Что такое ОСМД и что оно означает для собственника, покупателя и арендатора

ОСМД, то есть объединение совладельцев многоквартирного дома, это юридическое лицо, которое создают собственники квартир и нежилых помещений, чтобы самостоятельно содержать, ремонтировать и использовать общее имущество дома (ст. 1 Закона № 2866-III). Если в доме есть ОСМД, каждый собственник квартиры участвует в нем как совладелец, платит взносы, размер которых устанавливает общее собрание, и по общему правилу голосует пропорционально площади своей квартиры.

Нормы приведены по состоянию на октябрь 2026 года согласно действующей редакции Закона № 2866-III от 15 апреля 2026 года.

Что такое ОСМД по закону

Объединение создается как непредпринимательское общество и является неприбыльной организацией: оно не ставит целью получать прибыль для распределения между совладельцами (ст. 4 Закона № 2866-III). Налоговый кодекс прямо называет ОСМД среди организаций, которые могут иметь статус неприбыльных (пп. 133.4.6 НКУ).

В одном доме может быть только одно ОСМД. Собственники квартир в двух и более домах, которые имеют общую придомовую территорию, благоустройство или инженерные сети, могут создать одно объединение для всех этих домов (ч. 3 ст. 4).

ОСМД управляет не квартирами, а общим имуществом. К нему относятся помещения общего пользования, в том числе вспомогательные (подвалы, чердаки, колясочные, шахты лифтов), несущие и ограждающие конструкции, оборудование, которое обслуживает более одного помещения, сооружения на придомовой территории, а также права на земельный участок под домом, если они зарегистрированы (ч. 2 ст. 382 ГК, ст. 1 Закона № 417-VIII). Это имущество находится в общей совместной собственности всех собственников квартир, его нельзя разделить или выделить из него долю в натуре (ст. 5 Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII).

Объединение отвечает по своим обязательствам собственными средствами и имуществом, а по обязательствам отдельных совладельцев не отвечает (ч. 8 ст. 4 Закона № 2866-III). ОСМД также не является обязательной формой. Домом могут управлять сами совладельцы, нанятый ими управляющий или объединение (ч. 1 ст. 9 Закона № 417-VIII).

Кто входит в ОСМД: собственник, совладелец и «член»

В старых уставах и разговорах до сих пор говорят «член ОСМД». В 2015 году Закон № 417-VIII заменил в тексте Закона № 2866-III слова «член объединения» на «совладелец». Совладельцем закон называет каждого собственника квартиры или нежилого помещения в доме (ст. 1 Закона № 2866-III). Отдельного заявления о вступлении нет, а решение общего собрания, принятое в соответствии с уставом, обязательно для всех совладельцев (ст. 10).

Когда квартиру продают, новый собственник получает все права и все обязанности предыдущего собственника как совладельца (ч. 3 ст. 6 и ч. 3 ст. 7 Закона № 417-VIII).

Арендатор и наниматель совладельцами не являются. В управлении домом они участвуют только по поручению собственника квартиры (ч. 2 ст. 9 Закона № 417-VIII).

Органы ОСМД и как принимают решения

Органов три, их перечень устанавливает ст. 10 Закона № 2866-III.

Прокрутите таблицу вбок

Общее собрание созывает правление или инициативная группа как минимум из трех собственников квартир или нежилых помещений. Уведомление направляют не позднее чем за 10 календарных дней: вручают под подпись или отправляют заказным письмом. По электронной почте уведомление направляют тому, кто подал об этом письменное заявление не позднее чем за 15 календарных дней до собрания (ст. 6 и ч. 3 ст. 10). При технической возможности в собрании можно участвовать дистанционно, в режиме видеоконференции.

Голоса считают по площади. Каждый совладелец имеет количество голосов, пропорциональное доле его квартиры в общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. Если одному лицу принадлежит более 50% общей площади, каждый совладелец имеет один голос независимо от площади (ст. 6). Устав может установить для общего собрания другой порядок подсчета голосов (ст. 10), а председателя собрания избирают большинством присутствующих, по одному голосу на каждого.

Решение принято, если за него проголосовали совладельцы, которым вместе принадлежит более половины голосов всех совладельцев дома, а не только тех, кто пришел на собрание (ст. 10). Устав может установить другие пороги, но не ниже 50% и не выше 75% голосов всех совладельцев. Для избрания органов управления, изменения формы управления, установления и изменения размера взносов, утверждения сметы верхний предел ниже, 67%. Отдельно закон требует более 75% голосов для отключения дома от централизованного снабжения коммунальными услугами.

Если на собрании голосов не хватило, проводят письменный опрос тех, кто не голосовал. Для учредительного собрания закон дает на него не более 45 календарных дней со дня собрания, и общее собрание проводят в том же порядке (ст. 6 и ч. 3 ст. 10). Решение можно обжаловать в суде.

Две более новые нормы касаются войны. С 15 апреля 2026 года общее собрание может полностью или частично освободить от взносов совладельцев, чье имущество повреждено (ст. 10 в редакции Закона № 4825-IX от 25.03.2026). На территориях из перечня тех, где ведутся или велись боевые действия, правление на время военного положения и еще год после него может без общего собрания решить вопрос о ремонте дома, поврежденного в результате вооруженной агрессии, за счет полученной для этого безвозмездной безвозвратной помощи. Ремонт не может менять назначение или этажность дома либо создавать или ликвидировать квартиры и другие самостоятельные объекты, а общее собрание может досрочно прекратить эти полномочия (п. 3-1 ст. 30).

Взносы: кто платит и за что

Порядок уплаты, перечень и размер взносов, в том числе отчислений в резервный и ремонтный фонды, устанавливает общее собрание (ст. 21 Закона № 2866-III). Доля каждого совладельца пропорциональна площади его квартиры (ст. 20). То, что в квартире никто не живет, не освобождает от расходов на дом (ч. 3 ст. 12 Закона № 417-VIII).

К расходам на управление домом закон относит содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги для него, платежи по кредиту по программам Фонда энергоэффективности и вознаграждение управляющему, если его привлекли (ч. 1 ст. 12 Закона № 417-VIII). Газ и электроэнергию для квартиры собственник оплачивает по собственным договорам с поставщиками, а не через ОСМД (ст. 22 Закона № 2866-III). Тепло и воду объединение может заказывать как коллективный потребитель, и тогда начисления идут через него.

Если совладелец не платит, правление требует уплаты и может обратиться в суд (ст. 17). Общее собрание может списать долг совладельцу, который на эту сумму выполнил работы по содержанию общего имущества.

ОСМД или управляющий: в чем разница

Управляющий, это физическое лицо-предприниматель или компания, которая по договору с совладельцами содержит и ремонтирует общее имущество (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417-VIII). Эти формы не исключают друг друга: ОСМД может передать управляющему все или часть функций по управлению (ст. 12 Закона № 2866-III).

Прокрутите таблицу вбок

Договор с управляющим, назначенным по конкурсу, совладельцы могут расторгнуть досрочно, если выбрали другую форму управления или другого управляющего. Предупредить его нужно не позднее чем за два месяца (п. 5 ст. 13 Закона № 417-VIII).

Что проверить покупателю квартиры

Покупатель становится совладельцем со дня государственной регистрации права собственности (ч. 4 ст. 334 ГК) и принимает обязанности, которые уже действуют в доме. Поэтому об ОСМД стоит узнать до задатка.

1. Есть ли в доме ОСМД и кто им управляет. Ответ виден из квитанций продавца. Объединение есть в Едином государственном реестре юридических лиц, сведения которого открыты и общедоступны (ч. 1 ст. 11 Закона № 755-IV). Там видно руководителя и то, не находится ли ОСМД в состоянии прекращения.
2. Долги по квартире. Попросите продавца взять в ОСМД справку о состоянии расчетов. Закон передает новому собственнику обязанности совладельца, но Верховный Суд в постановлении от 1 сентября 2020 года по делу № 686/6276/19 указал, что эта норма не возлагает на покупателя долги предыдущего собственника за жилищно-коммунальные услуги. Другой нормы, которая переводила бы на покупателя долг по взносам в ОСМД, закон не содержит: он перейдет, только если покупатель принял его по договору и ОСМД на это согласилось (ст. 520 ГК). Поэтому проще всего погасить долг из денег продавца до сделки. Как распределяются долги за коммунальные услуги, разобрано в материале о переоформлении коммунальных услуг.
3. Размер взносов и смета. Совладелец имеет право требовать от ОСМД финансовые отчеты (ст. 14 Закона № 2866-III). У покупателя этого права еще нет, поэтому отчеты и смету запрашивают через продавца.
4. Планы на капитальный ремонт и кредиты. Решения общего собрания о реконструкции, капитальном ремонте или кредите обязательны и для будущего собственника, а платежи по кредиту Фонда энергоэффективности распределяют между совладельцами как расходы на дом. Попросите протоколы последних собраний.
5. Новостройка. Там ОСМД может еще не быть. Учредительное собрание можно провести, когда зарегистрировано право собственности на квартиры и помещения площадью более половины общей площади (ст. 6). Об осмотре квартиры перед подписанием акта написано в материале о приемке квартиры в новостройке.

Что платит арендатор, а что остается на собственнике

Перед ОСМД отвечает собственник. Закон перекладывает расходы на управление домом на нанимателя или арендатора только тогда, когда квартира государственная или коммунальная (ч. 4 ст. 12 Закона № 417-VIII). В частной квартире тот, кто фактически платит взносы, определяется договором найма, но требовать их ОСМД будет с собственника.

Гражданский кодекс обязывает нанимателя самостоятельно платить за коммунальные услуги, если договор не устанавливает иное (ч. 3 ст. 815 ГК). Услугу по управлению домом закон относит к жилищным, а не коммунальным (ст. 5 Закона «О жилищно-коммунальных услугах» № 2189-VIII). Поэтому в договоре лучше прямо написать, входят ли взносы ОСМД в арендную плату. Как это сформулировать, есть в материале о договоре аренды квартиры.

Арендатора должны ознакомить с уставом ОСМД, правами и обязанностями совладельцев (ст. 26 Закона № 2866-III). Голосовать на собрании он может только по поручению собственника. За ущерб, который арендатор причинил общему имуществу, перед ОСМД отвечает собственник, если договор аренды не предусматривает иное (ч. 5 ст. 23). Капитальный ремонт жилья по закону лежит на наймодателе, а текущий на нанимателе, если договор не устанавливает иное (ст. 819 ГК). Как распределяют ремонт в арендованной квартире, разобрано отдельно.

Как создать ОСМД

1. Собрать инициативную группу как минимум из трех собственников квартир или нежилых помещений.
2. Составить список собственников и площадей. Совладельцы имеют право бесплатно получить информацию о собственниках всех квартир и помещений дома и их площади в пределах, определенных законом (п. 4 ч. 1 ст. 6 Закона № 417-VIII).
3. Уведомить каждого собственника об учредительном собрании не позднее чем за 10 календарных дней.
4. Провести собрание: избрать председателя собрания, принять решение о создании ОСМД, утвердить устав, составленный по типовому (ст. 7), избрать правление и его председателя, определить, кто подаст документы на регистрацию.
5. Если голосов не хватило, в течение не более 45 календарных дней провести письменный опрос тех, кто не голосовал.
6. Не позднее 15 календарных дней после собрания или опроса уведомить всех собственников о принятых решениях.
7. Зарегистрировать объединение как юридическое лицо. ОСМД считается созданным со дня государственной регистрации (ст. 6).
8. Обратиться за технической документацией на дом к застройщику, бывшему балансодержателю или тому, кто управлял или обслуживал дом до ОСМД. Ее должны передать в течение 30 календарных дней со дня направления обращения, а если ее нет, восстановить за свой счет и передать в течение шести месяцев с того же дня (ст. 6).

Частые вопросы

За что отвечает председатель ОСМД?

Первый состав правления и его председателя избирает учредительное собрание, а полномочия председателя определяет устав (ст. 6 Закона № 2866-III). Правление отвечает за смету и отчет, контроль уплаты взносов и взыскание долгов, расходы по смете, договоры, учет и созыв собраний (ст. 10). За утрату или уничтожение оригиналов протоколов, листов опроса и договоров, а также за непредоставление совладельцам предусмотренной законом информации наступает гражданская, административная или уголовная ответственность (ст. 29).

Какая разница между собственником и совладельцем?

Собственник квартиры одновременно является совладельцем общего имущества дома: помещений общего пользования, конструкций дома и сетей, которые обслуживают более одной квартиры (ч. 2 ст. 382 ГК). Слово «совладелец» также означает одного из нескольких собственников одной квартиры. При голосовании в ОСМД каждый такой совладелец имеет голоса в соответствии со своей долей, а супруги или другие собственники, которым имущество принадлежит на праве общей совместной собственности, считаются собственниками равных долей (ст. 6 Закона № 2866-III).

Сколько стоит создать ОСМД?

Ст. 36 Закона № 755-IV не устанавливает административный сбор за государственную регистрацию создания такого юридического лица. За регистрацию последующих изменений в сведениях об ОСМД сбор обычно взимают, хотя закон предусматривает исключения, например для изменения контактных данных. Остальные расходы закон не устанавливает: заказные письма, печать, при необходимости услуги юриста, затем счет в банке и бухгалтерия.

Как работает ОСМД?

Общее собрание созывают как минимум раз в год, оно утверждает смету и устанавливает взносы. Правление по этой смете заключает договоры, собирает деньги и взыскивает долги, ревизионная комиссия проверяет его работу. Объединение обязано ежегодно отчитываться перед общим собранием о выполнении сметы (ст. 18 Закона № 2866-III).

Можно ли выйти из ОСМД?

Отдельной процедуры выхода закон не содержит. Пока вы собственник квартиры в доме, вы совладелец, и решения общего собрания обязательны для вас (ст. 10). Объединение ликвидируют по решению совладельцев, по решению суда или когда все помещения дома приобретает одно лицо (ст. 28).

Вопросы об ОСМД до просмотра квартиры на HataHub

Размер взносов, долги и планы на ремонт удобно выяснить у собственника еще до просмотра. На HataHub покупатели и арендаторы пишут собственнику в чате сервиса и бронируют просмотр в слоты, которые он открыл. В объявлениях с отметкой «Проверено» собственник идентифицирован через Дію, а право собственности сверено с записью в ДРРП, и в фильтре можно оставить только такие объявления. Справку о расчетах и протоколы собраний выдает именно ОСМД, а покупка, как и всегда, завершается у нотариуса. Квартиры можно посмотреть в каталоге продаж в Киеве и в разделе аренды, а собственник может бесплатно добавить свою квартиру.