Як купити або продати квартиру за житловий сертифікат єВідновлення

Житловим сертифікатом єВідновлення можна оплатити квартиру, інше житлове приміщення, будинок садибного типу, садовий чи дачний будинок, частку в них або житло, що будується, якщо воно не розташоване в громаді з переліку територій активних бойових дій чи окупації без визначеної дати завершення. Продавець отримує гроші не від покупця, а від АТ «Укрпошта» як виконавця програми, протягом п'яти робочих днів після того, як нотаріус внесе дані договору до Реєстру пошкодженого та знищеного майна (п. 33 і 56 Порядку, затвердженого постановою КМУ від 30.05.2023 № 600).

Правила встановлюють ст. 8 Закону «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна…» № 2923-IX і згаданий Порядок № 600. Станом на вересень 2026 року останні зміни до Порядку внесені постановами КМУ від 20.05.2026 № 635 і № 713. Далі про те, як угода виглядає з обох боків столу.

Що таке сертифікат і від чого залежить його сума

Житловий сертифікат отримує громадянин України, чия квартира чи будинок знищені внаслідок збройної агресії: власник, а також замовник будівництва, інвестор, член кооперативу, який викупив квартиру, але не оформив право власності, або спадкоємець кожного з них (ст. 2 Закону). Це електронний документ, який підтверджує гарантію держави профінансувати купівлю житла на суму, зазначену в ньому (п. 3 ч. 1 ст. 1). За знищену квартиру компенсацію надають лише сертифікатом, а за знищений будинок власник обирає один зі способів, серед яких сертифікат і кошти на будівництво нового будинку (ч. 1 і 2 ст. 8 Закону).

Суму для квартири рахують за формулою з п. 16 Порядку: базова вартість квадратного метра на вторинному ринку по Україні, 36 422,33 грн, множиться на регіональний коефіцієнт, коефіцієнти кількості кімнат і року забудови та на площу знищеної квартири. Площу враховують не більше 150 кв. метрів для квартири і 200 кв. метрів для будинку. Результат не може бути нижчим за вартість спорудження такої площі за показником опосередкованої вартості в регіоні.

Звернутися за фінансуванням покупки можна протягом п'яти років з дня видачі сертифіката (ч. 11 ст. 8 Закону). Використати його може лише власник або спадкоємець, продати чи подарувати сертифікат не можна (ч. 9). Для однієї покупки можна об'єднати кілька сертифікатів, зокрема різних людей (ч. 13).

Житлові ваучери для переселенців з окупованих територій є окремою програмою зі своїм порядком, затвердженим постановою КМУ від 22.09.2025 № 1176. Далі йдеться лише про сертифікати єВідновлення.

Яке житло можна купити і чи є ліміт ціни

Об'єкт обирають на території будь-якої громади України, крім тимчасово окупованих територій і громад з переліку територій, на яких ведуться бойові дії або які перебувають в окупації, оточенні чи блокуванні (ч. 14 ст. 8 Закону). Нотаріус перевіряє, щоб громаду не було включено до цього переліку без визначеної дати завершення бойових дій чи окупації на дату подання звернення (п. 55 Порядку). Перелік змінюється, тож громаду перевіряють безпосередньо перед угодою.

Купити можна вторинне житло або житло в новобудові, зокрема через інвестування будівництва. Для новобудови закон забороняє фінансування, якщо щодо замовника порушено справу про банкрутство, він ліквідується або не має права на виконання будівельних робіт на цьому об'єкті (ч. 15 ст. 8 Закону). Разом з будинком можна оплатити і земельну ділянку під ним. Нежитлові приміщення, гаражі та комерційна нерухомість під програму не підпадають: закон дозволяє фінансувати лише об'єкт житлової нерухомості, тобто квартиру, інше житлове приміщення або будинок (п. 5-1 ч. 1 ст. 1, ч. 8 ст. 8 Закону).

Окремого ліміту ціни за квадратний метр для житла, яке купують, ні Закон, ні Порядок не встановлюють. Обмеження одне: фінансування не перевищує суми в сертифікаті (ч. 8 ст. 8 Закону). Якщо житло дорожче, різницю покупець платить сам, власними або кредитними коштами (п. 47 Порядку). Якщо дешевше, решта зараз не виплачується: нотаріус вносить відомості про різницю до Реєстру, а виплатити її закон передбачає згодом, у порядку, визначеному законом, за рахунок коштів, отриманих від Російської Федерації (ч. 19 ст. 8 Закону, п. 47 і 48 Порядку).

Кроки покупця в Дії

1. Зареєструвати припинення права власності на знищене житло. Нотаріус не посвідчить нову покупку, доки в ДРРП немає такої реєстрації, а провести її може той самий нотаріус за зверненням власника (п. 53 Порядку).
2. Знайти житло, погодити з продавцем ціну й умови і замовити оцінку. Оцінку роблять до договору, а вартість зі звіту про оцінку зазначають у договорі (п. 49 Порядку).
3. Подати звернення про фінансування придбання житла, у Дії ця послуга називається «Бронювання коштів за житловим сертифікатом». Подати його можна також через ЦНАП, орган соцзахисту або нотаріуса (п. 42 Порядку).
4. Дочекатися підтвердження. Виконавець програми розглядає звернення раз на п'ять робочих днів у порядку черги з урахуванням пріоритетного права за ст. 9 Закону (п. 46), а закон обмежує строк розгляду 10 робочими днями (ч. 12 ст. 8). Якщо коштів у виконавця немає, розгляд зупиняється до їх надходження (п. 50 Порядку), і на цей час строк розгляду призупиняється (ч. 12 ст. 8 Закону).
5. Укласти договір у нотаріуса протягом 30 календарних днів. Стільки діє підтвердження, і на цей час кошти резервуються; якщо строк минув без угоди, звернення вважається відкликаним (п. 52 Порядку).

Власник кількох сертифікатів подає одне звернення на їх загальну суму. Люди, яким належать різні сертифікати, наприклад подружжя з різними зруйнованими квартирами, теж можуть подати спільне звернення, але Порядок пов'язує це з появою такої технічної можливості в Дії (п. 42 Порядку), тож перед угодою варто перевірити, чи вона вже є. Звернення в паперовій формі може подати представник, тоді до нього додають документ про повноваження (ч. 10 ст. 8 Закону).

Головне практичне правило з цього переліку: бронювати кошти варто тоді, коли житло вже обране, а документи продавця зібрані. Тридцять днів вистачає на угоду, але не на пошук квартири і не на отримання дозволу органу опіки, на який закон відводить до місяця.

Оцінку, нотаріальні дії, податки та інші обов'язкові платежі за рахунок сертифіката оплатити не можна (п. 49 Порядку), тож їх закладайте з власних коштів. Адміністративного збору це не стосується: власник знищеного житла звільнений від нього і під час реєстрації припинення права на зруйноване житло, і під час реєстрації права на житло, куплене за сертифікат (п. 6-1 ч. 9 ст. 34 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Звільнення не діє, якщо замовити реєстрацію в прискорені строки.

Пенсійний збір 1% від ціни договору покупець за сертифікатом сплачує на загальних підставах, і рахують його від усієї ціни, включно з частиною, яку оплачує сертифікат (п. 10 ст. 4 Закону № 400/97-ВР). Окремого звільнення для таких покупців закон не містить. Виняток для тих, хто купує житло вперше, вимагає, щоб людина ніколи не мала житла у власності (підп. «в» п. 15-2 Порядку, затвердженого постановою КМУ від 03.11.1998 № 1740), тому власнику знищеної квартири він зазвичай не підходить. Не платять збір і ті, хто перебуває на квартирному обліку.

Що має бути у продавця

Для продавця угода за сертифікатом є звичайним нотаріальним продажем з двома особливостями: гроші надходять від виконавця програми, а до угоди потрібна оцінка. Вимоги до самого права ті самі. Нотаріус посвідчує відчуження, якщо право власності підтверджене документами або зареєстроване в ДРРП, перевіряє відсутність заборони відчуження та арешту, а квартиру в іпотеці продає лише за згодою кредитора (ч. 1, 3 і 4 ст. 55 Закону «Про нотаріат»).

Список для продавця:

• право власності зареєстроване в ДРРП, дані в записі збігаються з документами;
• немає арештів і заборон, а якщо є іпотека, банк письмово погодив продаж і порядок погашення;
• є згода другого з подружжя, якщо квартира набута в шлюбі, і дозвіл органу опіки, якщо дитина має частку чи право користування;
• відкрито банківський рахунок, реквізити якого нотаріус внесе до Реєстру для оплати (п. 58 Порядку);
• податок з продажу сплачено до посвідчення договору за звичайними правилами ст. 172 ПКУ.

Сертифікат не змінює оподаткування продавця. Якщо квартира у власності понад три роки і це перший продаж за рік, ПДФО немає. В інших випадках діють ставки 5% або 18% і військовий збір 5%, а базою є ціна договору, але не нижче оціночної вартості. Приклади розрахунку є в матеріалі про податки при продажу квартири.

Ціну варто звірити з оцінкою до бронювання коштів. Порядок вимагає вписати в договір вартість, визначену у звіті про оцінку, тож якщо оцінювач визначить іншу суму, зміниться і розрахунок доплати.

Як проходить угода в нотаріуса

Договір про придбання житла з використанням сертифіката посвідчується нотаріально (ч. 16 ст. 8 Закону, п. 53 Порядку). Нотаріус перевіряє реєстрацію припинення права на знищене житло, громаду за переліком територій, а для новобудови ще й замовника будівництва (п. 53, 54 і 55 Порядку).

У договорі обов'язково зазначають відомості про сертифікат (п. 57), заборону відчуження купленого житла на п'ять років і обов'язок виконавця програми перерахувати кошти продавцю протягом п'яти робочих днів з дня внесення даних про договір до Реєстру пошкодженого та знищеного майна (п. 56). Одночасно з посвідченням нотаріус накладає заборону і вносить до Реєстру реквізити договору, банківські реквізити продавця, вартість житла і суму до оплати за сертифікатом (п. 58).

Продавцю варто розуміти послідовність. Право власності переходить до покупця з дня державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК), а кошти за сертифікатом надходять протягом п'яти робочих днів після внесення даних до Реєстру. Гарантією є резервування коштів на 30 днів після підтвердження (п. 52 Порядку), тому перед записом до нотаріуса попросіть покупця показати, що бронювання підтверджене. Доплату понад суму сертифіката покупець вносить за умовами, які ви пропишете в договорі, і для неї діють звичайні способи розрахунку.

Що змінюється для покупця після угоди

Протягом п'яти років покупець не може відчужити житло, куплене за сертифікат (ч. 17 ст. 8 Закону). Заборона не заважає передати житло в іпотеку банку, якщо кредит узяли саме на доплату різниці, але наступну іпотеку оформити вже не можна. Якщо на житло звернуть стягнення до спливу п'яти років, нотаріус знімає заборону достроково.

Можливість доплатити кредитом робить сертифікат зручним першим внеском для іпотеки. Умови єОселі прямо дозволяють сплатити перший внесок одним або кількома житловими сертифікатами (підп. 6 п. 10 Умов, затверджених постановою КМУ від 02.08.2022 № 856, у редакції постанови від 17.06.2026 № 794). Поєднати сертифікат з державною допомогою за іпотечними кредитами для переселенців за постановою КМУ № 998 не можна (п. 32-3 Порядку). Інші умови єОселі, зокрема вимоги до віку будинку і ціни метра, описані в матеріалі про єОселю, а інші виплати для переселенців зібрані в матеріалі про житло для ВПО.

Як знайти квартиру з перевіреним власником

Тридцять днів після бронювання не залишають часу на продавця, у якого документи ще не оформлені. На HataHub РНОКПП власника звіряється із записом у ДРРП до того, як оголошення отримає позначку «Перевірено», тож ще до дзвінка видно, що квартиру продає зареєстрований власник. Арешти, іпотеку та належність громади до переліку територій бойових дій ця позначка не охоплює, їх перевіряє нотаріус, як і сам договір посвідчує нотаріус. Як читати довідку з реєстру самостійно, пояснено в матеріалі про перевірку власника квартири, а квартири від перевірених власників у Києві зібрані у розділі продажу.