Как купить или продать квартиру за жилищный сертификат єВідновлення

Жилищным сертификатом єВідновлення можно оплатить квартиру, другое жилое помещение, дом усадебного типа, садовый или дачный дом, долю в них или строящееся жилье, если оно не расположено в громаде из перечня территорий активных боевых действий или оккупации без определенной даты завершения. Продавец получает деньги не от покупателя, а от АО «Укрпочта» как исполнителя программы, в течение пяти рабочих дней после того, как нотариус внесет данные договора в Реестр поврежденного и уничтоженного имущества (п. 33 и 56 Порядка, утвержденного постановлением КМУ от 30.05.2023 № 600).

Правила устанавливают ст. 8 Закона «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества…» № 2923-IX и упомянутый Порядок № 600. По состоянию на сентябрь 2026 года последние изменения в Порядок внесены постановлениями КМУ от 20.05.2026 № 635 и № 713. Дальше о том, как сделка выглядит с обеих сторон стола.

Что такое сертификат и от чего зависит его сумма

Жилищный сертификат получает гражданин Украины, чья квартира или дом уничтожены вследствие вооруженной агрессии: собственник, а также заказчик строительства, инвестор, член кооператива, который выкупил квартиру, но не оформил право собственности, или наследник каждого из них (ст. 2 Закона). Это электронный документ, который подтверждает гарантию государства профинансировать покупку жилья на сумму, указанную в нем (п. 3 ч. 1 ст. 1). За уничтоженную квартиру компенсацию предоставляют только сертификатом, а за уничтоженный дом собственник выбирает один из способов, среди которых сертификат и средства на строительство нового дома (ч. 1 и 2 ст. 8 Закона).

Сумму для квартиры считают по формуле из п. 16 Порядка: базовая стоимость квадратного метра на вторичном рынке по Украине, 36 422,33 грн, умножается на региональный коэффициент, коэффициенты количества комнат и года застройки и на площадь уничтоженной квартиры. Площадь учитывают не более 150 кв. метров для квартиры и 200 кв. метров для дома. Результат не может быть ниже стоимости сооружения такой площади по показателю усредненной стоимости в регионе.

Обратиться за финансированием покупки можно в течение пяти лет со дня выдачи сертификата (ч. 11 ст. 8 Закона). Использовать его может только собственник или наследник, продать или подарить сертификат нельзя (ч. 9). Для одной покупки можно объединить несколько сертификатов, в том числе разных людей (ч. 13).

Жилищные ваучеры для переселенцев с оккупированных территорий являются отдельной программой со своим порядком, утвержденным постановлением КМУ от 22.09.2025 № 1176. Дальше речь идет только о сертификатах єВідновлення.

Какое жилье можно купить и есть ли лимит цены

Объект выбирают на территории любой громады Украины, кроме временно оккупированных территорий и громад из перечня территорий, на которых ведутся боевые действия или которые находятся в оккупации, окружении или блокировании (ч. 14 ст. 8 Закона). Нотариус проверяет, чтобы громада не была включена в этот перечень без определенной даты завершения боевых действий или оккупации на дату подачи обращения (п. 55 Порядка). Перечень меняется, так что громаду проверяют непосредственно перед сделкой.

Купить можно вторичное жилье или жилье в новостройке, в том числе через инвестирование строительства. Для новостройки закон запрещает финансирование, если в отношении заказчика возбуждено дело о банкротстве, он ликвидируется или не имеет права на выполнение строительных работ на этом объекте (ч. 15 ст. 8 Закона). Вместе с домом можно оплатить и земельный участок под ним. Нежилые помещения, гаражи и коммерческая недвижимость под программу не подпадают: закон разрешает финансировать только объект жилой недвижимости, то есть квартиру, другое жилое помещение или дом (п. 5-1 ч. 1 ст. 1, ч. 8 ст. 8 Закона).

Отдельного лимита цены за квадратный метр для покупаемого жилья ни Закон, ни Порядок не устанавливают. Ограничение одно: финансирование не превышает суммы в сертификате (ч. 8 ст. 8 Закона). Если жилье дороже, разницу покупатель платит сам, собственными или кредитными средствами (п. 47 Порядка). Если дешевле, остаток сейчас не выплачивается: нотариус вносит сведения о разнице в Реестр, а выплатить ее закон предусматривает позже, в порядке, определенном законом, за счет средств, полученных от Российской Федерации (ч. 19 ст. 8 Закона, п. 47 и 48 Порядка).

Шаги покупателя в Дії

1. Зарегистрировать прекращение права собственности на уничтоженное жилье. Нотариус не удостоверит новую покупку, пока в ДРРП нет такой регистрации, а провести ее может тот же нотариус по обращению собственника (п. 53 Порядка).
2. Найти жилье, согласовать с продавцом цену и условия и заказать оценку. Оценку делают до договора, а стоимость из отчета об оценке указывают в договоре (п. 49 Порядка).
3. Подать обращение о финансировании приобретения жилья, в Дії эта услуга называется «Бронирование средств по жилищному сертификату». Подать его можно также через ЦНАП, орган соцзащиты или нотариуса (п. 42 Порядка).
4. Дождаться подтверждения. Исполнитель программы рассматривает обращения раз в пять рабочих дней в порядке очереди с учетом преимущественного права по ст. 9 Закона (п. 46), а закон ограничивает срок рассмотрения 10 рабочими днями (ч. 12 ст. 8). Если средств у исполнителя нет, рассмотрение приостанавливается до их поступления (п. 50 Порядка), и на это время срок рассмотрения приостанавливается (ч. 12 ст. 8 Закона).
5. Заключить договор у нотариуса в течение 30 календарных дней. Столько действует подтверждение, и на это время средства резервируются; если срок истек без сделки, обращение считается отозванным (п. 52 Порядка).

Владелец нескольких сертификатов подает одно обращение на их общую сумму. Люди, которым принадлежат разные сертификаты, например супруги с разными разрушенными квартирами, тоже могут подать совместное обращение, но Порядок связывает это с появлением такой технической возможности в Дії (п. 42 Порядка), так что перед сделкой стоит проверить, есть ли она уже. Обращение в бумажной форме может подать представитель, тогда к нему прилагают документ о полномочиях (ч. 10 ст. 8 Закона).

Главное практическое правило из этого перечня: бронировать средства стоит тогда, когда жилье уже выбрано, а документы продавца собраны. Тридцати дней хватает на сделку, но не на поиск квартиры и не на получение разрешения органа опеки, на которое закон отводит до месяца.

Оценку, нотариальные действия, налоги и другие обязательные платежи за счет сертификата оплатить нельзя (п. 49 Порядка), так что закладывайте их из собственных средств. Административного сбора это не касается: собственник уничтоженного жилья освобожден от него и при регистрации прекращения права на разрушенное жилье, и при регистрации права на жилье, купленное за сертификат (п. 6-1 ч. 9 ст. 34 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Освобождение не действует, если заказать регистрацию в ускоренные сроки.

Пенсионный сбор 1% от цены договора покупатель за сертификат уплачивает на общих основаниях, и считают его от всей цены, включая часть, которую оплачивает сертификат (п. 10 ст. 4 Закона № 400/97-ВР). Отдельного освобождения для таких покупателей закон не содержит. Исключение для тех, кто покупает жилье впервые, требует, чтобы человек никогда не имел жилья в собственности (подп. «в» п. 15-2 Порядка, утвержденного постановлением КМУ от 03.11.1998 № 1740), поэтому собственнику уничтоженной квартиры оно обычно не подходит. Не платят сбор и те, кто состоит на квартирном учете.

Что должно быть у продавца

Для продавца сделка за сертификат является обычной нотариальной продажей с двумя особенностями: деньги поступают от исполнителя программы, а до сделки нужна оценка. Требования к самому праву те же. Нотариус удостоверяет отчуждение, если право собственности подтверждено документами или зарегистрировано в ДРРП, проверяет отсутствие запрета отчуждения и ареста, а квартиру в ипотеке продает только с согласия кредитора (ч. 1, 3 и 4 ст. 55 Закона «О нотариате»).

Список для продавца:

• право собственности зарегистрировано в ДРРП, данные в записи совпадают с документами;
• нет арестов и запретов, а если есть ипотека, банк письменно согласовал продажу и порядок погашения;
• есть согласие второго супруга, если квартира приобретена в браке, и разрешение органа опеки, если у ребенка есть доля или право пользования;
• открыт банковский счет, реквизиты которого нотариус внесет в Реестр для оплаты (п. 58 Порядка);
• налог с продажи уплачен до удостоверения договора по обычным правилам ст. 172 НКУ.

Сертификат не меняет налогообложение продавца. Если квартира в собственности более трех лет и это первая продажа за год, НДФЛ нет. В других случаях действуют ставки 5% или 18% и военный сбор 5%, а базой является цена договора, но не ниже оценочной стоимости. Примеры расчета есть в материале о налогах при продаже квартиры.

Цену стоит сверить с оценкой до бронирования средств. Порядок требует вписать в договор стоимость, определенную в отчете об оценке, так что если оценщик определит другую сумму, изменится и расчет доплаты.

Как проходит сделка у нотариуса

Договор о приобретении жилья с использованием сертификата удостоверяется нотариально (ч. 16 ст. 8 Закона, п. 53 Порядка). Нотариус проверяет регистрацию прекращения права на уничтоженное жилье, громаду по перечню территорий, а для новостройки еще и заказчика строительства (п. 53, 54 и 55 Порядка).

В договоре обязательно указывают сведения о сертификате (п. 57), запрет отчуждения купленного жилья на пять лет и обязанность исполнителя программы перечислить средства продавцу в течение пяти рабочих дней со дня внесения данных о договоре в Реестр поврежденного и уничтоженного имущества (п. 56). Одновременно с удостоверением нотариус налагает запрет и вносит в Реестр реквизиты договора, банковские реквизиты продавца, стоимость жилья и сумму к оплате по сертификату (п. 58).

Продавцу стоит понимать последовательность. Право собственности переходит к покупателю со дня государственной регистрации (ч. 4 ст. 334 ГК), а средства по сертификату поступают в течение пяти рабочих дней после внесения данных в Реестр. Гарантией является резервирование средств на 30 дней после подтверждения (п. 52 Порядка), поэтому перед записью к нотариусу попросите покупателя показать, что бронирование подтверждено. Доплату сверх суммы сертификата покупатель вносит на условиях, которые вы пропишете в договоре, и для нее действуют обычные способы расчета.

Что меняется для покупателя после сделки

В течение пяти лет покупатель не может отчуждать жилье, купленное за сертификат (ч. 17 ст. 8 Закона). Запрет не мешает передать жилье в ипотеку банку, если кредит взяли именно на доплату разницы, но последующую ипотеку оформить уже нельзя. Если на жилье обратят взыскание до истечения пяти лет, нотариус снимает запрет досрочно.

Возможность доплатить кредитом делает сертификат удобным первым взносом для ипотеки. Условия єОселі прямо разрешают уплатить первый взнос одним или несколькими жилищными сертификатами (подп. 6 п. 10 Условий, утвержденных постановлением КМУ от 02.08.2022 № 856, в редакции постановления от 17.06.2026 № 794). Совместить сертификат с государственной помощью по ипотечным кредитам для переселенцев по постановлению КМУ № 998 нельзя (п. 32-3 Порядка). Другие условия єОселі, в частности требования к возрасту дома и цене метра, описаны в материале о єОселі, а другие выплаты для переселенцев собраны в материале о жилье для ВПЛ.

Как найти квартиру с проверенным собственником

Тридцать дней после бронирования не оставляют времени на продавца, у которого документы еще не оформлены. На HataHub РНУКПН собственника сверяется с записью в ДРРП до того, как объявление получит отметку «Проверено», так что еще до звонка видно, что квартиру продает зарегистрированный собственник. Аресты, ипотеку и принадлежность громады к перечню территорий боевых действий эта отметка не охватывает, их проверяет нотариус, как и сам договор удостоверяет нотариус. Как читать справку из реестра самостоятельно, объяснено в материале о проверке собственника квартиры, а квартиры от проверенных собственников в Киеве собраны в разделе продажи.