Договор аренды без нотариуса. Действителен ли он и когда нужен нотариус

Договор аренды квартиры между двумя физическими лицами действителен без нотариуса. Статья 811 Гражданского кодекса требует письменную форму, а нотариальное удостоверение предусматривает только для найма жилья с выкупом. Обычный договор можно удостоверить добровольно, если стороны так договорились. Принятая парламентом ставка НДФЛ 5% для отдельных нотариальных договоров с 2027 года по состоянию на 2 сентября 2026 года еще не стала законом: законопроект № 15111-д передан на подпись Президенту.

Далее о том, что именно дает нотариус, чего не дает, сколько это стоит и как понять, нужен ли он именно вам.

Что говорит кодекс о форме договора найма жилья

Наем жилья регулирует глава 59 Гражданского кодекса. Ст. 811 устанавливает письменную форму, и на этом требования к форме заканчиваются. Нотариальное удостоверение ч. 2 той же статьи предусматривает только для договора найма жилья с выкупом, то есть для конструкции, при которой наниматель постепенно выкупает квартиру. Обычная аренда на год или три к ней не относится.

Общее правило ст. 209 ГК: сделка удостоверяется нотариально, если этого требует закон или если так договорились стороны. Вторая часть важна: вы можете добровольно обратиться к нотариусу, и тогда договор вступит в силу с момента удостоверения. Но без этого он не становится ни ничтожным, ни «неофициальным».

Слово «официальный» здесь скорее мешает. Письменный договор без нотариуса является надлежащей формой найма жилья: им можно доказывать согласованные условия, требовать уплаты долга или возврата обеспечительного платежа. По общему правилу ст. 814 ГК при продаже квартиры к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя, если стороны не предусмотрели в договоре его прекращение в связи с отчуждением жилья. Нотариальное удостоверение добавляет проверку нотариусом и запись о нотариальном действии, но не заменяет продуманных условий договора.

Срок три года не меняет форму найма квартиры

Статьи 793 и 794 ГК предусматривают нотариальное удостоверение и регистрацию права пользования для найма здания или другого капитального сооружения, его отдельной части, сроком от трех лет. Но квартира, которую передают в наем как жилье, регулируется специальной главой 59. Верховный Суд по делу № 461/6163/16-ц прямо указал, что правило ст. 793 не применяется к квартире, переданной в наем.

Следовательно, договор найма квартиры на три или пять лет не становится ничтожным только из-за отсутствия нотариального удостоверения. Длительный срок увеличивает практическую цену ошибки в условиях о ремонте, индексации, досрочном прекращении и продаже квартиры, поэтому перед подписанием такого договора полезна индивидуальная проверка текста юристом. Нотариальное удостоверение стороны могут выбрать добровольно.

Что нотариус делает, а чего не делает

Нотариальное удостоверение и качество условий договора не одно и то же.

Нотариус проверяет. Он устанавливает личности и гражданскую дееспособность сторон, их полномочия, принадлежность квартиры собственнику и документы, необходимые для конкретной сделки. Если подписывает представитель, нотариус проверяет доверенность; если распоряжение общим имуществом требует согласия второго супруга, проверяет и его. Это снижает риск ошибки в личности или полномочиях, но не является гарантией от любого будущего спора.

Нотариус разъясняет. Он обязан объяснить сторонам содержание сделки и ее правовые последствия, а удостоверительная надпись фиксирует совершение нотариального действия.

Нотариус фиксирует дату и регистрирует нотариальное действие. Это дает независимую запись, по которой можно проверить факт и время удостоверения, и усложняет подмену экземпляра после конфликта.

Нотариальное удостоверение не заменяет договоренности сторон об обеспечительном платеже, ремонте, порядке выезда и изменении платы. Независимо от того, кто подготовил проект, сверьте эти условия со своими договоренностями до визита. Типичные спорные пункты мы разобрали в материале о договоре аренды квартиры.

Сколько стоит удостоверение

Две разные цены в зависимости от того, к кому обращаться.

У государственного нотариуса взимается государственная пошлина. Согласно Декрету «О государственной пошлине» удостоверение договоров аренды недвижимого имущества стоит 1% суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан, то есть 17 грн. Сумма договора для аренды рассчитывается как общая сумма платежей за весь срок, а если срок не определен, то за три года. Для квартиры за 18 000 грн в месяц, сданной на год, это 216 000 грн суммы договора и 2 160 грн пошлины. Возможные дополнительные платные услуги уточните до записи.

У частного нотариуса государственная пошлина за нотариальное действие не взимается, а плата определяется по договоренности. Итоговая сумма зависит от нотариуса и сопутствующих проверок, поэтому до записи попросите полный письменный расчет. Сравнивайте именно полную цену, а не только одну позицию тарифа.

К стоимости добавьте время на проверку документов и запись. Если сторона действует лично, она подает документы, удостоверяющие личность, и РНОКПП; представитель подает также надлежащую доверенность. Перечень документов на квартиру, согласие второго супруга и возможность дистанционного участия уточните у нотариуса до визита: он зависит от состава собственников и способа подписания.

2027 год: ставка 5% еще не вступила в силу

Верховная Рада 9 июня 2026 года приняла законопроект № 15111-д, который предусматривает с 1 января 2027 года НДФЛ 5% для дохода физического лица от аренды при определенных условиях, в частности по нотариально удостоверенному договору между физическими лицами. Военный сбор согласно тексту проекта остается отдельным. Официальная карточка законопроекта по состоянию на 2 сентября 2026 года имеет статус «Передано на подпись Президенту», а не действующего закона. До подписания, официального опубликования и вступления в силу планируйте налоги по действующим правилам. Содержание проекта разобрано в материале о возможных 5% с аренды.

Согласно действующему п.п. 170.1.5 НКУ нотариус сообщает налоговой об удостоверенном договоре аренды. Если законопроект вступит в силу без изменений, нотариальное удостоверение станет одним из условий более низкой ставки. Пока этого не произошло, сравнивать «23% и 10%» как два доступных режима нельзя.

Удостоверенный договор сам по себе не доказывает уплату налогов. Для нанимателя его ценность заключается в проверке личности, полномочий и факта удостоверения; условия о депозите, сроке и ремонте все равно нужно читать отдельно.

Электронная подпись это не нотариус

Две вещи, которые чаще всего путают. Договор, подписанный Дія.Підписом или другой квалифицированной электронной подписью, является договором в письменной форме: ст. 207 ГК признает письменной сделку, содержание которой зафиксировано в электронном документе, а Закон «Об электронной идентификации и электронных доверительных услугах» приравнивает квалифицированную подпись к собственноручной. Этого достаточно для ст. 811.

Но электронная подпись не является нотариальным удостоверением. Она подтверждает подписанта и целостность подписанного файла, но сама по себе не проверяет право собственности, согласие супругов и не создает сообщение нотариуса налоговой. Если законопроект № 15111-д вступит в силу в нынешней редакции, одной электронной подписи для его налогового условия будет недостаточно. Как подписать договор электронно, мы разобрали шаг за шагом.

Как решить, нужен ли нотариус именно вам

Пройдитесь по списку. Если закон или ваша договоренность не требуют нотариального удостоверения, простой письменный формат соответствует требованию ст. 811 ГК. Отдельно оцените сумму, срок и сложность условий.

1. Наем с выкупом. Удостоверение обязательно по закону (ч. 2 ст. 811).
2. Стороны сами договорились о нотариальной форме. Тогда договор вступает в силу после удостоверения.
3. Большая сумма вперед или дорогой ремонт в счет платы. Нотариус проверит личности и полномочия, но финансовые условия все равно следует согласовать в тексте.
4. Подписывает представитель или есть несколько совладельцев. Нотариус проверит доверенность и необходимые согласия.
5. Законопроект № 15111-д вступил в силу, а собственник выполняет условия предложенной ставки 5%. До официального опубликования это не основание перезаключать договор.

Во всех остальных случаях ключевое значение имеет не удостоверение, а проверка собственника до подписания и полный текст договора. Информацию из ДРРП можно заказать самостоятельно; актуальную плату и срок проверяйте непосредственно в государственном сервисе. О содержании такой проверки читайте в материале о проверке собственника квартиры.

На HataHub отметка «Проверено» показывает результат сверки собственника с ДРРП. Объявлением также может управлять уполномоченное на платформе лицо или самостоятельный участник субаренды, поэтому отдельно смотрите роль автора и основание его действий. Полномочие на платформе само по себе не заменяет гражданско-правовую доверенность там, где она нужна. Договор и акт можно подписать Дія.Підписом или КЕП, что дает письменную форму без нотариуса. Если законопроект № 15111-д вступит в силу и собственник захочет выполнить его условие о нотариальном удостоверении, порядок нужно будет сверить с окончательным текстом закона и нотариусом.