Аренда квартиры во время отключений света: что проверить до заселения

Во время отключений электроэнергии квартира перестает быть «двухкомнатной с ремонтом» и становится набором конкретных вопросов: будет ли вода на вашем этаже, греет ли отопление без света, работает ли лифт и есть ли в доме генератор, за который кто-то платит. Ответы на них зависят не от ремонта, а от дома, и их нужно получить до подписания договора, а не в первый вечер без света. Ниже чеклист для показа, способы проверить слова собственника и пункты, которые стоит записать в договор.

Вода

В большинстве многоэтажек вода на верхние этажи подается насосами. Без электричества насосная станция дома не работает, и вода остается на нижних этажах или исчезает совсем. Схема водоснабжения у каждого дома своя: где-то давления городской сети хватает на нижние этажи, где-то без насосов воды нет нигде. Этажность сама по себе ответа не дает.

Что спросить: на каком этаже исчезает вода при отключении, есть ли в доме насосы на генераторе или резервный бак. Что проверить: спросить соседей в подъезде или в чате дома, а не только собственника. Если дом обслуживает ОСББ, в чате ОСББ эта тема обычно обсуждена подробно.

Горячая вода зависит от источника. Бойлер без электричества не греет, но какое-то время сохраняет горячую воду; запустится ли газовая колонка без света, зависит от модели и ее поджига, проверьте по инструкции. Централизованная горячая вода зависит от насосов так же, как холодная.

Отопление

На показе стоит различать три случая.

Центральное отопление в доме с элеваторным узлом работает от давления теплоцентрали и не требует электричества в доме. Но во многих домах, особенно новых, установлен индивидуальный тепловой пункт с циркуляционными насосами, и без питания батареи остывают за несколько часов. Спросите, есть ли в доме ИТП и подключен ли он к генератору.

Автономное отопление на газовом котле. Проверьте, требуют ли электропитания его автоматика, вентилятор и циркуляционный насос: часть моделей без света останавливается, энергонезависимые работают дальше, и это зависит от модели и схемы отопления. Решение, которое собственники часто уже имеют: зарядная станция или блок бесперебойного питания для котла. Спросите, есть ли такое устройство, и посмотрите на него; мощность и запас энергии подбирают по инструкциям котла и станции, а продолжительность работы определяет потребление котла и емкость аккумулятора.

Электрическое отопление: конвекторы, теплый пол, электрокотел. Во время отключений оно не работает, и компенсировать его сложно; если квартира отапливается только электричеством, зимой нужен план на каждый график. Такую квартиру выбирают осознанно с учетом этого в бюджете.

Лифт, домофон, двери

Лифт без генератора останавливается, и вопрос «какой этаж» превращается в вопрос «сколько раз в день вы готовы подниматься на 14-й». Спросите, подключены ли лифты к резервному питанию, и проверьте это самым простым способом: по графику отключений придите на показ в время без света.

Домофон и электромагнитный замок подъезда без питания либо открыты, либо заперты без возможности открыть их снаружи. Узнайте, как заходить в подъезд без света: ключ, механический замок, консьерж. То же касается шлагбаума и ворот двора, если у вас есть автомобиль.

Резервное питание в доме: кто платит

Генератор или аккумуляторная система в доме есть во все большем количестве новостроек и ОСББ, но они различаются тем, что именно питают: только лифты и насосы, или еще и розетки в квартирах, или только освещение подъездов. «В доме есть генератор» без уточнения ничего не означает.

Спросите о трех вещах: что питает генератор, сколько часов он работает на одной заправке и сколько платят жильцы. Стоимость топлива и обслуживания распределяют по квартирам как взнос ОСББ или отдельной статьей в счете управляющего, и зимой это может быть заметная сумма в месяц. Выясните правовое основание и расчет этого взноса: взнос ОСББ, статья в счете управляющего или добровольный сбор жильцов. Взносы перед ОСББ обязан платить собственник, а кто является плательщиком по договору с управляющим, проверьте в самом договоре; договор найма только распределяет расходы между сторонами, поэтому отдельно запишите в нем, компенсирует ли взнос наниматель. В любую сторону, но прямо.

В самой квартире: остается ли зарядная станция или блок бесперебойного питания, какова ее емкость, входит ли она в перечень имущества в акте. Сколько часов станция продержит роутер, освещение или котел, рассчитывают по их потреблению и ее емкости, а не на глаз. Если станции нет и вы покупаете свою, она ваша, и об этом стоит иметь строку в акте, чтобы при выезде не спорить.

Интернет и связь

Оптический интернет работает без света, если оборудование провайдера имеет резервное питание, а в квартире от станции питаются и роутер, и оптический терминал (ONU), когда это отдельные устройства; уточните у провайдера технологию подключения. Спросите у собственника название провайдера и проверьте на его сайте или в чате дома, сохраняет ли он сеть во время отключений. Мобильная связь во время длительных отключений слабеет, поскольку базовые станции тоже имеют ограниченные аккумуляторы, поэтому оптика с резервным питанием является основным каналом, а мобильная связь резервным.

Если вы работаете из дома, это вопрос уровня выбора квартиры, а не бытовая мелочь.

Газ и плита

Газовая плита с электроподжигом работает от спичек. Индукционная или стеклокерамическая плита без света не работает. Продумайте приготовление еды во время отключений заранее и не используйте в квартире туристическое оборудование, не предназначенное для помещений; совместимость электроплиты с резервным питанием проверяйте по инструкциям обоих устройств. Для семьи с ребенком это аргумент в пользу квартиры с газом.

Чеклист для показа

Возьмите его на показ и пройдитесь по списку, записывая ответы.

• Этаж, количество этажей, сколько лифтов и находятся ли они на резервном питании.
• До какого этажа есть вода без света; есть ли насосы на генераторе или бак.
• Тип отопления; есть ли ИТП с насосами; для газового котла есть ли бесперебойник.
• Источник горячей воды: бойлер, колонка, централизованно.
• Плита: газовая или электрическая.
• Генератор или аккумуляторная система в доме: что питает, сколько часов, сколько стоит в месяц, как распределяется.
• Зарядная станция в квартире: есть или нет, емкость, остается или нет.
• Провайдер интернета и работает ли он во время отключений.
• Как заходить в подъезд и двор без света.
• Группа отключений по адресу и как выглядел график прошлой зимой.

Последний пункт можно проверить самостоятельно: областной оператор системы распределения публикует графики по адресу или группе, и собственник знает, к какой группе относится дом. Сравните его ответ с сайтом оператора.

Остальная часть чеклиста осмотра квартиры, от давления воды до розеток и вентиляции, приведена в материале об осмотре.

Как проверить слова собственника

Самая надежная проверка одна: прийти на показ в время, когда по графику нет света. Вы сразу увидите, есть ли вода, едет ли лифт, работает ли домофон и сколько шума от генератора во дворе. Если график в день показа не совпадает, спросите соседей в подъезде и чате дома; попросите собственника показать зимние счета за прошлый год, там будут видны взносы за генератор, если они есть.

Настораживает, когда собственник на прямой вопрос о воде или отоплении отвечает «все работает, проблем не было». Честный ответ звучит конкретно: «вода до 8 этажа есть, выше нет, мы на 5-м».

Что записать в договор

• Перечень коммунальных услуг, которые оплачивает наниматель, поименно, включая взносы на генератор или словами «взносы на резервное питание оплачивает Наймодатель».
• Оборудование в акте: зарядная станция, бесперебойник для котла, с моделью и состоянием, как часть имущества.
• Кто ремонтирует оборудование резервного питания, если оно сломается. Ст. 819 ГК разграничивает только текущий и капитальный ремонт жилья и о зарядных станциях ничего не говорит, поэтому ремонт или замену согласуйте отдельно с учетом причины неисправности, гарантии и условий договора; станция на 1 кВт·ч может стоить как месячная плата. Подробнее о распределении расходов на ремонт в отдельном материале.
• Что делать с платой, если квартира стала непригодной для проживания на длительный срок из-за аварии в доме. Сам график отключений не определяет право на изменение платы. Если перебои длительные и квартирой невозможно пользоваться, зафиксируйте продолжительность и влияние, согласуйте перерасчет или получите правовую оценку оснований; сторонам лучше заранее договориться о порядке, чем спорить зимой.

Закон «О жилищно-коммунальных услугах» обязывает исполнителя самостоятельно пересчитать плату за период, когда услуга не предоставлялась или предоставлялась ненадлежащего качества, а претензию в случае спора подает потребитель по договору, то есть обычно собственник, на которого оформлены счета. Договоритесь, что он передаст арендатору экономию от перерасчета за тот период, когда платил арендатор.

Общий обзор договора аренды, где коммунальные услуги рассматриваются в отдельном разделе, есть здесь.

Что из этого фиксирует HataHub

В карточке объявления собственник указывает этаж и то, включены ли коммунальные услуги в плату; если договор создают из чата объявления, площадь, плата и депозит подтягиваются в него автоматически, а условия коммунальных услуг стороны проверяют перед подписанием. Акт приема-передачи с перечнем имущества, включая зарядную станцию или бесперебойник, и показаниями счетчиков подписывают в том же кабинете. Далее собственник задает категории коммунальных услуг и тарифы, в частности фиксированные взносы, например плату за резервное питание, арендатор ежемесячно подает показания в приложении, сервис рассчитывает сумму и формирует счета, а собственник после получения денег отмечает их оплаченными, и эту отметку видят обе стороны. Договор на квартиру создает собственник объекта в своем кабинете: для объектов с ДРРП сервис проверяет право собственности по реестру, а добавленные вручную объекты проходят согласование модератором. Объявления собственников, чье право подтверждено, имеют отметку «Проверено» или «Живая съемка», если медиа прошли проверку, в подборке аренды в Киеве.