Что зафиксировать при осмотре квартиры, чтобы потом вернуть депозит

Возврат обеспечительного платежа зависит от условий договора: долгов, согласованных платежей, отсутствующих вещей и вреда сверх нормального износа. Состояние квартиры лучше всего доказывает сравнение при заселении и выезде. Поэтому составьте акт с перечнем имущества и дефектов и сделайте фото и непрерывное видео, которые будут храниться вместе с оригинальными файлами.

Ниже о том, что именно говорит закон о состоянии квартиры, что должно быть в акте, как снимать, чтобы запись была доказательством, и что проверить, кроме царапин.

Что говорит закон о состоянии квартиры и износе

Наниматель обязан вернуть вещь в состоянии, в котором ее получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 785 Гражданского кодекса). За ухудшение, которое произошло вследствие нормального износа, наниматель не отвечает (ст. 779 ГК), а за ухудшение по своей вине обязан его устранить. Текущий ремонт, если договор не говорит иного, делает наниматель, капитальный делает наймодатель (ст. 819 ГК).

Эти нормы дают рамку, а не готовый каталог. Потертая краска, просевший диван или царапины могут быть нормальным износом с учетом срока и интенсивности пользования. Разбитое стекло или прожженная столешница могут быть вредом, если доказаны первоначальное состояние и вина нанимателя. Акт и фото являются лучшими доказательствами давности дефекта, но суд оценивает также переписку, показания мастера и другие материалы.

Договор может описать состояние квартиры и критерии износа точнее, чем кодекс. Запишите, что состояние сравнивают по актам при заселении и выезде, а ответственность наступает за доказанный вред по вине нанимателя сверх нормального износа. Новый дефект сам по себе еще не доказывает ни причины, ни вины. О других пунктах договора, которые влияют на возврат обеспечительного платежа, мы писали отдельно.

Акт приема-передачи: что в нем должно быть

Закон не требует акта для найма жилья, но без него спор о депозите превращается в воспоминания. Рабочий акт составляют в двух экземплярах и подписывают вместе с договором. В нем:

• дата передачи и адрес квартиры с номером;
• показания всех счетчиков на эту дату: электричество, холодная и горячая вода, газ, тепло, если есть;
• перечень мебели и техники с описанием состояния каждой позиции: «диван серый, потертость на левом подлокотнике», «холодильник Samsung, работает, отколота ручка морозильной камеры»;
• серийные номера дорогой техники: стиральная машина, холодильник, бойлер, кондиционер, телевизор;
• состояние стен, пола, потолка, окон и дверей по комнатам, с перечнем имеющихся дефектов;
• количество переданных комплектов ключей, отдельно от домофона, почтового ящика, подвала;
• перечень фотографий как приложение, с указанием, что они сделаны в день передачи;
• подписи обеих сторон на каждой странице.

Самая важная строка акта касается дефектов. Все, что есть в квартире в день заселения, стоит внести в акт, даже мелкое: трещину на плитке в ванной, пятно на обоях за шкафом, скол на раковине, окно, которое не закрывается до конца. Незаписанный дефект сложнее отделить от повреждения, возникшего во время найма.

Как снимать, чтобы запись была доказательством

Фотографии, видео и сообщения в мессенджере являются электронными доказательствами по ст. 100 Гражданского процессуального кодекса: к ним относятся графические изображения, фото-, видео- и звукозаписи, текстовые и мультимедийные сообщения вместе с метаданными. Суд их принимает, но должно быть понятно, когда и где сделана запись и что она не изменялась.

Поэтому снимайте так:

1. Одно непрерывное видео на весь обход квартиры. Начните с номера на входной двери, назовите вслух дату, пройдите все комнаты без монтажа. Такая запись помогает показать контекст и последовательность осмотра.
2. Отдельно фото каждого дефекта крупным планом и общий план, где видно, в каком месте он расположен.
3. Показания каждого счетчика крупно, вместе с номером счетчика на корпусе.
4. Техника в работе: включенная стиральная машина, холодильник с термометром или хотя бы с включенным светом, вытяжка, кондиционер, бойлер, плита с включенной конфоркой.
5. Окна: закрытые, открытые, уплотнители, состояние рамы изнутри и подоконника.
6. Сантехника: слив под раковиной, шланги стиральной машины, углы за унитазом, стык ванны со стеной.
7. Ключи: все комплекты рядом на столе, посчитайте вслух.

В тот же день отправьте видео и фото собственнику в мессенджер или на почту с коротким текстом: «состояние квартиры в день передачи, дата». Переписка помогает связать файлы с договором и датой передачи. Если собственник ответил «да, все правильно», сохраните и это. Не удаляйте оригиналы: они могут содержать дату, технические метаданные, а при включенной записи места геолокацию; пересланные копии могут часть этих данных потерять.

Что проверить, кроме состояния

Осмотр защищает депозит не только через фиксацию. Дефекты, которые вы заметите сейчас, либо останутся в акте как имеющиеся, либо станут поводом не заселяться.

Вода. Откройте все краны одновременно и посмотрите на давление. Слейте воду в раковине и ванне и проверьте, не стоит ли она. Загляните под раковину на следы подтекания и под ванну, если есть доступ.

Электрика. Включите несколько приборов одновременно и проверьте, не выбивает ли автомат. Посмотрите на щиток: оголенные провода и скрутки являются поводом для вопросов. Проверьте каждую розетку хотя бы зарядкой.

Отопление. Летом не проверить, поэтому спросите прямо, сколько платили за отопление прошлой зимой, и попросите квитанцию. Потрогайте батареи на предмет ржавчины и следов протечки на полу под ними.

Влажность. Осмотрите углы за шкафами, стену за холодильником, стык стены и пола на балконе, нишу под подоконником. Черные точки, запах сырости или вздувшееся покрытие могут указывать на плесень или протечку. Зафиксируйте их в акте и попросите выяснить причину до заселения.

Окна и двери. Закройте каждое окно и проверьте, не дует ли. Замки на входной двери: все ключи должны работать, а замок не заедать.

Шум. Полминуты тишины с открытым окном и полминуты с закрытым. Дорога, вентиляция ресторана на первом этаже, лифт за стеной.

Долги. Попросите последние счета за коммунальные. Долг, возникший до даты передачи, запишите в акт отдельной строкой с показаниями счетчиков и договоренностью, кто его оплачивает.

Споры, в которых помогает акт

Вот пять распространенных сюжетов, в которых акт дает важную точку сравнения, хотя сам по себе не определяет результат спора.

«Стиральная машина была новая». В акте серийный номер, год выпуска с наклейки на корпусе и слово «работает, следы использования». Если впоследствии сломается подшипник, возраст и первоначальное состояние помогут мастеру и сторонам определить, износ ли это, дефект или следствие пользования.

«Вы поцарапали паркет». Общее фото пола в каждой комнате в день заселения, с дефектами крупным планом. Сравнение покажет, когда появилась царапина; отдельно оценивают причину, нормальный износ и стоимость устранения.

«Вы оставили долг за свет». Показания счетчиков в день заселения и в день выезда, оба в актах с подписями. Расчет делают по условиям договора, тарифам и составу счета за соответствующий период.

«Вы потеряли ключ». Укажите количество переданных и возвращенных комплектов. Стоимость дубликата или замены замка должна отвечать фактической потребности, риску безопасности и документам, а не только разнице в количестве.

«Стены надо перекрашивать». Бытовые потертости могут быть нормальным износом, а пятна или рисунки вредом; вывод зависит от масштаба, материала, срока пользования и договоренностей сторон. Фото стен в день заселения показывает первоначальное состояние.

При выезде делается то же самое

Депозит возвращается после сравнения двух актов, поэтому в день выезда вы повторяете осмотр в обратном порядке.

1. Уберите квартиру до согласованного состояния. Если собственник заявляет расходы на уборку, попросите показать договорное основание, объем работы и подтверждение суммы.
2. Снимите те же комнаты, ту же технику и те же счетчики. Тот же маршрут, те же ракурсы, чтобы два видео можно было сравнить кадр в кадр.
3. Составьте акт возврата с показаниями счетчиков, перечнем имущества и его состояния и количеством возвращенных ключей. Подписи обеих сторон.
4. Зафиксируйте в акте отсутствие претензий или перечислите имеющиеся дефекты и позиции сторон относительно стоимости. Более поздние требования не становятся автоматически недействительными, но подписанный акт существенно влияет на доказывание.
5. Запишите конкретную дату возврата обеспечительного платежа, если ее нет в договоре, и отдельный порядок окончательной сверки счетов, которые приходят позже.

Если после подписанного акта без претензий обеспечительный платеж не возвращают, акт является важным доказательством, но также понадобятся договор, подтверждение платежа и переписка. Порядок действий, от письменной претензии до суда, мы разобрали в материале о невозвращенном депозите.

На HataHub акт приема-передачи можно подписать Дія.Підписом или КЕП вместе с договором, а показания счетчиков и прикрепленные фото хранятся рядом с ним в аккаунтах сторон. Это создает общую точку сравнения в день выезда и подтверждает, какой именно документ стороны подписали.