Аренда с правом выкупа квартиры или дома. Как это оформить и какие риски

Аренду с правом выкупа между двумя частными лицами оформляют не одним «договором аренды с выкупом», а одной из двух нотариальных схем: куплей-продажей с рассрочкой платежа или наймом вместе с предварительным договором купли-продажи. Бумажный договор аренды, где написано «после 60 платежей квартира переходит нанимателю», права собственности не дает, потому что переход права на жилье требует нотариальной формы и государственной регистрации.

Самая дорогая ошибка в таких договоренностях касается статуса платежей. Человек годами платит больше рыночной аренды, считая разницу взносом за квартиру, а юридически эти деньги остаются арендной платой. Дальше о том, что говорит Гражданский кодекс, какие схемы реально работают и что должно быть в тексте, чтобы платежи не пропали.

Что Гражданский кодекс называет арендой жилья с выкупом

В кодексе есть отдельный договор с таким названием. Ст. 810-1 ГК определяет аренду жилья с выкупом как особый вид найма: предприятие-арендодатель передает физическому лицу жилье за плату на срок до 30 лет, после чего или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора. Предприятие покупает жилье, которое заранее выбрал арендатор, именно для этой сделки и распоряжается им до полного выкупа (ч. 3 ст. 810-1). Арендные платежи включают платежи на выкуп и вознаграждение арендодателя (ч. 4 ст. 820). Детали определяет Порядок аренды жилья с выкупом, утвержденный постановлением Кабинета Министров № 274 от 25 марта 2009 года и действующий по состоянию на сентябрь 2026 года: объектом может быть квартира или жилой дом, а резерв на непредвиденные расходы не может превышать 3% стоимости жилья.

Такой договор обязательно удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 811 ГК). Права и обязанности арендатора по нему входят в наследство (ст. 1232-1 ГК).

Для сделки с частным собственником эта модель не подходит: арендодателем ст. 810-1 называет только предприятие, которое приобретает жилье под конкретного арендатора, а физическое лицо, сдающее собственную квартиру, такой стороной не является. Когда в объявлении пишут «сдам с правом выкупа», речь о договоренности, которую стороны должны собрать из других договоров. Ст. 628 ГК позволяет смешанный договор, но часть о переходе права собственности все равно регулируют нормы о купле-продаже, а договор купли-продажи жилого дома или квартиры удостоверяется нотариально (ст. 657 ГК). Если требование о нотариальном удостоверении не выполнено, договор ничтожен (ч. 1 ст. 220 ГК).

Схема первая: купля-продажа с рассрочкой платежа

Это самый прямой путь. Стороны у нотариуса заключают договор купли-продажи, где цену уплачивают частями по графику. Ст. 694 ГК прямо допускает продажу в кредит с рассрочкой платежа.

Покупатель становится собственником после государственной регистрации права (ч. 4 ст. 334 ГК), которую нотариус проводит сразу после удостоверения. Продавца защищают две нормы. С момента передачи товара, проданного в кредит, и до его оплаты продавцу принадлежит право залога на него (ч. 6 ст. 694). Если покупатель просрочил оплату, продавец вправе требовать возврата неоплаченного товара (ч. 4 ст. 694).

Есть вариант, когда право собственности остается за продавцом до полного расчета. Ст. 697 ГК позволяет записать это в договоре, и тогда покупатель не может распоряжаться жильем до перехода права. Регистрацию перехода права собственности в таком случае можно провести после выполнения условия об оплате. Как именно нотариус оформит этот порядок и какие обременения зарегистрирует, согласуйте с ним до подписания.

Для покупателя лучший базовый вариант рассрочки без сохранения права: квартира или дом записаны на него, а продать их третьему лицу продавец уже не может. Для продавца есть финансовая деталь, которую легко пропустить. Налог с продажи, если он причитается, продавец уплачивает до нотариального удостоверения договора, то есть с полной цены, хотя получит ее частями за несколько лет. Ставки зависят от срока владения и количества продаж за год по ст. 172 НКУ, полная таблица есть в материале о налогах при продаже квартиры. Покупатель при удостоверении по общему правилу уплачивает 1% сбора на пенсионное страхование от стоимости в договоре.

Цена при такой продаже фиксируется на день договора, и изменение цен не является основанием для перерасчета, если иное не установлено договором или законом (ч. 2 ст. 694). Кто боится обесценивания гривны, может определить денежный эквивалент в иностранной валюте: платить все равно нужно в гривнах по официальному курсу на день платежа (ст. 524 и ч. 2 ст. 533 ГК).

Схема вторая: наем и нотариальный предварительный договор

Вторая схема ближе к тому, что обычно имеют в виду под арендой с выкупом. Человек живет в жилье как наниматель и платит арендную плату, а отдельно стороны заключают предварительный договор купли-продажи. В нем фиксируют цену, срок заключения основного договора и порядок зачета взносов.

Предварительный договор заключается в форме основного (ч. 1 ст. 635 ГК), поэтому для квартиры или дома его удостоверяет нотариус. Обязательство по нему прекращается, если основной договор не заключен в установленный срок или если ни одна из сторон не направила другой предложение его заключить (ч. 3 ст. 635). Поэтому срок в предварительном договоре должен соответствовать реальному плану, а не быть «до 2031 года» без механизма напоминания.

Деньги, которые наниматель платит сверх арендной платы в счет будущей цены, обычно имеют статус аванса. Сумма, о которой не установлено, что она является задатком, считается авансом (ст. 570 ГК). Как это работает, когда сделка срывается, разобрано в материале о предварительном договоре и задатке. Пропишите отдельно, какая часть ежемесячного платежа является арендной платой, а какая авансом, и как аванс возвращается, если основной договор не заключат.

Слабое место этой схемы в том, что до основного договора собственником остается продавец. На жилье могут наложить арест за его долги, жилье может стать предметом спора при разводе, а в случае смерти собственника обязательства переходят к наследникам (ст. 1218 ГК). Срок для принятия наследства составляет шесть месяцев (ст. 1270 ГК), и пока наследники не получат свидетельство и не зарегистрируют право, основной договор с ними не заключить.

Сама арендная плата облагается налогом как обычная: 18% НДФЛ и 5% военного сбора по состоянию на сентябрь 2026 года. Законопроект № 15111-д предлагает изменить налогообложение аренды жилья, но в тексте Налогового кодекса по состоянию на сентябрь 2026 года таких изменений нет, поэтому считайте по действующим ставкам. Детали в материале о договоре аренды без нотариуса.

Схема третья: обычный наем и преимущественное право покупки

Это самый слабый вариант, который иногда выдают за аренду с выкупом. В случае продажи жилья наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение (ч. 2 ст. 822 ГК). Это право дает очередность, если собственник решит продавать, но не обязывает его продать и не фиксирует цену. Ни один взнос в счет будущей покупки в такой схеме не защищен.

Схема	Когда покупатель становится собственником	Что защищает продавца	Что защищает покупателя
Рассрочка, ст. 694	Сразу после регистрации	Залог, требование вернуть неоплаченное	Право собственности уже зарегистрировано
Рассрочка с сохранением права, ст. 697	После полной оплаты	Право собственности до расчета	Нотариальный договор с фиксированной ценой
Наем и предварительный договор, ст. 635	После основного договора	Арендная плата и ответственность за уклонение	Обязательство заключить основной договор в срок
Наем и преимущественное право, ст. 822	Только если собственник захочет продать	Ничего дополнительного	Очередность при продаже, без цены

Риски, которые проверяют до первого платежа

Перед подписанием любой схемы посмотрите на жилье и на человека.

1. Собственник в Государственном реестре вещных прав. Информационная справка покажет, кто собственник, есть ли совладельцы, ипотека, арест или запрет отчуждения. Повторите проверку перед каждым крупным платежом. Как это сделать, описано в материале о проверке собственника квартиры.
2. Брак продавца. Если жилье является общей совместной собственностью супругов, для договора, требующего нотариального удостоверения, согласие второго супруга должно быть нотариально удостоверено (ч. 3 ст. 65 СК).
3. Дети и зарегистрированные лица. Если ребенок имеет долю или живет в жилье, для отчуждения может понадобиться разрешение органа опеки и попечительства.
4. Ремонт. Наниматель может улучшать жилье только с согласия собственника, а неотделимые улучшения без согласия не компенсируются (ст. 778 ГК). Если вы планируете делать ремонт «в свою будущую квартиру», согласие и порядок зачета расходов фиксируют письменно.
5. Способ оплаты. Платите переводом с назначением платежа, которое прямо ссылается на договор и график. Наличные без расписки с подписью собственника почти ничего не доказывают.

Что записать в договоре

Независимо от схемы текст должен отвечать на эти вопросы:

1. Объект: адрес, площадь, регистрационный номер в ДРРП, для дома также земельный участок с кадастровым номером и основание права на него.
2. Полная цена, валютный эквивалент, если вы его выбираете, и правило перерасчета.
3. График: суммы, даты, реквизиты, что считается просрочкой.
4. Распределение платежа: сколько составляет арендная плата, сколько взнос в цену.
5. Последствия просрочки для каждой стороны и что возвращается покупателю, если сделка прекращается.
6. Кто платит коммунальные услуги, налог на недвижимое имущество, страхование и капитальный ремонт до перехода права.
7. Досрочное погашение: можно ли выкупить раньше и как тогда считают сумму.
8. Что происходит в случае смерти или недееспособности любой из сторон.
9. Срок заключения основного договора, если выбрана схема с предварительным договором, и порядок направления предложения.

Для нанимателя не менее важен порядок расторжения. Собственник может расторгнуть договор найма жилья через суд, если плату не вносили шесть месяцев, когда договор не устанавливает более длительного срока (ч. 2 ст. 825 ГК), а выселение возможно только на основании решения суда (ст. 826 ГК). Если договор найма привязан к предварительному договору, пропишите, что происходит с авансом, когда наем прекращается.

Когда лучше не договариваться о выкупе

Если собственник не готов идти к нотариусу, не показывает документы или просит платить «выкупные» наличными без договора, это не аренда с выкупом, а обычная аренда с переплатой. То же касается жилья в ипотеке банка. Отчуждать предмет ипотеки и даже передавать его в аренду собственник может только с согласия ипотекодержателя (ст. 9 Закона «Об ипотеке»), а при переходе права собственности ипотека остается действительной для нового собственника (ст. 23 того же закона). Без письменного согласия банка такая сделка создает риск именно для покупателя.

Более честный вариант в такой ситуации прост. Арендуйте по рыночной цене, отдельно копите на покупку, а когда сумма будет достаточной, заключайте обычный договор купли-продажи. Преимущественное право нанимателя по ст. 822 ГК при этом сохраняется.

Как пройти этот путь с HataHub

На HataHub автор каждого объявления идентифицирован через Дію, а отметка «Проверено» означает, что собственник сопоставлен с записью в ДРРП. Объявлением может заниматься уполномоченное собственником лицо, поэтому до разговора о выкупе выясните, кто именно будет подписывать договор. Искать можно среди квартир в аренду и домов в аренду.

Обычный договор найма квартиры или дома можно подписать на HataHub электронно, Дія.Підписом. Условий о выкупе в нем нет: рассрочку, сохранение права собственности или предварительный договор купли-продажи стороны оформляют отдельно у нотариуса. Если наем и будущая продажа связаны между собой, покажите нотариусу оба документа, чтобы условия об арендной плате и авансе не противоречили друг другу.