Как приватизировать квартиру в 2026 году и как узнать, приватизирована ли она уже

Квартиру, которую семья занимает по ордеру в государственном или коммунальном фонде, в сентябре 2026 года еще можно приватизировать: заявление подают в орган приватизации при местном совете, часто через ЦНАП, а решение орган должен принять не позднее месяца со дня получения заявления. Этот путь закрыт на будущее: Закон «О приватизации государственного жилищного фонда» утратит силу через год после прекращения или отмены военного положения.

Проверить, приватизирована ли квартира, можно по информационной справке из Государственного реестра вещных прав. Если реестр молчит, справку о статусе жилья выдает исполнительный орган местного совета. Ниже разобраны обе задачи: как пройти приватизацию и что означает для покупателя или арендатора квартира, которую никто не приватизировал.

Что изменил закон о жилищной политике

Закон «Об основных принципах жилищной политики» № 4751-IX приняли 13 января 2026 года, опубликовали 14 февраля, и в силу он вступил 15 февраля 2026 года. Его раздел IV признал утратившим силу Жилищный кодекс, кроме статей об учете граждан, предоставлении жилья и ордере, сохранении жилья за временно отсутствующими и общежитиях. Эти статьи тоже действуют временно, до начала работы Единой информационно-аналитической жилищной системы. Для закона о приватизации № 2482-XII сделано исключение во времени: норма об утрате силы вступает в действие через один год со дня прекращения или отмены военного положения, введенного указом от 24 февраля 2022 года № 64.

По состоянию на сентябрь 2026 года военное положение продлено до 31 октября 2026 года (Указ № 596/2026, утвержденный Законом № 4928-IX). Значит, даже при самом быстром сценарии приватизация будет работать как минимум до конца октября 2027 года. Точную дату никто назвать не может, потому что она зависит от решения о военном положении.

Есть деталь, которую стоит учесть уже сейчас. Переходного правила для заявлений, поданных до этой даты, но еще не рассмотренных, раздел IV не содержит. Если закон утратит силу раньше, чем орган примет решение, оснований для передачи квартиры может уже не быть. Поэтому откладывать заявление до последних месяцев рискованно.

Жилье, которое громады и государство будут предоставлять по новым правилам, по общему правилу не приватизируют. Части третьи статей 12 и 13 Закона № 4751-IX прямо говорят, что жилье фонда территориальных громад и государственного фонда не подлежит приватизации, продаже и вселению других лиц без согласия собственника, кроме случаев, предусмотренных законом. Для тех, кто уже живет по ордеру, таким случаем пока остается Закон № 2482-XII: согласно п. 4 раздела IV новый закон распространяется на жилищные отношения, возникшие после его вступления в силу, а к сделкам о заселении, действующим на эту дату, применяют законодательство, которое действовало на время их заключения.

Кто может приватизировать и что приватизировать нельзя

Приватизировать можно квартиру, одноквартирный дом, комнату в общежитии или в коммунальной квартире, которыми граждане Украины пользуются на условиях найма (ст. 2 Закона № 2482-XII). Каждый гражданин имеет право приватизировать жилье бесплатно или с частичной доплатой один раз (п. 5 ст. 5). Если вы уже участвовали в приватизации по другому адресу, второй раз этим правом не воспользуетесь.

Закон перечисляет объекты, которые не приватизируют: квартиры-музеи, служебное жилье, квартиры в аварийном состоянии, в которых невозможно обеспечить безопасное проживание, жилье на территориях закрытых военных поселений, заповедников и национальных парков, в зоне обязательного отселения после Чернобыльской аварии (п. 2 ст. 2). Квартиры в доме, включенном в план реконструкции текущего года, приватизируют после реконструкции (п. 3 ст. 2). Если дом поврежден в результате войны, сначала выясните в органе приватизации, завершено ли его обследование: от заключения зависит, не признают ли жилье аварийным.

Квартиру передают в общую совместную или долевую собственность с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, которые постоянно в ней живут, включая временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье (п. 2 ст. 8). За малолетних и несовершеннолетних решение принимают родители или опекуны и расписываются в заявлении возле фамилии ребенка. Отказать в приватизации орган может только в случаях, предусмотренных законом, а споры решает суд (п. 10 и 11 ст. 8).

Комнаты в общежитиях приватизируют по отдельному Закону «Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий» № 500-VI, так что условия там другие. Перечень документов для жителей общежития шире: согласно п. 18 Положения № 396 добавляют выписку из ДРРП о наличии жилья, договор найма или аренды и медицинское заключение об отсутствии туберкулеза.

Бесплатно или с доплатой

Бесплатно передают площадь из расчета 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена семьи плюс 10 квадратных метров на семью (ст. 3). Для семьи из трех человек это 73 квадратных метра. Если квартира меньше, семье выдают жилищные чеки на разницу (п. 2 ст. 5). Если больше, за излишек доплачивают: сумму определяют как произведение излишней площади на стоимость квадратного метра (п. 3 ст. 5), а расчет утверждают приложением к решению органа приватизации (п. 22 Положения № 396). Доплату можно рассрочить на 10 лет при условии первого взноса не менее 10% суммы (п. 6 ст. 8).

Независимо от площади бесплатно передают, в частности, однокомнатные квартиры и жилье, в котором живут многодетные семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми, лица с инвалидностью I и II групп и с детства, ветераны труда со стажем не менее 25 лет для женщин и 30 для мужчин, семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве (ст. 6). Полный перечень длиннее, поэтому документ о льготе приложите к заявлению сразу.

Услуга не бесплатная. Оформление документов оплачивают по расценкам, которые устанавливает местный орган власти (п. 8 ст. 8), отдельно платят за техпаспорт и за государственную регистрацию права собственности. Административный сбор за регистрацию в обычный срок до пяти рабочих дней составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц. Прожиточный минимум на 1 января 2026 года составляет 3 328 грн, сбор округляют до 10 грн, так что по состоянию на сентябрь 2026 года это 330 грн (ст. 19 и 34 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»).

Документы и порядок оформления

Процедуру детализирует Положение о порядке передачи квартир (домов), жилых помещений в общежитиях в собственность граждан, утвержденное приказом Минжилкомхоза от 16 декабря 2009 года № 396. Бланк заявления выдают в органе приватизации или в ЦНАП, там же консультируют. Согласно п. 18 Положения подают:

1. Заявление на приватизацию с согласием членов семьи.
2. Копии документов, удостоверяющих личность и гражданство, на заявителя и всех членов семьи, для детей до 14 лет свидетельства о рождении.
3. Копии документов с РНОКПП на всех, кто живет вместе с заявителем.
4. Свидетельства о рождении, браке, расторжении брака или решение суда, подтверждающие родственные связи.
5. Документ о зарегистрированном месте проживания заявителя и членов семьи.
6. Технический паспорт на квартиру.
7. Копию ордера.
8. Справки о неиспользовании жилищных чеков от органов приватизации по предыдущим адресам после 1992 года.
9. Документ о льготе и заявление-согласие временно отсутствующих членов семьи, если они есть.

Техпаспорт согласно п. 21 Положения изготавливает субъект технической инвентаризации по обращению органа приватизации, так что уточните в своем ЦНАП, кто его заказывает и кто платит. Как выглядит современный техпаспорт и откуда он берется, разобрано в материале о техпаспорте на квартиру.

Далее орган проверяет состав семьи, считает площадь и, если нужно, сумму доплаты, а затем принимает решение не позднее месяца со дня получения заявления (п. 3 ст. 8). На основании решения выдают свидетельство о праве собственности на квартиру, которое регистрируют в органе приватизации и которое не требует нотариального удостоверения (п. 5 ст. 8).

Свидетельство еще не конец. Согласно п. 24 Положения оно подлежит обязательной государственной регистрации, и право собственности появляется в ДРРП только после того, как государственный регистратор или нотариус внесет запись. Без этой записи продать, подарить или заложить квартиру не получится, а покупатель не увидит вас собственником в справке из реестра.

Как узнать, приватизирована ли квартира

Начните с информационной справки из Государственного реестра вещных прав. В электронной форме она стоит 0,0125 прожиточного минимума с округлением до 10 грн, то есть 40 грн по состоянию на сентябрь 2026 года (ч. 7 ст. 34 Закона о государственной регистрации). В справке видно собственника или совладельцев, их доли и основание приобретения. Для приватизированной квартиры основанием будет свидетельство о праве собственности, выданное органом приватизации. Как заказать справку по адресу, объяснено в материале о проверке собственника.

Пустая справка еще не означает, что квартира государственная. Реестр ведет записи с 1 января 2013 года, а до того приватизационные свидетельства регистрировали в БТИ. Часть старых записей перенесена в Реестр прав собственности на недвижимое имущество, который является архивной составляющей ДРРП, часть осталась только в бумажных книгах. Почему так бывает и что проверять вместо реестра, описано в материале о молчащем ДРРП.

Для таких случаев есть справка о статусе жилого помещения. Ее выдает исполнительный орган сельского, поселкового или городского совета, заявление обычно принимает ЦНАП, там же уточните срок и стоимость. Справка показывает, приватизировано жилье или нет.

Третьим источником служат документы самого продавца: свидетельство о праве собственности и распоряжение органа приватизации. Именно распоряжение показывает, кто участвовал в приватизации. Если среди участников были дети, они совладельцы, и продажа их долей требует разрешения органа опеки. Об этом есть отдельный материал о детях в квартире при покупке.

Что означает неприватизированная квартира для покупателя и арендатора

Собственником неприватизированной квартиры является громада или государство, а человек, который в ней живет, является нанимателем. Продать квартиру он не может, потому что продает только собственник. Любой «договор купли», аванс или расписка за такую квартиру не дают покупателю права собственности, а нотариус сделку не удостоверит.

С арендой похожая история. Согласно ч. 3 ст. 12 Закона № 4751-IX жилье фонда громады не используют для вселения других лиц без согласия собственника. Наниматель, который сдает коммунальную квартиру без такого согласия, ставит арендатора в положение, когда договор может не защитить от выселения, а депозит возвращать придется через суд.

Если продавец обещает «быстро приватизировать, а потом переоформить», считайте реальные сроки: до месяца на решение, до пяти рабочих дней на регистрацию, плюс время на техпаспорт и справки. Аванс под такое обещание не платите. Сначала должна быть запись в ДРРП на имя продавца, потом переговоры о цене.

Продавцу квартиры, приватизированной в 1990-х, стоит внести свое право в ДРРП еще до выхода на рынок. Покупатель, который видит собственника в справке из реестра, не обязан верить на слово бумажному свидетельству, а нотариус не будет тратить время на запросы в архив БТИ.

Проверка собственника на HataHub

HataHub показывает отметку «Проверено», когда собственника, который вошел через «Дію», сопоставили с записью в ДРРП. Наниматель коммунальной квартиры такую проверку не пройдет, потому что в реестре собственником записана громада. Для квартиры, приватизированной давно и не перенесенной в ДРРП, сверять не с чем, пока собственник не внесет право в реестр. Сама сделка купли-продажи, как и раньше, происходит у нотариуса. Квартиры от проверенных собственников можно посмотреть в подборке продажи в Харькове.