Оренда квартири під час відключень світла: що перевірити до заселення

Під час відключень електроенергії квартира перестає бути «двокімнатна з ремонтом» і стає набором конкретних питань: чи буде вода на вашому поверсі, чи гріє опалення без світла, чи працює ліфт і чи є в будинку генератор, за який хтось платить. Відповіді на них залежать не від ремонту, а від будинку, і їх треба отримати до підписання договору, а не в перший вечір без світла. Нижче чекліст для показу, способи перевірити слова власника і пункти, які варто записати в договір.

Вода

У більшості багатоповерхівок вода на верхні поверхи подається насосами. Без електрики насосна станція будинку не працює, і вода лишається на нижніх поверхах або зникає зовсім. Схема водопостачання в кожного будинку своя: десь тиску міської мережі вистачає на нижні поверхи, десь без насосів води немає ніде. Поверховість сама по собі відповіді не дає.

Що спитати: на якому поверсі зникає вода при відключенні, чи є в будинку насоси на генераторі або резервний бак. Що перевірити: спитати сусідів у під'їзді або в чаті будинку, а не лише власника. Якщо будинок обслуговує ОСББ, у чаті ОСББ ця тема зазвичай обговорена детально.

Гаряча вода залежить від джерела. Бойлер без електрики не гріє, але якийсь час зберігає гарячу воду; чи запуститься газова колонка без світла, залежить від моделі та її підпалу, перевірте за інструкцією. Централізована гаряча вода залежить від насосів так само, як холодна.

Опалення

Три випадки, які варто розрізняти на показі.

Центральне опалення в будинку з елеваторним вузлом працює від тиску теплоцентралі і не потребує електрики в будинку. Але в багатьох будинках, особливо нових, стоїть індивідуальний тепловий пункт із циркуляційними насосами, і без живлення батареї холонуть за кілька годин. Спитайте, чи є в будинку ІТП і чи підключений він до генератора.

Автономне опалення на газовому котлі. Перевірте, чи потребують електроживлення його автоматика, вентилятор і циркуляційний насос: частина моделей без світла зупиняється, енергонезалежні працюють далі, і це залежить від моделі та схеми опалення. Рішення, яке власники часто вже мають: зарядна станція або блок безперебійного живлення для котла. Спитайте, чи є, і подивіться на нього; потужність і запас енергії підбирають за інструкціями котла і станції, а тривалість роботи визначає споживання котла і ємність акумулятора.

Електричне опалення: конвектори, тепла підлога, електрокотел. Під час відключень воно не працює, і компенсувати його важко; якщо квартира гріється лише електрикою, взимку потрібен план на кожен графік. У бюджет таку квартиру беруть свідомо.

Ліфт, домофон, двері

Ліфт без генератора зупиняється, і питання «який поверх» перетворюється на питання «скільки разів на день ви готові підніматися на 14-й». Спитайте, чи ліфти під'єднані до резервного живлення, і перевірте це найпростішим способом: за графіком відключень прийдіть на показ у час без світла.

Домофон і електромагнітний замок під'їзду без живлення або відкриті, або зачинені без можливості відкрити знадвору. Дізнайтеся, як заходити в під'їзд без світла: ключ, механічний замок, консьєрж. Те саме стосується шлагбаума й воріт двору, якщо у вас авто.

Резервне живлення в будинку: хто платить

Генератор або акумуляторна система в будинку є в дедалі більшій кількості новобудов і ОСББ, але вони різняться тим, що саме живлять: лише ліфти й насоси, або ще й розетки в квартирах, або лише освітлення під'їздів. «У будинку є генератор» без уточнення нічого не означає.

Спитайте три речі: що живить генератор, скільки годин він працює на одній заправці і скільки платять мешканці. Вартість пального й обслуговування розподіляють по квартирах як внесок ОСББ або окремою статтею в рахунку управителя, і взимку це може бути помітна сума на місяць. З'ясуйте правову підставу і розрахунок цього внеску: внесок ОСББ, стаття в рахунку управителя чи добровільний збір мешканців. Внески перед ОСББ зобов'язаний сплачувати власник, а хто є платником за договором з управителем, перевірте в самому договорі; договір найму лише розподіляє витрати між сторонами, тож окремо запишіть у ньому, чи компенсує внесок наймач. У будь-який бік, але прямо.

У самій квартирі: чи лишається зарядна станція або блок безперебійного живлення, якою є її ємність, чи входить вона в перелік майна в акті. Скільки годин станція протримає роутер, освітлення або котел, рахують за їхнім споживанням і її ємністю, а не на око. Якщо станції немає і ви купуєте свою, вона ваша, і про це варто мати рядок в акті, щоб при виїзді не сперечатися.

Інтернет і зв'язок

Оптичний інтернет працює без світла, якщо обладнання провайдера має резервне живлення, а у квартирі від станції живляться і роутер, і оптичний термінал (ONU), коли це окремі пристрої; уточніть у провайдера технологію підключення. Спитайте у власника назву провайдера і перевірте на його сайті або в чаті будинку, чи тримає він мережу під час відключень. Мобільний зв'язок під час тривалих відключень слабшає, бо базові станції теж мають обмежені акумулятори, тому оптика з резервним живленням це основний канал, а мобільний резервний.

Якщо ви працюєте з дому, це питання на рівні вибору квартири, а не побутової дрібниці.

Газ і плита

Газова плита з електропідпалом працює від сірників. Індукційна або склокерамічна плита без світла не працює. Продумайте приготування їжі під час відключень заздалегідь і не використовуйте в квартирі туристичне обладнання, не призначене для приміщень; сумісність електроплити з резервним живленням перевіряйте за інструкціями обох пристроїв. Для сім'ї з дитиною це аргумент за квартиру з газом.

Чекліст для показу

Візьміть на показ і пройдіться за списком, записуючи відповіді.

• Поверх, кількість поверхів, скільки ліфтів і чи вони на резервному живленні.
• До якого поверху є вода без світла; чи є насоси на генераторі або бак.
• Тип опалення; чи є ІТП з насосами; для газового котла чи є безперебійник.
• Джерело гарячої води: бойлер, колонка, централізовано.
• Плита: газова чи електрична.
• Генератор або акумуляторна система в будинку: що живить, скільки годин, скільки коштує на місяць, як розподіляється.
• Зарядна станція в квартирі: є чи ні, ємність, лишається чи ні.
• Провайдер інтернету і чи працює він під час відключень.
• Як заходити в під'їзд і двір без світла.
• Група відключень за адресою і як виглядав графік минулої зими.

Останній пункт можна перевірити самостійно: обласний оператор системи розподілу публікує графіки за адресою або групою, і власник знає, до якої групи належить будинок. Порівняйте його відповідь із сайтом оператора.

Решту чекліста огляду квартири, від тиску води до розеток і вентиляції, наведено в матеріалі про огляд.

Як перевірити слова власника

Найнадійніша перевірка одна: прийти на показ у час, коли за графіком немає світла. Ви одразу побачите, чи є вода, чи їде ліфт, чи працює домофон і скільки шуму від генератора у дворі. Якщо графік у день показу не збігається, спитайте сусідів у під'їзді і чат будинку; попросіть власника показати зимові рахунки за минулий рік, там буде видно внески за генератор, якщо вони є.

Насторожує, коли власник на пряме запитання про воду або опалення відповідає «все працює, проблем не було». Чесна відповідь звучить конкретно: «вода до 8 поверху є, вище ні, ми на 5-му».

Що записати в договір

• Перелік комунальних, які платить наймач, поіменно, включно з внесками на генератор або словами «внески на резервне живлення сплачує Наймодавець».
• Обладнання в акті: зарядна станція, безперебійник для котла, з моделлю й станом, як частина майна.
• Хто ремонтує обладнання резервного живлення, якщо воно зламається. Ст. 819 ЦК розмежовує лише поточний і капітальний ремонт житла і про зарядні станції нічого не каже, тож ремонт або заміну погодьте окремо з урахуванням причини несправності, гарантії та умов договору; станція на 1 кВт·год може коштувати як місячна плата. Детальніше про розподіл ремонту в окремому матеріалі.
• Що робити з платою, якщо квартира стала непридатною для проживання на тривалий строк через аварію в будинку. Сам графік відключень не визначає права на зміну плати. Якщо перебої тривалі і квартирою неможливо користуватися, зафіксуйте тривалість і вплив, погодьте перерахунок або отримайте правничу оцінку підстав; сторонам краще домовитися про порядок заздалегідь, ніж сперечатися взимку.

Закон «Про житлово-комунальні послуги» зобов'язує виконавця самостійно перерахувати плату за період, коли послугу не надавали або надавали неналежної якості, а претензію в разі спору подає споживач за договором, тобто зазвичай власник, на якого оформлені рахунки. Домовтеся, що він передасть орендарю економію від перерахунку за той період, коли платив орендар.

Загальний огляд договору оренди, де про комунальні йдеться окремим розділом, є тут.

Що з цього фіксує HataHub

У картці оголошення власник вказує поверх і те, чи включені комунальні в плату; якщо договір створюють із чату оголошення, площа, плата і депозит підтягуються в нього автоматично, а умови комунальних сторони перевіряють перед підписанням. Акт приймання-передачі з переліком майна, включно із зарядною станцією чи безперебійником, і показниками лічильників підписують у тому ж кабінеті. Далі власник задає категорії комунальних і тарифи, зокрема фіксовані внески на кшталт плати за резервне живлення, орендар щомісяця подає показники в застосунку, сервіс рахує суму і формує рахунки, а власник після отримання грошей позначає їх сплаченими, і цю позначку бачать обидві сторони. Договір на квартиру створює власник об'єкта у своєму кабінеті: для об'єктів із ДРРП сервіс перевіряє право власності за реєстром, а вручну додані об'єкти проходять погодження модератором. Оголошення власників, право яких підтверджено, мають позначку «Перевірено» або «Жива зйомка», якщо медіа пройшли перевірку, в добірці оренди в Києві.