Как продлить договор аренды квартиры: образец дополнительного соглашения

Договор аренды квартиры продлевают дополнительным соглашением: коротким документом, который ссылается на основной договор, называет новый срок и, если она изменилась, новую плату, а остальные условия оставляет без изменений. Его оформляют в той же форме, что и основной договор (ст. 654 ГК): для обычного письменного договора письменно, а если договор удостоверял нотариус, форму изменения согласуйте с ним. Ниже разобрано, что будет, если ничего не подписать, кому принадлежит преимущественное право на новый срок и как записать автоматическое продление, а в конце готовое дополнительное соглашение для скачивания.

Что будет, если срок истек, а наниматель живет дальше

Ответ зависит от того, на какой срок был заключен договор.

Для договора на срок свыше одного года работает ст. 822 ГК. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока может предложить те же или другие условия либо предупредить об отказе продлевать. Если наймодатель этого не сделал, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок. То есть молчание обеих сторон продлевает договор еще на такой же срок, и собственник, который хотел поднять плату, дальше может сделать это только с согласия нанимателя или по механизму пересмотра платы, если он есть в договоре.

Для договора на срок до одного года включительно, а это большинство бытовых договоров, ст. 822 не применяется: ч. 2 ст. 821 ГК прямо исключает ее для краткосрочного найма. Преимущественного права нет, автоматического продления по ст. 822 тоже. Ст. 764 ГК содержит общее правило возобновления найма, когда наниматель продолжает пользоваться имуществом, а наймодатель месяц не возражает, и ч. 2 ст. 821 ее прямо не исключает. Но чтобы порядок продления не стал предметом спора, предусмотрите его в самом краткосрочном договоре: ст. 6 и 627 ГК позволяют согласовать такой порядок с учетом обязательных требований закона. Если срок истек, наниматель живет, а документа нет, каждая из сторон в споре будет доказывать свое.

Практический вывод один. Для договора свыше года обсуждайте новые условия заранее, с учетом трехмесячного срока ст. 822 ГК. Для краткосрочного найма установите порядок и сроки уведомления в самом договоре и по ним либо подпишите дополнительное соглашение, либо договоритесь о дате выезда. Все остальное создает неопределенность, которая стоит дороже получаса на документ.

Что записать в договор заранее

Проще всего решить вопрос продления еще в основном договоре. Два рабочих варианта.

Автоматическое продление. Пункт вроде: «Если ни одна из Сторон не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока не сообщит письменно об отказе от продления, договор продлевается на тот же срок на тех же условиях». Стороны свободны в условиях договора по ст. 6 и 627 ГК, и для краткосрочного найма такой пункт заменяет общее правило ст. 764 ГК четким порядком. Он удобен для обоих: наниматель не боится внезапного выселения, собственник не теряет нанимателя из-за забытого звонка. Автоматическое продление само по себе плату не меняет; новую сумму можно согласовать отдельным соглашением.

Порядок переговоров. Пункт: «Не позднее чем за 45 дней до окончания срока Наймодатель письменно предлагает условия на новый срок; Наниматель в течение 10 дней письменно отвечает. В случае согласия Стороны подписывают дополнительное соглашение». Это дает собственнику возможность пересмотреть плату, а нанимателю время найти другое жилье, если новая плата не подходит. Для договора на срок свыше года срок предложения должен быть не короче трех месяцев из ст. 822 ГК.

В нашем шаблоне пункт 2.2 предусматривает продление письменным дополнительным соглашением; если нужен автоматический или переговорный порядок, измените этот пункт до подписания: шаблон договора аренды.

Новая плата при продлении

Стороны могут согласовать новую плату во время продления или посреди срока. Без основания для одностороннего изменения в договоре или в законе нужно согласие обеих сторон (ст. 820 ГК), и что делать, когда собственник пытается поднять плату внутри срока, разобрано отдельно.

В дополнительном соглашении новую плату записывают цифрами и прописью с даты, с которой она применяется. Если меняется депозит, например его подтягивают к новой месячной плате, разницу наниматель доплачивает, и это тоже записывают отдельным пунктом со сроком. Если меняется перечень коммунальных или порядок оплаты, пункт основного договора излагают в новой редакции полностью, а не «изменить сумму на такую-то».

Пункты, которые не изменились, не переписывают. Достаточно одного предложения: остальные условия договора остаются без изменений.

Дополнительное соглашение или новый договор

Дополнительное соглашение уместно, когда меняются одно-два условия: срок, плата, состав жильцов. Оно сохраняет всю историю: акт приема-передачи, показания счетчиков на заселение, депозит, который уже внесен. Это и есть его главное преимущество: депозит не возвращают и не вносят снова, а состояние квартиры при окончательном выезде будут сравнивать с актом, подписанным в самом начале.

Новый договор уместен, когда меняется что-то существенное: другой состав сторон, например один из сожителей выезжает, или условия переписаны настолько, что дополнительное соглашение длиннее договора. Тогда старый договор прекращают по согласию сторон с той же датой, с которой начинается новый, и составляют новый акт или ссылаются на старый. Переход квартиры к новому собственнику сам по себе нового договора не требует: права и обязанности наймодателя переходят к нему (ст. 814 ГК), и сторонам достаточно уточнить данные нового наймодателя и реквизиты для платежей.

Один нюанс для длинных сроков. Для квартиры, переданной для проживания, действуют специальные правила найма жилья: Верховный Суд в деле № 461/6163/16-ц отказался применять к такому договору ст. 793 ГК о найме здания с его нотариальным удостоверением от трех лет. Поэтому срок выбирайте по договоренности сторон, а не с оглядкой на трехлетний порог. Подробнее в обзоре договора аренды.

Образец дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение № 1 к договору найма квартиры от 10 сентября 2025 года

г. Киев, 25 августа 2026 года.

[ФИО наймодателя], РНОКПП [номер], далее Наймодатель, и [ФИО нанимателя], РНОКПП [номер], далее Наниматель, вместе Стороны, заключили это дополнительное соглашение к договору найма квартиры от [дата] года, далее Договор, о следующем.

1. Стороны продлевают срок Договора. Пункт 2.1 Договора изложить в такой редакции: «2.1. Договор заключен на срок с [дата] по [дата] включительно».

2. Пункт 3.1 Договора изложить в такой редакции: «3.1. Плата за пользование Квартирой составляет [сумма] грн ([сумма прописью] гривен) в месяц». Новая плата применяется с [дата].

3. (Если меняется депозит.) Наниматель до [дата] доплачивает к обеспечительному платежу [сумма] грн, после чего размер обеспечительного платежа составляет [сумма] грн. Другие условия п. 5 Договора не меняются.

4. Акт приема-передачи от [дата] сохраняет значение для определения начального состояния Квартиры. Известные изменения состояния и договоренности об их устранении: [описание или «нет»]. Этот пункт не является отказом от других требований Сторон.

5. Остальные условия Договора остаются без изменений. Это соглашение является неотъемлемой частью Договора, вступает в силу с момента подписания и составлено в двух экземплярах одинаковой силы.

Наймодатель: [ФИО] Подпись. Наниматель: [ФИО] Подпись.

Пункт 4 стоит заполнить внимательно. Известные повреждения и договоренности о ремонте лучше фиксировать сразу, а продление является удобным поводом проверить, все ли записано. Иначе при окончательном выезде эти повреждения будут сравнивать с актом годичной давности.

Типичные ошибки при продлении

• Продление «на словах». Через полгода в споре каждая сторона помнит свою версию. Письменная форма дополнительного соглашения следует из ст. 654 ГК: изменение договора совершается в той же форме, что и договор.
• Новый срок записан, а новая плата в мессенджере. Если суммы различаются, выясните, согласовали ли стороны изменение надлежащим образом: переписка тоже является доказательством, но окончательную сумму и дату ее применения закрепите в дополнительном соглашении.
• Пропущена дата, с которой действует новая плата. Собственник считает с даты подписания, наниматель с первого числа следующего месяца.
• Дополнительное соглашение без номера и без ссылки на дату договора. Через два года, когда соглашений три, непонятно, какое к какому договору.
• Новый договор без упоминания о старом депозите. Депозит «теряется» между документами; в новом договоре должна быть строка, что обеспечительный платеж в такой-то сумме внесен по предыдущему договору и засчитывается.

Если вместо продления одна из сторон хочет выйти из договора, это другая процедура, и она описана в материале о досрочном расторжении.

Продление на HataHub

Бумажное дополнительное соглашение повторяет все слабые места бумажного договора: надо встретиться, распечатать два экземпляра, снова сверить ФИО с документами и надеяться, что подписывает тот же человек, что и год назад, а не его родственник «по доверенности». На HataHub дополнительное соглашение создают в кабинете рядом с действующим договором: сторона может изменить плату, продлить срок, изложить раздел в новой редакции или добавить пункт либо раздел, а остальные условия берутся из договора без переписывания. Подписывают обе стороны, физические лица и ФОП через Дія.Підпис, и подписанное соглашение остается у обоих рядом с договором и актом приема-передачи.

Личность подписанта здесь не вопрос доверия. Договор на квартиру создает собственник объекта в своем кабинете: для объектов из ДРРП сервис проверяет право собственности по реестру, а вручную добавленные объекты проходят согласование модератором. Обе стороны входят через Дію, поэтому ФИО и РНОКПП берутся из подтвержденных данных Дії, а паспортные данные можно передать из Дії, взять сохраненные или заполнить вручную. Физические лица и ФОП подписывают документы через Дія.Підпис; сервис хранит подписи и время их получения, а после всех подписей каждая сторона скачивает подписанный комплект в своем кабинете.

Новая плата после подписания применяется к следующим ежемесячным счетам, которые сервис формирует дальше с датами оплаты, а собственник после получения денег отмечает их оплаченными; коммунальные продолжают считаться по показаниям, которые наниматель подает в приложении. Продление и изменение платы оформляются дополнительным соглашением рядом с договором, которое подписывают обе стороны. До подписания акта приема-передачи стороны могут подписать соглашение о прекращении по взаимному согласию; после него расторжение оформляется уведомлением, которое подписывает инициатор, а акт возврата собственник создает после такого уведомления или когда до завершения срока остается не более 30 дней; подписывают его обе стороны. Объявления собственников, право которых подтверждено, имеют отметку «Проверено» или «Живая съемка», если медиа прошли проверку, в подборке аренды в Киеве.