закона). Новый собственник в течение месяца после регистрации своего права должен уведомить арендатора (ч. 5 ст. 31 Закона).

После смерти арендатора-физлица право аренды переходит к его наследникам, если договор не устанавливает иного (ст. 7 Закона). Если кто-то покупает у арендатора дом, другое здание или сооружение на арендованном участке, вместе с ним к покупателю переходит и право аренды земли на тех же условиях, без согласия арендодателя и без изменений в договор (ч. 3 ст. 7 Закона). Для многоквартирных домов это правило не действует.

Для земель сельскохозяйственного назначения арендатор может продать или заложить право аренды без согласования с собственником (ч. 5 ст. 93 ЗКУ). Для других частных участков порядок отчуждения права аренды лучше прямо урегулировать в договоре.

Как расторгнуть договор аренды земли

Договор прекращается сам с истечением срока, в случае выкупа участка для общественных нужд, совпадения в одном лице собственника и арендатора, ликвидации юридического лица-арендатора, а также по другим основаниям по ст. 31 Закона. Досрочно его расторгают двумя путями: по согласию сторон или по решению суда.

Одностороннее расторжение не допускается, если закон или сам договор его не разрешают (ч. 4 ст. 31 Закона). Хотите иметь право выйти из договора письмом, запишите основания и срок предупреждения в текст. Иначе остается суд, куда обращаются из-за невыполнения обязанностей по ст. 24 и 25 Закона, из-за случайного уничтожения или повреждения участка или по основаниям Земельного кодекса. Среди них ст. 141 ЗКУ отдельно называет систематическую неуплату арендной платы и использование участка не по целевому назначению.

Деньги при расторжении распределяет ст. 32 Закона. Если расторгнуть хочет арендатор, арендодатель имеет право на арендную плату за год для несельскохозяйственных земель и за шесть месяцев для сельскохозяйственных, если за это время никто не предложил арендовать участок на тех же условиях. Исключение составляют случаи, когда расторжение вызвал сам арендодатель, а также загрязнение участка взрывоопасными предметами. Если же расторгнуть хочет арендодатель без вины арендатора, тот имеет право на возмещение согласованных улучшений и убытков.

После прекращения договора арендатор возвращает участок на условиях, определенных договором, и не может удерживать его, чтобы заставить арендодателя рассчитаться (ст. 34 Закона). Расторжение оформляют письменно, а прекращение права аренды регистрируют в Государственном реестре вещных прав.

Перечень перед подписанием

1. Информация из Государственного реестра вещных прав: кто собственник, нет ли ипотеки, ареста и действующего договора аренды с другим лицом. Как ее получить через Дію, объяснено в материале о ДРРП.
2. Выписка из Государственного земельного кадастра: кадастровый номер, площадь, целевое назначение, ограничения в использовании.
3. Нотариальное согласие второго супруга, если участок в общей совместной собственности.
4. Срок, соответствующий целевому назначению, в частности минимум в 7 лет для личного крестьянского хозяйства.
5. Размер платы, индексация, сроки и ответственность за просрочку.
6. Письменное согласие на строительство, если арендатор планирует сооружения.
7. Условие о возобновлении или его сознательное отсутствие.
8. Основания и порядок одностороннего расторжения, если стороны хотят иметь такое право.

Кто на самом деле распоряжается участком, проверяют так же, как с квартирой: по данным ДРРП, а не по словам человека, который показывает границы. Пошагово это описано в гайде о проверке собственника. В объявлениях об аренде земли на HataHub отметка «Проверено» означает, что собственник идентифицирован через Дію и сопоставлен с записью в ДРРП. Объявления с отметкой «Агрегатор» собраны с других сайтов, их проверяйте самостоятельно. Договор аренды земли и его регистрацию стороны оформляют отдельно, у регистратора или нотариуса.