Квартиру показывает не собственник, а родственник или помощник. Как проверить

Родственник или помощник может показать квартиру и передать ключи без представительства в сделке. Но если он подписывает договор или получает деньги от имени собственника, проверьте доверенность с соответствующими полномочиями и сопоставьте собственника с ДРРП. Согласно ст. 241 ГК сделка с превышением полномочий может создать права и обязанности после последующего одобрения представляемым лицом; полагаться на будущее одобрение рискованно.

Далее о том, кто может сдавать чужую квартиру, что должно быть в доверенности, как ее проверить и как действовать, если у представителя нет документов.

Кто имеет право сдавать квартиру

Право передать имущество в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права на нее, а наймодателем может быть и лицо, уполномоченное на заключение договора найма (ст. 761 ГК). То есть либо собственник, либо тот, кому собственник предоставил полномочия. Далее несколько ситуаций, которые часто путают.

Сособственники. Общим имуществом распоряжаются по согласию сособственников (ст. 369 ГК, для супругов ст. 65 Семейного кодекса). Сделка, заключенная одним из них, может быть оспорена на условиях, установленных соответствующей нормой, с учетом осведомленности другой стороны и вида общей собственности. Поэтому до подписания выясните режим имущества и получите подписи или надлежащим образом оформленные согласия всех лиц, чье участие необходимо.

Наниматель, который сдает дальше. Согласно ст. 823 ГК наниматель может передать жилье в поднаем с согласия наймодателя, а поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования. Попросите письменное согласие и прочитайте основной договор; без этого срок и само право поднанимателя зависят от спора с лицом, передавшим жилье. Законный поднаем мы разобрали отдельно.

Наследник, который еще не оформил наследство. Принятие наследства и оформление права имеют специальные правила, а отсутствие свидетельства само по себе не лишает наследника права на наследство. Но до заключения договора найма необходимо установить состав наследников, право конкретного лица распоряжаться жильем и реквизиты для проверки. Не платите только на основании слов «я вступаю в наследство»: попросите оформить документы и зарегистрировать право или получите оценку нотариуса для конкретного этапа наследственного дела.

Управляющий или компания. Иногда квартирами владеет юридическое лицо, а показывает их менеджер. Здесь действует тот же принцип: полномочия менеджера должны быть оформлены на бумаге, а в договоре наймодателем выступает компания с подписью директора или уполномоченного лица.

Что должно быть в доверенности

Доверенность является письменным документом, который выдает собственник для представительства перед третьими лицами (ст. 244 ГК). Ее форма должна соответствовать форме сделки, для которой она выдана (ст. 245 ГК). Договор найма жилья заключается в письменной форме без обязательного нотариального удостоверения (ст. 811 ГК), поэтому доверенность на заключение такого договора тоже может быть простой письменной. Однако ее происхождение и действительность сложнее независимо проверить. При значительной предоплате попросите собственника подписать договор лично надлежащей электронной подписью или оформить нотариальную доверенность, действительность которой проверит нотариус.

Читайте текст полностью, а не только первую строку. В доверенности должны быть:

• достаточные идентификационные данные доверителя для сопоставления с собственником в ДРРП без лишнего копирования полного паспорта;
• ФИО представителя. Они должны совпадать с паспортом человека перед вами.
• Адрес квартиры или формулировка, которая ее охватывает, например «все принадлежащее мне недвижимое имущество».
• Право заключать договоры найма (аренды) жилья. Доверенность «на представительство интересов в государственных органах» такого права не дает.
• Право получать деньги по договору. Без этой строки плату следует переводить собственнику, а не представителю.
• Право подписывать акт приема-передачи и дополнительные соглашения, если вы планируете оформлять их с этим же человеком.
• Срок действия. Если срок не указан, доверенность действительна до ее прекращения (ст. 247 ГК). Перед подписанием проверьте, не отменена ли она.

Право заключать договор найма и право продавать недвижимость являются разными полномочиями. Наличие одного не означает автоматического наличия второго; ищите в тексте именно то действие, которое представитель планирует совершить.

Как проверить доверенность

Если нотариальный документ имеет QR-код установленного образца, проверьте его через Дію по официальной инструкции Кабмина. Наличие QR зависит от даты и способа оформления, поэтому его отсутствие не доказывает подделку. Действительность нотариальной доверенности и ее отмену может проверить нотариус в Едином реестре доверенностей. Уточните стоимость услуги до обращения.

Три вещи, на которые стоит смотреть отдельно, когда доверенность подлинная. Дата выдачи: недавнее оформление само по себе не проблема, но сверьте объяснения сторон. Прекращение: доверитель в целом может отменить доверенность, кроме установленных законом случаев безотзывной доверенности, поэтому проверьте ее действительность непосредственно перед подписанием, а не только при первом просмотре. Объем: общей фразы «управлять имуществом» может быть недостаточно для конкретных действий, поэтому ищите прямо названные полномочия заключать, изменять и прекращать договор найма, подписывать акт и получать деньги, если это поручено.

Далее сверьте доверителя с актуальными сведениями ДРРП, проверьте доли и обременения. ФИО недостаточно, если есть однофамильцы или изменились данные; используйте все законно доступные идентификаторы. Старое право может потребовать архивного подтверждения. Порядок описан в материале о проверке собственника, а актуальный сбор виден во время заказа.

Попросите также поговорить с собственником по защищенному каналу. Видеозвонок может подтвердить последовательность объяснений, но не заменяет проверки личности, права и доверенности. Отказ повышает риск, а согласие не делает сделку автоматически безопасной.

Если доверенности нет, а квартира нравится

Есть три базовых варианта; подписывать договор с представителем без подтвержденных полномочий не стоит.

Собственник подписывает сам, дистанционно. Договор в письменной форме можно подписать электронно: квалифицированная электронная подпись, в частности Дія.Підпис, имеет силу собственноручной. Собственник за границей или в другом городе подписывает документ со своего телефона, а родственник лишь передает ключи. Как это работает, мы описали в материале о Дія.Підпис.

Собственник оформляет доверенность. В Украине ее может удостоверить нотариус, а за границей консульское должностное лицо или местный нотариус с легализацией или апостилем, если они нужны по международному договору, и переводом. Срок зависит от страны и доступности учреждений.

Вы отказываетесь. Не передавайте деньги человеку без полномочий в надежде на последующее одобрение собственником. Даже если требование о возврате денег будет существовать, установление надлежащего ответчика и исполнение решения могут быть сложными.

Фраза «собственник все знает, он сам меня попросил» может быть правдивой, но не подтверждает объем представительства. Зафиксируйте полномочия до заключения договора и платежа; отдельно проверьте, не является ли собеседник нанимателем, который предлагает поднаем без необходимого согласия.

Три типичных примера для проверки

Сын сдает квартиру матери, которая находится в больнице. Доверенности нет, сын показывает свой паспорт с той же фамилией. Фамилия не дает представительских полномочий: собственница может подписать договор сама, в частности надлежащей электронной подписью, или выдать доверенность. Нотариальное действие при наличии условий может быть совершено вне помещения нотариуса. Если собственница не может выразить волю, правомерный путь зависит от уже имеющегося представительства, дееспособности и установленных законом процедур, а сын не может просто подписать вместо нее.

«Помощник собственника» с десятком квартир. Человек, который системно показывает жилье разных собственников, фактически выполняет посредническую работу независимо от названия роли. Это не делает его действия автоматически неправомерными, но до подписания выясните, кого он представляет, на каком основании, какую услугу оказывает вам и кто оплачивает вознаграждение. Устная договоренность с собственником не дает права подписывать договор найма от его имени. Как увидеть посредника еще в объявлении, мы разобрали отдельно.

Жена показывает квартиру, оформленную на мужа. Для имущества, приобретенного в браке, действует презумпция общей совместной собственности, но она может быть опровергнута обстоятельствами по ст. 57 СК или договором. Не определяйте полномочия жены только по браку: проверьте основание приобретения, режим имущества и надлежащее согласие второго супруга. Если квартира является личной собственностью мужа, жене нужны полномочия для подписания от его имени.

Кому платить

Плату за наем получает наймодатель или надлежащим образом уполномоченное лицо (ст. 810 и 761 ГК). Если деньги получает представитель, его полномочия и платежные реквизиты должны быть зафиксированы в договоре. Перевод на счет «сына собственника» без такого пояснения создает спор о том, исполнил ли наниматель платежное обязательство и на каком основании сын получил деньги.

Практическое правило: реквизиты в договоре, понятное назначение перевода или подробная расписка. Передача наличных без расписки не делает платеж юридически несуществующим, но существенно усложняет доказывание.

Краткий перечень проверки

1. Если человек только показывает квартиру, уточните его роль. Личность обязательно сверьте у того, кто будет подписывать документы или получать деньги.
2. Попросите доверенность. Прочитайте: кто доверитель, есть ли право заключать договор найма и получать деньги, не истек ли срок.
3. Отсканируйте QR-код доверенности в Дії, если он есть.
4. Закажите справку из ДРРП по адресу. Сверьте собственника с доверителем.
5. Попросите видеозвонок с собственником.
6. В договоре наймодателем укажите собственника, а представителя укажите с реквизитами доверенности. Копия доверенности остается у вас.
7. Платите по реквизитам, указанным в договоре.

На HataHub собственник может предоставить доверенному лицу платформенные полномочия на определенные объекты, например для чатов и просмотров. Такое назначение в приложении не заменяет гражданско-правовую доверенность, если человек подписывает договор или получает деньги от имени собственника. Отметка «Проверено» относится к сопоставлению собственника с ДРРП; объем представительства проверяйте отдельно.