Квартиру показує не власник, а родич або помічник. Як перевірити

Родич або помічник може показати квартиру й передати ключі без представництва у правочині. Але якщо він підписує договір або отримує гроші від імені власника, перевірте довіреність із відповідними повноваженнями та зіставте власника з ДРРП. За ст. 241 ЦК правочин із перевищенням повноважень може створити права й обов'язки після наступного схвалення представлюваною особою; покладатися на майбутнє схвалення ризиковано.

Далі про те, хто може здавати чужу квартиру, що має бути в довіреності, як перевірити її та як діяти, коли представник не має документів.

Хто має право здавати квартиру

Право передати майно в найм має власник речі або особа, якій належать майнові права на неї, а наймодавцем може бути й особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 761 ЦК). Тобто або власник, або той, кому власник дав повноваження. Далі кілька ситуацій, які часто плутають.

Співвласники. Спільним майном розпоряджаються за згодою співвласників (ст. 369 ЦК, для подружжя ст. 65 Сімейного кодексу). Правочин, укладений одним із них, може бути оскаржений за умов, установлених відповідною нормою, з урахуванням обізнаності іншої сторони та виду спільної власності. Тому до підписання з'ясуйте режим майна й отримайте підписи або належно оформлені згоди всіх осіб, участь яких потрібна.

Наймач, який здає далі. За ст. 823 ЦК наймач може передати житло в піднайм за згодою наймодавця, а піднаймач не набуває самостійного права користування. Попросіть письмову згоду й прочитайте основний договір; без цього строк і саме право піднаймача залежать від спору з особою, яка передала житло. Законний піднайм ми розібрали окремо.

Спадкоємець, який ще не оформив спадщину. Прийняття спадщини й оформлення права мають спеціальні правила, а відсутність свідоцтва сама по собі не позбавляє спадкоємця права на спадщину. Але до договору найму потрібно встановити склад спадкоємців, право конкретної особи розпоряджатися житлом і реквізити для перевірки. Не платіть лише на підставі слів «я вступаю в спадщину»: попросіть оформити документи й зареєструвати право або отримайте оцінку нотаріуса для конкретного етапу спадкової справи.

Управитель або компанія. Іноді квартирами володіє юридична особа, а показує їх менеджер. Тут працює той самий принцип: повноваження менеджера мають бути на папері, а в договорі наймодавцем виступає компанія з підписом директора або уповноваженої особи.

Що має бути в довіреності

Довіреність є письмовим документом, який видає власник для представництва перед третіми особами (ст. 244 ЦК). Її форма має відповідати формі правочину, для якого вона видана (ст. 245 ЦК). Договір найму житла укладається в письмовій формі без обов'язкового нотаріального посвідчення (ст. 811 ЦК), тому довіреність на укладення такого договору теж може бути простою письмовою. Проте її походження й чинність складніше незалежно перевірити. Для значної передоплати попросіть власника підписати договір особисто належним електронним підписом або оформити нотаріальну довіреність, чинність якої перевірить нотаріус.

Читайте текст повністю, а не лише перший рядок. У довіреності мають бути:

• достатні ідентифікаційні дані довірителя для зіставлення з власником у ДРРП без зайвого копіювання повного паспорта;
• ПІБ представника. Він має збігатися з паспортом людини перед вами.
• Адреса квартири або формулювання, що охоплює її, наприклад «усе належне мені нерухоме майно».
• Право укладати договори найму (оренди) житла. Довіреність «на представництво інтересів у державних органах» цього права не дає.
• Право отримувати кошти за договором. Без цього рядка плату слід переказувати власнику, а не представнику.
• Право підписувати акт приймання-передачі й додаткові угоди, якщо ви плануєте оформлювати їх з цією ж людиною.
• Строк дії. Якщо строк не вказано, довіреність чинна до її припинення (ст. 247 ЦК). Перед підписанням перевірте, чи її не скасовано.

Право укладати договір найму й право продавати нерухомість є різними повноваженнями. Наявність одного не означає автоматичної наявності другого; шукайте в тексті саме ту дію, яку представник планує вчинити.

Як перевірити довіреність

Якщо нотаріальний документ має QR-код установленого зразка, перевірте його через Дію за офіційною інструкцією Кабміну. Наявність QR залежить від дати й способу оформлення, тому його відсутність не доводить підробку. Чинність нотаріальної довіреності та її скасування може перевірити нотаріус у Єдиному реєстрі довіреностей. Уточніть вартість послуги до звернення.

Три речі, на які варто дивитися окремо, коли довіреність справжня. Дата видачі: нещодавнє оформлення саме по собі не проблема, але звірте пояснення сторін. Припинення: довіритель загалом може скасувати довіреність, крім установлених законом випадків безвідкличної довіреності, тому перевірте її чинність безпосередньо перед підписанням, а не лише на першому перегляді. Обсяг: загальної фрази «управляти майном» може бути недостатньо для конкретних дій, тому шукайте прямо названі повноваження укладати, змінювати й припиняти договір найму, підписувати акт та отримувати гроші, якщо це доручено.

Далі звірте довірителя з актуальними відомостями ДРРП, перевірте частки та обтяження. ПІБ недостатньо, якщо є тезки або зміна даних; використовуйте всі законно доступні ідентифікатори. Старе право може потребувати архівного підтвердження. Порядок описано в матеріалі про перевірку власника, а актуальний збір видно під час замовлення.

Попросіть також поговорити з власником захищеним каналом. Відеодзвінок може підтвердити послідовність пояснень, але не замінює перевірки особи, права та довіреності. Відмова додає ризику, а згода не робить угоду безпечною автоматично.

Якщо довіреності немає, а квартира подобається

Є три базові варіанти; підписувати договір із представником без підтверджених повноважень не варто.

Власник підписує сам, дистанційно. Договір у письмовій формі можна підписати електронно: кваліфікований електронний підпис, зокрема Дія.Підпис, має силу власноручного. Власник за кордоном або в іншому місті підписує документ зі свого телефону, а родич лише передає ключі. Як це працює, ми описали в матеріалі про Дія.Підпис.

Власник оформлює довіреність. В Україні її може посвідчити нотаріус, а за кордоном консульська посадова особа або місцевий нотаріус із легалізацією чи апостилем, якщо вони потрібні за міжнародним договором, та перекладом. Строк залежить від країни й доступності установ.

Ви відмовляєтеся. Не передавайте гроші людині без повноважень у надії на подальше схвалення власником. Навіть якщо вимога про повернення коштів існуватиме, встановлення належного відповідача та виконання рішення можуть бути складними.

Фраза «власник усе знає, він сам мене попросив» може бути правдивою, але не підтверджує обсяг представництва. Зафіксуйте повноваження до договору й платежу; окремо перевірте, чи співрозмовник не є наймачем, який пропонує піднайм без потрібної згоди.

Три типові приклади для перевірки

Син здає квартиру матері, яка в лікарні. Довіреності немає, син показує свій паспорт із тим самим прізвищем. Прізвище не дає представницьких повноважень: власниця може підписати договір сама, зокрема належним електронним підписом, або видати довіреність. Нотаріальну дію за наявності умов можуть учинити поза приміщенням нотаріуса. Якщо власниця не може висловити волю, правомірний шлях залежить від уже наявного представництва, дієздатності й установлених законом процедур, а син не може просто підписати замість неї.

«Помічник власника» з десятком квартир. Людина, яка системно показує житло різних власників, фактично виконує посередницьку роботу незалежно від назви ролі. Це не робить її дії автоматично неправомірними, але до підписання з'ясуйте, кого вона представляє, на якій підставі, яку послугу надає вам і хто сплачує винагороду. Усна домовленість із власником не дає права підписувати договір найму від його імені. Як побачити посередника ще в оголошенні, ми розібрали окремо.

Дружина показує квартиру, оформлену на чоловіка. Для майна, набутого у шлюбі, діє презумпція спільної сумісної власності, але вона може бути спростована обставинами зі ст. 57 СК або договором. Не визначайте повноваження дружини лише за шлюбом: перевірте підставу набуття, режим майна та належну згоду другого з подружжя. Якщо квартира є особистою власністю чоловіка, дружині потрібні повноваження для підписання від його імені.

Кому платити

Плату за найм отримує наймодавець або належно уповноважена особа (ст. 810 і 761 ЦК). Якщо кошти бере представник, його повноваження та платіжні реквізити мають бути зафіксовані в договорі. Переказ на рахунок «сина власника» без такого пояснення створює спір про те, чи виконав наймач платіжний обов'язок і на якій підставі син отримав кошти.

Практичне правило: реквізити в договорі, зрозуміле призначення переказу або детальна розписка. Передання готівки без розписки не робить платіж юридично неіснуючим, але суттєво ускладнює доказування.

Компактний перелік перевірки

1. Якщо людина лише показує квартиру, уточніть її роль. Особу обов'язково звірте для того, хто підписуватиме документи або отримуватиме гроші.
2. Попросіть довіреність. Прочитайте: хто довіритель, чи є право укладати найм і отримувати гроші, чи не минув строк.
3. Відскануйте QR-код довіреності в Дії, якщо він є.
4. Замовте довідку з ДРРП за адресою. Звірте власника з довірителем.
5. Попросіть відеодзвінок з власником.
6. У договорі наймодавцем вкажіть власника, а представника з реквізитами довіреності. Копія довіреності лишається у вас.
7. Платіть на реквізити, записані в договорі.

На HataHub власник може надати довіреній особі платформні повноваження на визначені об'єкти, наприклад для чатів і переглядів. Таке призначення в застосунку не замінює цивільно-правової довіреності, якщо людина підписує договір або отримує кошти від імені власника. Позначка «Перевірено» стосується зіставлення власника з ДРРП; обсяг представництва перевіряйте окремо.