Оренда з тваринами. Що прописати, щоб не втратити депозит

Закон не встановлює загального обов'язку приватного власника погоджувати тварину. Стаття 9 Закону «Про захист тварин від жорстокого поводження» вимагає письмової згоди всіх повнолітніх мешканців квартири, де проживає кілька сімей, а місцеві правила можуть додавати вимогу згоди власника чужого приміщення. У договорі варто прямо погодити конкретну тварину, але повернення забезпечувального платежу залежить також від фактичної шкоди, боргів і доказів.

Нижче про те, що каже закон і міські правила, які наслідки може мати прихована тварина, що записати в договорі й акті, які моделі додаткової оплати трапляються та що робити, коли пошкодження все ж сталося.

Що каже закон і що кажуть міські правила

Базовий документ один: Закон України «Про захист тварин від жорстокого поводження» від 21 лютого 2006 року № 3447-IV. Він встановлює обов'язки власника тварини (умови утримання, ветеринарна допомога, вакцинація, ідентифікація) і залишає конкретні правила утримання органам місцевого самоврядування.

У Києві діють Правила утримання домашніх собак та котів, затверджені рішенням Київради № 1079/3912. Вони передбачають письмову згоду власника приміщення, яке не належить власнику тварини, а для квартири з кількома сім'ями згоду всіх повнолітніх мешканців. Місто також має систему обліку тварин. В інших громадах перевіряйте саме місцевий акт: вимоги та процедури можуть відрізнятися.

Порушення правил утримання є адміністративним проступком за ст. 154 Кодексу про адміністративні правопорушення: попередження або штраф від 10 до 20 неоподатковуваних мінімумів, тобто від 170 до 340 грн. Сума символічна, і не вона є ризиком орендаря. Ризик у договорі.

Приховати тварину: чим це закінчується

Договір найму може містити пряму заборону тварин або вимогу погодити їх письмово. Порушення цього пункту само собою не дає власнику права примусово виселити вас наступного дня: за відсутності добровільного виїзду виселення відбувається на підставі рішення суду (ст. 826 Цивільного кодексу), а тварина як така не названа окремою підставою розірвання у ст. 825. Водночас використання житла всупереч договору або систематичне порушення прав сусідів після письмового попередження може стати підставою для позову за ч. 4 ст. 825. Скарги на шум чи запах є доказами, які суд оцінює разом з іншими обставинами.

Прихована тварина створює окреме порушення домовленості й ускладнює спір про подряпини, запах або прибирання. Без початкового акта й фото довести давність пошкодження складніше, але не неможливо: суд оцінює всі докази. Домовтеся до заселення й однаково детально зафіксуйте стан при в'їзді та виїзді.

Якщо тварина з'явилася вже під час оренди, напишіть власнику одразу і запропонуйте підписати додаткову угоду з пунктами, описаними нижче. Власник може не погодитися або запропонувати інші умови; до письмової згоди перевірте заборони в чинному договорі й місцевих правилах.

Пункти договору й акта, які рятують депозит

Загальні вимоги до договору, про які ми писали, тут доповнюють кілька рядків.

Хто саме живе. Вид, порода, кількість, кличка, вік. «Домашня тварина» без уточнень потім читається як «одна кішка», і поява другої стає порушенням.

Що вважається пошкодженням. Наймач не відповідає за погіршення речі внаслідок нормального її зношення (ст. 779 ЦКУ), а за погіршення з його вини відповідає. Пропишіть, що саме сторони вважають шкодою від тварини: подряпини на дверях і паркеті, розірвана оббивка, сліди на шпалерах, а що звичайним зносом: потертості на підлозі в проходах, вигорілі штори. Список не буде вичерпним, але він задає масштаб.

Прибирання при виїзді. Можна погодити конкретну послугу, критерій необхідності й документи про фактичну вартість. Безумовна фіксована сума незалежно від стану квартири може стати предметом спору, тому поясніть у договорі, коли саме її утримують.

Депозит. Або окремий забезпечувальний платіж за тварину, або збільшений загальний. Важливо, щоб його призначення, перелік підстав утримання і строк повернення були прямо записані. Не називайте таку суму «завдатком» лише за звичкою: наслідки завдатку визначають ст. 570-571 ЦК. Умова про штраф також має називати порушення, розмір і порядок сплати, а суд за передбачених ст. 551 ЦК обставин може зменшити неустойку.

Акт приймання-передачі з фотографіями. Підлога по кімнатах, низ дверей і дверних коробок, кути дивана, підвіконня, шпалери на висоті до метра. Це ті місця, де сліди тварин з'являються найчастіше, і саме їх фотографують у день заселення при власнику. Що ще фіксувати при огляді, розібрано окремо.

Шкода третім особам. За шкоду сусідам у зв'язку з користуванням житлом відповідає наймач (ст. 780 ЦКУ), а за шкоду, завдану твариною, її володілець за загальними правилами (ст. 1166). Утримання службових собак і собак бійцівських порід ст. 1187 ЦКУ прямо називає джерелом підвищеної небезпеки, тобто за шкоду від них відповідальність настає незалежно від вини. Пункт у договорі про це нічого не змінює для сусідів, але нагадує обом сторонам, чия це відповідальність.

Усна згода. «Так, з котом можна» на перегляді не є письмовою згодою, якої вимагають міські правила, і не захищає депозит. Якщо власник погодився на словах, попросіть дописати пункт у договір до підписання, а якщо договір уже підписаний, оформіть додаткову угоду в тій самій письмовій формі (ст. 654 ЦКУ). Достатньо одного абзацу: хто живе, який депозит, що з прибиранням.

Скільки просять за тварину

Закон не встановлює ні мінімуму, ні максимуму. На ринку зустрічаються два варіанти: додатковий депозит у половину або повну місячну плату, який повертається при виїзді за відсутності пошкоджень, або надбавка до щомісячної плати, яка не повертається. Скільки саме беруть у середньому по Києву чи Львову, ми не вимірювали, і публічної статистики немає.

Що варто розуміти при торгу. Забезпечувальний платіж підлягає поверненню в строк і на умовах договору, якщо немає погоджених підстав для утримання. Щомісячна надбавка, навпаки, є частиною плати й не повертається. Можна домовитися і про поєднання цих моделей, але призначення кожної суми, підстави утримання та строк повернення слід записати окремо.

Для власників: пункт «тварина заборонена, штраф 10 000 грн» є умовою про неустойку, яку суд може зменшити за підставами ст. 551 ЦК. Передбачуваніший механізм: акт стану, обов'язок повідомити про тварину, конкретні правила й відшкодування документально підтвердженої шкоди. Забезпечувальний платіж не звільняє власника від обґрунтування утримання.

Якщо тварина щось зіпсувала

Механізм той самий, що й для іншої шкоди. При виїзді сторони складають акт повернення і порівнюють його з актом заселення. Новий дефект фіксують із фото, після чого з'ясовують причину, вину, нормальний знос і вартість необхідного відновлення. Утримання із забезпечувального платежу має спиратися на договір і документальний розрахунок, тобто чек, рахунок або кошторис, а не оцінку «на око».

Якщо доведена шкода перевищує забезпечувальний платіж, власник може вимагати різницю, а наймач може заперечувати причину чи оцінку. Спір до 30 прожиткових мінімумів, у 2026 році це 99 840 грн, є малозначним за ст. 19 ЦПК і розглядається у спрощеному порядку; судовий збір для фізичної особи становить 1% ціни позову, але не менше 1 331,20 грн. Акт не вирішує спір автоматично, але дає суду точку порівняння. Як діяти з необґрунтованим утриманням, ми розібрали окремо.

Практична порада на час проживання: повідомляйте про пошкодження одразу. До ремонту погодьте з власником спосіб відновлення, матеріали, виконавця і розрахунок витрат; невдале маскування дефекту може збільшити шкоду й ускладнити доказування.

Для власників: чому «можна з тваринами» варто написати умовами, а не забороною

Якщо ви готові розглядати орендарів із тваринами, одразу назвіть умови в оголошенні: які тварини прийнятні, чи потрібен додатковий забезпечувальний платіж і які правила діють у будинку. У договорі та акті зафіксуйте письмову згоду, конкретну тварину, початковий стан квартири й порядок відшкодування доведеної шкоди. Це дає обом сторонам перевірні умови замість усних очікувань.

На HataHub договір оренди, акт приймання-передачі з фотографіями стану квартири та додаткова угода, зокрема про тварину й додатковий забезпечувальний платіж, підписуються в кабінеті через Дія.Підпис або КЕП і зберігаються в акаунтах обох сторін, тож при виїзді порівнюють два підписані документи, а не спогади про те, чи були подряпини на дверях у вересні.