Сдать квартиру родственникам или друзьям. Нужен ли договор

Письменный договор нужен, даже если вы не берете с родственников денег. Без него сложнее доказать срок, условия проживания, распределение коммунальных платежей и момент, когда квартиру надо вернуть. Родство само по себе не создает право пользования по ст. 405 Гражданского кодекса: суд будет проверять вселение как члена семьи, совместное проживание, быт и другие обстоятельства.

Для бесплатного проживания кодекс имеет отдельную конструкцию, договор ссуды. Он фиксирует главное: срок, пользователей, коммунальные платежи и порядок возврата квартиры. Если есть плата именно за пользование, это найм. Ниже о том, как различить эти договоры и что в них записать.

Что происходит, когда договора нет

Человек, которого вы пустили пожить, не становится бесправным гостем. По ст. 405 ГК члены семьи собственника, которые проживают вместе с ним, имеют право пользоваться жильем; ст. 156 Жилищного кодекса также регулирует пользование жильем членами семьи собственника. Возникло ли такое право у конкретного родственника или другого лица, суд определяет по фактическим отношениям, а не только по родственной связи или регистрации адреса.

Суды оценивают совместное проживание, общий быт, договоренность о вселении и другие доказательства. Проживание родственника отдельно во второй квартире, оплата им коммунальных услуг или регистрация адреса не дают автоматического ответа. Если право пользования все же возникло, его прекращение также зависит от оснований: ч. 2 ст. 405 ГК, в частности, говорит об отсутствии без уважительных причин более года, если иное не установлено договоренностью или законом, а ст. 406 предусматривает судебное прекращение сервитута при определенных обстоятельствах.

Друг или партнер при определенных фактических обстоятельствах тоже может доказывать проживание одной семьей. Но независимо от статуса без договора сложнее доказать срок и договоренности о коммунальных платежах. Не меняйте замки и не выносите вещи самовольно: если человек не возвращает квартиру добровольно, способ защиты нужно определять по основанию его проживания.

Регистрация места проживания родственника не создает права собственности, а сведения о зарегистрированных жильцах не входят в выписку из ДРРП. Перед продажей нотариус проверяет нужные сведения отдельно. Закон № 1871-IX предусматривает снятие отдельных лиц с задекларированного или зарегистрированного места проживания по заявлению собственника, но содержит исключения и специальные правила, в частности относительно детей. Само снятие с регистрации не решает отдельный спор о праве пользования жильем. Как работают эти процедуры, разобрано отдельно.

Договор ссуды: бесплатно и с правилами

Ссуда это договор, по которому одна сторона бесплатно передает вещь в пользование другой на определенный срок (ст. 827 ГК). Слово непривычное, в быту говорят «бесплатное пользование», но именно оно нужно в заголовке документа, чтобы никто потом не назвал ваши отношения арендой со скрытой платой.

Форма. Статья 828 ГК требует письменной формы для ссуды между юридическими лицами, а для ссуды здания или его части отсылает к форме найма здания по ст. 793. В то же время Верховный Суд отдельно разграничивает найм квартиры по главе 59 и найм здания по ст. 793. Из-за этой разницы для ссуды квартиры на три года или больше форму стоит согласовать с нотариусом до подписания, а не сокращать срок только ради обхода удостоверения. Для любого срока письменный текст и акт значительно упрощают доказывание.

Что записать:

• адрес квартиры, площадь, основание вашего права собственности;
• срок и цель пользования. Если срок не указать, его определяют в соответствии с целью пользования (ст. 831 ГК), поэтому цель лучше сформулировать прямо;
• кто платит коммунальные. По ст. 833 ГК пользователь несет обычные расходы на поддержание вещи в надлежащем состоянии, и коммунальные платежи логично отдать ему. О налоговой стороне этой строки ниже;
• запрет передавать квартиру третьим лицам и вселять других без вашего письменного согласия. Пользователь должен пользоваться вещью лично, если договором не установлено иное (ст. 833);
• состояние квартиры и перечень мебели в акте приема-передачи, как и для обычного найма;
• за сколько дней каждая сторона предупреждает о выезде.

Расторжение. Пользователь может вернуть квартиру в любое время до истечения срока (ст. 834 ГК). Ссудодатель может требовать расторжения и возврата в случаях, перечисленных в этой статье: в частности, когда вещь стала нужна ему из-за непредвиденных обстоятельств, используется не по назначению, самовольно передана другому лицу или может быть повреждена из-за небрежного обращения. По ст. 835 договор прекращается в случае смерти физического лица-пользователя, если иное не установлено договором. Для найма жилья ст. 824 содержит другой порядок замены нанимателя; это нужно учесть, но это не делает ссуду универсально лучше.

Найм за символическую плату: когда он уместнее

Обычный договор найма уместен, когда родственник действительно платит согласованную сумму за пользование, даже если она ниже рыночной. Тогда применяется глава 59 Гражданского кодекса: письменная форма (ст. 811), срок (ст. 821), обязанности нанимателя (ст. 815), порядок расторжения (ст. 825). Что должно быть в таком договоре, мы разобрали в отдельном материале.

Две вещи стоит знать заранее. Первая: плата за найм является доходом физического лица; для резидента по общему правилу это 18% НДФЛ и 5% военного сбора, а порядок декларирования зависит от того, кто является нанимателем. Вторая: ст. 825 ГК разрешает требовать расторжения долгосрочного найма из-за невнесения платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а для краткосрочного найма из-за невнесения платы более двух раз. Выселение после расторжения регулирует ст. 826.

Не маскируйте бесплатное проживание «наймом с платой ноль». Найм по определению возмездный (ст. 810 ГК), а ссуда бесплатная (ст. 827). Если платы за пользование нет, содержание договоренности лучше прямо оформить как ссуду.

Налоги: где бесплатность перестает быть бесплатной

По ссуде собственник не получает плату за пользование, поэтому у него нет арендного дохода. Это не означает, что договор вообще не имеет налоговых последствий: отдельно проверьте компенсацию коммунальных услуг и налог на недвижимое имущество. Для нетипичной ситуации, например когда одна из сторон является ФОП или юридическим лицом, нужен отдельный налоговый анализ.

Две ловушки все же есть.

Компенсация коммунальных. ГНС рассматривает возмещение коммунальных платежей арендодателю-физлицу как налогооблагаемый доход. Для ссуды между физическими лицами официальное разъяснение может зависеть от структуры платежей и договоров с поставщиками. Самый чистый доказательственный маршрут: прямо записать, какие услуги оплачивает пользователь, и, где поставщик разрешает, платить ему напрямую как потребитель. Если средства проходят через собственника, получите индивидуальную налоговую консультацию.

Налог на недвижимость. Подпункт 266.4.3 НКУ не предоставляет льготу по уменьшению базы, предусмотренную п.п. 266.4.1, для объектов, которые используются с целью получения дохода, и прямо упоминает аренду, лизинг и ссуду. ГНС также воспроизводит эту позицию в своих разъяснениях. Конкретную сумму определяют по решению громады, площади, доле, периоду и доступным местным льготам; сверьте налоговое уведомление или обратитесь в ГНС, а не прогнозируйте последствия по тому, удостоверен ли договор нотариально.

Что еще расписать, когда это родственники

Родственные отношения не отменяют бытовых вопросов, они лишь делают разговор о них неудобным. Поэтому бумага и нужна: она позволяет договориться один раз, когда все еще в хороших отношениях.

Ремонт. Для найма кодекс по умолчанию возлагает текущий ремонт на нанимателя, а капитальный на наймодателя, если договором не установлено иное (ст. 819 ГК). По ссуде пользователь несет обычные расходы по поддержанию надлежащего состояния вещи (ст. 833). Запишите, кто платит за неисправный бойлер, как согласовывается ремонт и компенсируются ли улучшения. В споре суд оценивает договор, согласие, чеки, акты и другие допустимые доказательства.

Кто живет. Для найма лиц, которые будут проживать с нанимателем, указывают в договоре (ст. 816 ГК); для ссуды список тоже стоит добавить. Если состав жильцов изменится, согласуйте это письменно, а не предполагайте заранее, какие права может иметь новый человек.

Домашние животные, курение, ключи. Мелочи, которые во время ссоры становятся главными. Что прописать о животных, разобрано отдельно.

Продажа. Если вы планируете продать квартиру, сообщите покупателю о действующем найме или ссуде. По ст. 814 ГК при смене собственника права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику, если договор не устанавливает прекращение найма в случае продажи. Часть 3 ст. 834 дает новому собственнику вещи, переданной в ссуду, право требовать расторжения с предупреждением в срок, который соответствует цели ссуды. Заранее зафиксируйте срок и порядок возврата.

Порядок действий

1. Решите, есть ли плата за пользование. Нет: ссуда. Есть, пусть и небольшая: найм с налоговыми последствиями.
2. Заключите письменный договор. Для ссуды укажите адрес, срок, пользователей, коммунальные платежи, запрет передавать квартиру другим и порядок возврата. Для срока от трех лет заблаговременно уточните форму у нотариуса.
3. Составьте акт приема-передачи с перечнем имущества и показаниями счетчиков. Для родственников это так же важно, как для чужих людей.
4. Подпишите на бумаге в двух экземплярах или квалифицированной электронной подписью, если закон не требует нотариальной формы для вашего случая.
5. Оформляйте место проживания в соответствии с фактическими обстоятельствами. Не используйте регистрацию как замену договора или способ определить право пользования.
6. Раз в год пересматривайте, актуальна ли еще договоренность, и продлевайте ее дополнительным соглашением, а не молчанием.

HataHub поддерживает электронное оформление договора найма и актов между собственником и нанимателем. Используйте этот сценарий для родственников только тогда, когда плата за пользование является реальной договоренностью сторон. Для бесплатного проживания нужен отдельный договор ссуды: не подменяйте его платным наймом только ради доступного шаблона.