Що зафіксувати при огляді квартири, щоб потім повернути депозит

Повернення забезпечувального платежу залежить від умов договору: боргів, погоджених платежів, відсутніх речей і шкоди понад нормальний знос. Стан квартири найкраще доводить порівняння на заселенні та виїзді. Тому складіть акт із переліком майна й дефектів та зробіть фото і безперервне відео, які зберігатимуться разом з оригінальними файлами.

Нижче про те, що саме каже закон про стан квартири, що має бути в акті, як знімати, щоб запис був доказом, і що перевірити, крім подряпин.

Що каже закон про стан квартири і знос

Наймач зобов'язаний повернути річ у стані, у якому її одержав, з урахуванням нормального зносу, або в стані, обумовленому договором (ст. 785 Цивільного кодексу). За погіршення, яке сталося внаслідок нормального зносу, наймач не відповідає (ст. 779 ЦК), а за погіршення зі своєї вини зобов'язаний його усунути. Поточний ремонт, якщо договір не каже іншого, робить наймач, капітальний робить наймодавець (ст. 819 ЦК).

Ці норми дають рамку, а не готовий каталог. Потерта фарба, просілий диван або подряпини можуть бути нормальним зносом з огляду на строк і інтенсивність користування. Розбите скло чи пропалена стільниця можуть бути шкодою, якщо доведені початковий стан і вина наймача. Акт і фото є найкращими доказами давності дефекту, але суд оцінює також листування, свідчення майстра та інші матеріали.

Договір може описати стан квартири і критерії зносу точніше, ніж кодекс. Запишіть, що стан порівнюють за актами на заселенні й виїзді, а відповідальність настає за доведену шкоду з вини наймача понад нормальний знос. Новий дефект сам по собі ще не доводить ні причини, ні вини. Про інші пункти договору, які впливають на повернення забезпечувального платежу, ми писали окремо.

Акт приймання-передачі: що в ньому має бути

Закон не вимагає акта для найму житла, але без нього спір про депозит перетворюється на спогади. Робочий акт складають у двох примірниках і підписують разом із договором. У ньому:

• дата передачі й адреса квартири з номером;
• показники всіх лічильників на цю дату: електрика, холодна й гаряча вода, газ, тепло, якщо є;
• перелік меблів і техніки з описом стану кожної позиції: «диван сірий, потертість на лівому підлокітнику», «холодильник Samsung, працює, відколота ручка морозильної камери»;
• серійні номери дорогої техніки: пральна машина, холодильник, бойлер, кондиціонер, телевізор;
• стан стін, підлоги, стелі, вікон і дверей по кімнатах, з переліком наявних дефектів;
• кількість переданих комплектів ключів, окремо від домофона, поштової скриньки, підвалу;
• перелік фотографій як додаток, з вказівкою, що вони зроблені в день передачі;
• підписи обох сторін на кожній сторінці.

Найважливіший рядок акта стосується дефектів. Усе, що є в квартирі на день заселення, варто внести в акт, навіть дрібне: тріщину на плитці у ванній, пляму на шпалерах за шафою, скол на раковині, вікно, яке не закривається до кінця. Незаписаний дефект складніше відокремити від пошкодження, що виникло під час найму.

Як знімати, щоб запис був доказом

Фотографії, відео й повідомлення в месенджері є електронними доказами за ст. 100 Цивільного процесуального кодексу: до них належать графічні зображення, фото-, відео- та звукозаписи, текстові й мультимедійні повідомлення разом із метаданими. Суд їх приймає, але має бути зрозуміло, коли і де зроблений запис і що він не змінювався.

Тому знімайте так:

1. Одне безперервне відео на весь обхід квартири. Почніть з номера на вхідних дверях, назвіть уголос дату, пройдіть усі кімнати без монтажу. Такий запис допомагає показати контекст і послідовність огляду.
2. Окремо фото кожного дефекту крупним планом і загальний план, де видно, у якому місці він розташований.
3. Показники кожного лічильника крупно, разом із номером лічильника на корпусі.
4. Техніка в роботі: увімкнена пральна машина, холодильник із термометром або хоча б із увімкненим світлом, витяжка, кондиціонер, бойлер, плита з увімкненою конфоркою.
5. Вікна: закриті, відчинені, ущільнювачі, стан рами зсередини і підвіконня.
6. Сантехніка: злив під раковиною, шланги пральної машини, кути за унітазом, стик ванни зі стіною.
7. Ключі: усі комплекти поруч на столі, порахуйте вголос.

Того самого дня надішліть відео й фото власнику в месенджер або на пошту з коротким текстом: «стан квартири на день передачі, дата». Листування допомагає пов'язати файли з договором і датою передачі. Якщо власник відповів «так, усе правильно», збережіть і це. Не видаляйте оригінали: вони можуть містити дату, технічні метадані, а за ввімкненого запису місця геолокацію; переслані копії можуть частину цих даних втратити.

Що перевірити, крім стану

Огляд захищає депозит не лише через фіксацію. Дефекти, які ви помітите зараз, або лишаться в акті як наявні, або стануть приводом не заселятися.

Вода. Відкрийте всі крани одночасно і подивіться на тиск. Злийте воду в раковині та ванні й перевірте, чи не стоїть. Загляньте під раковину на сліди підтікання і під ванну, якщо є доступ.

Електрика. Увімкніть кілька приладів одночасно й перевірте, чи не вибиває автомат. Подивіться на щиток: оголені дроти й скрутки є приводом для запитань. Перевірте кожну розетку хоча б зарядкою.

Опалення. Влітку не перевірити, тому запитайте прямо, скільки платили за опалення минулої зими, і попросіть квитанцію. Помацайте батареї на предмет іржі та слідів протікання на підлозі під ними.

Вологість. Огляньте кути за шафами, стіну за холодильником, стик стіни й підлоги на балконі, нішу під підвіконням. Чорні крапки, запах вологи або здуте покриття можуть указувати на плісняву чи протікання. Зафіксуйте їх в акті й попросіть з'ясувати причину до заселення.

Вікна й двері. Закрийте кожне вікно й перевірте, чи не дме. Замки на вхідних дверях: усі ключі мають працювати, а замок не заїдати.

Шум. Пів хвилини тиші з відкритим вікном і пів хвилини з закритим. Дорога, вентиляція ресторану на першому поверсі, ліфт за стіною.

Борги. Попросіть останні рахунки за комунальні. Борг, що виник до дати передачі, запишіть в акт окремим рядком із показниками лічильників і домовленістю, хто його сплачує.

Спори, в яких допомагає акт

Ось п'ять поширених сюжетів, у яких акт дає важливу точку порівняння, хоча сам по собі не визначає результат спору.

«Пральна машина була нова». В акті серійний номер, рік випуску з наклейки на корпусі і слово «працює, сліди використання». Якщо згодом зламається підшипник, вік і початковий стан допоможуть майстру та сторонам визначити, чи це знос, дефект або наслідок користування.

«Ви подряпали паркет». Загальне фото підлоги в кожній кімнаті в день заселення, з дефектами крупним планом. Порівняння покаже, коли з'явилася подряпина; окремо оцінюють причину, нормальний знос і вартість усунення.

«Ви залишили борг за світло». Показники лічильників на день заселення і на день виїзду, обидва в актах з підписами. Розрахунок роблять за умовами договору, тарифами й складом рахунку за відповідний період.

«Ви загубили ключ». Зазначте кількість переданих і повернутих комплектів. Вартість дубліката або заміни замка має відповідати фактичній потребі, ризику безпеці й документам, а не лише різниці в кількості.

«Стіни треба перефарбовувати». Побутові потертості можуть бути нормальним зносом, а плями чи малюнки шкодою; висновок залежить від масштабу, матеріалу, строку користування та домовленостей сторін. Фото стін у день заселення показує початковий стан.

При виїзді робиться те саме

Депозит повертається після порівняння двох актів, тому в день виїзду ви повторюєте огляд у зворотному порядку.

1. Приберіть квартиру до погодженого стану. Якщо власник заявляє витрати на прибирання, попросіть показати договірну підставу, обсяг роботи й підтвердження суми.
2. Зніміть ті самі кімнати, ту саму техніку і ті самі лічильники. Той самий маршрут, ті самі ракурси, щоб два відео можна було порівняти кадр у кадр.
3. Складіть акт повернення з показниками лічильників, переліком майна і його стану та кількістю повернутих ключів. Підписи обох сторін.
4. Зафіксуйте в акті відсутність претензій або перелічіть наявні дефекти й позиції сторін щодо вартості. Пізніші вимоги не стають автоматично недійсними, але підписаний акт істотно впливає на доказування.
5. Запишіть конкретну дату повернення забезпечувального платежу, якщо її немає в договорі, і окремий порядок остаточної звірки рахунків, які надходять пізніше.

Якщо після підписаного акта без претензій забезпечувальний платіж не повертають, акт є важливим доказом, але також знадобляться договір, підтвердження платежу й листування. Порядок дій, від письмової претензії до суду, ми розібрали в матеріалі про неповернений депозит.

На HataHub акт приймання-передачі можна підписати Дія.Підписом або КЕП разом із договором, а показники лічильників і прикріплені фото зберігаються поруч із ним в акаунтах сторін. Це створює спільну точку порівняння на день виїзду й підтверджує, який саме документ сторони підписали.