Як визначити ціну оренди своєї квартири

Ціну оренди квартири визначають не за тим, скільки хочеться отримати, і не за сусідом, який «здав за 20». Її визначають за тим, за скільки такі самі квартири реально знімають зараз, з поправкою на простій. Метод нижче займає один вечір: зібрати десять порівнянних оголошень, вирахувати діапазон, відняти те, чого у вашій квартирі немає, і порахувати, скільки коштує кожен тиждень очікування. Ринкових цифр у цій статті немає навмисно: вони змінюються по місяцях і по районах, а метод не змінюється.

Чому ціна в оголошенні не дорівнює ціні угоди

В оголошеннях стоять ціни очікувань. Частина з них завищена на торг, частина належить квартирам, які висять уже другий місяць, бо ніхто не дзвонить. Ціна угоди, тобто сума в підписаному договорі, зазвичай нижча, і саме її ви шукаєте.

Два способи наблизитися до ціни угоди, і обидва дають сигнал, а не підтверджену цифру. Перший сигнал: строк публікації і позначка «здано». Вони не розкривають ціну договору, але дають привід уточнити: квартира, що зникла за три дні, і квартира, що висить 40 днів, це різні сигнали про те, як ринок сприйняв написану ціну, а причина в другому випадку може бути і в ціні, і у фото, і в умовах. Другий: напишіть за двома-трьома оголошеннями, назвавши мету, що ви власник і звіряєте ціну, і спитайте, чи можливий торг. Відповідь «можливий» записуйте як пропозицію, а не як ціну договору.

Розмір плати сторони встановлюють у договорі з урахуванням обмежень, якщо їх встановлює закон (ст. 820 ЦК). Одностороння зміна допускається лише за підставою в договорі або в законі. Саме бажання отримувати більше не дає права змінити плату: потрібна згода сторін або передбачена договором чи законом підстава для односторонньої зміни. Тому ціну краще визначити до публікації.

Крок 1. Зібрати десять порівнянних оголошень

Порівнянна квартира збігається з вашою за п'ятьма ознаками: район у межах 10-15 хвилин пішки або одна станція метро, кількість кімнат, площа плюс-мінус 10 кв. м, стан ремонту і тип будинку. Почніть з десяти максимально схожих і розширюйте добірку, якщо ціни в ній сильно різняться.

Джерела: сторінки добірок за містом і кількістю кімнат, фільтри за площею і ціною, а також оголошення від власників окремо від ріелторських, бо ріелторські часто містять комісію в очікуванні. На сторінках добірок HataHub, наприклад оренда квартир у Києві, під заголовком показано діапазон і медіану цін за поточними оголошеннями, коли їх у вибірці достатньо. Це швидкий орієнтир, але не заміна власній таблиці.

Заповніть таблицю. Ось шаблон із вигаданими значеннями, щоб було видно формат.

№	Адреса або район	Кімнат	Площа	Стан	Поверх	Ціна, грн	Днів у публікації	Від власника
1	Лук'янівка, 5 хв до метро	2	52	ремонт 2021	6/9	22 000	4	так
2	Лук'янівка, 12 хв до метро	2	58	ремонт 2015	2/9	19 000	31	ні
3	Татарка	2	49	косметичний	8/16	18 500	12	так
...

Останні дві колонки важливіші, ніж здається. Оголошення, що висить понад 30 днів, помічайте: сама тривалість не показує, чи ціна завищена, але такі оголошення варто перевірити на актуальність, перш ніж вони визначать ваш діапазон. Оголошення від ріелтора, де в ціну може входити комісія, теж помічайте.

Крок 2. Вирахувати діапазон і вашу точку в ньому

Відкиньте одне найдорожче і одне найдешевше оголошення. Те, що лишилося, і є робочий діапазон. Далі поставте свою квартиру всередині діапазону за тим, чого у вас більше або менше, ніж у сусідів.

Що зазвичай додає до ціни порівняно з сусідніми оголошеннями: техніка з посудомийною машиною і сушаркою, кондиціонер, свіжий ремонт без слідів попередніх мешканців, вид не в стіну сусіднього будинку, паркомісце, ліфт у будинку з високим поверхом, генератор або акумулятор у будинку, можливість жити з тваринами. Що частіше знижує інтерес: перший поверх, старі вікна, ремонт з 2000-х, відсутність пральної машини, будинок без ліфта на верхніх поверхах, шумна траса за вікном. Це не фіксовані надбавки й знижки, а ознаки, за якими ви ставите свою квартиру вище або нижче в діапазоні з вашої таблиці.

Не додавайте до ціни вартість вашого ремонту. Орендар платить за те, чим користується зараз, а не за те, скільки коштувала плитка у 2019 році. Ремонт впливає на ціну через колонку «стан», і лише порівняно з іншими квартирами в тому самому діапазоні.

Окремий пункт: комунальні. Якщо у сусідніх оголошеннях ціна вказана «плюс комунальні», а у вашому «все включено», порівнюйте однакові величини. Взимку різниця може становити кілька тисяч гривень на місяць у будинку з центральним опаленням, і ціна «все включено» має це покривати. У договорі перелік послуг, які платить наймач, має відповідати рахункам, які реально приходять на квартиру.

Крок 3. Порахувати, скільки коштує простій

Це та частина, яку власники найчастіше пропускають, і саме вона робить високу ціну збитковою.

Візьміть ціну, яку ви хочете, і поділіть на 30. Це вартість одного дня простою. Квартира за 20 000 грн на місяць коштує 667 грн за кожен день без орендаря. Два тижні очікування дзвінків це 9 300 грн. Місяць це 20 000 грн, і повернути їх неможливо: оренда не накопичується, минулий місяць не здають заднім числом.

Тепер порівняйте. Варіант А: ціна 21 000 грн, квартира здається за 6 тижнів. За рік ви отримаєте 21 000 на 10,5 місяців, тобто 220 500 грн. Варіант Б: ціна 19 500 грн, квартира здається за 5 днів. За рік це 19 500 на 11,8 місяців, тобто близько 230 000 грн. Дешевший варіант приносить більше, і це ще без урахування того, що за час простою ви платите комунальні.

Сигнали за перший тиждень: немає жодного звернення, є звернення без показів, є покази без пропозицій. Кожен з них є приводом перевірити не лише ціну, а й фото, видимість оголошення, умови й доступність показів. За кількістю звернень, показів і відмов не можна окремо визначити причину, але ціна є першим, що варто перевірити, а пропозиція без торгу на першому ж показі є приводом подивитися, чи не стоїте ви на нижній межі.

Крок 4. Порахувати чисту суму після податків

Ціна в договорі і сума, яка лишиться вам, різняться на податки. У 2026 році дохід фізичної особи від найму житла оподатковується ПДФО 18% і військовим збором 5%, разом 23%. Якщо податкова база дорівнює 20 000 грн на місяць, це 4 600 грн податків щомісяця, або 55 200 грн на рік; якщо орендар є ФОП або юридичною особою, перевірте також мінімальну суму орендного платежу за пп. 170.1.2 ПКУ: якщо місцеву мінімальну вартість не встановлено або не оприлюднено до початку податкового року, базу визначають за платою в договорі. Для ФОП третьої групи навантаження інше, і що з цього вигідніше, залежить від суми, розібрано в матеріалі про офіційне здавання. Знижену ставку 5% для нотаріально посвідчених договорів між фізособами з 1 січня 2027 року передбачає законопроєкт № 15111-д; станом на 9 вересня 2026 року його картка показує статус «Передано на підпис Президенту», і в 2026 році ця ставка не діє жодного дня. Статус проєкту описано окремо.

Ще одна стаття витрат, яку варто закласти: між орендарями квартира потребує прибирання, дрібного ремонту й іноді заміни техніки. Резерв на це визначайте не як відсоток від оренди, а за станом техніки і запланованими роботами: складіть список того, що може вийти з ладу за рік, і оцініть заміну. Це не аргумент піднімати ціну, а аргумент не витрачати весь дохід у перший рік.

Що записати в оголошення і в договір

Коли ціна визначена, вона має однаково виглядати в трьох місцях: в оголошенні, в розмові по телефону і в договорі. Оголошення з ціною «від» або «договірна» збирає дзвінки людей з іншим бюджетом і витрачає ваші вечори на покази, які не закінчаться угодою. Як написати оголошення, щоб дзвонили ті, кому підходить саме ця ціна, розібрано в окремому матеріалі.

У договорі ціна записується цифрами і прописом, з датою платежу і способом оплати. Депозит записується окремим пунктом і окремою сумою, зазвичай у розмірі місячної плати, і не є платою за останній місяць. Якщо ви плануєте підвищення через рік, запишіть порядок: письмове повідомлення за 30 днів і додаткова угода. Підвищення можливе й без такого пункту, але лише за згодою орендаря, оформленою додатковою угодою; пункт задає порядок і строки, а не право змінити плату самому.

Повний порядок здавання без ріелтора, від підготовки квартири до вибору орендаря, описано в окремому матеріалі.

Що далі на HataHub

Ціну і депозит вказують на першому кроці створення оголошення разом з основними характеристиками, далі йдуть фото, опис і перевірка перед публікацією. Для об'єктів із ДРРП сервіс використовує реєстрові дані і перевіряє право власності, вручну додані об'єкти проходять погодження модератором, а керувати оголошенням може сам власник або довірена особа, яку він призначив у кабінеті. Якщо договір створюють із чату оголошення, площа, плата і депозит підтягуються в нього автоматично; договір створює власник, ПІБ і РНОКПП обох сторін беруться з підтверджених даних Дії, а паспортні дані можна передати з Дії, взяти збережені або заповнити вручну. Фізичні особи та ФОП підписують документи через Дія.Підпис. Після підписання договору і акта приймання-передачі відкриваються комунальні і рахунки. Показники з акта стають початком обліку: власник задає категорії і тарифи, орендар щомісяця подає показники в застосунку, сервіс нагадує 25-го числа, якщо їх ще немає, повідомляє про прострочення і рахує суму. Щомісячні рахунки за оренду і комунальні мають дати оплати, реквізити для переказу, щойно власник додасть свій IBAN, і позначку «сплачено», яку ставить власник після отримання грошей і бачать обидві сторони. Документ про фактичний переказ зберігайте окремо: позначка є обліком, а не банківським підтвердженням. Опублікувати оголошення можна в кабінеті.