Оренда з правом викупу квартири чи будинку. Як це оформити і які ризики

Оренду з правом викупу між двома приватними особами оформлюють не одним «договором оренди з викупом», а однією з двох нотаріальних схем: купівлею-продажем із розстроченням платежу або наймом разом із попереднім договором купівлі-продажу. Паперовий договір оренди, де написано «після 60 платежів квартира переходить наймачеві», права власності не дає, бо перехід права на житло вимагає нотаріальної форми й державної реєстрації.

Найдорожча помилка в таких домовленостях стосується статусу платежів. Людина роками платить більше, ніж ринкова оренда, вважаючи різницю внеском за квартиру, а юридично ці гроші залишаються орендною платою. Далі про те, що каже Цивільний кодекс, які схеми реально працюють і що має бути в тексті, щоб платежі не пропали.

Що Цивільний кодекс називає орендою житла з викупом

У кодексі є окремий договір з такою назвою. Ст. 810-1 ЦК визначає оренду житла з викупом як особливий вид найму: підприємство-орендодавець передає фізичній особі житло за плату на строк до 30 років, після чого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. Підприємство купує житло, яке заздалегідь обрав орендар, саме для цієї угоди і розпоряджається ним до повного викупу (ч. 3 ст. 810-1). Орендні платежі включають платежі на викуп і винагороду орендодавця (ч. 4 ст. 820). Деталі визначає Порядок оренди житла з викупом, затверджений постановою Кабінету Міністрів № 274 від 25 березня 2009 року і чинний станом на вересень 2026 року: об'єктом може бути квартира або житловий будинок, а резерв на непередбачені витрати не може перевищувати 3% вартості житла.

Такий договір обов'язково посвідчує нотаріус (ч. 2 ст. 811 ЦК). Права й обов'язки орендаря за ним входять до спадщини (ст. 1232-1 ЦК).

Для угоди з приватним власником ця модель не підходить: орендодавцем ст. 810-1 називає лише підприємство, яке набуває житло під конкретного орендаря, а фізична особа, яка здає власну квартиру, такою стороною не є. Коли в оголошенні пишуть «здам з правом викупу», мова про домовленість, яку сторони мають зібрати з інших договорів. Ст. 628 ЦК дозволяє змішаний договір, але частину про перехід права власності все одно регулюють норми про купівлю-продаж, а договір купівлі-продажу житлового будинку чи квартири посвідчується нотаріально (ст. 657 ЦК). Якщо вимогу про нотаріальне посвідчення не виконано, договір нікчемний (ч. 1 ст. 220 ЦК).

Схема перша: купівля-продаж із розстроченням платежу

Це найпряміший шлях. Сторони в нотаріуса укладають договір купівлі-продажу, де ціну сплачують частинами за графіком. Ст. 694 ЦК прямо допускає продаж у кредит з розстроченням платежу.

Покупець стає власником після державної реєстрації права (ч. 4 ст. 334 ЦК), яку нотаріус проводить одразу після посвідчення. Продавця захищають дві норми. З моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на нього (ч. 6 ст. 694). Якщо покупець прострочив оплату, продавець має право вимагати повернення неоплаченого товару (ч. 4 ст. 694).

Є варіант, коли право власності лишається за продавцем до повного розрахунку. Ст. 697 ЦК дозволяє записати це в договорі, і тоді покупець не може розпоряджатися житлом до переходу права. Реєстрацію переходу права власності в такому разі можна провести після виконання умови про оплату. Як саме нотаріус оформить цей порядок і які обтяження зареєструє, узгодьте з ним до підписання.

Для покупця найкращий базовий варіант розстрочки без збереження права: квартира або будинок записані на нього, а продати їх третій особі продавець уже не може. Для продавця є фінансова деталь, яку легко пропустити. Податок з продажу, якщо він належить, продавець сплачує до нотаріального посвідчення договору, тобто з повної ціни, хоча отримає її частинами за кілька років. Ставки залежать від строку володіння і кількості продажів за рік за ст. 172 ПКУ, повна таблиця є в матеріалі про податки при продажу квартири. Покупець при посвідченні за загальним правилом сплачує 1% збору на пенсійне страхування від вартості в договорі.

Ціна при такому продажі фіксується на день договору, і зміна цін не є підставою для перерахунку, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 694). Хто боїться знецінення гривні, може визначити грошовий еквівалент в іноземній валюті: платити все одно треба в гривнях за офіційним курсом на день платежу (ст. 524 і ч. 2 ст. 533 ЦК).

Схема друга: найм і нотаріальний попередній договір

Друга схема ближча до того, що зазвичай мають на увазі під орендою з викупом. Людина живе в житлі як наймач і платить орендну плату, а окремо сторони укладають попередній договір купівлі-продажу. У ньому фіксують ціну, строк укладення основного договору та порядок зарахування внесків.

Попередній договір укладається у формі основного (ч. 1 ст. 635 ЦК), тому для квартири чи будинку його посвідчує нотаріус. Зобов'язання з нього припиняється, якщо основний договір не укладено у встановлений строк або якщо жодна зі сторін не направила другій пропозицію його укласти (ч. 3 ст. 635). Тому строк у попередньому договорі має відповідати реальному плану, а не бути «до 2031 року» без механізму нагадування.

Гроші, які наймач платить понад орендну плату в рахунок майбутньої ціни, зазвичай мають статус авансу. Сума, про яку не встановлено, що вона є завдатком, вважається авансом (ст. 570 ЦК). Як це працює, коли угода зривається, розібрано в матеріалі про попередній договір і завдаток. Пропишіть окремо, яка частина щомісячного платежу є орендною платою, а яка авансом, і як аванс повертається, якщо основний договір не укладуть.

Слабке місце цієї схеми в тому, що до основного договору власником лишається продавець. На житло можуть накласти арешт за його борги, житло може стати предметом спору при розлученні, а в разі смерті власника зобов'язання переходять до спадкоємців (ст. 1218 ЦК). Строк на прийняття спадщини становить шість місяців (ст. 1270 ЦК), і доки спадкоємці не отримають свідоцтво та не зареєструють право, основний договір з ними не укласти.

Сама орендна плата оподатковується як звичайна: 18% ПДФО і 5% військового збору станом на вересень 2026 року. Законопроєкт № 15111-д пропонує змінити оподаткування оренди житла, але в тексті Податкового кодексу станом на вересень 2026 року таких змін немає, тому рахуйте за чинними ставками. Деталі в матеріалі про договір оренди без нотаріуса.

Схема третя: звичайний найм і переважне право купівлі

Це найслабший варіант, який іноді видають за оренду з викупом. У разі продажу житла наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання (ч. 2 ст. 822 ЦК). Це право дає черговість, якщо власник вирішить продавати, але не зобов'язує його продати і не фіксує ціну. Жоден внесок у рахунок майбутньої купівлі в такій схемі не захищений.

Схема	Коли покупець стає власником	Що захищає продавця	Що захищає покупця
Розстрочка, ст. 694	Одразу після реєстрації	Застава, вимога повернути неоплачене	Право власності вже зареєстроване
Розстрочка із збереженням права, ст. 697	Після повної оплати	Право власності до розрахунку	Нотаріальний договір з фіксованою ціною
Найм і попередній договір, ст. 635	Після основного договору	Орендна плата і відповідальність за ухилення	Зобов'язання укласти основний договір у строк
Найм і переважне право, ст. 822	Лише якщо власник захоче продати	Нічого додаткового	Черговість при продажу, без ціни

Ризики, які перевіряють до першого платежу

Перед підписанням будь-якої схеми подивіться на житло і на людину.

1. Власник у Державному реєстрі речових прав. Інформаційна довідка покаже, хто власник, чи є співвласники, іпотека, арешт або заборона відчуження. Повторіть перевірку перед кожним великим платежем. Як це зробити, описано в матеріалі про перевірку власника квартири.
2. Шлюб продавця. Якщо житло є спільною сумісною власністю подружжя, для договору, що потребує нотаріального посвідчення, згода другого з подружжя має бути нотаріально посвідчена (ч. 3 ст. 65 СК).
3. Діти і зареєстровані особи. Якщо дитина має частку або живе в житлі, для відчуження може знадобитися дозвіл органу опіки та піклування.
4. Ремонт. Наймач може поліпшувати житло лише за згодою власника, а невідокремлювані поліпшення без згоди не компенсуються (ст. 778 ЦК). Якщо ви плануєте робити ремонт «у свою майбутню квартиру», згоду і порядок зарахування витрат фіксують письмово.
5. Спосіб оплати. Платіть переказом з призначенням платежу, яке прямо відсилає до договору і графіка. Готівка без розписки з підписом власника майже нічого не доводить.

Що записати в договорі

Незалежно від схеми текст має відповідати на ці питання:

1. Об'єкт: адреса, площа, реєстраційний номер у ДРРП, для будинку також земельна ділянка з кадастровим номером і підстава права на неї.
2. Повна ціна, валютний еквівалент, якщо ви його обираєте, і правило перерахунку.
3. Графік: суми, дати, реквізити, що вважається простроченням.
4. Розподіл платежу: скільки становить орендна плата, скільки внесок у ціну.
5. Наслідки прострочення для кожної сторони і що повертається покупцеві, якщо угода припиняється.
6. Хто платить комунальні послуги, податок на нерухоме майно, страхування і капітальний ремонт до переходу права.
7. Дострокове погашення: чи можна викупити раніше і як тоді рахують суму.
8. Що відбувається у разі смерті або недієздатності будь-якої сторони.
9. Строк укладення основного договору, якщо обрано схему з попереднім договором, і порядок направлення пропозиції.

Для наймача не менш важливий порядок розірвання. Власник може розірвати договір найму житла через суд, якщо плату не вносили шість місяців, коли договір не встановлює довшого строку (ч. 2 ст. 825 ЦК), а виселення можливе лише на підставі рішення суду (ст. 826 ЦК). Якщо договір найму прив'язаний до попереднього договору, пропишіть, що відбувається з авансом, коли найм припиняється.

Коли краще не домовлятися про викуп

Якщо власник не готовий іти до нотаріуса, не показує документи або просить платити «викупні» готівкою без договору, це не оренда з викупом, а звичайна оренда з переплатою. Те саме стосується житла в іпотеці банку. Відчужувати предмет іпотеки і навіть передавати його в оренду власник може лише за згодою іпотекодержателя (ст. 9 Закону «Про іпотеку»), а при переході права власності іпотека залишається дійсною для нового власника (ст. 23 того ж закону). Без письмової згоди банку така угода створює ризик саме для покупця.

Чесніший варіант у такій ситуації простий. Орендуйте за ринковою ціною, окремо накопичуйте на купівлю, а коли сума буде достатньою, укладайте звичайний договір купівлі-продажу. Переважне право наймача за ст. 822 ЦК при цьому зберігається.

Як пройти цей шлях з HataHub

На HataHub автор кожного оголошення ідентифікований через Дію, а позначка «Перевірено» означає, що власника зіставлено із записом у ДРРП. Оголошенням може опікуватися уповноважена власником особа, тому до розмови про викуп з'ясуйте, хто саме підписуватиме договір. Шукати можна серед квартир в оренду і будинків в оренду.

Звичайний договір найму квартири або будинку можна підписати на HataHub електронно, Дія.Підписом. Умов про викуп у ньому немає: розстрочку, збереження права власності чи попередній договір купівлі-продажу сторони оформлюють окремо в нотаріуса. Якщо найм і майбутній продаж пов'язані між собою, покажіть нотаріусу обидва документи, щоб умови про орендну плату й аванс не суперечили одна одній.