Здати квартиру родичам або друзям. Чи потрібен договір

Письмовий договір потрібен, навіть якщо ви не берете з родичів грошей. Без нього складніше довести строк, умови проживання, розподіл комунальних платежів і момент, коли квартиру треба повернути. Спорідненість сама по собі не створює право користування за ст. 405 Цивільного кодексу: суд перевірятиме вселення як члена сім'ї, спільне проживання, побут та інші обставини.

Для безоплатного проживання кодекс має окрему конструкцію, договір позички. Він фіксує головне: строк, користувачів, комунальні платежі та порядок повернення квартири. Якщо є плата саме за користування, це найм. Нижче про те, як розрізнити ці договори й що в них записати.

Що відбувається, коли договору немає

Людина, яку ви пустили пожити, не стає безправною гостею. За ст. 405 ЦК члени сім'ї власника, які проживають разом із ним, мають право користуватися житлом; ст. 156 Житлового кодексу також регулює користування житлом членами сім'ї власника. Чи виникло таке право в конкретного родича або іншої особи, суд визначає за фактичними відносинами, а не лише за родинним зв'язком чи реєстрацією адреси.

Суди оцінюють спільне проживання, спільний побут, домовленість про вселення та інші докази. Проживання родича окремо у другій квартирі, сплата ним комунальних послуг або реєстрація адреси не дають автоматичної відповіді. Якщо право користування все ж виникло, його припинення також залежить від підстав: ч. 2 ст. 405 ЦК, зокрема, говорить про відсутність без поважних причин понад рік, якщо інше не встановлено домовленістю або законом, а ст. 406 передбачає судове припинення сервітуту за певних обставин.

Друг або партнер за певних фактичних обставин теж може доводити проживання однією сім'єю. Але незалежно від статусу без договору складніше довести строк і домовленості про комунальні платежі. Не змінюйте замки й не виносьте речі самовільно: якщо людина не повертає квартиру добровільно, спосіб захисту потрібно визначати за підставою її проживання.

Реєстрація місця проживання родича не створює права власності, а відомості про зареєстрованих мешканців не входять до витягу з ДРРП. Перед продажем нотаріус перевіряє потрібні відомості окремо. Закон № 1871-IX передбачає зняття окремих осіб із задекларованого або зареєстрованого місця проживання за заявою власника, але містить винятки й спеціальні правила, зокрема щодо дітей. Саме зняття з реєстрації не вирішує окремий спір про право користування житлом. Як працюють ці процедури, розібрано окремо.

Договір позички: безоплатно і з правилами

Позичка це договір, за яким одна сторона безоплатно передає річ у користування іншій на певний строк (ст. 827 ЦК). Слово незвичне, у побуті кажуть «безоплатне користування», але саме воно потрібне в заголовку документа, щоб ніхто потім не назвав ваші стосунки оренду з прихованою платою.

Форма. Стаття 828 ЦК вимагає письмової форми для позички між юридичними особами, а для позички будівлі або її частини відсилає до форми найму будівлі за ст. 793. Водночас Верховний Суд окремо розмежовує найм квартири за главою 59 і найм будівлі за ст. 793. Через цю різницю для позички квартири на три роки або більше форму варто погодити з нотаріусом до підписання, а не скорочувати строк лише для обходу посвідчення. Для будь-якого строку письмовий текст і акт значно спрощують доказування.

Що записати:

• адресу квартири, площу, підставу вашого права власності;
• строк і мету користування. Якщо строк не вказати, його визначають відповідно до мети користування (ст. 831 ЦК), тому мету краще сформулювати прямо;
• хто платить комунальні. За ст. 833 ЦК користувач несе звичайні витрати на підтримання речі в належному стані, і комунальні платежі логічно віддати йому. Про податковий бік цього рядка нижче;
• заборону передавати квартиру третім особам і вселяти інших без вашої письмової згоди. Користувач має користуватися річчю особисто, якщо договором не встановлено інше (ст. 833);
• стан квартири і перелік меблів у акті приймання-передачі, як і для звичайного найму;
• за скільки днів кожна сторона попереджає про виїзд.

Розірвання. Користувач може повернути квартиру в будь-який час до спливу строку (ст. 834 ЦК). Позичкодавець може вимагати розірвання й повернення у випадках, перелічених у цій статті: зокрема, коли річ стала потрібна йому через непередбачені обставини, використовується не за призначенням, самочинно передана іншій особі або може бути пошкоджена через недбале поводження. За ст. 835 договір припиняється в разі смерті фізичної особи-користувача, якщо інше не встановлено договором. Для найму житла ст. 824 містить інший порядок заміни наймача; це потрібно врахувати, але не робить позичку універсально кращою.

Найм за символічну плату: коли він доречніший

Звичайний договір найму доречний, коли родич справді сплачує погоджену суму за користування, навіть якщо вона нижча за ринкову. Тоді застосовується глава 59 Цивільного кодексу: письмова форма (ст. 811), строк (ст. 821), обов'язки наймача (ст. 815), порядок розірвання (ст. 825). Що має бути в такому договорі, ми розібрали в окремому матеріалі.

Дві речі варто знати наперед. Перша: плата за найм є доходом фізичної особи; для резидента за загальним правилом це 18% ПДФО і 5% військового збору, а порядок декларування залежить від того, хто є наймачем. Друга: ст. 825 ЦК дозволяє вимагати розірвання довгострокового найму через невнесення плати за шість місяців, якщо договором не встановлено довший строк, а для короткострокового найму через невнесення плати понад два рази. Виселення після розірвання регулює ст. 826.

Не маскуйте безоплатне проживання «наймом із платою нуль». Найм за визначенням оплатний (ст. 810 ЦК), а позичка безоплатна (ст. 827). Якщо плати за користування немає, зміст домовленості краще прямо оформити як позичку.

Податки: де безоплатність перестає бути безоплатною

За позичкою власник не отримує плату за користування, тому в нього немає орендного доходу. Це не означає, що договір узагалі не має податкових наслідків: окремо перевірте компенсацію комунальних послуг і податок на нерухоме майно. Для нетипової ситуації, наприклад коли одна зі сторін є ФОП або юридичною особою, потрібен окремий податковий аналіз.

Дві пастки все ж є.

Компенсація комунальних. ДПС розглядає відшкодування комунальних платежів орендодавцю-фізособі як оподатковуваний дохід. Для позички між фізичними особами офіційне роз'яснення може залежати від структури платежів і договорів із постачальниками. Найчистіший доказовий маршрут: прямо записати, які послуги оплачує користувач, і, де постачальник дозволяє, платити йому безпосередньо як споживач. Якщо кошти проходять через власника, отримайте індивідуальну податкову консультацію.

Податок на нерухомість. Підпункт 266.4.3 ПКУ не надає пільгу зі зменшення бази, передбачену п.п. 266.4.1, для об'єктів, які використовуються з метою одержання доходу, і прямо згадує оренду, лізинг та позичку. ДПС також відтворює цю позицію у своїх роз'ясненнях. Конкретну суму визначають за рішенням громади, площею, часткою, періодом і доступними місцевими пільгами; звірте податкове повідомлення або зверніться до ДПС, а не прогнозуйте наслідки за тим, чи посвідчений договір нотаріально.

Що ще розписати, коли це родичі

Родинні стосунки не скасовують побутових питань, вони лише роблять розмову про них незручною. Тому папір і потрібен: він дозволяє домовитися один раз, коли всі ще в добрих стосунках.

Ремонт. Для найму кодекс за замовчуванням покладає поточний ремонт на наймача, а капітальний на наймодавця, якщо договором не встановлено інше (ст. 819 ЦК). За позичкою користувач несе звичайні витрати щодо підтримання належного стану речі (ст. 833). Запишіть, хто платить за несправний бойлер, як погоджується ремонт і чи компенсуються поліпшення. У спорі суд оцінює договір, згоду, чеки, акти та інші допустимі докази.

Хто живе. Для найму осіб, які проживатимуть із наймачем, зазначають у договорі (ст. 816 ЦК); для позички список теж варто додати. Якщо склад мешканців зміниться, погодьте це письмово, а не припускайте наперед, які права може мати нова людина.

Домашні тварини, куріння, ключі. Дрібниці, які під час сварки стають головними. Що прописати про тварин, розібрано окремо.

Продаж. Якщо ви плануєте продати квартиру, повідомте покупця про чинний найм або позичку. За ст. 814 ЦК при зміні власника права й обов'язки наймодавця переходять до нового власника, якщо договір не встановлює припинення найму в разі продажу. Частина 3 ст. 834 дає новому власнику речі, переданої в позичку, право вимагати розірвання з попередженням у строк, що відповідає меті позички. Заздалегідь зафіксуйте строк і порядок повернення.

Порядок дій

1. Вирішіть, чи є плата за користування. Немає: позичка. Є, хай і невелика: найм із податковими наслідками.
2. Укладіть письмовий договір. Для позички зазначте адресу, строк, користувачів, комунальні платежі, заборону передавати квартиру іншим і порядок повернення. Для строку від трьох років завчасно уточніть форму в нотаріуса.
3. Складіть акт приймання-передачі з переліком майна й показниками лічильників. Для родичів це так само важливо, як для чужих людей.
4. Підпишіть на папері у двох примірниках або кваліфікованим електронним підписом, якщо закон не вимагає нотаріальної форми для вашого випадку.
5. Оформлюйте місце проживання відповідно до фактичних обставин. Не використовуйте реєстрацію як заміну договору або спосіб визначити право користування.
6. Раз на рік переглядайте, чи ще актуальна домовленість, і продовжуйте її додатковою угодою, а не мовчанням.

HataHub підтримує електронне оформлення договору найму й актів між власником і наймачем. Використовуйте цей сценарій для родичів лише тоді, коли плата за користування є реальною домовленістю сторін. Для безоплатного проживання потрібен окремий договір позички: не підміняйте його платним наймом лише заради доступного шаблону.